房地产策划案例：舜华园战略规划研究.ppt

济南山大路高科技中心区战略规划研究报告,舜华园建设发展有限公司,引言第一部分建设山大路高科技中心区的背景分析一、建设山大路中心区的必要性二、建设山大路中心区的可行性三、山大路中心区与高新区的互动性第二部分建设山大路高科技中心区的实施方案一、中心区开发的运作方式二、中心区开发的实施内容三、中心区开发的操作步骤四、中心区开发的政策支持,目录,引言,（1）济南市在去年年底确定了“以国内外市场为导向，以高新技术产业为先导，以用高新技术改造传统产业为重点，实施科技创新，抢占制高点，实现产业结构优化升级，提高经济整体素质”的发展战略。（2）随后，济南市政府又确定了电子信息、生物制药、新材料三大重点发展产业，同时将主要精力投入到发展电子信息产业上，“十金十库”信息化重点工程快速推进，高新技术产业开发区实施的“521”工程也进展顺利，项目引进、财政税收、融资渠道、基础建设都取得了较大的成绩。（3）然而济南电子信息产业作为龙头产业的位置仍然不够突出。因此，山大路的发展被提上议事日程，“山大路高科技中心区”规划联合小组为此专门聘请规划、设计、咨询等领域著名专家共同讨论制订了中心区规划方案，本报告将对山大路的战略规划与发展进行详细论述。,0.1山大路规划的起因,0.2规划联合小组工作情况,引言第一部分建设山大路高科技中心区的背景分析一、建设山大路中心区的必要性二、建设山大路中心区的可行性三、山大路中心区与高新区的互动性第二部分建设山大路高科技中心区的实施方案一、中心区开发的运作方式二、中心区开发的实施内容三、中心区开发的操作步骤四、中心区开发的政策支持,目录,一、建设山大路中心区的必要性山东经济高速发展并正处于十分重要的转折点，必须靠二次创业的改革开放克服市场危机、分工危机、人才危机、决策危机和金融危机。通过确立济南市电子信息产业龙头城市的地位，抓住消费市场升级、人才成本较低和商流物流集聚三大机遇，吸纳跨国公司、国内外信息企业和省内各类企业三大主体聚合泉城，并加速信息化、市场化和产业化的多层面融合，在信息化升级的基础上，推动山东企业完成五大提升。二、建设山大路中心区的可行性我国电子信息产业增长加速并已形成区域性的布局结构，济南市应以印度班加罗尔为发展模式，将山东经济发展的三大机遇转化为本市电子信息产业发展的三大动力，靠建设高质量、低成本的信息生态环境提升城市地位，通过省内外、国内外企业的聚合效应，把济南建成电子信息产业综合发展的中国式的班加罗尔。三、山大路中心区与高新区的互动性济南高新技术产业开发区波浪式增长并自发产生出跳跃式发展的山大路电子信息产业中心区，市委、市政府应高度重视“山大路现象”，靠区域化、产业化和金融化的聚焦联动，全面开发山大路周边的信息生态环境，通过三大主体的聚合，推动高新区三大板块的协同互动和高速发展，创造出自觉发展的“山大路模式”，建成中国式的班加罗尔。,第一部分建设山大路高科技中心区的背景分析,摘要：,山东经济增长速度与全国比较,一、建设山大路中心区的必要性,80730亿元,7662亿元,数据来源：2000年中国统计年鉴,亿元,1.1山东经济高速发展,1.2山东经济处于十分重要的转折点，在五大压力面前呈现出五大危机,危机一：面对价格竞争压力，区域封闭引发市场危机,国际分工,区域分工,省内分工,弱,中,强,珠江三角洲,长江三角洲,山东及环渤海区,危机二：面对全球一体化压力，信息不通引发分工危机,1999年实际利用外资（亿美元）,数据来源：2000年中国统计年鉴,亿美元,数据来源：国家软科学计划项目中国高新技术产业与园区,主要省市科技实力综合比较,注：采用因子分析法对以下18个指标进行综合评价-科研机构数、科技专家人数、经费收入、出口创汇、科技性收入、固定资产产值、科研课题数、技术合同个数、科技论文、科技著作、国家级成果、部省级成果、成果奖励、机构进入产业、科研实体数量、科研实体收入、专利授权总数、专利授权发明。