第三季度上海写字楼物业市场报告戴德梁行

1 Property Times 上海 2010 年第三季度 写字楼租金继续上涨 2010 年 10 月 11 日 目录 市场概览 1 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 工业市场 5 主要数据 6 住宅市场 7 投资市场 8 定义 9 联系方式 10 作者 Shaun Brodie 华东区研究部主管 +86 21 2208 0529 shaun.fv.brodie 联系方式 纪言迅纪言迅 大中华区研究部主管 +852 2507 0779 david.yx.ji David Green-Morgan 亚太区研究部主管 +61 (0)2 8243 9913 david.green-morgan Tony McGough 全球预测分析部主管 +44 (0)20 3296 2314 tony.mcgough Hans Vrensen 全球研究部主管 +44 (2)20 3296 2159 hans.vrensen 2010 年第 3 季度，全市甲级写字楼的成交租金为每天每平方米 7.02 元（US$1.03）。本季度全市甲级写字楼平均空臵率达到 11.33%，环比下跌 0.8 个百分点，同比下跌 2.86 个百分点。短期 内，我们维持原来的预期：写字楼空臵率下跌，租金小幅上扬 （图一）。 本季度在我们所选的五个商圈中，商铺的整体平均租金环比上升 了 1.65%，为每天每平方米 52.97 元（US$7.79）；整体平均入 住率为 93.57%，环比上升 2.78 个百分点。 工业地产本季度租金保持稳定。全市工业整体租金为每月每平方 米 44.89 元（US$6.60），与上季度基本持平。空臵率出现小幅下 调，由上季度的 8.16%下降到 8.04%。 8 月，上海高档公寓平均成交价格为 52,602 元（US$7,736），相 比五月下跌了 17.5%。别墅交易价格下跌了 11.8%，为每平方米 49,135 元（US$7,226）。在租赁市场上，本季度酒店服务式公寓 的租金环比上季度上涨了 8.8%，为每月每平方米 266.0 元 （US$39.1）。 图一 DTZ 写字楼指数写字楼指数 (2007 年年 - 2014 年预测年预测) 60 70 80 90 100 110 120 130 写字楼租金写字楼售价 指数指数 (2007年第一季度年第一季度=100) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 经济概览 2 2010 年第 2 季度，上海全市地区生产总值 7,980 亿元 （US$1,174 亿），比上年同期增长 12.7%。第 2 季 度城市居民人均可支配收入为 16,360 元 （US$2,406），同比增长 9.3%（表一）。 2010 年 1 月至 7 月，本市规模以上工业总产值为 16,451 亿元（US$2,419 亿），同比增长 28.1%。 2010 年 1 月至 7 月，上海市房地产开发投资 1,048 亿 元（US$154 亿），同比增长 34.9%；其中，写字楼 开发投资额同比仅增长 19.8%，而住宅和商业营业用 房投资额同比增长均超过 42%。 2010 年 7 月，本市居民消费价格总水平比去年同月上 涨 3.3%。1 月至 7 月，本市居民消费价格总水平比去 年同期上涨 3.5%（表一）。同期社会消费品零售总额 稳定增长至 3,427 亿元（US$504 亿），同比增长 17.6%。 2010 年 7 月份，本市外资实际到位金额 9.16 亿美 元，比去年同月增长 0.66%。1 月至 7 月，本市累计 实际利用外资为 62.87 亿美元，比上年同期增长 3.59%（表一）。 表一 经济指标经济指标 指标指标 时期时期 单位单位 数值数值 比去年同比去年同 期增长期增长 (%) 地区生产总值 第二季 亿人民币 7,980 12.7 规模以上工业总 产值 前七月 亿人民币 16,451 28.1 人均可支配收入 第二季 人民币 16,360 9.3 实际利用外资 前七月 亿美元 62.87 3.59 房地产开发投资 前七月 亿人民币 1,048 34.9 消费物价指数 7 月 - 103.3 3.3 资料来源: 上海统计局 写字楼市场 3 本季度，上海市甲级写字楼市场无新增项目完工上 市，因此上海市甲级写字楼市场维持 4,278,024 平方 米的存量。 全市甲级写字楼租金的成交价格在 2010 年第 3 季度 为每天每平方米 7.02 元（US$1.03）（表二）。与上 季度每天每平方米 6.8 元（US$1.0）的交易租金相 比，环比上涨 3.24%；与 2009 年第 3 季度相比，同 比下跌 8.96%。本季度全市平均空臵率达到 11.33% （表二），环比下跌 0.8 个百分点，同比下跌 2.86 个 百分点。 