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昆明城市商业网点规划 昆明城市商业网点规划 （20022010） 说 明 书 说 明 书 昆明市规划设计研究院昆明市规划设计研究院 2004 年年 1 月月 项目名称：昆明城市商业网点规划昆明城市商业网点规划 工 程 号：2002G-35 完成单位：昆明市规划设计研究院 协作单位：昆明市人民政府商业网点办公室 完成日期：2004 年 1 月 院 长： 王学海 高级规划师、总工程师 分管总工程师：陈 文 高级工程师、副总工程师 项目设计人：刘小燕 工程师 王 晟 工程师 目 录 目 录 前 言. 1 第一章 现状分析 . 1 第一节 现状概况 . 1 第二节 发展特点及存在问题 . 4 第二章 规划的必要性 . 11 第三章 商业发展思路 . 12 第四章 规划总则 . 15 第五章 规划范围划定及目标 . 18 第一节 规划范围划定 . 18 第二节 规划目标 . 19 第六章 规划布局 . 21 第一节 昆明市域商业网点总体规划 . 21 第二节 昆明主城商业功能区规划 . 23 第三节 昆明主城商业网点规划 . 24 第七章 专题规划 . 29 第一节 大型零售商店（场） 、商业街规划 . 29 第二节 大型商品批发市场规划 . 35 第三节 生鲜超市规划 . 38 第八章 实施规划的对策和措施 . 40 附 录. 42 一 名词注释. 42 二 附表. 45 昆明商业分级指标. 45 昆明市九种零售业态基本条件一览表. 45 昆明市商业、服务业网点普查表. 45 昆明市零售商业网点普查表. 45 昆明市区商业、服务业网点普查表. 45 昆明市区零售商业网点普查表. 45 昆明市区商场、超市普查表. 45 全市各区县（市）人口统计表（2002 年） . 45 大型综合超市现状统计表. 45 百货店现状统计表. 45 三 附图. 45 零售商业现状分析图. 45 农贸市场现状分析图. 45 大型专业市场分布示意图. 45 商业功能区规划图. 45 零售商业规划布局图. 45 昆明城市商业网点规划说明书 前前 言言 城市商业网点规划是城市总体规划和城市商业发展的重要组成 部分，对于合理有效利用资源，确保城市商业健康、有序发展都起着 重要作用。1998 年，昆明市人民政府商业网点办公室委托市规划院 对昆明城市商业网点建设进行中长期规划。加入世界贸易组织 （WTO）后，国内分销服务业逐步取消对外资的限制，为了做好应 对工作，适应东盟自由贸易区建立带来的机遇与挑战，制定城市商业 网点规划是重要的措施，也是符合国际规则的政府调控方式。2002 年市政府商业网点办公室再次委托市规划院进行新一轮昆明城市商 业网点规划，力求更加强化城市商业网点建设的宏观调控，积极应对 加入世贸组织后的形势，促进城市商业繁荣，使商业流通产业结构更 加合理。 第一章 现状分析 第一章 现状分析 第一节 现状概况 第一节 现状概况 一. 商业发展历史 一. 商业发展历史 1 昆明城市商业网点规划说明书 昆明地处滇中，内连“三迤” ，外通印支，地理位置优越。城市 沿革可追溯到 2000 年前的“苴兰城” 。市区的马市口、羊市口、南正 街（今正义路） 、广聚街（今金碧路） 、长春路（今人民中路）等都是 传统商业街区，已有几百年的商业历史，现今仍为昆明主城主要商业 区。二十世纪初昆明辟为商埠，设海关，从事对外贸易， 1910 年滇越铁路直 通昆明，进一步确立昆明作为全省商务中心的地位。抗战时期，昆明 成为后方基地及物资转运中心，商业、金融业曾一度出现了繁荣。 20 世纪 50 年代以前昆明商业是以私有制经济形式的店铺和集 市存在。解放后出现公有制经济，50 年代70 年代末，国家对城 市商业设施的配置和服务范围与方式实行强有力的计划控制， 出现了 规模大、商品种类齐全的百货商场，如百货大楼。80 年代初期出现 个体经济，有了个体经营市场，这一时期国有计划经济的百货商场与 个体经济的经营市场互补共存。90 年代，随着社会主义市场经济体 制的逐步建立，随着城市的扩大发展，出现多种经营方式，如小型自 选商场，集多种功能为一体的购物中心；同时在城市市中区外围出现 了大量具零售功能的规模较大的批发市场。 由于一般性商业设施的发 展跟不上城市的发展、居民生活节奏加快以及商业竞争日益激烈、居 民和商家均希望进一步降低成本等因素， 出现了新型的商业业态大 型综合超市、仓储式商场等。 二. 概况 二. 概况 改革开放二十年来，昆明市流通领域各行业加快了发展步伐，各 2 昆明城市商业网点规划说明书 类商业网点发展迅速，购物环境及服务功能均得到较大的提高。 “九 五”期间，昆明市根据城市建设发展总体规划，结合旧城改造，坚持 “统一规划、合理布局、有利生产、方便生活”的原则，动员社会各 方面力量，培育和发展了一批商品市场。初步形成以昆明为中心，辐 射全省的商品市场网络。 据昆明城市商业网点普查统计资料（截止 2003 年 9 月 30 日） ， 全市现有商业、 服务业网点 （不含商品市场） 48558 个， 总面积 7863653 平方米。 市区（即五华、盘龙、官渡、西山）有商业、服务业网点（不含 商品市场）25462 个（占全市总数的 52.4%） ，总面积 4780512 平方米（占全市的 60.8%） ，其中：2000 平方米以上的综合性商场、 超市 89 个，营业面积约 684602 万平方米。基本形成百货大楼、小花 园、白塔路三个较为集中的商业区。商业基础设施逐步趋于完备，购 物环境和服务水平得到改善，商业业态多样化，市级商业中心初具规 模。 全市市场建设也取得较大发展，2002 年末各类商品市场已发展 到 613 个（五华、盘龙、官渡、西山商品市场达 369 个） 。截止 2003 年 9 月 30 日各类商品市场已发展到 618 个，营业面积 5187073 平方 米，其中五华、盘龙、官渡、西山商品市场达 479 个，占全市商品市 场的 77.5%。 但由于缺乏政策导向和管理办法， 目前呈现出中心区大型综合超 市不断开业，周边商品市场无序发展，大型商业网点“东南重、西北 3 昆明城市商业网点规划说明书 轻” ，发展不均衡。 特别是 1992 年后昆明出现了“拆围墙、建商店”的建设热潮， 只要有路就拆墙建铺，建成了大量的店铺、市场，但这些商店多为临 时建筑，又多受自身条件限制，如：用地局促、缺乏停车场、卫生条 件差等，对城市的交通、景观、环境卫生造成不利影响，并出现恶性 竞争和扰民现象。这种追求短期效益的行为，使土地利用效益不高， 长远来看对城市是一种负担， 只会增大今后城市建设的成本而不是有 效的建设资金投入。大量涌现的众多所谓“批发市场” ，是这一特定 时期出现的特殊产物，其经营模式及经营货物基本雷同，发展过快， 从而也导致相互之间恶性竞争，造成建设资金和城市土地资源的浪 费。 第二节 发展特点及存在问题 第二节 发展特点及存在问题 一昆明商业发展特点 一昆明商业发展特点 （一） 昆明社会消费品零售总额随经济和城镇人口的发展而增长, 且增长速度有放缓的趋势。 “八五” 期间社会消费品零售总额年增 长率为 24.5， “九五”期间社会消费品零售总额年增长率为 13.7 ，2001 年增长率为 10.8，传统商业发展动力减弱。 （见图表 1）（见图表 1） 4 昆明城市商业网点规划说明书 图表 1 图表 1 昆明经济与商业发展昆明经济与商业发展(1991-2001) 48.7 89.9 126.3 169.6 217.5 265.28 135.6 232.1 357.5 501.1 591.9 672.8 1991 1993 1995 1997 1999 2001 国内生产总值(亿元) 社会消费品零售总额(亿元) （二）在昆明的产业结构中,商业的地位非常重要。2001 年批零 贸易餐饮业占全市 GDP 比重 15.2；昆明城市就业人口中，批零贸 易餐饮业约占 24，列城市各行业之首。商业不但是昆明重要的支 柱产业，而且成为吸纳劳动力的最主要产业。 （见图表 2、3）（见图表 2、3） 图表 2 昆明商业在 GDP 的比重 图表 2 昆明商业在 GDP 的比重 批零贸易餐饮业增加值（亿元） 占昆明GDP（%） 占昆明第三产业GDP（%） 昆明2001年 102.36 15.2 33.4 图表 3 昆明商业就业人口比重（第五次人口普查抽样调查）图表 3 昆明商业就业人口比重（第五次人口普查抽样调查） 昆明2000年 抽样人口 合计 第一产业 第二产业 第三产业 其中：批零贸 易餐饮业 五华区（人） 18855 83 4754 14018 4639 盘龙区（人） 16552 46 4168 12338 4533 官渡区（人） 71705 13632 21993 36079 17995 西山区（人） 29381 5634 10951 12796 5665 合计（人） 136493 19395 41866 75231 32832 比重（） 100 14.21 30.67 55.12 24.05 5 昆明城市商业网点规划说明书 （三）由于自然地貌分割和社会经济发展不平衡，云南城市首位 度非常高，使昆明商业具备很强的辐射全省功能。同时，昆明城市人 口高度密集（2000 年二环路以内 2.84 万人平方公里）造就了浓厚 的商业氛围。 