,积分,危机三：面对创新升级压力，收入水平低引发人才危机,主要省市科技实力细项比较,数据来源：国家软科学计划项目中国高新技术产业与园区,山东省限额以上企业所有制分类,国有,25%,股份合作,4%,联营,1%,有限责任公司,3%,股份有限公司,4%,私营企业,7%,港澳台投资,5%,外商投资,9%,其他,0%,集体,42%,数据来源：2000年山东统计年鉴,危机四：面对市场变化压力，政府主导引发决策危机,山东省上市公司的产业转移力度与广东、上海比较-98年1月至99年9月,危机五：面对产业整合压力，金融意识差引发资源危机,单位：个,山东经济的五大危机，其根源均产生于企业封闭化发展：区域市场封闭导致市场危机；信息封闭导致分工危机；人才使用的封闭导致人才危机；产权关系的封闭导致决策危机；资本运营的封闭导致金融危机。因此，山东经济正面临第二次创业的重要转折点，其根本出路在于推动新一轮改革开放，并把企业全面开放的信息化升级提到首要位置，吸引国内外大公司进入山东，推动省内企业走出山东，并通过内外企业的信息交流促进多层面的对外开放与内外融合。,小结：,1.3面对五大压力产生的五大危机，山东经济存在消费市场升级、人才成本较低和商流物流集聚的三大机遇。山东省应该扶持电子信息产业的龙头城市，抓住三大机遇，吸纳跨国公司、国内外信息企业和省内各类企业三大主体，在不同主体的全面融合过程中完成本省企业的信息化升级，推动本省企业的新一轮改革开放和第二次创业。,（1）抓住消费市场的升级机遇，吸引国内外大型公司进入电子信息产业龙头城市，辐射山东市场，并投资建立本土化生产基地，形成北方区域的集散中心,推动山东本省经济与华北、华东交界区域的市场化融合。,（2）抓住科技人才成本机遇，吸引国内外电子信息产业大公司进入电子信息产业龙头城市，建立软件开发，基础研究和加工生产基地，聚集国内国际分工的特定人才，推动山东省电子信息产业的跳跃式发展。,案例1、海天软件有限公司-Internet应用软件提供商和网络安全服务商,1996年在济南成立,97、98年快速发展,业务内容超前，地域制约严重影响业务开展，99年走下坡路,总部迁往北京,海外注册，北京、济南和广州拥有多家分支机构，并在济南维系较强的软件开发生产能力,案例2、金益康公司-国内首家和最大的人力资源管理软件开发商同时经营办公自动化系统（OA）软件等,北京总部的销售网络与济南的研发能力紧密结合，推动业务的开展,在济南设立山东分公司作为研发基地，拥有员工近80人,北京金益康新技术有限公司拥有员工300人，管理总部设在北京，拥有数十家分支机构和百家代理商及合作伙伴,（3）抓住商流物流聚集机遇，吸引山东省企业和周边省区企业进入电子信息产业龙头城市，采购信息产品、寻找投资机会，形成信息产品贸易南下与产品生产北上的产业格局。,山东批零贸易业总额历年增长,数据来源：2000年山东统计年鉴,亿元,一旦抓住三大机遇，并在电子信息产业龙头城市聚合起三类主体，将会推动山东企业的第二次改革开放潮，加大企业对外信息交流、对内信息升级的力度，实现五大危机向五大提升的转换。区域经济技术联系的加强，将会促进区域内市场辐射力的提高和物流能力的提高，从而将企业市场危机转换为市场能力的提升；跨国公司的进入将会促进国际化市场信息的交流和国内外企业的分工协作，从而将信息危机转化为国际化能力的提升；大型电子信息产业公司的进入和三大基地的建设，将会止住人才外流，并加快吸引外部人才和加速培训内部人才，从而将人才危机转换为创新能力的提升；内外企业与资源的聚合将为活跃山东金融市场创造大量机遇，伴随金融人才的聚合，山东可以把资源危机转化为资本能力的提升；股份制企业的发展和全国股民的介入，将会改变政府多方面支配企业的状况，从而将决策危机转换为决策能力的提升。