对房地产商品住宅价格问题的探讨——以成都市房地产市场为例

西南财经大学 硕士学位论文 对房地产商品住宅价格问题的探讨以成都市房地产市场为 例 姓名：尹波 申请学位级别：硕士 专业：高级管理人员工商管理 指导教师：朱南 20060501 摘要 房地产行业是我国现阶段重要的支柱产业和人们关注的消费 热点，具有关联产业多，影响力大的特征。同时，住房问题与人民 群众生活休戚相关。长期以来，受住房体制改革、城市化进程加快 等因素的影响，我国房地产需求旺盛。另一方面，由于受到供给刚 性、资金密集等供给方面因素影响，加之一些非市场因素的影响， 造成我国房地产市场的价格，特别是商品住宅价格过高，且增速过 快，房价收入比超出国际公认的合理标准。已经给国民经济健康、 持续发展带来威胁。为此，在2 0 0 5 年，国务院、中国人民银行总 行等政府机构相继出台了以“严管土地，看紧信贷 为核心的调控 措施。 房地产市场的价格及其变化是一个极端复杂的问题。房地产市 场的价格问题已经涉及到政府、消费者和房地产企业三方。制定合 理的房地产商品住宅价格，是实现引导居民耐用品合理消费、房地 产企业获得合理回报、政府宏观调控政策生效三方共赢的关键。在 此背景下研究房地产商品住宅价格问题，无疑具有十分重要的现实 意义。 本文对房地产商品良宅渤格问题进行了探讨，并用成都市房地产市 场作为案例进行了分析讨论。笔者认为，商品住宅价格的制定要综 合考虑其开发成本、开发商预期利润以及市场供求状况等因素。本 文首先分析了我国房地产市场发展现状，揭示商品住宅价格变动趋 势及其原因。然后探讨了房地产商品住宅价格的构成。结合楼面地 价和容积率两个主要变量，给出了具体的成都市房地产商品住宅价 格的经验公式。最后在分析商品住宅价格经验公式的基础上，给政 府、消费者和房地产企业提出了建议。 全文共分为四章。 第一章介绍了我国的房地产市场发展现状，探讨了当前我国商 品住宅价格偏高的原因，并对当前我国房地产宏观调控政策出台的 背景及其对未来价格走势的影响作了分析。 第二章阐述了房地产基本原理及商品住宅价格理论，分析了房 地产商品住宅价格的构成，然后抓住影响房价的关键变量楼面 地价和容积率，建立了商品住宅价格与楼面地价呈正相关，与规划 控制指标容积率呈负相关的商品住宅价格的公式。 第三章具体讨论了成都房地产市场商品住宅价格问题。本章首 先介绍了成都房地产的发展概况；探讨了宏观调控下成都市房地产 市场发展趋势及价格走势；最后结合实例，通过计算成都商品住宅 的楼面地价系数、成本综合系数、前期工程及基础设施建设等费用、 建安工程费均价、房屋结构调整系数，给出了具体的成都房地产商 品住宅价格的经验公式。 第四章是笔者的建议。本章首先基于商品住宅价格与楼面地价 和容积率之间关系，对当前政府房地产宏观调控中的积极举措及一 些尚需改进的做法进行了讨论，并给出笔者的建议；其次对消费者 理性购房给出了建议；最后对房地产企业如何通过提升企业的竞争 能力、建立基于顾客价值链的营销对策来应对房地产宏观调控背景 下将面临的行业结构调整问题，给出了笔者建议。 本文的主要工作在于通过对我国房地产业发展态势的剖析，结 合宏观调控这一背景，以成都市房地产市场商品住宅价格作为案 例，给出了房地产商品住宅价格经验公式与应用分析。笔者还希望 商品住宅价格公式对于帮助大家理解新一轮房地产宏观调控政策 效果，以及未来房地产价格走势有一点帮助。 由于笔者知识有限，因此文中难免出现错误和疏漏之处，恳请 各位老师、专家不吝赐教。谢谢! 关键词：房地产市场商品住宅价格价格公式成都 A b s t r a c t T h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sa l r e a d yb e c o m eap i l l a ri n d u s t r ya n da n e wc o n s u m p t i o nh o t s p o ti n C h i n an o w a d a y s I th a sad i s t i n c t i v e c h a r a c t e r i s t i cf o ri t ss t r o n g e rc o n n e c t i o nw i t ho t h e ri n d u s t r i e sa sw e l la s i n f l u e n c e A l o n gw i t hh o u s i n gr e f o r ma n dU r b a n i z a t i o ns p e e d i n gu p a n do t h e rf a c t o r s ，t h ee x u b e r a n td e m a n df o rr e a le s t a t eh a sb e e nd r a w n A st h ep r i c ec o n s t i t u t i o no fr e a le s t a t ei Sn o tt r a n s p a r e n t ，t h em a r k e t i n f o r m a t i o hi sa s y m m e t r i c a l ，a n dt h eS p e c u l a t i v ea c t i v i t yo c c u r r e d ，a l l l e a dt os u r g eh o m ep r i c e si nC h i n a T h eS t a t eC