2000 年末，全市各类市场 516 个（其中：消费品市场 455 个， 生产资料市场 58 个，生产要素市场 3 个） ，比 1995 年的 379 个增加 137 个，增长 36.1%；截止 2003 年 9 月 30 日各类商品市场已发展到 618 个，其中市区（五华、盘龙、官渡、西山）商品市场达 479 个， 占全市商品市场的 77.5%） ；已初步形成以昆明为中心，辐射全省的 农副产品、日用工业品及生产资料等商品市场网络。 全市零售商业网点面积 4670455 平方米， 其中市区 （五华、 盘龙、 官渡、 西山） 为 2596721 平方米， 占全市的 55.6%； 全市户籍人口 494.8 万人，市区 189.8 万人，占全市人口的 38.4%。 （四）昆明各类商业网点快速增长,多种所有制、多种业态商业 竞相发展,特别是多家外商投资企业进入,使竞争日趋激烈（见图表 4） 。 （见图表 4） 。 图表 4 昆明社会消费品零售额构成对比图表 4 昆明社会消费品零售额构成对比 6 1990 51%51% 29%29% 11%11% 9%9% 国有经济 集体经济 个私经济 其他经济 2001 26%26% 12%12% 43%43% 19%19% 国有经济 集体经济 个私经济 其他经济 昆明城市商业网点规划说明书 二. 昆明商业现状问题昆明商业现状问题 （一）昆明商业总体发展规模和水平不高，全省商业发展极不均 衡 （一）昆明商业总体发展规模和水平不高，全省商业发展极不均 衡 昆明过去长期处于国内交通的末端， 虽经 20 世纪 90 年代社会经 济高速发展，受区位条件、经济发展水平的限制以及缺乏第二产业的 支持，商业总体发展规模和水平不高（见图表 5）（见图表 5） 。 图表 5 2001 年西部主要城市社会消费品零售额比较图表 5 2001 年西部主要城市社会消费品零售额比较 0 200 400 600 800 亿元 社会消费品零售总额265.3 627.5 121.7 699.3 163.4 365.9 173.9 134.679.945.557.624 昆明成都贵阳重庆南宁西安兰州 乌鲁 木齐 呼和 浩特 银川西宁拉萨 省内其它地区发展滞后，使昆明商业需要承担更多的辐射功能 （见图表 6）（见图表 6） 。昆明商业的规模和水平必须适应更高的要求，促进全 市综合实力的进一步提高，带动全省商业的快速发展。 图表 6 2000 年云南各城市社会消费品零售总额比较 图表 6 2000 年云南各城市社会消费品零售总额比较 0 50 100 150 200 250 亿元 社会消费品零售总额 239.5 47.335.923.627.4 38.827.120.413.33720.716.6 9.34.53.215.1 昆明 曲靖 玉溪 昭通 楚雄 红河 文山 思茅 西双 版纳 大理 保山 德宏 丽江 怒江 迪庆 临沧 7 昆明城市商业网点规划说明书 （二）现代化商业业态发展不完善，商业网点结构性矛盾突出。 （二）现代化商业业态发展不完善，商业网点结构性矛盾突出。 据统计市区户籍人口 189.8 万人，预计非户籍居住人口在 100 万 人，则总人口为 289.8 万人；故市区户籍人口人均零售商业网点面积 为 1.37 平方米，市区总人口人均零售商业网点面积是 0.9 平方米。 通过分析现状昆明市区人均零售商业网点面积指标， 为比较高的 水平；在市区零售商业网点面积构成比率中，2000 平方米以上的综 合性商场、超市占 26.4%，百货店占 9.3%，其它占 50.3%（详见附表 六） ，可看出昆明商业网点量多规模大，是近十年来有路就建商店的 累积，但档次高、规模大、管理水平高、经营有特色、辐射范围广的 业态所占比例不高，距昆明旅游商贸城市的商业发展要求有差距。 近年来，昆明新兴商业业态偏重外商投资的大型综合超市，而中 小型现代商业业态和特色商业不完善，没有形成有组织的结构体系。 零售业经营内容雷同，缺乏当地特色，作为零售商业重要组成部 分的特色商店较为稀少； 同时与市民生活关系密切的便民连锁店发展 水平非常低，并不规范且缺乏后劲；遍布城市街道的均为经营内容单 一的日用品小商铺，既不方便居民生活，又影响市容市貌环境卫生， 干扰城市交通，给城市管理工作带来大量的负担。对城市商业的发展 起不到补充和推动作用。 商业发展未能形成网络系统，商业服务水平较低，处于初级服 务阶段， 因而制约了商业的进一步发展。 相对城市对外开放和旅游业， 商业发展滞后。 新型商业业态发展缓慢，管理不规范，科技含量低，商业企业 8 昆明城市商业网点规划说明书 组织化程度不高，规模小，缺乏跨地区、跨行业，有竞争力的大型企 业集团。