,小结：,优势一、济南拥有雄厚的经济基础,数据来源：2000年山东统计年鉴,亿元,1.4从经济发展水平看，山东已形成青岛领先于济南，烟台、潍坊、淄博、济宁、威海等大城市赶超济南的局面。然而，综合评价济南的各种条件，其最具有成为全省信息化龙头城市的优势。,评分指标：资源区位-接近机场-接近高速公路-接近市场-风险资本-城市规模技术区位-大学研究机构支持环境区位,数据来源：国家软科学计划项目中国高新技术产业与园区,优势二、济南具备发展高科技产业独特的区位优势,分值：,优势三、济南具有良好的电子信息产业环境总量、企业、人才、政策（数字化城市）,济南电子信息产业在全省所占份额,山东经济高速发展并正处于十分重要的转折点，必须靠二次创业的改革开放克服市场危机、分工危机、人才危机、决策危机和金融危机。通过确立济南市电子信息产业龙头城市的地位，抓住消费市场升级、人才成本较低和商流物流集聚三大机遇，吸纳跨国公司、国内外信息企业和省内各类企业三大主体聚合泉城，并加速信息化、市场化和产业化的多层面融合，在信息化升级的基础上，推动山东企业完成五大提升。,1.5结论,资源优势,技术优势,信息基础,北京,济南,大型跨国公司,国内外电子信息产业公司,省内大企业,2.1我国电子信息产业已进入高速增长期,创业期,高速增长期,二、建设山大路中心区的可行性,亿元,4300亿元,全国53家高科技园区产值分布概况,数据来源：科技部火炬办公室,2.2我国电子信息产业布局呈现出三大区域的特征,（1）北京:以中关村为核心的资源密集型,中关村地区是我国智力资源最密集的地区众多国际知名大公司的进入为中关村带来丰富的国际资源作为首都和各大机关部委所在地，独特的政府资源对国内各大企业具有巨大的凝聚力,（2）上海：以张江高科技区为代表的吸引跨国公司与风险投资鼓励创业型,浦东已成为外商投资的热点和各大跨国公司聚集的区域鼓励创业，广纳贤才引入风险投资机制，积极参与资本运作,（3）深圳：以“高交会”为特色的科技成果迅速产业化型,高科技产业化水平居全国之首斥巨资举办“高交会”，进一步推动高技术产业化毗邻港澳，靠近国际金融中心，在参与国际分工和海外融资方面具有较其它地区更为优越的地理位置,北京区域：资源密集型,长江三角：吸引跨国公司与风险投资鼓励创业型,珠三角：科研成果迅速产业化型,小结：,IT,山东：？,山东电子信息产业没有特色因而缺乏竞争力，只有充分发挥自身的优势，才能形成产业特色，进而一举确立在全国电子信息产业分工中应有的位置。,“班加罗尔”于1991年建立了印度第一个软件科技园区,很快发展成为全球第五大电子信息科技中心“班加罗尔”电子信息产业的发展已经形成了一种特有的模式在“班加罗尔”的带动下，印度电子信息产业飞速发展,“班加罗尔”的崛起带动印度电子信息产业高速增长,2.3济南电子信息产业的模式定位,(1)印度“班加罗尔”的启示,“班加罗尔”发展的四个阶段,项目承包,阶段三：利用本国在应用软件方面的专门技能承包海外大型开发项目,人才输出,阶段一：向海外输出廉价劳动力,吸引投资,阶段二：在国内为外国公司从事软件生产，并通过园区建设和优惠政策吸引跨国公司进入,主导市场,阶段四：向海外出口印度品牌的软件产品,环境建设,教育先行,人才成本,国际分工,班加罗尔”成功的五种要素,政府战略,（2）济南不仅具备班加罗尔成功的五大要素，同时还具有超越班加罗尔的另外五个因素。济南可以将山东经济的三大机遇转换为本市电子信息产业发展的三大动力，建设成为电子信息产业综合发展的“中国式班加罗尔”。