在写字楼租赁方面，有三方面的因素将影响市场需 求：首先，调研显示上海市 2010 年第 4 季度就业市 场需求强劲，雇佣前景指数将增长至 39%，环比增加 13 个百分点，同比增加 32 个百分点；其次，上海市 企业景气指数持续上升，2010 年第 2 季度已增长至 136.7；第三，2010 年 1 月至 7 月，全市外商直接投 资实际到位金额增幅连续 7 个月保持正增长。这些指 标让我们对写字楼市场需求保持乐观态度（图二）。 2010 年 1 月至 7 月，上海市写字楼开发投资额 124.3 亿元（US$18.3 亿），同比上涨 19.8%。在上海市销 售型写字楼市场方面，2010 年 1 月至 8 月，累计成交 量 92.2 万平方米，同比下跌 9.2%；累计供应量 156.4 万平方米，同比上涨 60%；销售型市场供求失衡加 剧。 短期内我们维持原来的预期：甲级写字楼市场空臵率 下跌，租金上扬（图三）。值得注意的是 2011 年上半 年，预计有超过 60 万平方米的新增供应集中入市，将 导致甲级写字楼市场的空臵率陡然增加。 市场活动市场活动 上海银行在静安区的 1788 国际中心，租赁 3,300 平方 米的办公面积。 康宁在静安区的会德丰广场，租赁 3,000 平方米的办 公面积。 AMS 公司在闸北区的宝矿洲际中心，租赁 2,500 平方 米的办公面积。 RCS 公司在徐汇区的上海环贸广场，租赁 2,400 平方 米的办公面积。 表二 甲级甲级写字楼写字楼市场数据市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 空臵率空臵率 (%) 租金租金(人民币人民币/ 平方米平方米/天天) 租金季度租金季度 变化变化 (%) 浦东 1,582,770 11.59 7.07 5.21 虹口 33,000 15 6 9.09 黄浦 498,147 6.7 6.85 -1.01 卢湾 392,356 6.37 7.63 -0.26 闸北 111,286 51 4.5 0.00 静安 580,475 15.63 8.31 0.73 长宁 642,287 8.32 5.57 2.77 徐汇 437,703 7.1 7.53 10.41 总计总计 4,278,024 11.33 7.02 3.24 注释：自 2010 年二季度起，为更好反映当前市场，重新调整甲级写字楼数据库； 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图二 DTZ 写字楼指数写字楼指数 (2007 年年 - 2014 年预测年预测) 60 70 80 90 100 110 120 130 写字楼租金写字楼售价 指数指数 (2007年第一季度年第一季度=100) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图三 甲级写字楼的新增供应、吸纳量和空臵率甲级写字楼的新增供应、吸纳量和空臵率 (2003 年年 - 2011 年预测年预测) 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 20032004200520062007200820092010F2011F 新供应吸纳量空置率 建筑面积，千平方米建筑面积，千平方米 空置率空置率 (%) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 商铺市场 4 与上一季度的大量新增供应相比，这三个月上海的商 铺市场表现相对平静。豫城时尚和外滩 27 号（以前的 怡和洋行）的开业为商铺总量分别增加了 36,000 平方 米和 14,627 平方米的新增供应。但在我们选定的五个 商圈中未出现了新增供应，因此本季度的总存量保持 在 1,903,202 平方米（表三）。 费尔蒙和平饭店于 7 月 28 日重新开业，将有利于南京 西路的零售业绩的增长。在下一季度，洛克外滩源 一期的逐步开业会把外滩从一个传统的旅游观光点转 变成上海又一个奢侈品商业圈。豫城时尚的开业也为 传统的豫园周边带来变革。豫城时尚是该区域中首个 时尚购物中心。玛莎百货（Marks&Spencer）和飒拉 （Zara）分别在豫城时尚中占据了主要地位。我们预 计下季度可能会有四个商业项目上市。其中两个位于 我们选定的五个商圈中（表四）。这两个商业项目将 会给市场带来大约 48,000 平方米的新增供应。 在我们选定的五个商圈中，所有商圈的租金本季度都 维持上涨趋势（图四）。南京西路的平均租金环比上 升了 2.51%。徐家汇商圈保持其上一季度的租金水 平。整体来说，本季度的整体平均租金环比上升了 1.65%，为每天每平方米 52.79 元 (US$7.76) （表 三）。 本季度在我们选定的五个商圈中，商铺整体平均入住 率环比有所上升。商铺整体平均入住率为 93.57%，环 比上升了 2.78 个百分点。 上海世博会将在 10 月底落下帷幕，末班车效应无疑将 带来巨大的客流量，而且十月长假更是为上海的零售 业推波助澜。