房地产项目备案申请报告

XXXXX项目备案申请报告海南xxx实业有限公司编制二一六年一月目 录第一章 项目单位基本情况1第二章 项目基本情况12.1项目名称 12.2项目地址12.3项目建设背景12.4项目规划设计22.5项目建设内容及规模32.6投资估算42.7建设单位 42.8项目建设周期4第三章 项目符合发展规划、产业政策和行业准入43.1发展规划分析43.2产业政策分析53.3行业准入分析6第四章 项目资源、能源能耗及综合利用分析84.1项目用地、用林、用海需求84.2项目总能源消耗种类和数量分析 84.2.1年用水量84.2.2年用电量84.3节能节水设计依据94.4节能目标 94.5节能措施104.5.1建筑节能 104.5.2节能结构设计114.5.3给排水节水节能设计124.5.4电气节能设计124.6可再生能源利用分析154.6.1建设项目可再生能源资源及利用条件分析154.6.2太阳能热水系统应用情况分析154.7节能管理措施16第五章 项目经济社会效益分析165.1目标客户群体 165.2价格定位185.3经济效益205.4社会效益205.4.1推进建设国际旅游岛的迫切需要205.4.2提升区域档次、推进城市建设的需要215.4.3强化地方财政、解决就业问题的需要215.4.4有利于社会稳定、健康和可持续发展22第六章 结论236.1本项目符合发展规划、产业政策和行业准入236.2本项目的建设能带动其他产业发展236.3本项目的实施能提供大量就业机会236.4本项目的实施将带来税收及可观的相关收益24第1章 项目单位基本情况开发商：海南实业有限公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）注册号： 机构代码证代码： XXX法定代表人：XXX注册地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX经营范围：房地产开发及经营，实缴注册资本壹仟万元，经营年限：长期。股东及股份构成为：XXXX50%，XXXXX50%。秉承“建筑传递梦想”的企业愿景，坚持“胸怀理想、勤思励行、阳光清新、敬业奉献”的工作理念，挥利实业将积极以房地产开发业务为核心，凭借创新手段和专业化运营模式全力打造锦泰园项目，实现公司的首发项目顺利进行。第二章 项目基本情况2.1项目名称：XXX项目2.2项目地址：海南）2.3项目建设背景：XXX项目位于海南省东部沿海城市万宁市万城镇万安大道南侧（后田坡）。万宁作为海南东线高速中部的一个重要城市，起着联结海口和三亚的纽带作用。万宁市有109公里的美丽的海岸线，万宁沿着“一带两区”大开发大建设。随着海南作为国际旅游岛，大量游客、购房者蜂蛹进入海南，大量客商前来万宁投资开发建设。近年来，随着万宁的经济和城市建设的发展，万宁的整体面貌已发生了翻天覆地的变化，知名度和美誉度正日益上升，而且，其拥有著名的兴隆温泉度假区以及正在开发的神州半岛、石梅湾、山根湾正日益显露出无比的开发潜力和魅力，并逐步成为继三亚、万宁之后的又一个投资热点。随着环城公路的建设和贯通，以及东环线轻轨铁路的开通使用，其基础设施建设的日益完善也将会引发新一轮的投资热潮。有鉴于此，经过详细的考察和论证，我公司拟投资2380万元人民币，在万宁市XXX路XXX利用现有土地9.68亩，用以开发建设高档次的精品住宅小区XXX。该项目作为万宁市万城镇墟上开发的商住小区。地理位置较为重要，以万宁市房地产项目配套与补充作用，并带动房地产项目更快的开发建设。项目建设规模适中，对进一步完善万宁市万城镇公共服务和基础设施配套建设，提升城市建设品质，推动城市建设健康快速发展，起到美化、靓化作用，具有重要意义。同东线调整周边市县如万宁、陵水相比，万宁市城市开发建设相对滞后，特别是房地产开发，基本刚刚开始开发建设。海南XXX实业公司将开发的XXX，是万宁市万城镇墟上的标致性建筑。将带动城市的开发热潮，起到美化、靓化城市的作用。因此，海南XXX实业公司开发的XXX项目，不仅将带来巨大的经济效益，更重要的是可以带动万宁市城市开发建设的新高潮，从而带来巨大的社会效益。