,济南市可以将山东经济的三大机遇转换为本市电子信息产业发展的三大动力,面对消费市场升级机遇，济南可以靠省会城市和资源条件的位势，吸引国外跨国公司首先进入济南，以济南辐射省内市场，并辐射周边省区；面对科技人才成本机遇，济南可以靠人才聚集和信息产业的基础，吸引国内外电子信息产业大公司聚集济南，建设三大基地；面对商流物流聚集机遇，济南可以靠交通地理和物流条件的优势，吸引省内外企业在济南建立电子信息产品的贸易集散地，推动商流南下和产地北上的产业化进程。,济南发展电子信息产业的十种要素,环境建设,教育先行,人才成本,国际分工,政府战略,1998年全国职工平均工资（元）,济南已经具备班加罗尔成功的五大要素：,资料来源：1999年中国统计年鉴,国内市场物流中心,1998年批发零售贸易商品总额（亿元）,济南具有超越班加罗尔的另外五个因素：,资料来源：1999年中国统计年鉴,硬件市场配套能力,1998年济南高新区工业产值构成,资料来源：济南高新技术产业开发区网站（2000年10月16日）,京沪两地的资源互补,1997年房地产开发建设房屋造价（元/平方米）,资料来源：1998年中国房地产统计年鉴,山东市场的内需刺激,1998年社会消费品零售总额（亿元）,资料来源：1999年中国统计年鉴,本市信息企业的主体支持,资料来源：济南统计分析第21期2000年8月11日,结论一：我国电子信息产业增长加速并已形成区域性的布局结构，济南市应以印度班加罗尔为发展模式，将山东经济发展的三大机遇转化为本市电子信息产业发展的三大动力，靠建设高质量、低成本的信息生态环境提升城市地位，通过省内外、国内外企业的聚合效应，把济南建成电子信息产业综合发展的中国式的班加罗尔。结论二：一旦“班加罗尔”模式在济南形成，我国电子信息产业将形成各具特色的四大区域分工；即北京的资源密集型、上海的吸引跨国公司与风险投资鼓励创业型、深圳的科研成果迅速产业化型和济南的生产基地型。结论三：济南电子信息产业的特色在国际分工中较其他三个区域具有更强的比较优势和竞争能力，必将成为中国电子信息产业走向世界，参与国际分工的突破口。,2.4结论,3.1济南高新技术产业开发区近年来波浪式增长,三、山大路高科技中心区与高新区的互动性,资料来源：济南高新技术产业开发区网站（1999年10月16日）,3.2济南高新区自发产生跳跃式发展的山大路电子信息产业中心区,山大路区域经过多年自发发展，已经积聚了浪潮、中创等大企业；产生了大量分布于软件等行业的充满活力的小企业；形成了以济南科技市场为代表的电子信息产品集散市场，体现出市场机制条件下电子信息产业的纵横产业链结构，成为初步具备吸纳多方主体能力的高科技创新环境，形成了济南电子信息产业发展的特殊现象“山大路现象”。*以浪潮为代表的硬件企业*以济南科技市场为代表的贸易市场*以中创为代表的软件公司*众多中小企业构成的创业群体,（1）“山大路现象”,（2）山大路的快速发展与其综合性的园区优势密切相关，它靠八大优势聚合各种主体，并形成综合性电子信息产业基地。,配套贸易基地,科研创新基地,企业交流、互动和升级基地,巨大的物流、商流,巨大的人流、技术流,巨大的协作流、信息流,生产加工基地,巨大的资金流、企业流,3.3山大路高科技中心区的建设意义是吸纳三大主体,支撑区内产业。一旦各方主体踊跃进入,将形成中心区与其他区域的土地差价，这时，软件和硬件的生产性投资将向两极分流，推动整个园区的高速发展，进而创造出独具特色的“山大路模式”，最终把济南建成中国的“班加罗尔”。