毕业设计（论文）-住宅小区智能化建设管理所遇问题和对策探讨.doc

毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 1 页 装 订 线 住宅小区智能化建设管理所遇问题和对策探 讨 以上海地区为例 【摘要】 20 世纪 80 年代末期智能建筑工程开始进入我国建设行业,因该工程在国内刚刚起步, 建设单位很难对智能建筑有一个全面清晰的了解,智能建筑工程的方案设计、施工图深化设计， 以及工程的施工都是由设备供应商和系统集成商来完成。随着智能建筑的发展，智能技术不再 是办公大楼等建筑的专利，逐渐向住宅小区延伸，由此 90 年代中期有了“智能化小区“的概念。 这个区别于其他建筑工程的特点，决定了智能化小区工程的建设管理也会出现新的特点和关键 点。本文从建设者和使用的角度出发，依据国际智能建筑、小区工程的发展态势和国内的现状， 简单地介绍了智能化小区的相关概念、小区智能化系统类型构成，论述了智能化小区的特征和 功能，最后提出了小区智能化建设管理过程中存在的问题及对策方法，共同探讨如何建设好智 能化小区。 【关键词】 智能化小区 建设管理 问题 对策方法 【Abstract】【Abstract】 The late 1980s intelligent construction began to enter China construction industry, because of this project in China has just started, for intelligent building construction unit to have a comprehensive understanding of the clear,intelligent building engineering design,deepening the design drawing, and construction are made by equipment suppliers and system integration. Along with the development of intelligent building,intelligent technology is not the Patent Office building, etc. gradually extended to the residential area, from the middle of 90s had intelligent village concept. This is different from other architectural engineering characteristics, determines the intelligentized residence section of the construction project management will appear new features and points. From the perspective of builders and use, according to international intelligent building, residential project development trend and the domestic status, simply introduces the concepts of intelligent village, intelligent community system, discusses the intelligentized residence section features and functions, finally proposed intelligent community construction management process problems and countermeasures, discuss how to build intelligent village. 