2.4项目规划设计根据项目用地指标要求，公司委托琼海市建筑设计院对该地块进行修建性详细规划设计。该设计方案对用地实际情况和场地条件进行了深入细致的研究，总体布局较好地结合了地形地貌特点，开发强度合理，建筑空间组合有序，层次分明。单体建筑造型简洁，户型设计合理，色彩明快、符合生态、节能、环保的原则。在符合万宁市城市总体规划要求的前提下，重点体现以下理念：（1）用地总体布局科学合理，交通顺畅，环境优雅，与周边环境形成整体。（2）充分考虑当地市民的生活习惯，经济收入水平，体现“便民、安民、利民”原则。（3）充分利用用地资源，合理布局，尽可能完善小区功能，加强外部商业气氛的营造及小区内环境的美化，注意提升住宅及环境品质，营造符合时代感要求的新型现代住宅小区。（4）造型简洁大方，富时代感，注意整体效应，轮廓变化生动，美观挺拔。（5）注意景观价值的体现，建筑布局尽可能利用周边的景观资源。（6）满足“本岛长居型”的原则，于80-110平方米左右户型为主的住宅小区。2.5项目建设内容及规模该项目总占地面积6453.02(扣除绿地占用1164.47 m2, 剩余实际建设用地5288.55 m2），拟建3栋7层共81户商品房住宅小区，总建筑面积7733.53（其中：不计容面积: 256.7 m2，计容面积: 7476.83 m2；）。其中各楼栋详细面积及主要经济指标如下： A#楼房：2384.26 m2；B#楼房：2987.26 m2；C#楼房：2362.01 m2（其中：不计容256.7 m2，计容2105.31 m2）；建筑密度: 16.85 %；（扣除绿地占用后实际为20.55%)绿地率:48.88 %；（扣除绿地占用后实际为37.62%)容积率:1.16；（扣除绿地占用后实际为1.41)室外停车位：70 位；总户数：81 户。2.6投资估算项目计划投资2380万元人民币，由企业自筹解决。2.7建设单位承建单位为万宁市环宇建筑工程公司。公司注册资本1000万元，公司宗旨为“以优质的服务、良好的信誉”主要经营为房地产开发。2.8项目建设周期项目分一期开发，整个项目在基础上18个月内开发建设完成。第三章 项目符合发展规划、产业政策和行业准入3.1发展规划分析XXX项目严格按照国务院批准的海南省总体规划明确的城市定位，依据“海南国际旅游岛发展十三五规划纲要”为指导，在万宁市城市总体规划（修编）框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性。作为全国最高品质的热带城市，万宁市地理位置得天独厚，空气质量世界一流，已成为最佳的人居之地，极具魅力的家居之所。万宁市对外交通发达，打造高品质的城市面貌，从定位、品牌、规划到基础设施建设、招商引资等，万宁市委、市政府都倾注了最高的热情、全新的概念和高端的标准。本项目为新建项目，是万宁市特别是老城区房产业整体开发的有机组成部分，有利于提升城市形象，促进城市的全面开发建设及健康发展。本项目作为近期万宁市老城区房地产开发中新颖别致的居住建筑形态、一流的物业管理模式，必将给万宁市房地产行业格局带来新气象、树立新榜样。本项目建设符合万宁市及万城镇总体发展规划的要求。3.2产业政策分析本项目属于国家发改委产业结构调整指导目录（2015本）中鼓励类项目。随着我国住房制度改革进一步深化,以及福利房逐步退出市场，商品房将大行其道，根据海南省政府新发布的关于促进房地产业转型发展的意见的文件精神，今后我省将要以海南本岛长居型居住地产为基本、经营性房地产为主导，构建多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系。在适度发展公租房和普通商品住宅等长居型居住地产，满足本岛常住居民住房需求的基础上，鼓励发展分时度假等以旅游度假或商业经营为目的的经营性房地产，鼓励建设普通商品住宅等长居型住宅。该项目的开发建设主要为了响应城市整体规划要求，面向当地工薪阶层及周边地区居民出售，以80-110平米为主的长居型住宅为主。本项目符合国家及海南省产业政策及相关标准。