关于城市资产运营情况的调查报告.doc

关于城市资产运营情况的调查报告 城市资产运营就是指利用城市自身功能吸纳资金把城市的有形资本和无形资本运用市场机制进行优化配置使城市资源利用的经济效益和社会效益最大化的一种过程在无形资产方面有城市的品牌、文化、人文素质、软环境建设等在有形资产方面包括土地、矿藏等怎样充分发挥这笔资产效应利用它来为城市经济建设筹集资金带动城市经济持续、健康地发展是当前各级政府普遍关心和探索的永久课题调兵山市从1998年开始在土地、客运市场、城市载体以及无形资产等方面进行了探索和尝试取得了一系列成绩积累了一定经验 一、城市资产运营情况 1、城市国有土地资产运营方面 土地是最大、最根本的城市资产据测算我国目前国有土地资产总量在25万亿元人民币左右数倍于8万亿元的其他国有资产我市经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作起步在铁岭各县(市)、区中是最早的自99年以来根据国土资源部、辽宁省国土资源厅和铁岭市的有关规定特别是国务院年4月关于加强国有土地资产管理的通知文件下发以来我市开始着手运作这项工作为了做好招拍挂工作市政府先后召开了四次市长专题办公会和政府常务会专题研究如何做好经营性土地使用权招标拍卖工作为保证政府垄断土地一级市场增加政府对土地市场宏观调控能力我市于年7月成立了铁法市土地开发整理储备中心制定了铁法市实施闲置土地处置办法细则、铁法市土地储备暂行规定、铁法市出让国有土地使用权招标拍卖工作实施方案成立了铁法市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权工作领导小组并于年8月在国土资源局建立了调兵山市土地交易市场对经营性土地使用权实行公开交易年我市成立了城市资产运营领导小组今年以来对轻工街市场、调兵山市场等地的成功运作有力地吸收了大量城市建设资金1998年到现在我市共挂牌出让国有土地17宗收取土地纯收益3800余万元 2、城市无形资产运营方面 市城市无形资产运营主要在两个方面进行了尝试一方面户外广告牌匾我市成立了户外广告牌匾管理办公室制定了户外广告牌匾管理办法和户外关高牌匾招投标实施办法通过招商引资的方式向外省市扩展目前已有几个准备投资设立户外广告牌匾的商家（华惠广告公司、顺峰公司等）调兵山大街、仿古街、铁秀路等街路和立交桥两侧已经设立了多种类型的户外广告牌匾另一方面公用事业改革我市公用事业改革的对象主要包括城市公共交通、供水、供热等1999年通过招商引资引来黑龙江鸡西客商投资城市客运成立了调兵山市客运公司；对供热、供水公司的改革主要是实行企业化管理；自年起我市自己拿出一部分资金同时寻求合作伙伴共筹资余万元开始建设我省县级城市中的首家污水处理厂目前土建工程已经结束进入设备安装调试阶段；2000年为了净化市容市貌保证交通安全我市对三轮车进行了清理整顿共取缔人力三轮车600余台、机动三轮车（客运）400余台同时对出租车市场进行了整顿将原来的零乱经营改为集约式经营通过招商引资引进富士公司后又成立了通达公司和天兴公司对出租车实行统一管理、统一收费并且实施总量控制目前全市共有出租车680台每年交纳费用50多万元 3、旅游资源开发利用方面 我市具有极其丰富的金文化资源尽管旅游产业起步较晚但是发展的速度很快年我市成立旅游局确定了旅游发展思路在铁岭市旅游总体规划指导下编制完成了旅游总体规划重点风景区也都制定了开发建设规划2000年以来我市投入近亿元资金完成了兀术城、兀术阁、神龟亭等具有金代特色的旅游景点建设工程及明月禅寺、环山风景路建设工程同时利用现有的铁煤集团现有的20台蒸汽机车资源开发了蒸汽机车旅游项目调兵山风景区年通过辽宁省旅游局专家组的考核被评为国家AA级风景区、省级风景名胜区蒸汽机车游览区被评为国家AA级风景区并成功地协办了两届蒸汽机车国际旅游节兀术城作为辽金四大古建之一成为年东亚旅游博览会辽北地区主要代表景点之一年全市旅游总收入6744万元年全市旅游总收入7697万元比年增长了14.13% 4、城市载体运营方面 年我市在城区北面建成了2.96平方公里的城北工业园区投资1185.3万元建设工业园区基础设施起步区1平方公里基本实现了五通一平（道路通、供水通、供电通、排水通、通讯通、场地平）同时制订了工业园区专项招商引资政策吸引外地资金进入目前园区内入驻企业14家资产总金额达9亿元人民币计划明年5月前达到40家企业鉴于工业园区的成功经验为了更好地运营城市资产今年10月末我市又在城南拿出10平方公里土地建设城南工业园区其中开发区起步区占地5.6平方公里建成后将主要引进高新技术企业同时计划开通中央大街南段和新梨公路两侧建立工业走廊 二、存在的问题 