预计上海商铺的租金收入也会在黄金十 月大幅提升达到一个顶峰，之后随着世博会的结束而 回落。从本季度的市场调查来看，很多在建项目处于 工程进度缓慢的状态，预计第四季度或明年上半年会 有大量新增供应入市，从而大幅拉升市场的空臵率。 市场活动市场活动 上海银行在 1788 国际中心租用了 1,000 平方米的营业 面积。 劳力士（Rolex）在外滩 27 号租用 1,000 平方米左右 的底层商铺。 表 三 高端商铺市场数据高端商铺市场数据 总存量总存量 (平方米平方米) 新增供应新增供应 (平方米平方米) 租金租金 (人民币人民币/ 平方米平方米/天天) 租金季度租金季度 变化变化 (%) 陆家嘴 746,056 0 38.4 0.75 南京东路 360,128 0 54.6 2.51 淮海中路 368,792 0 44.7 1.85 南京西路 285,895 0 77.3 1.64 徐家汇 245,000 0 66.0 0.00 总计总计 1,903,202 0 52.97 1.65 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图四 DTZ 商铺租金指数商铺租金指数 (2006 年第一季至年第一季至 2010 年第年第三三季季) 80 85 90 95 100 105 110 115 20062007200820092010 指数指数(2006年第一季年第一季= 100) 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 表四 部分商铺未来供应部分商铺未来供应 商圈商圈 部分项目部分项目 预测上市时间预测上市时间 南京西路 越洋广场 Q4 2010 南京西路 1788 国际中心 Q4 2010 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 工业市场 5 今年第 3 季度，上海工业地产市场租金水平保持平 稳，空臵率较上季度有所下降（图五）。虽然目前金 融危机的影响并不能说已经完全消除，但现状表明国 际市场对中国产业投资的信心正在逐步恢复，并且随 着人民币升值的预期加强，预计这样的投资在未来几 个季度中会进一步加强。 本季度全市主要工业园区总体新增供应量达到 12 万平 方米，环比上季度有 33%的缩减（表五）。在这些新 增供应中，研发办公物业达到了 6 万平方米，而仓储 和厂房分别为 2.5 万平方米和 3.5 万平方米。 由于市场逐步向好，空臵率水平也进一步下降。本季 度市场平均空臵率从上季度的 8.16%下降到了 8.04%，基本与第 1 季度持平（表五）。而随着这样 的信心的逐步增强，我们预计未来几个季度的空臵率 仍然会维持稳中下跌的态势。 本季度上海市工业物业的总体租金水平保持平稳。从 细分物业来看，厂房的租金仍然保持稳定，而仓库的 平均租金水平略有下调，这主要是由于个别地区的物 流地产市场由之前以政府及国际物流投资基金为主导 的形势发生了改变，一些小业主介入该市场，形成了 竞争格局，导致平均租金略有降低；但随着需求的持 续增强，未来该区域的仓库租金预计将仍可恢复至原 有水平甚至略有上涨（图六）。此外，研发办公楼的 平均租金也依然保持稳定增长趋势，这主要得益于研 发机构及市中心外迁办公的需求增加，预计这一趋势 在短期仍将保持。 市场活动市场活动 日本天田株式会社落户青浦工业园区。 德国永恒力叉车股份公司落户青浦工业园区。 吉利沃尔沃入驻嘉定工业区。 卡内基中国总部基地落户南汇园区。 正泰新能源项目落户南汇园区。 和芯星通落户漕河泾开发区浦江高科技园。 表五 工业市场数据工业市场数据 总存量总存量 (平方米平方米) 空臵率空臵率 (%) 租金租金 (人民币人民币/平方米平方米/月月) 研发办公楼 3,041,239 10.03 88.72 仓库 945,275 4.90 36.36 厂房 8,920,450 7.69 30.93 总计总计 12,906,964 8.04 44.89 资料来源: DTZ 戴德梁行工业部 图五 DTZ 工业租金指数工业租金指数 (1998 年第一季至年第一季至 2010 年第年第三三季季) 80 85 90 95 100 105 110 1998199920002001200220032004200520062007200820092010 指数指数 (2006年第一季年第一季= 100) 资料来源: DTZ 戴德梁行工业部 图六 2010 年第年第三三季工业市场租金分布季工业市场租金分布 20 30 40 50 60 70 80 90 100 厂房仓库研发办公楼 人民币人民币/平方米平方米/月月 资料来源: DTZ 戴德梁行工业部 主要数据 租赁市场 6 表六 租赁市场租赁市场 2009 年年 第第三三季季 2009 年年 第第四四季季 2010 年年 第第一一季季 2010 年年 第第二二季季 2010 年年 第第三三季季 环比环比 (%) 同比同比 (%) 走势展望走势展望 静安区写字楼静安区写字楼 吸纳量* (建筑面积, 