批发市场规模不大，设施落后，管理水平低，没有形成规范 化的现代物流体系。 作为市民“菜篮子”主要供货载体的农贸市场很多 是以路为市的“马路市场”，严重影响交通和市容市貌。据统计，截至 2002年，二环路以内有占道经营农贸市场31个。 （三）商业网点管理法规和体系不健全 （三）商业网点管理法规和体系不健全 长期以来，由于缺乏一个适应昆明经济发展的商业网点建设规 划，管理严重滞后。近年来受全民经商思潮的影响，各单位利用闲置 土地、房屋兴建市场、商场，有的则推倒围墙开商店，新建房屋底层 随意改建为商铺，盲目投资，重复建设，形成商业网点无序发展。 由于城市商业网点管理法规不健全，商业网点建设通常是“一 抓就死，一放就乱” ，不利于政府发挥宏观调控职能。由于监管力度 不够，城市商业网点建设无序，加剧了市场的无序竞争，导致新型业 态发展迟缓，传统业态重复建设。 （四）商业网点布局不合理，缺乏特色商业街 （四）商业网点布局不合理，缺乏特色商业街 商业网点布局不合理，“东南重西北轻”，主要表现为：一是市 中心大型商场建点过多，仅二环路以内，4000平方米以上的综合性商 场、超市就有32个，市区同一功能、同一档次的商场过度密集并缺乏 正确商业定位，经营特点不突出等；二是大型批发市场过于集中，各 类市场大多建在石安公路及东二环路沿线；三是新建小区网点不配 套，大规模旧城改造，相当数量城市居民迁往新建小区，但部分新建 小区由于网点不配套，入住居民生活带来不便。 9 昆明城市商业网点规划说明书 大型零售商店（场）在建设前缺乏充分的自身商业定位分析， 未能较好的解决与城市发展和其它商业设施的关系， 缺乏相关配套基 础设施，导致目前布局不合理及发展的局限性；昆明没有商业步行街 和特色商业街道的支撑， 辐射范围较广的市级商业中心区的中心功能 不强。 （五）缺乏与昆明旅游城市相配的特色商品及销售网点 （五）缺乏与昆明旅游城市相配的特色商品及销售网点 近几年，云南的旅游业得到迅速发展，已跻身于我国旅游大省的 行列，昆明作为全省旅游的枢纽，由于缺乏对外推广的环节，与昆明 旅游城市相配合的作为游客与云南特色商品之间的特色商品销售网 点很缺乏，导致本地特色商品、旅游商品丰富程度不够，游客选择特 色旅游商品范围小，而众多特色商品却是“养在深闺无人知” ，无法 进入市场销售的局面， 错失了人们了解、 认识、 树立品牌形象的机会。 （六）外资商业进入，造成商业网点布局新的不合理，对原有商 业网点形成冲击 （六）外资商业进入，造成商业网点布局新的不合理，对原有商 业网点形成冲击 目前已有沃尔玛、普尔斯玛特、百盛、家乐福、好又多、百安居、 麦当劳、肯德基等外资零售企业进入昆明市场，且外资零售企业是大 型综合超市和连锁店， 依靠其自身的优势， 多布局在城市商业中心区， 打乱了城市的商业格局，在带动城市商业发展的同时，也造成商业网 点布局上新的不合理局面，对本土的商业零售企业造成很大的冲击。 10 昆明城市商业网点规划说明书 第二章 第二章 规划的必要性 规划的必要性 一. 城市商业网点规划是城市总体规划和城市商业发展的 重要组成部分 一. 城市商业网点规划是城市总体规划和城市商业发展的 重要组成部分 商业网点规划制定和实施效果的好坏决定了城市商业网点的布 局，同时影响着城市总体建设和城市商业发展的水平。 “十五”期间 是我国加快发展现代流通业的重要时期， 也是加入世贸组织后分销服 务业逐步取消对外资限制的过渡期， 必须制定科学合理的城市商业网 点规划，加强政府对城市商业的宏观调控，满足城市现代化的总体发 展要求。 二二. 商业网点规划是社会主义市场经济条件下国家对商品 市场的建设和发展进行宏观调控的重要依据和手段 商业网点规划是社会主义市场经济条件下国家对商品 市场的建设和发展进行宏观调控的重要依据和手段 目前大中城市商业网点设施存在突出结构性问题， 主要表现为商 业区的大中型商业设施出现阶段性饱和，业态雷同且过于集中。制定 科学合理的商业网点规划来指导布局建设， 能避免商业网点开发建设 中的随意性和盲目性， 同时通过商业规划布局来进行有效的宏观控制 也是现代商业管理的主要标志之一。 三. 加强对城市商业网点建设的宏观调控势在必行 三. 加强对城市商业网点建设的宏观调控势在必行 随着城市建设力度加大，城市规模在不断扩大，同时商业网点建 设也呈现出无序发展，重复建设。虽然商业网点的建设对促进经济发 展、保障有效供给、方便群众生活发挥了积极的作用，但缺乏总量控 制和布局失衡的问题日益突出，已造成资源浪费和企业之间恶性竞 11 昆明城市商业网点规划说明书 争，故进行调控和引导，制止重复建设，是当务之急。 