【Keywords】【Keywords】 Intelligent village；Construction management；question；Countermeasures methods 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 2 页 装 订 线 目 录 目 录 .3 1、 绪论 .4 1.1 研究背景 .4 1.2 研究的目的和意义 .4 1.3 研究内容 .5 1.4 研究方法 .5 2、 当前国内外住宅智能化系统发展现状 .6 2.1 国外地区住宅智能化发展现状 .6 2.2 国内住宅智能化发展现状 .7 2.2.1 国内智能住宅小区的形成和发展状况 .7 2.2.2 住宅小区智能化的简述 .8 2.2.3 小区智能化系统构成和主要内容 .8 2.2.4 小区智能化系统基本功能要求及技术要求 .9 3、 智能化住宅工程建设目前存在的问题分析和对策 .11 3.1 上海地区智能化住宅工程建设管理存在的问题 .11 3.1.1 招标管理方面 .11 3.1.2 设计管理方面 .11 3.1.3 成本管理方面 .12 3.1.4 对专业分包商管理方面 .13 3.1.5 智能化施工管理方面(施工、安装、调试和竣工) .13 3.2 智能化住宅工程管理问题对策 .13 3.2.1 智能化住宅工程的实施管理流程 .13 3.2.2 智能化住宅工程管理的对策及建议 .15 4、 案例分析 .17 4.1 智能化小区项目概况基本介绍 .17 4.2 智能化小区的招标、设计管理控制 .17 4.3 智能化小区的成本管理控制 .18 4.4 智能化小区的施工管理控制 .18 5、 总结与进一步研究 .21 参考文献 .22 谢辞 .23 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 3 页 装 订 线 1、 绪论 1.1 研究背景 在我国，智能化小区建设起步和发展都比较晚，直到 20 世纪 90 年代中后期才开始有较大 发展，在智能化工程技术和材料设备的使用上，我们并不落后于发达国家，甚至有些在发达国 家都还属于新技术、新产品的控制系统，在我国的建筑中就能看到其身影，但是我们与发达国 家在智能建筑工程方面的差距依然明显，究其原因，观念落后才是造成这种局面的真正原因。 观念落后主要体现在两方面：一方面，认为智能化小区不管项目功能、销售定位、所有的智能 小区工程各子系统一应俱全，造成严重的投资浪费；一方面，只看重智能化工程的前期投入， 而不考虑智能化系统给后期经营所能带来的收益等效果，认为智能化工程只是一个噱头而已， 其投入是得不偿失，导致尽可能地少上甚至不上智能化系统。 据相关统计数据表明，我国目前智能建筑的投资约占建筑总投资的 5%8%，有的地区可达 10%。随着我国经济的不断发展及经济全球化和国际化，对小区、建筑智能化水平提出的要求越 来越高，不仅对新建工程，且对量大面广的已有各类建筑的改造都提出了智能化需求。北京成 功举办 2008 年奥运会期间，提出了“数字奥运”的口号，建造了许多智能化建筑，都起到了示 范和推广作用，极大的推动了市场潜力巨大的中国智能建筑市场。 智能化小区与其他小区相比较，其重要标志为智能化集成系统，它是由通信自动化、设备 管理自动化、安全自动化等系统组成，是建筑行业质的飞跃。在智能化小区开发建设飞速发展 的同时，仍存在诸多问题，主要表现在以下几个方面： （1） 智能化小区工程开发方方面 （2） 智能化小区工程承建方方面 （3） 智能化小区招标管理方面 （4） 智能化小区设计管理方面 （5） 智能化小区成本管理方面 （6） 智能化小区施工管理方面 （7） 智能化小区工程流程监督管理方面 1.2 研究的目的和意义 根据上面的分析，我们知道当前我国智能化小区建设还存在上述问题，归根结底是建设过 程中的各阶段管理不到位引起的。通过探讨智能化小区项目建设过程中所遇问题及对策研究， 可以达到以下目的： （1） 有利于解决智能化小区项目招标管理上的问题 （2） 有利于解决智能化小区项目设计进度管理上的问题 （3） 有利于解决智能化小区项目设计质量管理上的问题 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 4 页 装 订 线 （4） 有利于解决智能化小区项目成本管理控制上的问题 （5） 有利于解决智能化小区项目中对专业承包商及产品选择的管理问题 （6） 有利于解决智能化小区项目中智能化施工管理方面(施工、安装、调试和竣工)和工 程流程监督管理问题 1.3 研究内容 从我国智能建筑工程的基本现状着手，在前人研究我国住宅小区智能化系统建设的经验基 础上，将国外智能化住宅小区的发展与上海智能化住宅小区的发展现状进行比较，从而进一步 以研究上海住宅小区在智能化系统建设中所存在的一系列问题及不足之处。 本文的研究主题主要拟分为四个部分。首先，简单概述智能化系统的理论知识、上海地区 住宅的智能化系统构成，主要提出住宅小区智能化系统建设和发展的必要性；其次，分别简述 国外和上海地区的住宅智能化发展现状；然后，从上海住宅智能化建设的管理中发现存在的一 些问题和不足之处，并结合本人在行业内的工作经验对上海住宅小区智能化项目建设管理中的 问题提出对策和建议；最后通过案例分析论证本文研究观点。 1.4 研究方法 本文主要通过对比的方法、专家咨询的方法、归纳与总结相结合的方法。 （1） 通过对比国内、外智能化小区的形成和技术发展状况，归纳国内外小区智能化的共 同功能特征，分析适应我国当前智能化小区的管理思想。 （2） 在对建设管理对策方法的研究中，通过向行业专家咨询并求证本人工作经验总结的 管理对策的方式,找出其中合理的适应我国智能化小区建设管理的对策方法。 （3） 通过归纳与总结的方法，将智能化小区工程管理大致分为：初步设计阶段、招标实 施阶段、深化设计阶段和施工建设阶段的建设管理。在此基础上，分别研究几个阶段的建设管 理方法并提出建议。 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 5 页 装 订 线 2、 当前国内外住宅智能化系统发展现状 2.1 国外地区住宅智能化发展现状 1984 年世界上第一座智能大厦在美国诞生，很快掀起一股“智能建筑”热潮。在短短的十 几年中美国、日本、欧洲的几万座智能大厦纷纷建成。随后美国成立了“智能建筑协会”其会 员横跨 17 个国家，并宣布 1995 年以后要大幅度增加智能型大楼的比例。日本建设省也于 1985 年成立了国家智能建筑专业委员会，对智能建筑的发展给予政策上的支持，使日本成为发展非 常快的国家。据统计，日本新建的建筑物中 60%以上是智能型的。进入 90 年代英国、法国、加 拿大、瑞典等国都相继建成一批有自己特色的智能建筑。 随着信息化技术的发展，智能化技术开始走向居民小区，并走入家庭。进而形成了智能住 宅的概念。其目标是“将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置通过家 庭总线技术连到一个家庭智能化系统上进行集中或异地的监视、控制和管理。以达到安全、便 利、舒适以及多元化信息服务的目的。 目前美国、日本已有了居住小区智能化的技术标准。在欧洲、新加坡等地都有应用智能化 系统的居住小区。集中开发智能化居住小区起源于美国。在美国由联邦政府、住宅开发商、建 造局、保险商、财政机构等发起组织了“智能化住宅技术合作联盟” ，对住宅智能化技术、产品、 应用系统等进行测试，规范、引导新技术进入住宅设计和建造。美国 Scottsdale 的 DCR anch 超大型智能化居住区占地 3359 公顷，建造了约 8000 幢别墅式洋房，每幢别墅设置 16 个信息点， 仅综合布线系统一项就投资 2200 万美圆。这是目前全球最大的智能化住宅群。日本在幕张也建 有一个高水准的示范性智能化住宅区。在美国和北美已各自建成了一个“无现金小区” ，这是在 电子商务、网络技术的基础上，于 90 年代中期出现的一种智能化居住区。在居住区内实现了用 电子货币取代现金，其功能涉及信用卡、网络结算、电子交换、信息安全、资信认证等。 智能住宅小区在国外历经了 80 年代初的住宅电子化、80 年代中的住宅自动化到 90 年代美 国的“智慧屋” （WISE HOME） 、欧洲的“聪明屋” （SMART HOME）的住宅智能化这样三个阶段。 这三个发展阶段，表明了智能住宅与智能大楼由于服务对象的不同而形成了不同的发展道路。 住宅电子化使采用大量电子技术的产品进入家庭；住宅自动化使家用电器、通信设备与安 保防灾等设备在家庭中的功能综合一体化；而住宅智能化使家庭中的家电、安保防灾和各种通 信（语音、数据、图像）设备通过总线技术进行监视、控制和管理。其中，家庭总线技术是住 宅智能化技术的核心。目前美国、欧洲和日本都有了各自的家庭总线标准。美国、日本都有根 据这些标准建立的智能住宅和小区的示范工程。 国际上的众多 IT 企业之所以涉足智能化住宅，是从广义的电子商务的发展角度考虑问题。 可以肯定的预言，在未来不太长的时间内，很多智能化居民住宅将成为信息高速公路的节点， 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 6 页 装 订 线 成为电子商务的基站，这一发展趋势为企业提供了大量机会。国外目前既有分散的别墅也有居 民小区，但是分散的别墅数量很大。我国的居民住宅绝大多数是居民小区模式，因此我国智能 化小区的模式与国外还有所不同。 在新世纪智能化小区的领域里，信息网络技术、控制网络技术、智能卡技术、可视化技术、 家庭智能化技术、双向电视传输技术等等，都将会有更加深入广泛地具体发展应用。 21 世纪是信息社会知识经济时代，同时又是生态文明时代。国际先进生产力水平正在运用 已掌握的智能化高新技术、探寻人类生存、生产和生活聚居环境空间的可持续发展模式。 目前欧洲、美国、日本等发达国家也正在开发利用运用这些高新技术去处理垃圾、污水、 废气、公害、节能、节水、消除电磁污染，资源可持续利用，建造人工生态环境等等，也正在 尝试运用高新技术有计划地建设智能化绿色生态小区。 