平方米) -5,042 -7,538 1,362 39,310 48,866 - - 空臵量 (平方米) 30,075 32,572 31,210 100,262 90,705 -9.5 +201.6 空臵率 (%) 6.35 6.88 6.59 17.27 15.63 -164 基点 +928 基点 新增供应* (平方米) 0 0 0 107,000 107,000 - - 最优质物业租金(元/平方米/月) 290.9 264.2 260.4 250.9 252.6 +0.67 -13.1 回报率 (%) 7.75 7.44 7.44 7.25 7.17 -8 基点 -58 基点 南京西路商铺南京西路商铺 吸纳量* (建筑面积, 平方米) 56,035 57,179 572 -5,146 -5,146 - - 空臵量 (平方米) 1,715 572 0 5,717.9 5,717.9 - - 空臵率 (%) 0.60 0.20 0 2 2 - +140 基点 新增供应* (平方米) 0 0 0 0 0 - - 最优质物业租金(元/平方米/月) 2,214.6 2,250.8 2,296.5 2,311.7 2,351.2 1.46 6.10 回报率 (%) 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 - - 张江高科技园区张江高科技园区 吸纳量* (建筑面积, 平方米) 10,000 10,000 0 0 0 - - 空臵量 (平方米) 0 0 0 0 0 - - 空臵率 (%) 0 0 0 0 0 - - 新增供应* (平方米) 0 0 0 0 0 - - 最优质物业租金(元/平方米/月) 50.19 50.19 50.19 50.19 50.19 - - 回报率 (%) 7.50 7.50 7.50 7.50 7.50 - - 注：吸纳量和新供应是累计数字 (即年内累计至当前季度的总吸纳量和新供应)。 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 表七 租赁成交租赁成交 项目名称项目名称/地址地址 地区地区 面积面积 (平方米平方米) 租户租户 类别类别 1788 国际中心 静安区 3,300 上海银行 写字楼 会德丰广场 静安区 3,000 康宁 写字楼 1788 国际中心 静安区 1,000 上海银行 商铺 外滩 27 号 黄埔区 1,000 劳力士 商铺 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 住宅市场 7 受到楼市成交持续低迷的影响，新盘开盘速度大大放 缓。7 月和 8 月，上海高档住宅市场并无新项目入 市。原有项目陆续开盘带来约 26,000 平方米的新增供 应（表八）。 自从国家调控政策出台以来，住宅成交市场陷入低 迷，尤其高档住宅市场更是跌至冰点。从 5 月至 7 月 以来，高档住宅成交量一直处于低位。进入 8 月，市 场有所回暖，成交量环比 7 月上涨了 108%，但相比 去年 8 月，该数值仍不及原来的一半（表八）。 从成交价格来看，本季度 8 月，高档公寓市场价格较 上季度 5 月下跌了 17.5%，高档别墅价格也有 11.8% 的下挫。但从 DTZ 高档住宅指数来看，上海本季度高 档住宅平均销售报价与上季度基本持平。因此可以断 定，目前市场成交结构主要偏重于低价位楼盘，而就 单个项目而言，价格依然坚挺。在租赁市场上，受到 世博会的持续影响，酒店服务式公寓的租金环比上季 度上涨了 8.8%，达每月每平方米 266.0 元 （US$39.1）（表八）。DTZ 高档住宅的租金指数也 环比上升了 7.0%（图七）。 本季度，黄浦区高档公寓市场仅成交 6 套，其中有 5 套来自外滩九里苑项目，每平方米 10 万 （US$14,706）的均价一举将黄浦区的平均成交价拉 高至每平方米 91,860 元（US$13,509），为各区最高 （图八）。 紧接着的“金九银十”传统销售旺季，市场成交量将 会进一步放大。开发商也会借此机会集中放盘。但市 场是否已真正回暖，目前言之尚早。房价走势将以稳 定为主，大幅上涨或下跌都不太可能出现。 市场活动市场活动 本季度上海土地市场有所复苏，截止 9 月 15 日，土地 市场共成交 22 幅居住性用地，其中有五幅地块楼板价 超过每平方米 2 万元（US$2,941）。 港资九龙仓集团斥资 48.28 亿元（US$7.1 亿）购得位 于浦东世博板块的一幅地块，楼板价高达每平方米 35,490 元（US$5,219）。 