o u n c i la n dt h eC e n t r a l B a n kh a sm a d es t r i c tr e g u l a t i v em e a s u r et h a tt h ec o r es u b j e c ti ss t r i c t l a n dc o n t r o la n dt i g h tc r e d i t ，t oc u r br i s i n gr e a le s t a t ep r i c e T h er e a le s t a t ep r i c ea n di t sc h a n g ea r ea ne x t r e m ec o m p l e x q u e s t i o n ，w h i c hh a sa l r e a d yb e c o m e t h ej o i n tw i t hg o v e m m e n t ，t h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s ea n dc o n s u m e r T of o r m u l a t et h er e a s o n a b l er e a le s t a t e p r i c ei st h ek e yf a c t o rt or e a l i z et h a tw es h o u l dw i nb yt h ei n h a b i t a n tt o g a i nd u r a b l eg o o d so nt h er e a s o n a b l ee x p e n s e ，t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e t oo b t a i nt h e r e a s o n a b l e r e p a y m e n t ， a n dt h e g o v e r n m e n t m a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o lp o l i c yt ob ee f f e c t i v ea l t o g e t h e r T h es t u d yo nt h eq u e s t i o no fr e a le s t a t ec o m m o d i t yh o u s i n gp r i c eu n d e r t h i sb a c k g r o u n dw a so fe x t r e m e l yi m p o r t a n c e T h i sp a p e rt a k e sr e a le s t a t ec o m m o d i t yh o u s i n gp r i c ei nC h e n g d u c i t ya st h em a i nr e s e a r c ho b j e c t i v e T h i sa r t i c l eh a sf i r s ta n a l y z e dt h e r e a le s t a t eo v e r a l l d e v e l o p m e n ts i t u a t i o n i nC h i n aa sw e l la st h e C h e n g d ud e v e l o p m e n ts i t u a t i o n ，d i s c u s s e dt h er e a le s t a t ec o m m o d i t y h o u s i n gb a l a n c e dh o u s ep r i c ec o n s t i t u t i o n ，a n d t h e ne s t a b l i s h e da m o d e lw h i c hr e v e a l sc o r r e l a t i o nb e t w e e nH o u s eP r i c e ( H P ) a n dG r o u n d P r i c e ( G P ) ，a n di n v e r s ec o r r e l a t i o nb e t w e e nH o u s eP r i c e ( i - r P ) a n d P r o g r a m m i n gC o n t r o lI n d e x e s ( P R ) I nt h ep e r o r a t i o n ，a c c o r d i n gt ot h e b a l a n c e dh o u s ep r i c ee m p i r i c a lf o r m u l at h eA u t h o rp u t sf o r w a r ds o m e 1 p r o p o s a l s t ot h e g o v e r n m e n t ，t h ec o n s u m e r a n dt h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e T h i sp a p e ri sd i v i d e di n t of i v ep a r t s T h eF i s tp a r tI