3.3行业准入分析城市房地产开发经营管理条例及海南省人民政府办公厅发布的关于调整房地产开发企业资质条件等有关问题的通知明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金的监管。1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）注册资本不低于1000万元；（2）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于8人（符合省级人事劳动部门职称系列分类的建筑工程类3人、财务2人、房地产或经济类2人、统计1人），其中具有中级以上职称的管理人员不少于4人（建筑工程类2人、财务1人、房地产或经济类1人），持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（3）工程技术、财务、房地产等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;（4）持有房地产相关专业执业资格并证明持证人在所申报资质的房地产开发企业工作的，申报企业资质时，执业资格证书可等同职称证书使用，但持证人不得在所申报资质房地产开发企业以外的其它单位再注册。2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：（1）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；（2）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；（3）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米； （4）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。3、房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。该项目经批准建设后，将严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理等手续。海南XXX实业公司注册资本、持证注册管理人员数量、XXX项目设计规划及资金来源均符合行业准入条件。第四章 项目资源、能源能耗及综合利用分析4.1项目用地、用林、用海需求XXX项目用地面积为：6453.02，无用林、用海需求。4.2项目总能源消耗种类和数量分析4.2.1年用水量表4-1用水量估算表序号用水名称用水定额最高日用水Q1（/d）用水小时数（h）平均时用水量Q1（/d）时变化系数K最大时用水量/h）备注1住宅250L/人.d81.25243.382.58.45325人3绿化用水2L/.d15.4643.8613.8677334未预见上述用水量的10%计9.67合计106.38综上所述，最高日用水量为106.38m/d，则年用水量：106.38*365/10000=3.88万m，折合标准煤3.88*0.857=3.33吨。4.2.2年用电量表4-2项目用电符合估算表用电名称用电指标（w/）装设容量（KW）同时使用系数计算容量（KW）年耗电量（万kwh）备注住宅602020.4544987.457476管理室10080.8103.65100室外景观2.57.217.23.152861未预见用电30301合计496.21115.295.25住宅用电按平均每天按12小时天进行计算。管理室按10小时天进行计算。室外景观照明按12小时天进行计算。综上所述，年耗电量95.25万kwh，折合标准煤：95.25*1.229=117吨。4.3节能节水设计依据 1、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）： 2、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）： 3、建筑照明设计标准（GB50034-2004）： 4、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）; 5、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）： 6、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）： 7、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）。