1、市、矿两个土地运营并存我市目前没有实现真正意义上的土地统一规划、统一储备、统一收购、统一供地究其原因：主要是我市国有土地大都掌握在铁煤集团手中而且这部分土地有许多黄金地段铁煤集团的开发利用(游泳馆、万福源超市等)属改变土地用途从城市建设改善角度来讲铁煤集团的建设的确推动了我市的城市建设步伐改善了城市总体环境但从另一个方面来说铁煤集团掌握相当存量的国有土地使用权自行处置使用对我市土地使用权市场激活、发展又起到相对抑制的作用从住宅、商业开发铁煤集团每年都利用其存量土地在建设要使其纳入全市土地市场整体运营具有相当大阻力 2、对土地资产运营的研究不够比如土地市场运作缺乏规划地块的选择有盲目性和随机性何时向市场推出何地缺乏科学合理的论证或者论证经不起推敲；对土地的市场价格缺乏科学合理的论证非专业人士确定专业价格不利于土地市场的健康有序发展；房产隐型交易必然带来土地的隐型交易不利于土地市场的规范化建设；收购储备制度还不完善由于缺乏资金政府不能做到对所有的闲置土地全部收购 3、金文化开发力度不够近几年我们对旅游基础设施建设投入近亿元资金已经拥有了一定的硬件设施但在一定程度上还不能满足游人对金文化旅游的需求景区内没有以金文化为核心的景点而且至今没有一处城市标志性的雕塑没有一处大型广场仍不具备接待大型会议、举办大型会展和活动的能力容留客人能力差对外吸引力不强一些大的旅游团和豪华团我市不敢接大多数游客当天游完当天走造成调兵山市旅游综合效益难以提升 4、无形资产开发滞后现在只局限于户外广告牌匾虽然调兵山市的户外广告牌匾运营取得了一定的成绩但是与调兵山本身城市的发展有不协调之处调兵山市城市整洁七张名片聚于一身而且正向国家级园林城市目标迈进与之相比城区广告牌匾就不能充分体现时代性不能适应人们的欣赏水平的提高在工作上缺少创新在广告牌匾的设计上样式单一只是为做牌匾而做牌匾缺少功能上的多样其他的无形资产我们开发利用还不够例如街路、桥梁的冠名权等还没有充分开发和利用 三、几点建议 1、规划先行确保资产高水准经营经营是个系统工程以一整套程序作保障特别在经营城市上规划要先行一是地方经济发展规划要先行我市地方经济规划是以煤炭资源发展为主侧重发展建材、食品加工及轻纺等工业我们必须依据这一发展规划实行科学供地二是土地利用总体规划要先行我市土地利用总体规划是经省政府批准、带有法律性、强制性的规划因此城市发展、经营城市资产必须符合土地利用总体规划的要求做到政府垄断一级土地市场实现一个口子进水、一个池子蓄水、一个龙头放水确保土地收益不再流失经营性用地必须实行招拍挂经济适用住房建设必须符合国家相关规定三是城市发展建设规划要先行在调兵山市区内不论上什么项目建什么样的企业都必须符合城市发展建设总体规划否则不能供地加快实施两部、三线的经营战略两部即中心城区的南部和西部南部是我市城市发展的预留区区位及相关条件较好可进行一定规模的商住、无污染的工业企业开发利用西部属山区环境较为优美应重点搞好自然和人文景观相结合的旅游开发从而提升城市的品位三线即沈环线、新梨线和仿古街沿线这三线不论是存量的国有土地还是集体建设用地都相对较多目前市委、市政府已经确定以新梨线附近的工业园区为中心公路两侧为延长带进行工业带开发我们认为还应在沈环线两侧建设高新农业产业开发带提升调兵山市农业产业形象仿古街沿线是商贾云集之地应通过二次开发将建安处南门到仿古街南口进行整合甚至可包括轻工街两侧铁煤职工住宅一并考虑按城市建设发展规划进行总体安排综合开发这样则可使城市黄金地段的土地资产效益最大化 2、建立组织统一负责资产运营城市资产运营涉及方面较多各自为政必然导致城市资产效益的缩水从全国各地的情况来看政府作为资产运营的主体还将在很长时间内存在因此必须建立一个城市资产运营管理机构负责城市资产运营的研究、情报的收集、运营的规划增强城市资产运营的前瞻性、预见性提高城市资产运营的整体水平 3、完善土地市场盘活闲置地块对以划拨方式取得国有土地使用权而闲置的土地要依法收回重新出让加强对改制、破产企业占用地的管理凡以划拨方式取得土地使用权的一律实行有偿使用具体办法是先收回土地使用权然后办理转让实施土地置换实现土地增值政府可通过土地置换予以合理补偿的方式将城区内占用黄金地段的企事业单位迁至其它地段或中心城外特别是对铁煤集团我们有过与其成功置换的例子要持积极合作的态度与铁煤集团协调腾出黄金地段招标拍卖这样既可实现土地增值又可以做到企事业单位和政府双赢另外目前亟待开发利用的来福大厦、百货大楼虽然已由有关商业银行收回但应从经营城市资产的角度考虑与银行协商实行最低的价格、最好的优惠政策盘活这两处以及类似的存量国有资产 4、创新工作加快无形资产的开发要借鉴外地经验结合本地实际确定无形资产开发的重点城市管理综合执法局在对户外广告牌匾进行监察、管理、处罚保证广大广告商和经销商利益的同时应该创新工作方式变被动为主动积极与广大商家去沟通和协商让广大商家真正认识到户外广告牌匾的重要性同时通过媒体等加大宣传力度并设计一些样式新颖、独特的灯箱式小型广告牌匾可以带有一些其他功能的比如可以供市民坐下休息的等等还可以结合街道的特点增加一些新颖独特的户外广告牌匾应该加大对道路、桥梁冠名权的宣传力度加强城市品牌建设通过提高软、硬环境建设水平树立辽北明珠的城市形象 5、加强