,山大路中心区,硬件生产,软件研开和生产,人才,政府资源,各种企业,资金,风险投资,环境改善整体带动,辐射全市、全省,地价上升,产业分流,企业分流,3.4山大路的信息环境建设将带动高新区电子信息产业的高速发展，并为区内房地产建设、服务业发展和电子信息产业投资创造巨大的投资机遇，形成区域开发、产业发展与金融运作的有机系统。,金融运作,区域开发,产业发展,原“1156”格局,新“11155”格局,中心商业区,中央商务区,五个商业中心,六个专业市场,酒水批发市场,汽配批发市场,百货批发市场,服装城,家具装饰城,科技市场,中心商业区,中央商务区,五个商业中心,高科技中心区,酒水批发市场,汽配批发市场,百货批发市场,服装城,五个专业市场,3.5济南市委、市政府应高度重视“山大路现象”，把山大路周边地区定位于高科技中心区，可以将济南城市布局从原来的“1156”格局发展为“11155”格局。,家具装饰城,3.6山大路高科技中心区的基本功能是建设高质量、低成本的信息化生态环境，与路沿线的中心商业区、中央商务区遥相呼应，形成“一线连三珠”的城市功能结构。,济南高新技术产业开发区波浪式增长并自发产生出跳跃式发展的山大路电子信息产业中心区，市委、市政府应高度重视“山大路现象”，靠区域化、产业化和金融化的聚焦联动，全面开发山大路周边的信息生态环境，通过三大主体的聚合，推动高新区三大板块的协同互动和高速发展，创造出自觉发展的“山大路模式”，建成中国的班加罗尔。,结论：,引言第一部分建设山大路高科技中心区的背景分析一、建设山大路中心区的必要性二、建设山大路中心区的可行性三、山大路中心区与高新区的互动性第二部分建设山大路高科技中心区的实施方案一、中心区开发的运作方式二、中心区开发的实施内容三、中心区开发的操作步骤四、中心区开发的政策支持,目录,1.1实施主体的职能定位,（1）国际经验教训的启示,一、中心区开发的运作方式,失败的日本“筑波”,成功的美国“硅谷”,组织机构,自由组织、相互影响,垂直领导、相互独立,思想观念,市场主导，市场检验,政府主导、行政干预,形成机制,创业创新的国际性场所,政府指令、计划限制,个人激励,机会平等、鼓励奋斗,硅谷与筑波成败因素之比较：,官僚主义、缺乏积极性,风险投资,民间为主，有活力,政府支持、没有风险意识,科研机制,以快新精尖为生存发展前提,基础科研为主，开发缓慢,人才培养,竞争和宽松环境吸引和培养,封闭式培养，缺乏竞争意识,小结：,根据以上发展电子信息产业的国际经验，结合中国的国情和山大路的土地产权分散等现状，山大路高科技中心区的实施主体应采用“一办一司联动”的市场模式，按照“小政府、大社会”的原则设置机构，由市政府和两个区政府以及主要政府职能部门共同组成中心区领导小组，下设办公室（简称“一办”）；由包括政府、企业等多元主体发起设立“山大路中心区高科技股份有限公司”（简称“一司”），“一办一司”共同规划开发。,（2）实施主体的职能构成,中心区规划领导小组,土地、财税、投融资等政策的制定；“中心区”的整体规划和调控；“中心区”开发建设的宏观指导；政府各职能部门的协调。,领导小组下设的办公室,落实“中心区”的发展规划；协调政府各职能部门、企业及社会各界的关系；负责土地征用和招商引资；设立“政府联合办公服务组”，实施“一站式、窗口式”办公。,山大路中心区高科技股份有限公司,参与园区规划；基础设施投资建设；独家负责“中心区”土地的一级开发；“中心区”信息化平台建设；重大项目的投资建设；电子信息产业的发展投资；科技风险投资与教育产业投资等。,1.2开发运作方式的选择,（1）中关村开发运作模式的借鉴,1980-1994自由发展期主要是电子产品市场的发育。1980年，中科院研究员陈春先在中关村率先创办了第一个民办机构-北京等离子体学会先进发展技术服务部。至1986年底，中关村各类开发性公司近100家，在全国电子信息产业发展中的龙头地位逐步确立。