4.4节能目标本项目目标在于打造一个富有文化气息的高档型住宅小区，所有的建筑均采用节能技术。另外，由于海南的阳光资源丰富，项目建议引入太阳能，结合一系列的再利用系统，全力打造一个“低碳”生态社区。4.5节能措施目前，我国面临着经济快速发展、能耗居高不下的情况，高耗能低产出、高污染低效等问题，因此应大力发展节能工作，大幅度提高能源利用效率。本项目应尽量利用海南地理特点，采用节能设计，采用节能设计，采用保温、隔音、隔热效果好的外窗或双层玻璃可更好地节约台邑源。建筑物内照明尽量选用高效节能的三基色日光灯，节约电能。钋墙选用保温隔热性能好的建筑材料，如陶粒空心砌块、金属板等。居住建筑的节能设计，应从规划、建筑、热工、空调、照明等多方面采取措施，在保证舒适的室内热环境的前提下，将使用台邕耗控制在规定的范围内。本项目宜通过采用生态设计，改善项目热环境与空气品质；居住建筑应通过采用增强建筑围护结构隔热性能和提高空调设备能效比等节能措施。4.5.1建筑节能建筑室内热舒适型较差的原因，首先是在强烈的太阳光与气温较高的共同作用下，大量的热量通过屋面和外墙特别是东、西墙传入室内空间；其次，通过开敞的窗口直接透进太阳辐射热和热空气；再有就是生活余热，在这三者的共同作用下使室内气候条件发生变化引起过热。因此，应对途径有四条。途径一：减弱室外的热作用，主要办法是正确选择建筑朝向，防止日晒，同时绿化周围环境，以降低环境辐射和气温，另外建筑表面应尽量采用浅颜色饰面以减少对太阳辐射的吸收；途径二：加强外围护结构的隔热和散热，对屋面、外墙进行隔热处理，以减少传进室内的热量和降低外围护结构的内表面温度，理想的构造方案是白天隔热好而夜间散热快；途径三：保证房间的自然通风，以带走室内的部分热量，一定的风速可以帮助人体散热；途经四：外门窗遮阳，遮阳可以阻挡直射阳光从外门窗口透入、减少对人体的辐射、防止室内墙面，地面和家具表面被晒导致室温升高。因此，本项目建筑节能主要考虑是通过对建筑外围护结构的隔热构造和对外门窗遮阳的设计，以便达到隔热节能的目的。建筑外围护结构材料的选择，要考虑夏热冬暖地区的气候特点，以隔热为主。外墙隔热采用混凝土空心砌体，；屋面隔热采用50厚泡沫玻璃作为隔热材料；并尽量利用建筑外遮阳提高外窗的遮阳系数。在满足客房部分平面功能合理的同时，充分考虑建筑自遮阳，在单体设计时在满足客房功能及立面造型需要同时，注重控制外窗的面积，使窗墙面积比尽量符合夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准规定的指标，超过指标者应按权衡计算解决。公共建筑避免大面积的玻璃幕墙，东、西面墙尽量避免开设过大的玻璃窗。4.5.2节能结构设计采用合理的结构方案，采用高强度钢筋、钢材、高性能混凝土，提高材料的利用率，实现建筑、结构一体化设计，能有效减少材料用量，降低成本，在应用上做到安全、合理、节省。目前的结构设计水平已在多方面超越了，比较多年前已有较大的进步，尤其在结构计算分析台邑力、施工技术、规范标准的完善程度，结构设计可以利用好这些技术进步带来的效益。钢构件因为是在工厂加工制作，质量更有保证同时也大大减少了现场工作量，实现环保施工，缩短工期。有条件实现建筑、结构一体的设计，实现节材目的。提倡选用适宜标号的高性能混凝土，通过合理的设计，能减少正常使用阶段的维护费用，达到易维护、少维护，减少维护成本，现浇结构均采用预拌混凝土，本项目的预拌砂浆用于楼（屋）找平砂浆和内外墙体的抹灰砂浆，商品砂浆使用量占砂浆总用量的比例超过50%。4.5.3给排水节水节能设计根据有关规范规定，采取以下节水措施以达到建筑节水的要求。l、供水系统：地下室利用市政管网的压力供水，三层及以上楼层采用变频供水。