第三章 第三章 商业发展思路 商业发展思路 一发展环境与机遇 一发展环境与机遇 （一） 区位变化区位变化：昆明是在中国与东南亚跨边境约 240 万平方公 里区域上，唯一的、也是最具有中心都会特征的城市地区。随着连接 东南亚、南亚国际大通道的建设和中国东盟自由贸易区的开辟， 昆明与周边国家和地区贸易交流日益增加， 将逐渐改变昆明处于国内 交通的末端、经济辐射末端的状况。 （二） 旅游业方兴未艾旅游业方兴未艾：近年来旅游业发展迅猛，来昆明的旅游 者从 1992 年的 412 万人次，增加到 2001 年的 1956 万人次，给商业 的发展提供了更多机遇。 （三） 城市功能定位城市功能定位：按照昆明社会经济发展目标和昆明城市 总体规划 ，城市定位在“历史文化名城” 、 “春城” 、 “中国面向东南 亚、南亚区域性国际性商贸旅游城市，中国最适于居住与创业的现代 化开放城市和山水园林生态城市” 。需要昆明城市商业更大的发展。 二发展方向 二发展方向 为了全面提升昆明商业发展水平和增强辐射功能，需要着重强 化： 12 昆明城市商业网点规划说明书 （一） 商务体系商务体系承担区域性和国际性集会展、办公、娱乐于 一体的商务中心区； （二） 贸易体系贸易体系具有面向省内外和境外的贸易功能，包括展 览中心、展销中心、商品交易中心； （三） 物流体系物流体系发展以仓储、运输、信息、服务于一体的综 合性物流中心； （四） 购物体系购物体系体现多层次购物功能，包括各级商业零售网 点、特色商业区和农贸市场。 三商业业态发展的趋势 三商业业态发展的趋势 随着中国的对外开放，国外的商业企业和营销方式进入国内，商 业业态出现新的发展趋势： （一） 综合多元化 （一） 综合多元化 现代城市社会中人们的生活方式、购物方式逐渐转变，假日一次 性购物正成为一种流行消费方式。以综合多元化超级购物中心为代 表，集购物、休闲、娱乐、文化等需求为一体的商业业态，将取代传 统的零散经营方式。 （二） 专业化 （二） 专业化 经营低价位日常生活用品是综合仓储超市专长， 而经营技术含量 高、使用复杂的商品则使专业店更具优势，因而势必出现同一商品、 同类商品的专业店，同一品牌的专卖店。有专家预计，国际商业资本 在大型仓储超市之后，将会以大型专业大卖场业态进入。 13 昆明城市商业网点规划说明书 （三） 连锁便利化 （三） 连锁便利化 无论对大型综合超市、专业大卖场，还是农贸市场转生鲜超市， 进行连锁经营都有利于提高竞争力。美国“沃尔玛”在 2000 年新增 的销售额全部来自兼并和新开的店铺。因此，今后通过兼并重组或新 增加盟，进行连锁便利化经营是商业竞争的重要手段。 另外，随着信息技术飞快发展和广泛运用，新的交易方式不断涌 现，不断改变着传统商业模式。 四国家对商业网点建设的新要求 四国家对商业网点建设的新要求 （一） 加快法规和标准的制定。加快法规和标准的制定。法规是规划编制和实施的依据， 各城市要因地制宜，将条例起草与商业网点设置规划、建立项目听证 审议制度通盘考虑，通过立法予以正式确认并公布于众。 （二） 充分发挥协会等中介组织作用，实行听证制度，保证决策 的科学性和民主性。 充分发挥协会等中介组织作用，实行听证制度，保证决策 的科学性和民主性。 在我国经济生活中广泛实行听证制度可有效地保 证政府的决策科学可靠，符合客观实际，从而更有力地促进宏观调控 措施到位，有利于减少行政审批程序和环节，提高效率。 （三） 运用现代信息手段，建立高水平的商业规划资讯系统。（三） 运用现代信息手段，建立高水平的商业规划资讯系统。要 研究运用现代信息手段和技术来加强商业规划管理， 通过开发集数据 获取、 管理、 分析处理、 模拟和可视化表达功能于一体的计算机系统， 定期发布商业网点信息，科学指导投资者布点，对商业网点实施动态 管理， 在为政府准确掌握商业状况和重大项目审批提供准确的科学依 据的同时，使商业网点信息资源全社会共享。 14 昆明城市商业网点规划说明书 （四） 将城市商业网点规划作为审核设立外商投资商业企业的重 要依据。 （四） 将城市商业网点规划作为审核设立外商投资商业企业的重 要依据。我国已经加入世界贸易组织，要严格遵循世贸组织的基本原 则，对内资与外商开设的大型商业网点必须一视同仁。根据我国有关 外商投资商业企业的有关规定， 外商投资商业企业必须符合所在城市 商业规划。 第四章 第四章 规划总则 规划总则 一. 规划依据 一. 