,中关村的发展经历了三个阶段：,1995-1998政府推动期1995年5月，北京市委、市政府决定建立包括海淀实验区、丰台园区、昌平园区在内的一区多园格局的北京市新技术产业开发实验区，并建立相应市级管理机构“市实验区管委会”，把发展高新技术产业放在突出地位，中关村进入第二个快速发展期。,1998-至今综合开发期“北京中关村科技发展股份有限公司”的重组上市，推动政府成立“北京科技园建设股份有限公司”，形成多元化投资主体，进行大规模融资，为中关村科技园区的综合规划运营奠定了坚实的金融基础。随后，中关村进入产业全面提升的快速发展期。,金融运作对中关村园区开发的影响：,“北京中关村科技发展股份有限公司”推动中关村科技园区基础设施的建设。为中关村科技园区内的高科技项目设立“风险投资基金”，提供资金支持。“北京科技园建设股份有限公司”募集20亿元为中关村科技园区的综合规划发展提供有力的资金支持。通过对各大园区电子信息产业的统一规划、全面发展，带动整个首都经济向电子信息产业转型，实现产业结构的升级。,“中关村”重组“琼民源”的过程：,1998年10月16日，住总请求市政府协调，北京审计局开始审计琼的资产质量，同时住总聘请会计师事务所、资产评估机构审核琼的资产质量。1998年11月20日，北京市政府批准将占38.92%的国有法人股无偿划拨给北京住总，标志北京住总正式介入琼。1999年1月5日，琼召开临时股东大会，产生新一届董事会。,1999年3月，证监会与北京市同意由北京市住总发起设立新公司，定向向琼的流通股股东11换股，再以11配股。1999年6月8日，六家有实力的北京高科技企业加盟。1999年6月19-28日，北京中关村与琼的流通股11置换。1999年7月12日，中关村置换部分挂牌深交所，二级市场的火爆为中关村的上市建立了良好的外部条件。,优点,缺陷,中关村园区开发有两个建设主体：中关村科技发展股份公司和科技园建设股份公司。前者为上市公司，后者为非上市公司，两者业务定位类似，管理交叉，造成资源的浪费。,由国资局，市政府出面协调将壳划拨给高科技园区，实现高科技资产借壳上市给予高科技园区各种优惠政策,山大路建设应借鉴中关村资本运作模式，在政府推动下，借壳上市筹集资金，以推动园区快速发展。同时，应将中关村两大建设主体合二为一，以避免资源浪费。,小结：,（2）山大路“一司”资本运营方案分析,以市场化运作的企业为主体，在政府推动下发起设立“一司”,以市场化运作的企业为主体，在政府推动下发起设立山大路高科技股份公司,定向募集的对象为非国有企业、山大路中心区内企业、上市公司,济南市政府以土地、财政资金入股，中心区内企业以土地入股,在发起设立各方中，应体现非国有企业的控股地位，保证山大路高科技股份公司在建立之初即按市场化机制运作。,借壳上市,总体思路：,以某上市公司相关资产向国资局回购国有股，并注销,“壳”划拨给“山大路高科技股份公司”,“山大路高科技股份公司”发起设立新公司,“山大路高科技股份公司”向原上市公司流通股股东1：1换股,高科技信息项目资产注入“壳”内，概念转换,大比例扩股、配股，实施融资发展战略,具体步骤：,高科技股份公司出资K购买国有股股权,国资局,相关资产,山大路高科技股份公司,某上市公司,该上市公司国有股归高科技股份公司,国资局出资K购买某上市公司的相关资产,相关资产剥离,该上市公司出资K购买高科技资产,“一司”高科技资产注入壳内,整个方案中三方帐面均无资金流动,国资局拥有相关资产,国资局,某上市公司,国资局将国有股权转让费支付给该上市公司,该上市公司将相关资产剥离给国资局,这一运作方案中，国资局仅支付国有股权转让费给某上市公司以置换其相关资产，其中不仅包括国有股对应的净资产，还包括部分流通股、法人股股权对应的净资产，体现出了国有资产的保值增值。