2、给水管管材：室内采用PPR给水管，室外采用PE给水管。3、卫生洁具：水龙头采用陶瓷芯或新型浮动阀芯全塑产品，大便器水箱采用6L以下冲洗水箱，冲洗阀采用国家规定的节水型延时冲洗阀。4、二级加压采用全自动变频调速恒压给水设备供水，节省能源。5、项目园林绿化采用滴灌。6、在大屋面上集中采用太阳能集热器，为住户提供热水。由于本项目所在地太阳能资源丰富，且集热器的放置可以通过建筑手法解决，本方案是可行的。4.5.4电气节能设计1、建筑电气节能原则本项目电气设计思路以科技、节能、增效、环保为理念，在充分满足、完善建筑物功能要求的前提下，积极推广及采用先进的变、配电技术和设备，通过反复比较、调整、优化等步骤，制定合理的供配体供配电方案，减少中间过程的各种损耗，以降低电能消耗，同时合理地配置建筑设备，并对其进行有效的控制和管理，提高电能利用效率，从而实现该建筑总体能耗的降低。2、供配电系统节能（1）指定合理的供配电接线方案。通过符合计算及各类设备符合特点，结合项目总平中各建筑物用电符合分布情况，合理地指定总体供配电方案，做到供配电系统总体设计节能、经济、合理。（2）合理确定10/0. 4kV变配电所数量。将变配电所靠近负荷中心位置，合理分布供电网络，有效地控制各变配电所覆盖的范围（250m以内），减少线路电压损失，降低线路损耗，提高供电网络的供电质量及网络运行的经济效益。（3）合理选择变压器。选用高效低耗的节能变压器，并根据负荷情况合理选择变压器容量、台数及其负载率（变压器负载率宜为0.7-0.85），降低变压器能耗，提高技术经济效益。（4）合理选择电缆、导线截面。在满足允许载流量、运行电压损失等各种技术指标前提下，应按经济电流密度选择合理选择导线截面，并应从降低电能损耗、减少投资和节约有色金属等方面综合衡。（5）合理地提高供配电系统的功率因素。在用电设备选型及调速控制方案一定的情况下，若自然功率因素达不到接入电网要求时，应进行无功功率的补偿。提高功率因素可以减少线路及变压器损。（6）动力设备采取有效的启动和控制方式。30kW及以上较大功率的电动机可以采用变频调速器或采用软起动器等启动和控制方式，提高电动机在轻载时的效率或保证电网电压的波动在所要求的范围肉，达到节能的目的。3、电气照明节能照明节能设计应提倡绿色照明。照明设计应满足建筑物不同场所、部位对照明照度、色温、+显色指数的不同要求。（1）充分合理地利用自然光。电气照明结合自然光采取合适的布灯方案和控制方式，实现照明节能。（2）合理确定照度标准。在满足规范要求照度的情况下严格控制照明功率密度值，同时采用节能灯源灯具及节能型高效镇流器。（3）严格限制照明功率密度（LPD）值，提高照明能效。照明功率密度值严格执行建筑照明设计标准（GB50034-2004）关于照明功率密度值的有关规定，确保照明实际安装灯具的照明功率密度值低于规定的照明功率密度值的现行值，力求接近或达到规定的目标值。（4）按不同的工作场所，选择相适应的高效光源。灯具安装高度较低的场所选用三基色高效荧光灯，并选用高品质电子镇流器；灯具安装高度较高的场所宜用金卤灯，也可用中显色高压钠灯，对于显色性要求高的场所，可以采用用陶瓷金卤灯。（5）照明配电负荷尽量做到三相平衡，降低零相负荷电流，提高照明配电系统电能效率。4、设备运行管理节能加强建筑设备运行管理，提高建筑设备的运行效率。根据本项目的特点，紧密与建筑、暖通、给排水相关专业人员配合，合理的选择高效用电设备及其运行可控制方式，以减少电能消耗。4.6可再生能源利用分析4.6.1建设项目可再生能源资源及利用条件分析 建设项目所在区位属北部半湿润气候区。平均气温23.80C，最低平均气温18.8。C。最热5月7月，最热7月，平均气温28.3，6月次之；1月最冷，平均气温17 0C，2月、12周次之；夏季平均气温大于或等于22。C，气温从2月起逐月上升，3月4月急升，平均升幅在3 0C以上，气温从7月或8月起逐月下降，11月l2月急降，平均降幅2.8 0C。年均日照时数2225.2小时，占可照时数的50%。其中7月为年中日照数最多的月份，为258小时；其次为5月，240小时；最少为3月，113小时。