规划依据 （一） 原国家经贸委2001789 号文件关于城市商业网点规 划工作的指导意见 （二） 原国内贸易部发布的城市商业网点建设管理规定 （三） 省经贸委2002145 号文件关于进一步做好我省城市 商业网点规划工作的通知 （四） 昆明市国民经济和社会发展“十五”计划 （五） 昆明城市总体规划调整（20022010） （六） 市委专题调研活动报告加强商业网点规划、提升传统服务业 （七） 昆明市商业网点资源配置研究 （八） 中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范 （九） 昆明市交通环境整治规划（2003年-2005年） 15 昆明城市商业网点规划说明书 二. 规划指导思想 二. 规划指导思想 （一） 以人为本 以人为本 充分体现商业为人服务的功能， 以满足不同人群的不同需要作为 商业发展的出发点和落脚点。 （二） 发挥优势 发挥优势 充分发挥昆明“历史文化名城” 、 “春城” 、 “中国面向东南亚、 南亚的陆上口岸和知名旅游度假城市”等优势，发展与之相适应的多 功能、多层次的商业体系。 （三） 适度超前 适度超前 近期需求同中长期发展趋势结合起来，保持发展的可持续性。 （四） 优化结构 优化结构 结合城市总体布局，优化商业布局结构，形成整体适当分散，局 部相对集中的商业网络结构。 优化业态结构， 以发展新兴业态为重点， 实现新型商业与传统商 业有机结合。 优化规模结构，形成分层次、功能明确的各级商业服务区。 三. 规划原则 三. 规划原则 合理制订对商业设施建设的规划原则， 能够保证城市良好的环境 氛围，使城市具有较强的吸引力和可持续发展能力。 （一） 本规划为昆明城市商业网点的指导性布局规划，是昆明城 16 昆明城市商业网点规划说明书 市总体规划的专业规划之一， 规划范围与规划期限应与总体规划相一 致，规划范围即昆明主城规划范围，规划期限为：2002年2010年。 （二） 根据昆明城市总体规划所确定的城市发展形态、方向及规 模， 制定合理的城市商业总量， 依据城市商业功能区来设置商业等级， 布局形式多样的商业业态，注重大中型与小型、新建与改造、集中与 分散、综合与专业相结合。 （三） 统一规划，合理布局，重点突出市级商业中心的建设，限 制大型综合超市在中心商业区的建设。 （四） 零售商业规划布局本着抓大放小的原则，规划布局重点是 大型零售网点。 （五） 与云南民族、旅游、生物、花卉大省的特点相结合，突出 特色店、专业店、专卖店的建设；加强步行商业街的规划，增强城市 的商业氛围。 （六） 依据不同零售业态的设置规范及条件， 规划布局零售商业， 积极发展社区超市、便民连锁店、24 小时便利店，完善居住区配套 商业设施，建立城市零售商业的基础网络，方便居民生活。 （七） 根据昆明市委、市政府为推进现代新昆明建设，提升老城 区功能、改善老城区环境作出的交通、环境综合整治及旧城区改造， 依据昆明市交通环境整治规划（2003年-2005年） ，拆迁违法（临时） 建 （构） 筑物和危旧建筑321万平方米中占很大比率的市场、 商铺， 约130万平 方米。 17 昆明城市商业网点规划说明书 第五章 第五章 规划范围划定及目标 规划范围划定及目标 现代新昆明规划提出：以滇池为中心，在滇池东岸的呈贡、南岸 的晋城、西岸的昆阳、海口分别建设昆明新城，与北岸的昆明主城一 道构建山水城林相互交融的现代新昆明， 全面提升昆明城市形象与综 合竞争实力。 昆明主城是现代新昆明的重要组成部分， 本次昆明城市商业网点 规划即为昆明主城范围内商业网点的指导性布局规划。 第一节 规划范围划定 第一节 规划范围划定 规划范围包括区域范围、业态范围。 规划范围包括区域范围、业态范围。 区域范围：区域范围：城市商业网点规划是城市总体规划的专项规划，本 次规划的区域范围与昆明城市总体规划调整（20022010） 确 定的主城主城规划范围相一致， 主城主城规划范围是指昆明主城建设区以及周 边重大基础设施预留空间、与城市密切相关，需要加以保护控制的生 态环境协调区。具体范围含：北至松花坝水库，西沿滇池流域界线， 南至西山区的晖湾、富善呈贡洛羊、王家营一线，东到官渡区的 金马村、双龙乡一线。总面积 500 平方公里（含滇池水面 45 平方公 18 昆明城市商业网点规划说明书 里） 。 业态范围：业态范围：根据我国经济发展的实际情况，本次城市商业网点 规划的工作重点在大中型网点： 大型百货店、 综合或专业仓储式超市、 连锁店、综合及专业商品交易市场的宏观规划。 居住区（社区）商业网点规划应根据国家城市居住区规划设计 规范要求配置，通过居住区详细规划控制落实。禁止在居住区内设 置以销售和制作有毒有害、 易燃易爆、 影响居住环境商品的商业网点。 小型商业网点的配置则通过市场经济行为来调节控制。 