n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n d ，i n t e n t i o n ，l o g i cs t r u c t u r e ， b a s i cp o i n t so fv i e wa n ds h o w i n gr e s e a r c hw a y sa n da n a l y s i sf r a m e s I nC h a p t e rO n e ，t h ea u t h o ri n t r o d u c e dt h ec u r r e n tr e a le s t a t e d e v e l o p m e n ts i t u a t i o n ；a n a l y z e d t h er e a s o n w h y o u r c o u n t r y c o m m o d i t yh o u s i n gp r i c e i s h i g hc u r r e n t l y a n da l s oa n a l y z e dt h e b a c k g r o u n do ft h er e a l e s t a t em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o l p o l i c ya n di t si n f l u e n c eo nf u t u r ep r i c e I n C h a p t e rT w o ，t h ea u t h o r , b a s e do n e c o n o m i c p r i n c i p l e s ， i n t r o d u c e st h eb a s i cc o n c e p to fr e a le s t a t e ，l a n dp o w e rs e t - u p ，r e a l e s t a t el i f e ，r e a le s t a t ev a l u e ，r e a le s t a t ep r i c e ，r e a le s t a t em a r k e t ，a n dt h e t h e o r yo ft h ed e m a n d a n ds u p p l ye q u i l i b r i u ma n de l a s t i c i t y I nC h a p t e rT h r e e ，t h ea u t h o r , i ns t i c k i n gt ot h ek e yf a c t o ra f f e c t i n g t h eh o u s ep r i c e ，i e ，t h el a n dp r i c e s ，a n a l y z e dt h ea v a i l a b l ed a t ao f i n v e s t m e n t ，e x p e n s e so ft a x a t i o n ，c o s to fc o n s t r u c t i o na n di n s t a l l a t i o n w o r k s ，e t c C o n c e r n i n gt h em a r k e t a b l eh o u s e si nC h e n g d u ，t h ea u t h o r e s t a b l i s h e dam o d e lw h i c hr e v e a l sc o r r e l a t i o nb e t w e e nH o u s eP r i c e ( H P ) a n dG r o u n dP r i c e ( G P ) ，a n di n v e r s ec o r r e l a t i o nb e t w e e nH o u s e P r i c e ( H P ) a n dP r o g r a m m i n g C o n t r o lI n d e x e sp R ) I nC h a p t e rF o u r , a c c o r d f n gt ot h eb a l a n c e dh o u s ep r i c ee m p i r i c a l f o r m u l at h eA u t h o rg i v eab r i e fr e v i e w so nm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o n a n dc o n t r o lp o l i c ya n dp u t sf o r w a r ds o m ep r o p o s a l st ot h eg o v e r n m e n t ； a n dt h e ng i v es o m es u g g e s t i o n st ot h ec o n s u m e rt o + e s t a b l i s ht h e r e a s o n a b l ep r i c ea n t i c i p a t eo fh o m ep r i c e ；a n dp r e s e n ts o m ep r o p o s a l s t ot h er e a le s t a t