太阳能资源丰富。4.6.2太阳能热水系统应用情况分析 拟使用太阳能热水系统与建筑一体化，安装分户式太阳能热水系统。由于本项目所在地太阳能资源丰富，且集热器的放置可以通过建筑手法解决，本方案是可行的。 本项目共81户房间，计324人，最高日热水用量定额按60L/人d （60）估算。根据建筑给排水设计规范（GB50015-2003）2009年版中公式： （1）经计算热水最高日用水量（60）为： 60324=19440Ld （2）最大小时热水用量为： Qh=mqrKh/T= 324602.5/24=2025Lh 其中，Qh-最大小时热水用量（L/h） m-用水计算单位数（用水人数） qr-热水用水定额 Kh-小时变化系数，根据本项目使用容纳数取值2. 5 T-热水供应时间（h），本项目采用全日供应热水，取24h4.7节能管理措施1、制定并实施节能、节水、节材与绿化管理制度；2、设备、管道的设置便于维护、改造和更换；3、智能化系统定位合理，信息网络系统功能完善；4、建筑通风、空调、照明等设备自动监控系统技术合理，系统高效运营；5、建筑运行过程中无不达标废气、废水排放；6、分类收集和处理废弃物，且收集、处理和输运过程中无二次污染。7、垃圾站（间）设冲洗和排水设施。存放垃圾时及时清运，不污染环境，不散发臭味。第五章 项目经济社会效益分析5.1目标客户群体XXX位于万洲大道，交通便利，地理位置得天独厚。周边学校、医院、商场、公园等公共设施配套齐全，生活便利。坐落在万宁市中心，其20分钟车程范围内有神州半岛、石梅湾、大花角、大洲岛、南燕湾、日月湾、兴隆温泉、热带植物园等著名旅游风景区。距万宁仅60公里约30分钟车程，距三亚128公里约1小时车程，距海口138公里约一个关小时车程。万宁自古就是鱼米之乡，东山羊、和乐蟹、港北对虾、大洲燕窝、东山岭鹧鸪茶等特产闻名中外。万宁淳朴尚义的民风，吃苦耐劳的秉性，刚直敢厚的性格，有很好的人文文化，造就了一代富裕的万宁人民。目前，在万宁市万城镇周边村民随着项目开发热潮，农民收入提高，对住房有新的要求，加上补州半岛、石梅湾开发建设加快，对商品房的需求越来越多，还有居住外地的领导干部、工作人员中，这批人逢年过节或退休后中落归根，都需要一个舒适优美的安居修养之所。同时他们也具备相当强的购买力。因此，这部分人将成为最重要的潜在购买群体。其次，随着城镇宅基地地停止买卖，富裕起来的一部分万宁市民为了改善居住环境必须购买商品住宅，品质优良，价格适中的物伙必然成为他们的首选物业。第三、部分的岛外客人，在三亚和万宁目前的房价高涨的情况下，万宁极其低廉的价格却具有较高性价比的商品房，也将成为他们下一个极好的投资对象。第四、在国际旅游岛建设上升为国家战略的利好概念推动下，海南却将成为我国旅游业改革创新的试验区，世界一流海岛休闲度假旅游目的地将是海南战略定位之一，海南将要进入划时代的发展时期，更多的投资商会看准海南，提交开发海南，我市旅游、度假进入进当高涨的热潮，前来购房投资张绎不绝。综上所述，项目的定位主要是居家地产、轻轨地产，购买的主要客户以本地干部为主，兼顾岛外客人。5.2价格定位目前全国房地产体格下降的预期比较明显，但鉴于国家对房地产的调控已经达到一不定期目的，并不希望房价进一步走低，加上目前世界经济形势比较严峻，房地产行业牵一发而动全身，房价持续走低将严重影响国内经济的发展，因此，近日国家和各地方政府已陆续出台扶持房地产发展的政策。相信随着后续优惠政策的陆续出台，房地产价格将出现止跌回稳的势头。从长期趋势来看，海南二线市县绝对体格仅为4000多元一方平方米的房产休价格，不具备大幅下调的条件，未来的价格趋必定是稳中有升的。另一方面，因为近期经济形势的较低迷，原来价格高的钢材、水泥等价格大幅下降，降幅达到了20%以上，这无疑降低了房地产业的开发成本，在定价上更加积极主动和具有更大的操作空间。为了使本项目有个准确市场价格定位，我们调查了解了目前海南文昌、万宁、澄迈、定安等楼盘的价格，并进行了比较： 文昌：海拓澜湾 起价10800元/ 东方豪苑 起价5700元/ 左城右海 均价4500元定安：香榭水岸 均价4900元澄迈：金江半山花苑 起价5400元/ 万树阳光 均价4300元/ 金江金外滩 均价5200元/ 润城领秀金江 均价4680元/万宁：博鳌.