上海苏河源壹街区商业营销推广及包装.ppt

绿地壹街区商业营销推广及包装,事业一部上海区域2015.9,第10条项目营销推广策略示范第11条优秀购房逻辑/销售说辞示范第17条项目自媒体微信平台推广优秀案例示范,事业一部+上海+安亭海域苏河源+商业营销推广及包装+负责企划：王瑾+同晶广告+普类网络,1、在项目产品本身不具备销售条件情况下，重梳项目价值，形成强有力的逻辑说辞，大幅度提升项目价值属性及销售员信心。2、整体调整微信架构、内容，打造生活娱乐资讯平台，吸引更多安亭及周边粉丝关注，从而通过内容暗示项目未来商业氛围，扩大项目影响力。3、围绕“万国风情商业街”定位，对商业街及售楼处进行重新包装，营造浓厚的万国商业氛围，大大提高客户现场感受度。,来访量109组，商业包装来访：37组（8月整月，无其他媒体投放情况下）微信平台增粉：700人，平均阅读量：598次，最高阅读量：1090次,报告目录,一、项目问题难点,二、重梳项目定位,三、推广包装策略,PARTONE问题难点,传统商业价值逻辑,规划带来人气,人气带来消费,消费带来回报,1.5万平米安亭商业,规划3公里2500户居民其余商办用地,人气断头路+未开发,回报主力450万/套无餐饮条件剪力墙格局占50%无统一经营,结论：短期缺少定位包装长期缺少回报前景,寻求市场空白重梳项目价值,做足企划包装营造商业氛围,推广客户传播区域渠道渗透,营销核心,PARTTWO项目定位,基于目前项目情况考虑,没有自用客/租客,如何吸引投资客,建立信心是关键，给客户看得见的未来,我们要赋予项目新的生命,跳脱市场，寻求差异化定位,定位思考过程,观格局,探市场,找需求,商业价值,版块区域价值,消费价值,首观,万达已不再是商业神话！网络时代，电商冲击百货、购物等零售行业，濒临淘汰。,电商无法做到的体验式消费将是商业的未来,万达负责人曾发表说：将关闭的百货转型为体验式业态,集中商业将把消费主力逐渐转移体验式业态原本就体验式业态的社区商业，无疑是快速发展的契机点,二探,安亭做为上海一城九镇的重点规划版图，安亭镇的工业经济以汽车零部件为主要产业。同时，安亭不断优化商业布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位。,安亭规划一圈一带三板块,一个安亭一个商业圈本案在所圈中其带动经济效能不容小觑,安亭商业现状,嘉亭荟三德广场财富广场,新源路昌吉路,零星商铺,安亭版块内社区商业投资潜力金口岸,上海西南部黄金热土,安亭重力打造商业配套,周边消费结构丰富,社区商业,安亭商业市场空白,主题特点的、深度体验的、社区商业,三看,更高消费群更强消费力,住宅/教育/文体/办公商业,商业需求除了需要满足日常所谓外逐渐向中高端消费发展,3KM辐射范围,安亭依托汽车产业由不少私营业、外籍高管中高端消费人群，2545岁的白领阶层为本案的重点目标消费群，该消费群收入高、消费能力强，需求较为高端的消费标的。,5KM辐射范围,他们有较高的消费能力，苦于安亭没有相匹的高消费场所，无论是朋友小聚还是出差至此消费，他们往往选择去市区在他们心中安亭需要有较为高端的商业配套来满足他们的消费习惯及需求,安亭消费者需求,国际化的、高消费的、符合消费习惯的场所,安亭商业市场空白,主题特点的、中高消费的、社区商业,项目定位关键词：国际、高端、主题消费场所,壹街区是欧式建筑风格情景式的布局规划大小合理商铺有机搭配外街、内街步入式体验安亭唯一在售社区商业,小资有情调的、稀缺的有档次的欧式社区商业,安亭首席万国风情商业街区,项目定位,国际主题特色,版块稀缺,体验式消费商业,以特色街区重塑壹街区形象，吸引客户关注，并给到客户以未来的想象空间,推广语,一街享世界，缤纷汇万国,PARTTHREE推广包装,强逻辑,无法改变产品，武装销售说辞,销售逻辑展板,1,商铺逻辑说辞梳理,商铺投资逻辑,金融理财,实业,住宅,商铺,社区商铺,本案价值,壹街区政府重点打造安亭配套商业安亭人口多、产业丰富企业外籍、白领消费需求大本案主题特色社区商铺填补区域空白体验式消费社区商业不惧电商挤压欧式建筑风格，异国风情情景布局大小商铺有机搭配，彰显商业档次世界500强绿地运营实力,房地产,商办,集中商业,郊区商铺,市区商铺,以股市为代表的理财产品，此类投资稳定差，风险大,受制造业危机影响，投资风险大,土地上涨，溢价翻倍，房地产被涨价。