ee n t e r p r i s et or i s et h ec o r ec o m p e t i t i v ea b i l i t y a n d m a r k e t i n gs t r a t e g yb a s e do n 、c u s t o m e rv a l u ec h a i n T h em a i nw o r ko ft h i sa r t i c l el i e si np r o p o s i n gt h er e a le s t a t e c o m m o d i t yh o u s i n gb a l a n c e dh o u s ep r i c ee m p i r i c a lf o r m u l af r o mt h e a n a l y s i so fr e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p m e n ts i t u a t i o n ，c o m b i n i n gw i t h 2 b a c k g r o u n do ft h em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o lp o l i c e T h i s f o r m u l ac a nc o n t r i b u t et ou n d e r s t a n dt h ee f f e c t i v e n e s so ft h en e wt u r n o fr e a le s t a t em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o lp o l i c ya n di t s i n f l u e n c eo ne s t a t ep r i c ei nt h ef u t u r e I nt h ep e r o r a t i o n ，t h ea u t h o rw o u l dl i k et oe x p r e s sh e a r t f e l tt h a n k s t ot h et u t o r , t oa l lt h ep r o f e s s o r s ，t e a c h e r sa n df r i e n d sf o rt h e i rs u p p o r t i nt h eE M B Ap r o g r a mb yS o u t h w e s tU n i v e r s i t yo fF i n a n c ea n d E c o n o m i c s R e s t r i c t e db yt h el i m i t a t i o no fK n o w l e d g e ，t h ea u t h o r s h o u l dt a k er e s p o n s i b i l i t i e sf o ra 1 1t h ee r r o r sa n do m i s s i o n si nt h i s P a p e L K e y w o r d s ：R e a le s t a t em a r k e tC o m m o d i t yh o u s i n gp r i c e P r i c ef o r m u l a C h e n g d u 3 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果：除文中已经注明引用的内容外，本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。因本 学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：尹波 2 0 0 6 年3 月2 5 日 _ _ | 刖吾 房地产行业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，具有关联 产业多，影响力大的特点。而住房问题又与人民群众生活休戚相关。 因此，我国房地产市场的价格问题不仅关系到宏观经济稳定，还关系 到人民生活水平的提升【1 1 、社会主义和谐社会的构建。 在市场经济条件下，瞬息万变的房地产市场的价格信息极大地影 响着房地产市场参与者的行为。一直以来，房地产过热和房价虚高是 困扰我国房地产业健康发展的主要问题。因为房地产泡沫与金融危机 具有强的关联性，使房地产价格问题备受政府部门、学术界以及房地 产开发企业的关注。 中国指数研究院统计表明，中国房地产指数( 简称中房指数) 近 年一直呈现上升趋势【2 】。为了平抑不断攀升的房地产价格，2 0 0 4 年国 家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施，在一定程度上降低了 房地产投资增长率。全国房地产开发景气指数( 简称国房景气指数) 出现回落，房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积等指标增幅走 低。但由于消费结构升级与大规模城市化进程使房地产市场需求依然 旺盛，房地产投资仍保持在2 0 以上的增长，商品住宅平均销售价格 仍继续攀升。 2 0 0 5 年，国务院、央行等机构相继出台了以“严管土地，看紧信 贷”为核心的调控措施。