实际上等同于该上市公司用全部相关资产回购了国家股，每股国家股均得到了增值，同时由“一司”注入等量资产,法人股、流通股股东也没有损失。,国有资产保值增值：,三期融资,组成2亿多的盘子济南市政府定向私募融资,融资6-10亿元企业上市后增发扩股融资,融资，融资50亿元上市公司进一步直接、间接,一期,二期,三期,借壳上市,融资发展,总体思路：,山大路高科技股份公司,某上市公司,“一司”代替政府成为壳的控股股东,山大路高科技资产注入，带动二级市场良好反应,一期融资：由济南市政府发起设立，定向私募组成2亿多元的盘子。二期融资：借壳上市以后，增发股份3000万股，增发股价可定为20元/股以上，可筹集6-10亿元资金。三期融资：发展资金可通过扩股、配股的直接融资方式和信贷等间接融资方式筹集50亿元。另外，通过吸纳浪潮、轻骑、小鸭等本市上市公司参股，推动各上市公司股市联动，股价上扬。一旦这种格局形成，济南市的上市公司将形成A、B、H股二级市场上的“山大路板块”。,具体步骤：,（3）融资运作“中关村”与“山大路”比较：,（1）中关村历史发展过程的参考-技工贸总收入年增长率：43.9%-利税年增长率：59.0%-就业人数年增长率：42.5%,注：99年增长的部分原因是扩园,2010年6000亿元,2.1中心区规划目标,二、中心区开发的实施内容,（2）中心区规划目标的设定,技工贸总收入：2000至2010年的平均增长率约为30%其中：2000-2002年增长率=35%2003-2005年增长率=30%2006-2010年增长率=25%,（亿元）,（亿美元）,2.2山大路高科技中心区的功能定位,信息生态环境,大区域高科技商务中心,大区域高科技贸易中心,形成两个中心,研发基地,孵化基地,教育培训基地,构筑三个基地,突出一个龙头,营造一个环境,电子信息产业,（1）营造一个环境信息生态环境,基础设施建设工程,信息网络建设工程,科教创新区,高科技贸易区,高科技商务区,（2）突出一个龙头电子信息产业,以电子信息产业为龙头，带动其它高新技术产业整体腾飞。发展电子信息产业时，应在原有“以硬养软”的原则基础上，重点发展软件业。在软件方面，抓住全国软件产业格局中尚未形成一个集中生产基地的难得机遇，借鉴印度班加罗尔的成功经验和运作模式，将中心区建成全国最大的软件生产基地。在硬件方面，将大企业的市场优势转化为中心区硬件产业的整体优势，建设特色鲜明、竞争力强的硬件产业基地。,大区域高科技商务中心使山大路高科技中心区成为以商务办公、会议展示为主要功能，集人才交流、信息服务、技术展示、产权交易、咨询服务于一体的、辐射山东及周边省市的大区域高科技商务中心。大区域高科技贸易中心使山大路高科技中心区成为我市高科技产业开拓国内外市场的桥头堡，外地市场信息、技术进出我市的中转站，成为辐射山东及周边省市的大区域高科技贸易中心。,（3）形成两个中心,研发基地依托山东大学等高校、各研究院所和驻区高科技企业的科研优势，建设以电子信息产业为主的高科技技术和产品的研究、开发基地。孵化基地通过国内外技术、资本与创业者三大要素的有机结合，孵化基地将承担技术成果转化和培育中小企业成长的职能。教育培训基地依托山东大学等院校，吸引民间投资办学，建成以信息技术为主的高科技人才教育和培训基地，尤其是注重培养面向软件生产基地的多层次人才。,（4）构筑三个基地,政策落实,主体吸纳,产业运营,园区互动,辐射全国,规划完成，成立一办一司，落实政策，筹集资金,道路拓宽，三大项目上马，吸纳市场主体，形成旺盛人气,成立信息学院，完善配套设施，中心区产业布局合理化,与高新区及内部各子园形成互动，全面发展电子信息产业,济南产业全面升级，辐射山东，直至全国和东北亚地区,现在2001年6月,2001年2002年,2002年2003年,2003年2005年,2006年2010年,三、中心区开发的操作步骤,转变观念。