2.2 国内住宅智能化发展现状 2.2.1 国内智能住宅小区的形成和发展状况 中国智能化住宅小区的发展与国外有所不同，是借助于智能建筑技术的引进和发展并借鉴 国外家庭总线技术，趁住宅产业蓬勃发展之机而兴起的。1997 年，我国在小康住宅电气设计 （标准）导则的编制中对小康住宅小区电气设计提出了如下要求：高度的安全性、舒适的生 活环境、便利的通讯方式、综合的信息服务、家庭智能化系统。同时也对小康住宅与小区建设 在安全防范、家庭设备自动化以及通讯与网络配置等方面提出了理想目标、普及目标和最低目 标等三级设计标准，这标志着我国智能小区的规划设计开始朝着标准化、规范化的方向发展。 这一期间，全国许多大城市纷纷将房地产业与 IT 产业结合起来，开发具有一定智能化特征的住 宅，成为房地产业的一大热点。1999 年底，建设部信息产业中心颁布了全国智能化住宅小区 系统示范工程建设要点与技术导则 （试行稿） ，规定了智能化住宅小区建设中的目标和原则， 并拟从 2000 年起，用 5 年左右的时间，组织实施全国智能化住宅小区系统示范工程，以此带动 和促进我国智能化住宅小区建设。其总体目标是：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信 息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设和工程示范，提高住宅高新技术的含量和居 住环境水平，以适应 21 世纪现代居住生活的需要。这项导则的颁布有力地推进了智能化住宅小 区在我国的普及和建设。2000 年上半年，国家信息产业部负责编制了建筑与建筑群综合布线 系统工程设计规范 （GB/T50311-2000）以及建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范 （GB/T50312-2000） ，结束了多年来中国智能化建筑设计无章可循、无标准可依的状况，这无疑 为我国智能建筑健康有序的发展奠定了基础。同年 8 月，国家经贸委又组织四川长虹电子集团 公司、青岛海尔集团公司、清华同方股份有限公司等全国 11 家在家用电器和相关产品领域有影 响和知名度的企业和单位成立了家庭信息网络的联合体，重点研究家庭网络的技术标准、基本 框架和终端产品的开发与研究。这一举措使得我国的家庭网络技术研究得到了空前发展，为智 能化小区发展提供了可靠的网络技术保障。2001 年底，国家建设部住宅产业中心又着手对全 国智能化住宅小区系统示范工程建设要点与技术导则进行了修改。一系列法律性文件的制定 与修订，为智能化小区的建设和发展提供了充足的法律依据和保障，推动了智能化小区在我国 的进一步发展。目前智能化住宅小区示范工程遍布全国；用于住宅、小区的智能化产品的研究 和开发也方兴未艾。 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 7 页 装 订 线 纵观目前国内、外智能化小区的设计和建设，都具有如下共同的功能特征： （1） 住宅内部具备综合安防、防灾措施，与小区和社会之间具有一定的信息交互能力。 （2） 小区内部具备比较完善的安防措施、公用设施监控管理和信息化社区服务管理。 （3） 小区内住户可以享受多种信息服务。总的来讲，住宅小区智能化系统是智能小区实 现 的必要条件，只有实施了智能化系统工程，并真正发挥出智能化系统功能和效用的住宅小区才 是成功的智能小区。 自从 20 世纪 90 年代中期中国出现了“智能化住宅小区”的新理念之后，国内的智能化小 区建设才逐渐发展起来。但与国际社会相比，国内的智能化住宅小区建设起步较晚，人们对智 能化小区的认识和理解还不够深入，技术开发也还远远不足，大多相关产品的开发还主要是单 一功能专用产品。 目前国内智能化小区的建设由于受各地之间经济水平差别的影响及居民的经济能力差异， 多数的居民小区开发仍停留在科技含量较低的水平，所谓“智能化” ，在更多的成份上还仅限于 一种炒作。 2.2.2 住宅小区智能化的简述 所谓的智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统，以综合布线为基础， 以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。通常智能化大厦是“3A”系统，普 遍认为智能化住宅小区也为“3A”系统，它们分别是： （1） 安全自动化（SAS） 包括室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出入口（门禁）控制系统、可视 对讲系统、煤气泄露报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统。 （2） 通讯自动化（CAS） 包括数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线系统。 （3） 管理自动化系统（MAS） 包括远程抄表系统、停车场管理系统、设备管理系统、LED 电子屏系统、物业管理系统。 2.2.3 小区智能化系统构成和主要内容 （1） 安全自动化系统 安全自动化系统以空间来分，可分为室内部分和室外部分。 室内部分 住户室内红外线探头、紧急救助、煤气泄漏、门磁系统、所有信息连接到住户室内防盗控 制主机。该主机负责数据采集、数据分析把结果传诵到控制中心，由中心电脑作处理。显示及 打印情况、通知值班人员及 110 报警中心。其各部分组成功能如下： 住户报警探测器在室内每个入口及窗口安装红外探测器，当有人非法进入时，红外触发报 警，信号传送至室内报警主机，发出报警，主机并将此信号送至小区控制中心，控制中心即显 示出哪栋哪户、哪间房发生何种类型报警，保安即可调度就近人员现场查询及处理。 紧急救助系统当家中有紧急事情发生如重病、盗贼闯入，需要求助时，通过紧急按钮可将 信号传至控制中心，值班人员接报后即赶赴现场。 煤气泄漏报警系统在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器，一旦有泄漏现象，即触发信 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 8 页 装 订 线 号，如前述途径通知中心控制室值班员作处理。 室外部分 室外部分分下面几个系统： 闭路电视监控系统，在小区的单元门厅等出入口、主要路口及围墙、地下停车库设有高清 晰摄像机，值班人员可 24 小时对来往人员和车辆进行监视，并可长时间录像存储，提供犯罪证 据。 周界报警系统，在围墙段设红外线对射、低压脉冲式电子围栏或张力式电子围栏等，当有 人非法越栏时即报警，并出发联动摄像机监控录像。 电子巡更系统，在小区相应位置设立巡更信息点，规定保安的巡逻路线及时间，保安人员 佩带签到器巡逻，其巡逻的具体时间及位置可供事后查询，从另一方面也可监督检验保安人员 的工作情况，起到人员管理的作用。 （2） 通讯自动化系统 利用电讯网络作为传输网络 通讯自动化系统有赖于外部网络的建设，如特发小区综合楼,邮电局设有商业网，光纤直通。 传输速度快，效果好，并饿提供 ISDN 服务即综合业务数据网。它有四大特点：它是以综合数据 电话网（IDN）为基础发展而成的通讯网；它是支持端到端的数字连接；它支持电话和非电话各 种通讯业务；它提供标准的用户网络接口。它的最大优点是：能在一对普通的电话线上为用户 同时提供电话、传真、数据和会议电视服务，并有较高的接入速度。能以 138KBPS 的高速度节 入 INTERNET，真正实现网上冲浪。这样以借助于邮电的商业网 ISDN 业务而建立的家庭网络，完 全可以提供与公司环境相同的工作条件，如果喜欢在家工作，你可以把家庭计算机网络连接到 办公室的计算机网络上，要成为 SOHO 族也并非天方夜谭。 这里顺便说一下，家庭计算机网络与家用电器的连接。日前从杂志上获悉，美国微软公司 目前正在与世界上几大家用电器生产商洽谈合作计划，计划利用微软公司的产品运用于家用电 器的计算机控制。如果实现的话，届时，计算机系统就会象一个非常称职的保姆为你承担一切 家务安排。当然要用上这些先进东西，有赖于国民经济的发展及个人收入的承付能力。 利用有线电视网络作为传输网络 现在小区住户都接有线电视，有线电视天威网是一个双向的 HFC 网络，采用频率分割，数 字压缩调制技术，除传诵常规的电视信号外还可进行高速数据传输，实现图象、数据和语音三 线合一。住户通过个人电脑就可以在家进行电子邮件传递、远程网络登录、股票实时操作、可 视电话、传真服务、在宅购物等。 （3） 管理自动化系统 车库管理系统 小区车辆出入及收费采用 IC 卡管理系统，对长期用户用月卡，对来访车辆用临时 IC 卡， 所有 IC 卡均经读卡机自动收费，出入口设置摄像机自动监控，将车辆资料（车牌、颜色等）传 输到管理中心软件进行比对，当车辆离开时，司机所持 IC 卡需和电脑资料一致才升杆放行。 三表抄送系统 小区目前都是集中抄表，基本上多使用机械表，近年来电子水表、电子煤气表、电子电表 已开发，三表的远程抄表系统也日趋成熟。三表输出的脉冲信息由计数器读出，储存于 ROM 中， 再通过网络传输到控制中心，中心计算脉冲数量读出数据，并打印。先进的可与银行连通，定 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 9 页 装 订 线 期通过银行系统扣费，从而实现远程抄表与自动扣费结合。 设备管理系统 现代住宅小区普通都选用恒压供水系统和 VVVF 电梯。