宏观调控犹如一条红线贯穿到2 0 0 5 年全年， 两个“国八条”【3 】双剑出鞘，各地政府尤其是房地产热点城市政府为 稳定房价积极采取措施，严控高档商品住宅开发，适当增加中低价房 的开发，楼市调控取得重要的阶段性成果，全国房地产商品住宅价格 增势普遍趋缓。一些城市房地产市场出现了销售不畅、房价涨幅下跌、 购房者持币观望现象。甚至一些南方房地产热点城市的房价销售出现 了打折销售等以前很少见到的现象【4 J 。 1 2 0 0 5 年温家宝总理政府：L 作报告【N 】人民日报( 第一版) 2 0 0 5 年0 3 月1 5 日 2 中国指数研究院中国房地产指数系统：理论与实践【M 】北京：经济管理出版社，2 0 0 5 3 对“国八条的介绍具体参见本文第一章第三节。 4 2 0 0 5 年中国房地产行业研究报告h t t p ：m a r k e t c c i d n e t c o r n p u b r e p o r t s h o w _ 7 8 0 8 h t m l l 就总体房地产商品住宅价格而言，随着其内在品质的提高将稳中 微升，但其内在结构必定是有升有降。除部分物有所值的高档商品住 宅及大量中低价位商品住宅因存在广泛需求而价格坚挺外，相当一部 分中高价楼盘将面f 隘市场竞争的洗礼。随着国家调控房地产市场的政 策效应的逐步释放，可以预计房地产行业结构调整，包括业态的调整 和企业规模结构的调整将会加速。因此，房地产企业必须时刻关注房 地产发展的晴雨表房地产价格，未雨绸缪，为适应政策环境而提 早做出战略部署。 。长期以来，房地产商品住宅价格构成不透明，市场信息不对称， 造成消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因。这一方 面使消费者不知如何维护自己的合法权益；另- 一方面，这也是造成消 费者盲目跟从的原因之一，客观上对房价的提升起到推波助澜的作 用。 基于此，本文研究的主要目的在于：综合考虑决定价格的关键变 量因素，建立起房地产市场商品住宅价格的经验公式；并以成都市房 地产市场为例，探讨房地产市场价格走势成因及其对消费者、整个国 民经济的影响；分析当前政府干预房地产市场而采取的政策的有效 性，并为决策部门提出笔者的建议。 本文研究意义在于：为政府宏观经济管理部门调控房地产市场运 行提供一个依据；为消费者购房建立合理心理预期、引导居民耐用品 的合理消费提供一个参考；为房地产企业制定合理价格、获得合理回 报并在此基础上采取有效的营销组合提出一个建议。 笔者作为一家房地产企业的高层管理人员，在成都房地产市场从 事经营和决策多年，见证了成都房地产市场的发展历程，积累了较丰 富的经验，并获取了大量第一手资料。得益于在西南财经大学接受 E M B A ( 高级管理人员工商管理硕士) 教育，提升了笔者从战略视角 审视房地产市场运行和房地产企业运营的能力。同时，作为全社会关 注的热点，相关房地产市场价格理论、文献和实践经验总结很多，也 为笔者的研究提供了参考。当然，由于笔者知识有限，因此文中难免 出现错误和疏漏之处，恳请各位老师、专家不吝赐教。 第一章我国房地产市场发展现状及趋势 本章介绍了我国的房地产市场的发展现状，指出了当前我国商品 住宅价格偏高的原因，并对我国的房地产宏观调控政策出台的背景及 其对未来价格的影响做出了分析。 第一节房地产市场发展现状 一、中国房地产市场发展的历史 中国房地产市场是市场化改革进程的产物，大致经历了四个发展 阶段【5 】。 第一阶段：理论突破与试点起步阶段( 1 9 7 8 至1 9 9 1 年) 1 9 7 8 年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1 9 8 0 年9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司， 拉开了房地产综合开发的序幕。1 9 8 2 年国务院在四个城市进行售房试 点。1 9 8 4 年广东、重庆开始征收土地使用费。1 9 8 7 至1 9 9 1 年是中国 房地产市场的起步阶段。1 9 8 7 年1 1 月2 6 日，深圳市政府首次公开招 标出让住房用地。1 9 9 0 年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金 制度。1 9 9 1 年开始，国务院先后批复了2 4 个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段( 1 9 9 2 至1 9 9 5 年) 1 9 9 2 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1 9 9 3 年“安居 工程 开始启动。1 9 9 2 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增 幅曾高达1 4 6 9 。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别 地区出现较为明显的房地产泡沫。1 9 9 3 年底宏观经济调控后，房地产 业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后 开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段( 1 9 9 5 至2 0 0 2 年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新 5 中国人民银行房地产金融分析d , f 1 1 2 0 0 4 e 0 国房地产金融报告 R 2 0 0 5 年8 N5 日 向消费热点。