统一思想，形成省市政府及各大企业对高科技中心区的高度认同，认真做好规划方案，尽快设立一司一办。落实政策。对“一司”的土地、金融、财政、税收等各项政策落实，划出上市公司的壳给“一司”。获得资源。一司成立时筹集到第一期资金，再借壳上市筹集到二期资金，开始投入中心区建设。,3.1政策落实期：2001年6月,环境建设。汽车配件市场拆迁，实施道路畅通和信息畅通两大工程，推进数码港、新世纪科技大厦、数码社区等项目上马，营造信息环境。吸纳主体。通过基础设施等硬环境和政策等软环境的改善，吸纳省内外、国内外各方主体进驻山大路，旺盛的人气开始出现。实现产出。高科技产业产出增大，山大路的高科技中心区地位开始体现。,3.2主体吸纳期：2001年2002年,信息生态环境建设到位。高科技商务区、数码居住示范区等七大子功能区初步建成，初步营造出山大路作为高科技中心区的信息生态环境。三大基地作用发挥到位。科研开发、教育培训和创业孵化三大基地开始正常运营，济南作为信息化龙头城市的作用得到体现。园区产业布局结构到位。基础设施和信息网络两大工程完工，配套设施趋于完善，各方主体进驻后，“中心区”产业布局合理化。,3.3产业运营期：2002年2003年,推动整体产值大幅增长。通过新主体的不断加入，以及区内企业的快速发展，整个中心区产值大幅度增长。带动一区多园快速发展。形成与高新区软件和硬件的研发、生产功能互补，通过生产过程转移促进齐鲁软件园发展，发挥中心区窗口和杠杆作用。促进济南传统产业转型。通过与高新区的协调发展，促进济南市主导产业向电子信息产业和其它高新技术产业方向转变。,3.4园区互动期：2003年2005年,辐射全省。依据济南市在山东的中心地位，首先通过电子信息产品贸易，之后通过技术、企业等的扩散，辐射山东全省。辐射全国。以济南为中心的山东电子信息产业飞速发展后，形成与北京、上海、深圳分工协作的电子信息产品加工基地。四大基地的格局将自然形成山东高新技术产业对全国的辐射。辐射全球。发挥山东在成本、智力上的比较优势，以“高智力、低成本”为核心竞争优势，辐射日本、韩国为中心的东北亚乃至全球。,3.5辐射全国期：20062010年,（1）政策观念。缺乏创新意识、市场意识和系统规划，政策竞争力不够。（2）服务意识。服务意识淡薄，政令不畅通，严重地挫伤了投资者的积极性。（3）创业环境。缺少税收优惠等政策支持，对企业没有足够的吸引力；投融资制度不够完善，高新技术产业无法高速扩张。（4）资源利用。资源分散利用，导致龙头产业的地位不突出；土地资源分散经营，政府控制力度弱，统一规划较少，没有形成合力。（5）人才吸引。分配上没有充分体现人才的价值，人才政策体系不够完善，还没有形成吸引人才、留住人才的环境。,4.1济南市发展高新技术产业政策存在的问题,四、中心区开发的政策支持,4.2制定中心区政策的原则,切实落实各项政策，加大执行力度,（1）借鉴观念,（2）创新观念,借鉴北京、上海、深圳等地的经验,用创新的观念解决各类问题,（3）服务观念,树立“小政府、大社会”的服务观念,（4）系统观念,逐步完善政策体系，改善政策环境,（5）法治观念,4.3中心区政策体系八大政策,（1）重点行业指导和中小企业扶持政策（2）投融资政策（3）财政税收政策（4）基础设施建设与土地政策（5）人才激励政策（6）工商政策（7）知识产权政策（8）建立和完善中介服务支撑体系政策,对属于优先发展行业的企业，给予重点扶持;在电子信息、生物制药、新材料基础上制定重点发展项目和技术目录；制定重点高新行业及高新技术产