这些都为实现小区设备管理自动化提 供了先决条件。通过前端信号采集，控制中心可显示小区主要设备如水泵、水池水位、电梯、 高低压开关、路灯等运行状况，并可通过软件控制，使这些设备运行于最经济合理模式。当发 生故障时，控制中心发出报警并通知管理人员及时排除。 2.2.4 小区智能化系统基本功能要求及技术要求 （1） 住宅小区智能化系统基本功能要求 住宅小区智能化系统应该具备以下四个方面的基本功能要求。 安全防卫，如：电子巡更、对讲（可视）与门禁控制、防盗报警等； 物业服务与管理，如：物业管理综合信息服务、远程抄收与管理等； 信息网络与布线，如：开关控制量传递、模拟计量数据传送、程控数字交换等； 家庭智能化，如：家电智能控制、室内人工环境调控等。 （2） 住宅小区智能化系统的基本技术要求 先进性。住宅是一个使用寿命较长的大件商品，在选择智能化系统技术与设备时，要充 分考虑一定的超前性，避免过早淘汰。 成熟可靠性。在考虑先进性的同时，要注意技术的成熟性和可靠性，保证运行稳定和可 靠。 开放和兼容性。无论是系统设备网络拓扑结构，还是操作软件应具有良好的开放性和兼 容性，避免因硬件种类多而采用多种网络操作系统给系统集成和应用带来困难。 升级性。随着社会与经济的不断发展和进步，住宅小区智能系统的规模、功能与技术水 平将会不断提高，用户的需求也会不断变化，住宅小区智能系统应充分考虑未来拓展的可能性 及服务水平升级发展的需要。 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 10 页 装 订 线 3、 智能化住宅工程建设目前存在的问题分析和对策 3.1 上海地区智能化住宅工程建设管理存在的问题 从智能化小区概念的产生发展至今已有 20 余年，上海作为我国经济发达地区发展更快。随 着智能化系统技术的不断更新，智能化住宅小区是原先小区弱电系统在质上的飞跃，这种变化， 势头之猛，之快，使不少人在认识上产生误区。 由于业主对智能建筑系统缺乏明确的认识，甚至搞不清什么是智能建筑，智能建筑工程有 多少系统，从而导致业主对项目智能建筑系统定位不确切。一类业主在前期的决策阶段，往往 重视建筑设计本身的平、立、剖和内外装修风格，而对其他专业，特别是设备工程，包括水、 电、暖等有所忽视，通常只写一个简单的说明，而对智能建筑系统建设则未被列入内容，有的 甚至不考虑；另一类业主则刚好相反，把智能建筑系统放到一个非常高的位置，贪大求全，总 认为最全的就是最好的，而完全忽略了自身的真实需求。 业主对智能化系统技术的概念模糊、开发时对智能理念的推广大过系统实际功能效果无法 达到预期和由于建设管理跟不上无法与土建很好进行配合等问题层出不穷，以致在工程建设中 出现了不少问题。本人自工作以来，通过这几年对多个智能化小区工程建设中遇到的问题作了 一些积累，大致从不同的几个方面来分析这些问题，归纳如下： 3.1.1 招标管理方面 鉴于智能建筑工程设计阶段的特殊性，目前进行施工招标的通常做法是由施工中标单位根 据建设单位的需求、投标所选产品，进行深化设计。但是，有一个问题值得注意，就是深化设 计后的施工图与原招标所用的建筑设计单位提供的方案设计或施工图设计存在差别，有时甚至 面目全非，实际造价与中标价也相去甚远，投资控制往往失控。造成这种局面，有三个原因。 原因之一，是建设单位需求变化太大，增加了招标时没有提出过的要求，技术水平、设备档次 也提高；原因之二，招标文件漏洞或遗漏项目太多，设计任务书对系统建设的要求不明确，考 虑不周，没有有效措施消除中标人通过自己的深化设计大大提高造价的可能性；原因之三，负 责招标的人员对智能建筑工程的技术、产品、性能、价格等方面了解不够，有其专业的局限性， 同时智能建筑存在设计的多样性、产品设备的独特性、软件产品的特殊性等。 3.1.2 设计管理方面 由于智能化系统造价在小区建设工程中的所占比例很少，多数建设单位往往不会重视这方 面的附加投入，而希望通过市面上最普通的做法即通过最基础的技防办验收以满足技防办的基 本要求为根本，并以减少成本为目的对该系统进行设计。在项目整体规划设计阶段，建设单位 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 11 页 装 订 线 因对智能化专业不熟悉，多借助于原设计单位的弱电施工图纸而忽视甚至对专业分包单位的设 计思想不以为然，许多建设单位仅以为专业分包单位的任务仅仅只是深化原设计单位的点位预 埋位置并完成系统施工即可。 （1） 智能建筑设计方面的困难 由于许多建筑设计院的电气设计人员对智能建筑系统方面缺乏透彻的了解，并且不同的智 能建筑系统供应商，其产品都各有其特点，从而导致了系统集成商做出来的技术方案与原建筑 设计院可能存在非常大的分歧，原来预留的管线得不到充分的利用。 （2） 初步设计方案评审问题 有关主管部门提出提出或设计单位询问业主关于智能建筑工程设计时，项目已进入初步设 计阶段，业主才认识到需要这方面的设计，设计单位也才被要求做智能建筑工程总体方案设计。 或者部分工程项目在进入施工后才发现缺少智能建筑工程专业单位的设计施工图，于是重新找 施工单位进行智能建筑系统设计，而此时由于工期紧迫，已进入施工图阶段，设计迫在眉睫， 智能建筑工程设计方案甚至还未经过技防办初步评审就先由专业单位出施工图先用于工程预埋， 在预埋工作进行时才开始做初步方案的申报和评审组织工作，由此可想而知其出现问题的几率 性有多大。 （3） 设计进度管理问题 建设方会因不太重视而贻误了弱电专业分包的最佳的图纸深化时间。在一些工程开始管线 预埋时，有许多民营乃至国企的一些开发商想当然的以为设计院拥有设计专业出图资质，因此 对建筑、结构、风、水、电等各专业的施工图（预埋位置）充满信心，觉得应该完全按照设计 院所绘图纸预先埋设，有些时候工程各专业管线预埋时弱电专业分包单位的招标还尚在进行中， 待单位选定专业分包进场后再进行深化设计出来的施工图纸往往让开发商看的目瞪口呆，而此 时才发现设计院设计的弱电管线及预埋位置与技防之规定相差甚远，于是返工、工人重复、重 复投资等现象在各类小区智能化工程建设中屡见不鲜。这些都说明如今的设计院对智能化系统 的了解尚停留在表面概念上，弱电系统设计在设计院大多都由电气工程师一笔代过，可国内的 电气和弱电看似为同一个专业，其实弱电系统作为后期产生的一个新型技术系统，与电气专业 却相差很大，如此才会出现上一幕所述的问题。 （4） 设计质量管理问题 面对飞速发展的信息技术，目前的专业分包单位多为私营小企业居多，由于弱电行业的刚 刚处于起步阶段，入行门槛较低，许多企业为了节约成本开支招聘一些一知半解的类似工程专 业的中专毕业生，由这些人所组成的设计部门因对智能化产品和智能设计方法还不很熟悉，尤 其在集成方面更弱些，此类专业分包单位在设计上更多的是借助于产品供应商的技术支持和通 力合作。且加上建设单位既对自己的工程需求不清楚，也对信息化产品没有深入了解，仓促上 马，缺乏对总体集成和系统更新与扩展的考虑，往往边招标、边设计、边施工、边修改，造成 返工、浪费严重，致使投资效果不理想，投入使用后又发现问题多多。 目前对智能化小区设计的注意重点大都集中在智能化系统上，而在与建筑平台方面注意和 配合上不够，以致建筑结构的灵活性、适应性稍欠佳，对智能化系统设备的安装空间、管线、 路由等考虑不周，大多造成了智能化图纸与土建图纸无法相结合，不是没有安装空间就是设备 需要移位，以致建成的系统设备所放位置与建筑极不协调，达不到美观设置。 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 12 页 装 订 线 3.1.3 成本管理方面 在工程不同阶段的成本控制过程中，决策阶段和设计阶段的成本控制属于前期的主动控制， 通过以成本控制为出发点，针对每一项决策工作，从优化方案、降低消耗、降低投入着眼，对 控制目标切块分解，进行有效控制。后评价是对工程事后的一个总结，虽然对上一个项目不能 产生直接的经济效益，但是，作为经验的积累和教训的及时总结，对于下一个项目的控制目标 的实现，这个工作有着极为重要的意义。招标阶段和施工阶段的成本控制（包含竣工结算成本 控制）是项目实施阶段跟踪进行的被动控制，主要针对项目在实施过程中可能发生的成本变化 进行控制，在目前也是发展的比较完善的控制体系。但是，其投入的人力、物力比较大，收到 的效果却远远比不上前期的主动控制。令人感到遗憾的是，由于能力和观念方面的欠缺，国内 的成本控制的注意力往往放在招标阶段和施工阶段的成本控制上，而把成本影响最大的决策阶 段、设计阶段的成本控制和项目后评价忽略了，不能不说是一种舍本求末的做法。 3.1.4 对专业分包商管理方面 智能小区的兴起在呼唤智能化专业分包商。市场上专业公司为数众多，相当活跃，运用种 种商业手段以谋取对智能化系统的承包。但从他们的技术水平，技术支援能力，施工、组织经 验和内部质量保证体系等方面来考察，真正能称为专业系统集成商的公司不多，且多数建设单 位对分包商的考察也不够严格。这方面出现的问题有： （1） 自称的智能化系统集成商，实际上仅仅是某一个子系统的集成商，甚至只是产品销 售商，他们对建筑，对现场安装，对施工组织了解不多，甚至毫无了解。因此，不能很好组织 指挥，甚至组织指挥不及系统各个分包商。 （2） 商业利润考虑多，力图在智能化系统中分得尽可能大的份额，甚至为提高工程造价， 刻意地增加系统和点位，使得智能系统不能真正发挥出它的作用，对业主造成误导。在系统建 设中，各厂商各自为政，在接口上互相扯皮，贻误工程。 （3） 为争取项目，迎合业主低投资的企图，拼命压低报价。