1 9 9 8 年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策 向实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支 主产业之一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段( 2 0 0 3 年 奠来) 2 0 0 3 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市商品住宅销售价格 E 涨明显。随之而来政府出台了多项针对房地产行业的调控政策。 二、近年我国房地产发展状况 总的来说，最近几年我国房地产业得到快速发展。房地产投资对 至济增长的年均贡献率约1 5 ，年均直接拉动G D P 增长约1 2 个百 争点。同时，房地产业的快速发展也不同程度地带动了建筑、装潢、 家电、汽车等2 0 多个行业的发展，为我国经济持续快速增长作出了 只极的贡献。然而随着市场经济的发展和各项改革的深入，房地产市 芴在发展中存在的问题逐步暴露出来。 ( 一) 商品住宅价格呈上升趋势 截至2 0 0 5 年一季度之前，全国商品住宅价格稳中趋升，上升幅度 逐年加快。以1 9 9 7 年第4 季度为基期( 1 9 9 7 年4 季度= 1 0 0 ) ，可以得 N 1 9 9 7 年第4 季度至2 0 0 4 年第4 季度全国商品住宅销售价格定基比指 数( 见图1 1 ) 。从价格指数图中可以看出，全国商品住宅的销售价 格逐年上升，且上升幅度逐年加快。 1 9 9 7 4 10 0 资料来源：中经网中国经济统计数据库 图l l 全国商品住宅价格指数( 季度定基) 2 0 0 5 年1 季度，全国商品住宅平均销售价格同比增长1 2 5 。国家 统计局统计的全国3 5 个大中城市的住宅销售价格，1 季度同比上涨 1 0 5 ，环比上涨2 8 。其中有8 个城市的住宅销售价格同比涨幅超过 1 0 。分别是上海1 9 9 ，厦门1 6 5 ，成都1 4 7 ，青岛1 3 7 ，杭州 1 2 4 ，济南1 1 9 ，宁波1 1 4 ，南京1 1 2 。房价上涨幅度明显高于 居民消费价格和住房租赁价格的涨幅，见图1 2 。 = 黧徽一 一消费物价指数 一一房屋? 觥数vJ 一 L 么0 ! “ 卜寸_ 一 矿矿矿矿矿萨梦矿矿矿矿萨矿矿 资料来源：中经网中国经济统计数据库 图1 - - 2 商品住宅销售季度同期比价格指数( 上年同期= 1 0 0 ) ( 二) 供需不平衡 目前，房地产市场供给增速减缓。2 0 0 3 年2 月份以来，商品住宅 和住宅竣工面积累计增长率逐步下降，2 0 0 4 年商品房和住宅竣工面积 增长率只有2 1 和2 3 。需求增长较快，2 0 0 4 年全年商品房累计销 售3 8 亿平方米，销售面积较2 0 0 3 年增长1 3 。7 ，其中商品住宅销售3 4 亿平方米，增长1 3 9 。 万平方束 4 0 0 3 5 0 0 0 3 I ) 0 0 0 2 5 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 。1 0 0 0 0 S o o o O 0 3 I 刍9 7 ：0 a 8 ：9 ：0 l - 1 0 ：0 0 二：O ：二：0 0 ：二0 0l 口商品房竣工面积_ 商品房萄售面积一一供求比 资料来源：中经网中国经济统计数据库 图1 3 全国商品住宅供求状况 1 1 1 1 ，O O 0 O n 2 0 0 5 年国家宏观调控政策出台后，供求关系得到改善，出现了供 需基本平衡的局面。商品住宅竣工面积与销售面积之比由2 0 0 2 年的1 2 L L l 下降到2 0 0 4 年的1 0 3 比1 ，供求之间的差距持续下降。我国商品房 供求关系见图1 3 。 ( 三) 商品住宅存在空置现象 从1 9 9 9 年开始，我国房地产业，摆脱了前几年的低迷状态，尤 其在国家推出住房制度改革、经济适用房建设和加快住宅产业化三大 举措后，呈现了明显的发展势头。然而在房地产业繁荣的背后，商品 住宅空置面积也在加速上升。全国商品住宅空置面积状况如图1 4 所示。 1i 0 0 0 1 2 0 0 0 1 0 0 0 0 8 0 0 0 6 0 0 0 1 0 0 0 2 0 0 0 O E 一 一 一一一 囡。匿L 豳。圈上幽。 2 0 0 02 0 0 Z2 0 0 22 0 0 32 0 0 l 空置时阅1 年以下的商品房面积 四空置时周1 年以上的商品房面积 员科来源：根据国冢统计局国房景气指数报告整理 图1 4 全国商品住宅空置面积状况 2 0 0 0 年至2 0 0 3 年，全国商品住宅空置面积逐年增加，2 0 0 3 年时 达到1 2 8 亿平方米，2 0 0 4 年该趋势出现了逆转，全国商品房空置面 积为1 2 3 亿平方米，比2 0 0 3 年下降了3 8 。 ( 四) 投资性购房需求增长较快 尽管2 0 0 0 年以来房屋租赁价格年涨幅不到2 ，但租金收益在多数 地区仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率，在其他投资渠道不 畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值 增值，转向购房投资。