宝莲城 均价13088元/ 吻泉河畔 均价6900元/ 珠江花园 起价5600元/ 美林苑 均价5800元/ 榆海万泉河畔 均价7000元/万宁：万利隆 均价6200元/ 宝安椰林湾 均价7200元/ 海韵阳光城 均价6500元/ 山 泉 海 均价6400元/ 中央坡公馆 均价8200元/ 神州半岛 均价17000元/陵水：清水湾别墅 均价20000元/ 富力湾别墅 均价23000元/通过对上述楼盘的分析比较，我们发现，目前海南二线市县楼盘的价格起步3800元/，均价达到4600元/以上，特别是和万宁临近的万宁，因博鳌论坛的知名度房价保持了10000元/。因此，我们认为，万宁的房价合理价格定位应为3800-5800元/。为了保证项目的须利销售，迅速回笼资金，我们建议XXX的开盘价格拟定在3800元/起价，均价达到4600元/。以后再根据市场销售情况，决定是否上调销售价格。根据这个价格，每套房（面积70-100）的房价款控制在30-50万元人民币之间。一个客户只要交付首付3成，即交付7万元左右首付，即可拥有一套自己的住房。其按揭款每月只交付1200元左右。这样的还贷款能力只要是有稳定收入的人士都能轻松承受。5.3经济效益每平方米成本：（人民币元）土 地：1000元建安综合：1800元城市建设配套费：150元税金及费用：356元合 计：3306元利润：4300-3306=994元利润率：38.7%税金及相关费用合计：（150+356）*7733.56/10000=391.32万元5.4社会效益5.4.1推进建设国际旅游岛的迫切需要 随着近年来海南形象在全国乃至世界知名度的提高，以及岛外人士购房比例的不断增加，海南逐渐成为全国人民的后花园和旅游度假的第二居住地。海南省建设国际旅游岛，为海南房地产的发展开辟了一条宽阔的道路。海南省拥有全国稀缺的气候及环境资源，以旅游业为龙头的产业发展框架是最契合海南发展的重要定位。在政府科学预见性的指导下，全省经济将经过一个发展、平衡、完善的过程，最终实现全面的发展。随着国际旅游岛建设的不断推进，在经过了数年甚至数十年的发展后，社会经济发展的内容将会发生重大变化。例如，旅游经济带动了旅游土毡产的发展，大量岛外人士进入岛内定居。在这些外来居者中，不乏大量各行各业的专业人才及投资塑人士，人群构成的变化将促成一些新的产业形成，整个社会生产结构也将随之进行调整而形成新的社会经济布局。由此可见，本项目的开发建设将有利于推进国际旅游岛建设，有利于万宁市社会经济布局的调整。 5.4.2提升区域档次、推进城市建设的需要根据国际旅游岛的建设要求，海南要着力打造商贸服务业，这充分说明了商贸及休闲娱乐业在未来的海南经济发展中占据的重要地位。作为全国最高品质的热带城市，万宁市地理位置得天独厚，空气质量世界一流，已成为最佳的人居之地，极具魅力的家居之所。万宁市对外交通发达，打造高品质的城市面貌，从定位、品牌、规划到基础设施建设、招商引资等，万宁市委、市政府都倾注了最高的热情、全新的概念和高端的标准。本项目为新建项目，是万宁市特别是老城区房产业整体开发的有机组成部分，有利于提升城市形象，促进城市的全面开发建设及健康发展。本项目作为近期万宁市老城区房地产开发中新颖别致的商业建筑形态、一流的物业管理模式，必将给万宁市日趋老化的房地产行业格局带来新气象、树立新榜样，大大提升该区域的商业档次，改善当地的商业形象。5.4.3强化地方财政、解决就业问题的需要目前中国房地产业已初步形成为一个开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是国民经济的基本承载体，是商品经济的重要组成部分，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代他的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。据国家统计局投入产出模型测算，在我国每100亿元的房地产投资，可以带