表八 高档住宅市场数据高档住宅市场数据 新供应新供应 (平方米平方米) 成交面积成交面积 (平方米平方米) 价格价格 (人民币人民币/ 平方米平方米) 租金租金 (人民币人民币/ 平方米平方米/月月) 高档公寓 20,348 62,266 52,602 112.7 酒店服务式公寓 0 - - 266.0 别墅 5,706 55,339 49,135 98.5 注释：以上数据统计时间截至 2010 年 8 月 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图七 DTZ 高档住宅指数高档住宅指数 (2005 年第三季至年第三季至 2010 年第年第三三季季) 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 2005 20062007200820092010 高档住宅租金高档住宅售价 指数指数 (2006年第年第一一季季 = 100) 注释：以上数据统计时间截至 2010 年 8 月 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图八 2010 年第年第三三季高档公寓市场价格分布季高档公寓市场价格分布 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 黄浦卢湾静安徐汇长宁虹口浦东 人民币人民币/平方米平方米 注释：以上数据统计时间截至 2010 年 8 月 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 投资市场 8 经历了第 2 季度的惨淡成交，第 3 季度投资市场成交 量大幅反弹。这主要是由土地市场的成交所拉动的。 政策放松的预期和住宅市场成交量的上升使得原本持 保守观望态度的投资者敢于大胆拿地，更创造了新的 地王记录。而物业成交个案数量则较上一季度有所减 少。 本季度，截止到 2010 年 9 月 10 日，共完成主要交 48 例（每笔交易金额大于一千万美元）（表九）。与上 一季度相比，增长了 166.67%。 本季度的土地成交与上季度相比，明显上升。我们注 意到住宅和混合用途物业仍占据了本季度成交案例的 大部分，分别为 18 个和 13 个（表九）。还有 3 块酒 店用地成交，总价值 3.75 亿元（US$0.55 亿）。香港 开发商九龙仓在 9 月 9 日拿下了浦东浦东南路和浦明 路的住宅用地，此地块属于世博板块，共计 48.28 亿 元（US$7.1 亿）,折合楼板价每平方米 35,490 元 （US$5,219）。 截止到 2010 年 9 月 10 日，主要案例成交总金额达到 279.6 亿元（US$41.1 亿），环比上升 86.24%。其中 高端住宅和综合用途物业占据了本季度成交金额的大 部分，分别为 125.2 亿元（US$18.4 亿）和 89.1 亿元 （US$13.1 亿）（表十）。 本季度共计成交 3 例大宗交易：2 例商铺和 1 例写字 楼。三宗交易主要由外国投资者为卖家本季度不断买 卖物业（表十一）。 自第 3 季度各地地王频出，住宅成交量逐步回升。虽 然开发商在拿地方面已经有所放开，投资者也比往常 更加积极。如若第四季度政府加息，房地产市场将会 可能受到一定影响。 表十一 主要案例主要案例 物业物业 区域区域 类别类别 价格价格 (人民币人民币 百万百万) 轻工机械大厦商场 静安区 商铺 430 汇景天地商铺裙楼 卢湾区 商铺 830 高腾大厦 黄埔区 写字楼 1,350 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 表九 主要交易案例数量统计 2009 年第年第三三季季 2010 年第年第二二季季 2010 年第年第三三季季 高端住宅 17 6 18 写字楼 9 2 3 工业 1 1 3 商铺 4 0 8 混合 12 9 13 其他 1 0 3 总计总计 44 18 48 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 表十 主要案例金额汇总主要案例金额汇总 (人民币人民币 百万百万) 2009 年第年第三季三季 2010 年第年第二二季季 2010 年第年第三三季季 高端住宅 18,459 7,070 12,522 写字楼 9,971 1,014 3,388 工业 87 88 274 商铺 1,046 0 2,485 混合 10,018 6,838 8,911 其他 235 0 375 总计总计 39,816 15,010 27,955 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 定义 9 可出租面积 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被 占用，且随时可供使用。 空臵率 可出租面积与楼面总面积之比。 开发中项目 由两部分组成： 1. 正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面 装修的楼盘。 2. 已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼 盘。 净吸纳量 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负