项目到手，为了利润，不顾 质量，降低规格。 （4） 各厂商的产品都自称“开放性”好，而实际上为了市场利益，开放程度有限，造成 集成系统难以实现或留下维护中的隐患。 3.1.5 智能化施工管理方面(施工、安装、调试和竣工) （1） 专业分包商的系统施工多为劳务分包即外包给弱电施工队小老板，这类施工队伍并 非专业公司自己的施工班组，且施工队伍素质差，缺乏经正规训练有经验的施工人员，大量为 来沪的农民担当施工安装，造成安装质量不高。 （2） 现场工程督导人员素质、工作能力较差，多为刚出校门的学生，没有实际操作一时 还无法胜任。因为这是新兴业务，要求对其有新且深的知识，要求有丰富的现场实际经验、好 的组织协调能力以及熟悉有关的法规、标准。所以，这类工程督导人员缺乏一定理论知识及实 际经验，需经过正规体系的系统培训方可上任。 （3） 施工组织与管理不够健全，开成指挥不灵，协调不力，于是施工中相互扯皮，施工 效率低。 （4） 对施工的全面质量管理重视不够，很少有制定明确的质管标准或规定的：施工前的 设备品质检查，施工中每个阶段的控制指标和质量控制停止点的设立，测试报告的内容和格式 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 13 页 装 订 线 的规定，竣工验收的条件和相关文件。 （5） 仍偏重于定性验收，即眼看、手摸。忽视定量验收。只有用仪器测试，才能发现隐 患。 3.2 智能化住宅工程管理问题对策 3.2.1 智能化住宅工程的实施管理流程 （1） 客观独立的市场需求分析是智能小区建设的首要前提。 不同的客户、不同的小区就有不同的需求，需求是推动和促进技术发展的原动力。所以了 解客户需求，是有效进行智能小区建设的首要前提。 目前在上海等一线城市的工程建设的环节中，由专业顾问公司进行需求分析。顾问公司代 表业主的利益，根据业主的实际要求，结合技术的发展，提供必要的招标文件和监管工程的实 施过程。顾问公司通过编制技术规格书规定系统技术性能，对产品选择和实施方案具有否决权 但对产品不具备推荐权。 在合理的工程实施架构里，顾问、设计的角色与承建商、集成商的角色一定要分开。如果 设计和施工由同一家公司完成，就有可能引起方案偏向乙方和在工程实施中产生偏向乙方和工 程变更。另外，每个系统集成商都有既定的合作伙伴即其所代理产品的供应商，它所提供的方 案不可避免容易产生不客观的偏向，从而很难产生有利于客户的需求分析。所以，相同公司进 行设计和施工，难于得到符合国情的合理方案，容易引起“求高、求全”的浪费。 （2） 严谨、合理的方案设计是智能建筑建设的关键。 方案设计必须以需求分析为首要依据，必须针对小区的具体要求作出符合该小区要求的、 不同于其他小区的方案。设计必须多元化和个性化，不同地域、不同性质、不同规模的建筑不 可能有唯一的解决方案。目前有些公司提供的方案是千篇一律、一成不变的，每个工程都不一 样，方案书实际早就储存在电脑中，所以十天半个月内即可出炉的方案不能适合于不同小区工 程的实际需求。智能小区的建设特别应该注意“皮”和“毛”的关系，所谓“皮之不存，毛之 焉附” 。 现实中，设计初期业主以至建筑师基本不考虑或很少考虑智能系统的要求，甚至结构主体 已经完工的条件下去考虑小区建筑物的智能系统要求，如此格局，当然只能引出一系列不合理 结果。因此，建筑师和各专业工程师之间必须紧密配合，才可能创造出完美的智能建筑作品。 所以，建设部专门发文，要求主体设计单位对智能建筑（小区）系统的设计总体负责。所谓 “总体负责” ，其实就是设计总承包的概念。业主、设计、监理、施工等建设各方都应该认识到： 总体设计是整个工程建设的龙头，马虎不得。 （3） 全面的系统设计是智能小区建设的基础 系统设计是在方案审批后进行，是方案设计的进一步深化和细化过程。一般应与建筑主体 的初步设计和施工图设计同步进行。但是由于建筑智能化系统的特殊性，建筑主体设计单位不 可能按习惯施工图的深度绘制出详细的建筑智能化系统的施工详图，只能绘制出介于现行初步 设计和施工图之间的技术设计图纸。可称之为系统设计施工图。它已基本完成各系统的主要技 术指标、管线路由、电源供应、系统接地等主要构件的设计，也必须完成与建筑主体专业和其 他设备专业的配合工作。整个系统设计施工图是作为日后的招投标工作、深化设计的基础和依 毕业设计（论文）报告纸 共 22 页 第 14 页 装 订 线 据。 （4） 弱电专业分包商的选择是智能小区设计的重点 目前智能小区的工程管理并没有形成一个公认的模式，目前国内常见的有三种模式： 业主将弱电系统划分为一个个的子系统，各子系统拆分选择多个承包商，协调工作由业 主完成。 业主将弱电系统作为整个小区工程的一部分，由土建总承包商来作弱电系统各子系统的 协调管理工作。 业主选择一个弱电总承包商协调管