涨幅稳定，收益高。,灵活度高自用、投资都可，变现能力强，投资门槛低、回报高,限购，严控投资炒房，灵活性差，租金回报低，房价受房产年限影响,市场整体供大于求，涨幅慢，受区域影响行业局限，投资门槛高无法经营，只可租赁,百货零售业受电商冲击较大，逐渐淘汰。主力转型体验式业态,以体验式业态消费为特点，将是商业未来发展趋势导向,投资门槛高只租不售好铺难求,人口外溢，人口增加郊县发展迅猛商铺体量少，商业需求大投资门槛低，具有价值洼地,逻辑展板,1、不动产投资价值盘点投资产品，指出房地产是最稳定高回报的投资出路,2、商铺投资价值列举各房地产类型的投资优劣势，突出商铺投资价值,逻辑展板,3、社区商业投资价值集中商业被电商冲击挤压下，体验式社区商业成仍稳步发展。,4、郊县商铺投资价值安亭（郊县商铺）因人口大量导入、市场需求大，是绝好的投资洼地。,逻辑展板,5、项目区域价值项目所处安亭核心商业区，周边集聚高端配套及公共设施，其未来所需消费力不容小觑。,6、壹街区产品价值体验式消费、主题式定位、产品规划价值，都是绝佳的投资产品,造人气,项目周边冷清，营造浓厚商业气氛,售楼处氛围感,2,售楼处氛围感：加强万国商业情景,售楼处氛围感：加强万国商业情景,售楼处氛围感：加强万国商业情景,售楼处氛围感：加强万国商业情景,售楼处氛围感：异国商业剪影短片,售楼处氛围感：异国商业剪影短片,重渠道,深耕区域拓展，打开商铺产品知名度,线上微信调整私营业主名单call客礼品拓客,3,线上微信调整,总结以往微信内容及活动组织，内容的点击率、引入市场客源不理想。,硬性广告线上传播渠道,同时通过问卷传递信息同时暗示本案业态定位,壹街区（苏河源、壹街区项目介绍）,壹乐居（安亭生活娱乐指南）,壹游乐（近期项目活动）,1.关于壹街区（壹街区项目介绍、电话）2.关于苏河源（苏河源项目详情、电话）3.印象苏河源（苏河源微楼书）4.魅影壹街区（壹街区、苏河源项目实拍图、周边配套）,1.精选美食（链接大众点评美食部分）2.热映电影（链接猫眼电影）3.玩转安亭（链接大众点评休闲娱乐部分）4.折扣促销（链接美团团购）,1.精彩活动（近期项目、集团活动）2.在线游戏（长期在线游戏）,菜单规划,菜单规划：壹乐居,1.精选美食2.热映电影3.玩转安亭4.折扣促销,壹乐居（安亭生活娱乐指南）,大众点评美食,猫眼电影,大众点评娱乐,美团团购,菜单规划：壹游乐,壹游乐（近期项目活动）,1.精彩活动（近期项目、集团活动）2.在线游戏（长期在线游戏）,绿地集团G-UP夏令营,端午节售楼处活动,以长泰广场摇一摇活动为例,微信内容调整,目前：微信内容，把项目信息植入生掰硬套，点击转发率低调整：纯粹以“吃喝玩乐”、“时事热点”生活类信息发布。效果：自调整后，平均阅读量均在600次左右。有大幅提升。,微信内容调整,微信内容调整,壹街区业态大调查,线上炒作：面向全安亭/老业主,炒作目的：针对壹街区的万国风情业态，针对安亭微信进行商业业态问卷调查，间接的对市场输入项目商业产品及业态规划导向。参与方式：1、填表并转发即可获得电影兑换券二张2、介绍小伙伴加入可获赠惊喜大奖,增加微信活动数量,问卷调查H5页面：共计1176次点击，191位参与活动,问卷调查：推送3次，共计2277次阅读量,七夕活动：推送3次，共计18人参加秀亲密照活动，共计1694次阅读量,动作目的：对嘉定区域商业竞品、专业市场、中小私营企业主名单，通过call客，导入客源针对区域：嘉定区域私营企业主,数据名单CALL客,区域拓展：数据CALL客,区域拓展,区域拓展导客,建材、石材市场地产中介五金商店电动车行汽车维修行,水果店小型超市菜场,三德广场嘉亭荟