据建设部2 0 0 4 年调查，北京市商品住宅投资性 购房比例约1 7 ，在投资购房中，2 8 5 在短期内转手，2 3 5 用于出 租，4 8 空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在2 0 左右。 部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘短期 内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房( 购买后不 到两年) 短期炒作现象突出，如上海市2 0 0 4 年次新房转让占二手房交 易量的4 6 6 。 ( 五) 住宅供应结构性问题凸现 中低档普通商品住房供应不足。突出表现为中低价位、中小套型 住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓类住 宅2 0 0 0 年、2 0 0 1 年和2 0 0 2 年投资增长率分别为5 1 2 、3 7 O 和3 9 7 ， 连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。 从竣工套数来看，2 0 0 0 、2 0 0 1 和2 0 0 2 年的别墅和高档公寓类住宅 竣工套数增速分别为3 6 O 、2 0 6 和3 5 4 ，而同期住宅竣工套数增 速分别为9 9 、1 2 8 和8 9 。别墅和高档公寓的竣工套数占比由 1 9 9 9 的2 3 上升至w J 2 0 0 3 年的3 6 。 ( 六) 已出让存量土地没有及时得到开发 万平方柬 4 5 0 0 0 4 0 0 0 0 3 5 0 0 0 3 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 ：9 9 5i 9 9 9 , 2 0 0 02 0 0 i , 2 0 0 22 0 0 32 0 0i C = 本年购置土她面积本年开震土毫面积 盘一土地开发面积，土地购置面积 资料来源：中国统计年鉴( 2 0 0 5 ) 图1 - - 5 全国土地购置及开发情况 1 9 9 7 年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续 降低，2 0 0 0 至2 0 0 4 年一直维持在6 0 一7 0 的水平，2 0 0 4 年该比值降 到5 0 以下，已完成土地开发面积绝对数L 匕2 0 0 3 年有所下降。全国土 地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2 0 0 4 年该差额达到 2 0 0 4 4 5 万平方米，仅2 0 0 4 年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发 9 8 7 6 5 4 3 2 l 0 0 0 0 0 D 0 0 0 0 粥 商开发或继续开发。这意味着开发商手中掌握大量己出让土地，没有 及时转化为市场有效供给。参见图1 5 所示。 从全国待开发土地面积来看，1 9 9 9 年以来，该指标呈持续增长趋 势( 除2 0 0 1 年L L 2 0 0 0 年小幅下降以外) ，2 0 0 3 年全国待开发土地面积 为2 1 7 8 2 6 万平方米。 第二节商品住宅价格偏高原因分析 一、我国商品住宅价格的国际比较 、 从前文对商品住宅销售价格定基比指数的分析看，我国商品房价 格从1 9 8 7 年至2 0 0 5 年一直呈上涨的趋势，最近几年呈现出快速增长的 态势。表1 1 具体给出了全国商品房价格及其增长情况的统计数据。 I 表1 一I 全国商品房价格及其增长情况 商r I 由房逐期累计环比 年份平均价洛增长量增长虽增长逑度 ( 元平方米)( 元? 平方米)( 元平方米) ( 哟 ! 9 8 74 0 8 1 9 8 8 5 0 39 5 9 52 3 2 8 1 9 8 95 7 3 7 0 1 6 51 3 9 l l 钙I o7 0 31 3 02 9 52 2 酚 1 9 9 l8 0 29 93 9 41 4 0 8 1 钙吧1 0 5 02 4 86 4 23 啦9 2 1 9 9 31 2 8 0 2 3 0 8 7 22 1 9 1 9 9 41 4 0 91 2 91 0 0 l1 0 0 8 1 9 9 51 7 王O3 0 11 3 0 22 1 3 6 1 9 9 61 8 0 69 6 1 3 9 85 0 6 1 9 9 71 9 9 7 1 9 11 5 8 9 1 0 5 8 1 9 9 82 0 6 36 61 6 5 53 3 1 9 9 92 0 5 31 01 6 4 5一O 4 8 2 O2 1 1 25 91 7 0 42 8 7 2 0 0 l2 1 7 05 81 7 6 22 7 5 2 22 2 5 08 0 l 另一方面,价格却不降反升,越涨越高,即商品房价格与空置率呈现“双高”的局面,这令很多人大惑不解。本文 以北京市商品住宅市场为例,深入分析了“双高”现象背后的原因,并有针对性地提出了几点解决的办法。 4.学位论文 王永正 影响商品住宅价格因素的实证研究以成都为例 2007 房地产业作为国民经济中的支柱产业，对经济的发展有着举足轻重的作用。