第二节 规划目标 第二节 规划目标 一. 城市发展目标 一. 城市发展目标 昆明主城区人口，2002 年为 245 万，建设用地达 180 平方公里； 规划 2010 年主城区人口达 223 万，建设用地达 215 平方公里。 二. 商业发展目标 二. 商业发展目标 （一） 发展总目标发展总目标 实现商业活动规范化，与现代化昆明城市发展相适应。推进社会 化服务体系的建立，使中心城市的商业服务走向更广的地域，优化网 络布局，提高整体运行效益及城市空间利用率。改变商业自身内涵， 由以物为本，转换为以人为本的发展。实现商业发展适度规模控制， 19 昆明城市商业网点规划说明书 避免设施过剩导致不良竞争。 作为我国重要的旅游商贸城市， 随着国家对西部地区开发力度的 加大，昆明商业的发展将保持较大的增长速度，发展成为我国西部的 商业中心之一。依托生物资源、旅游资源丰富的优势，带动相关产业 的发展，使之成为昆明经济发展的驱动力。 强化中心商业区的辐射功能，创新业态，发展以连锁经营为主的 现代化流通形式，引进先进经营管理理念、技术和手段，提升昆明城 市商业网点总体经营实力和竞争力。发展社区连锁超市，搞好农贸市 场超市化改造建设。培育设施功能现代化、管理规范化，具有发挥较 大的吸纳辐射功能的专业市场和现代化物流中心。 推进会展业和旧货 业的发展。 结合设置在南昆线与枢纽环线交汇的昆明南站的昆明集装箱结 点站，与昆明东南部大型现代化综合公路货运站统筹规划布局，处理 好运输流程的衔接，建设云南省现代化物流基地，将昆明南站建成我 省最大的，面向全国、全省和东南亚地区的货运枢纽。 （二） 建立现代化的城市商业控制指标体系。建立现代化的城市商业控制指标体系。2010 年规划基 本指标： 基 本指标： 社会消费品零售总额计划达到 630 亿元，年平均增长 10%； 人均拥有零售商业网点面积达到 1 平方米。 至 2003 年 9 月， 昆明人均拥有商业营业面积约为 0.9 平方米，规划结合昆明实际和发 展，参考国内其它城市的指标，确定规划人均拥有零售商业面积为 1 平方米，零售商业总面积为 223 万平方米。 20 昆明城市商业网点规划说明书 三. 商业发展远景设想 三. 商业发展远景设想 今后商业的发展趋势将表现为高度信息化、消费个性化、商品销 售的服务所占比重加大，商业设施规模化、新的商业领域出现等。 远景发展目标： 远景发展目标： 形成完备的商业网络体系， 适应未来昆明城市地位及整个区域的 发展。布局趋于理性化发展，改变目前发展的随意性，使商业发展更 加合理， 保证商业具有较高运行效率， 与商品更新换代发展保持同步。 商业活动中为社会创造更高服务价值，探索新的商业经济形式。 随着中国加入世贸组织和昆明城市的对外开放， 国际国内市场接 轨，建立统一、开放、竞争、有序的现代化市场体系，昆明将建成体 系完备、设施先进、功能齐全的面向东南亚、南亚的商贸中心和物资 集散（物流）中心、信息中心。 第六章 第六章 规划布局 规划布局 第一节 昆明市域商业网点总体规划 第一节 昆明市域商业网点总体规划 本次规划涵盖昆明市域、昆明新城、昆明主城三个层面的规划， 重点为昆明主城商业网点规划。 21 昆明城市商业网点规划说明书 根据昆明新城市总体规划，昆明商业服务网络体系规划为三级， 中心城市商业中心（昆明）次级城市商业中心（安宁、宜良、嵩 明）重要城镇商业中心（东川、石林、富民、禄劝、寻甸） 。 一. 中心城市商业中心 一. 中心城市商业中心 由昆明主城、东城、西城、南城共同构成。在以滇池保护和生态 建设为前提下，东城、西城、南城商业网点规划应依据城市总体规划 进行规划布局和宏观调控，商业网点的配置应符合下列要求： 鼓励设置：百货店、仓储商店、综合超市、专卖店、专业店、便 利店、餐饮网点、生活服务网点、文化娱乐网点。 适度设置：大型专业市场； 限制设置：农贸市场。 二. 次级城市商业中心 二. 次级城市商业中心 鼓励设置：综合超市、专卖店、专业店、便利店、餐饮网点、生 活服务网点； 适度设置：大型专业市场、大型综合超市、百货店、专业店（农 资） 、文化娱乐网点、农贸市场； 限制设置：购物中心、仓储商店。 三. 重要城镇商业中心 三. 重要城镇商业中心 鼓励设置：超市、专业店（农资） 、便利店、餐饮网点、生活服 22 昆明城市商业网点规划说明书 务网点； 适度设置：大型专业市场、大型综合超市、百货店、专卖店、文 化娱乐网点、农贸市场； 限制设置：购物中心、仓储商店。 第二节 第二节 昆明主城商业功能区规划 昆明主城商业功能区规划 现状人口分布：现状人口分布：昆明主城范围内现状总人口为 245 万（其中户 籍人口 163 万，非户籍人口 82 万） ，其中一环路内 41 万，二环路内 131 万，一、二环之间则为 90 万。 