近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飘升，上涨幅度 大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续 平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。 影响商品住宅价格的因素，有土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发展状况、财政金融政策等一般因素，也有道路交通、城市设施、环境状 况等区域因素，还有建筑物本身的结构特征等个别因素。但是，这些影响因素在不同的国家(甚至在同一国家的不同城市和地区)、不同的房地产业发展 阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以商品住宅价格价格为研究对象，试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下，哪些因素对商品住宅价 格产生的影响是主要的，哪些是次要的(当然这种主次因素是相对且是动态的)，并通过对成都市商品住宅价格进行定性和定量的实证研究，揭示其内在 的运行机制。 本文对商品住宅价格影响因素的研究主要由以下部分组成：首先，总结、评述了我国政府1988年以来几次对房地产市场的调控措施，其次对国内外 相关文献做了归纳，这方面的内容由第一章构成；第二章阐述了我国商品住宅价格的形成机制及影响因素；第三章分析了成都市房地产发展现状；第四 章从实证角度进一步论证了成都市商品住宅价格的影响因素；第五章对成都房地产市场未来发展趋势做了展望；最后总结了本文的研究成果和不足之处 ，并对今后的研究方向作了展望。 在实证研究部分，以成都市19922006统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，从实证角度分析各因素对商品住宅价格的影响。首 先，分析各经济因素对商品住宅价格的影响，明确了国内生产总值、实际利率、城镇居民可支配收入和年竣工面积的变化是导致商品住宅价格变动的因 素。随后，建立了国内生产总值、实际利率和城镇居民可支配收入、年竣工面积与商品住宅价格的函数模型，并通过比较得出：国内生产总值与实际利 率对商品住宅价格变化的影响要大于城镇居民可支配收入和商品住宅年竣工面积的影响。本文最后形成的结论如下： 1、国内生产总值、实际利率、城镇居民可支配收入、年竣工面积是影响商品住宅价格的重要因素。 2、以成都为实例分析发现：国内生产总值、利率对商品住宅价格的影响较大，因此国家通过货币政策调整利率来达到抑制房价高速上涨的手段是可 行的。 3、在住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为，投机性购买行为会推动房价不正常地上涨，进而可能形成房地产泡沫，但是如何判断房地产市场 是否存在泡沫，应结合我国国情制定恰当的指标，而不宜套用“国际标准”。 4、商品住宅价格将伴随着经济的快速发展而持续上涨，但涨幅趋于回落。 5、政策因素在一定程度上影响着商品住宅价格的变动，为使宏观调控措施更有效的发挥作用，政府应首先从规范房地产市场秩序着手。 6、规范房地产秩序，应从货币政策、引导需求、加强行业管理等方面同时展开，而不应一味抑制购房需求。 本文还需在以下几个方面作进一步展望： 1、影响因素的量化问题。商品住宅价格的影响因素有的本身就是定量化的，比如人均可支配收入、存贷款利率、人口数量和密度等；而有的则较难 量化，比如道路通达程度、环境状况因素、人口素质和消费心理等。如何对较难量化的因素进行量化和科学改进，是今后可以研究的一个方向。 2、细分市场的研究。商品住宅只是房地产行业的一小类，其他还有括商业用房和工业用房。住宅同样也包含各种层次，比如普通住宅、公寓、公寓 式住宅、连排别墅、别墅等等。不同用途、不同层次的房地产，各种影响因素和影响力大小可能是不一样的。 3、模型函数的构建问题。目前，对商品住宅价格研究(较多的是对住宅特征价格的研究)的模型大多采用线性函数，但这在计量经济学上并没有先验 的标准。是否还有其他的函数形式能更好地拟合，在变量数目不同的情况下函数形式是否相同，这也可能是今后有待进一步研究的方面。商品住宅价格 影响因素及其作用机制的研究无疑是一项极富挑战性的工作。一方面我国在这一领域的研究还刚起步，相关数据的收集是一项相当困难的工作，并且当 前的统计指标也不够完善。另一方面，文献研究也遇到了相当的困难，因为国外住宅市场的发展较为成熟，已形成了一套体系完整的住宅价格实证研究 方法。而我国的住宅市场发展较晚，统计数据的层面和范围也很不完善，因而不能采用完全相同的方法去研究同样的问题。正是由于这些原因再加上本 人对相关理论认识的不足给研究工作带来极大的困难，论文研究还存在资料的时间跨度和空间分布有限的问题，从而降低了研究成果的解释力和适用范 围。 另外对于研究商品住宅价格影响因素，其实就是要寻求房地产经济和住宅市场的运行规律。由于住宅房地产本身是一个非常复杂的系统，要全面反 映和解释这个系统，需要一套完善的指标体系，而一套能被学术界普遍接受的指标体系目前尚未形成，所以论文中所选用的4个因素和以这4个因素所进 行的分析，也只能从一个侧面反映住宅房地产的一些规律。 5.学位论文 王郁 我国目前商品房价格决定因素研究 2007 随着人们物质生活水平的提高，“居者有其屋”不仅是每个普通老百姓的梦想，也是政府建立和谐社会的重要保证，安居才能乐业是政府应尽的职 责。 中国的商品房价格自2003年以来一路走高