2010 年规划人口：2010 年规划人口：223 万，其中户籍人口 180 万，非户籍人口 43 万。 城市发展方向：城市发展方向：现状城市中心区人口密度较高，城市面貌和居 住环境急需改善，根据昆明城市总体规划，随着机场的搬迁，城市中 心区人口密度的疏解， 今后城市居住用地发展的新区域为城市的北市 区、南市区以及城市东南部。 商业功能区规划：商业功能区规划：昆明城市商业设置等级规划为：市级商业中 心、区域商业中心、居住区（社区）级商业中心、街坊商业。 城市商业的发展是与居住功能紧密结合在一起的。 城市商业从中 心向外围，商业等级逐渐降低，辐射能力逐渐减小。城市中心区是由 历史积淀形成，占据了区位优势，经更新后并保持着发展的惯性。目 23 昆明城市商业网点规划说明书 前，昆明城市中心区已具备市级中心商业的功能，传统商业中心在正 义路一线，由于城市西部发展受到限制，城市在向东发展，城市商业 中心也逐渐向东偏移，形成新的中心。 城市新商业中心区的建立则是一个长期、艰巨的过程，昆明历经 多年的大发展，城市南、北、西市区均发展形成一定规模，但仅是成 片的居住用地，区域性的商业设施建设未能开发，只能依赖城市中心 商业设施，造成城市交通压力加剧和居民生活的不便。结合今后城市 发展方向， 即规划居住人口的迁移方向， 重点推进区域商业中心建设， 在北市区、南市区、城市东南部春城路延长线、官渡镇以北的区域， 规划区域商业中心。 第三节 昆明主城商业网点规划第三节 昆明主城商业网点规划 商业网点规划分为：市级商业中心、区域商业中心、居住区（社 区）商业中心三个层面。 根据昆明城市总体规划，昆明城市商业体系构成为：市级商业中 心（1 个）区域商业中心（3 个）社区（居住区）商业中心 （若干个） 。 远景，随着人民消费水平的提高，规划应优化城市的商业结构体 系，即：市级商业中心（1 个）区域商业中心（5 个）社区 （居住区）商业中心（若干个） ，增加西部、东部区域商业中心。 24 昆明城市商业网点规划说明书 各级商业设置可分步实施。区域商业中心、居住区商业中心、街 坊商业在相近的地域可统筹安排，避免重复设置。 一. 市级商业中心 一. 市级商业中心 （一）建设方向 （一）建设方向 1提升昆明商业发展水平，增强辐射功能最重要的地区，主要 承担外向型、高水平的商业服务功能； 2应在结构布局、行业结构、业态结构上进行优化调整，在增 强中心商业功能、拓展新型业态的同时，突出经营特色，培育发展专 业特色商业街。使大型综合化与专业特色化、现代化与地方传统有机 结合； 3公众活动是商业中心区演化的持久动力，中心区需营造多功 能的公共开放空间， 改变过去借助绝对区位优势单纯的购物行为而向 凭借综合优势的多元化特色方向转变，集购物、文化、休闲、娱乐、 餐饮、公共服务等多种功能为一体，提供高档次与大众化多种服务， 增强城市商业氛围和繁华气息；同时要注重高效快速、覆盖面大的公 交系统与中心区的衔接，提高中心区的可接近度； 4调整经营结构，突出零售商业服务。实行行业、业态、业种 的错位经营，提高商业文化内涵； 5提升现状传统大型零售网点，改造农贸市场，取缔商品批发 市场，严格限制 1 万平方米以上大型零售网点进入中心区。 规划范围：规划范围：一环路以内及周边区域； 重点区域：重点区域：根据昆明城市商业现状特点，结合中心区功能定位， 25 昆明城市商业网点规划说明书 规划形成“四心六街九区” ，四心即：近日公园、小花园、白塔路片、 小西门四个商业核心区；六街九区即：六条特色商业街九个商业区。 列入市级商业中心的特色商业街（区） ：正义路三市街、南屏街 东风西路、青年路、白塔路、东风东路、北京路；威远街中心商务区、 文明街、祥云街、金马碧鸡、昆明站前、昆都、翠湖、圆西路、螺蛳 湾商业区。 重点业态：重点业态：以新型综合百货店、专业店、专卖店、精品店、连锁 店、服务网点为主，以名品、新品、中高档商品为主。 市级商业中心定位：市级商业中心定位： 提高商业集聚程度， 增强城市繁荣繁华气息， 推进经营结构调整，拓展新型的经营服务领域，形成服务全市、辐射 全省及周边区域、充满活力的商业区。 鼓励设置： 新型综合性百货店、 专业店、 专卖店、 文化娱乐网点； 适度设置：连锁超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点； 限制设置：不再审批大型综合超市、仓储商店、农贸市场、商品 批发市场。 二. 区域商业中心 二. 区域商业中心 具有规模适中、商品丰富、顾客群以本地区