成都北部新城商城控规及详细城市设计ppt课件.ppt

209年4月,UrbanDesignofChengduNorthCommercialNewTown,.,第一章控制规划,区位与范围,定位与结构,综合现状,ChapterOneRegulatoryPlan,用地布局,土地利用规划,道路工程规划,控规详细图则（示意）,.,起步区位于北部商城西南，西至商贸大道北延线，东至万石路北延线，南至外环路500m生态带规划30m道路，北至兴城大道，规划总面积约984.69公顷。其中，核心区内约150公顷用地本次暂不编制详细图则。,区位与范围,控制规划北部商城起步区控规大纲,.,规划区内现状建设量较小。区域内建设用地主要包括成都国际商贸城（在建）、兰成渝输油站，其余均为村镇建设用地。现状人民北路北延线和兴城大道已建设，其余道路均为村道。毗河、蟆水河至西向东穿越规划区。区内现状管线较多，包括兰成渝输油管、成德输气管、石斑输气管以及高压线等。,综合现状,控制规划北部商城起步区控规大纲,.,定位与规划结构,1、定位本片区定位为成都市北部商城中心，是一个集商贸、商务、办公、娱乐于一体的成都市北部商城中心，是未来北部商城的启动区。2、规划结构规划区形成“一带一心两片”的结构，“一带”即依托毗河以及两侧生态带形成的景观休闲带；“一心”指结合毗河，打造城市景观和功能中心；“二片”为毗河以南商贸为主的综合功能区以及毗河以北以商务办公、创意研发、文化娱乐等功能为主的综合片区。,商贸功能组团,城市核心组团,控制规划北部商城起步区控规大纲,.,用地布局图,控制规划北部商城起步区控规大纲,.,土地利用规划图,控制规划北部商城起步区控规大纲,.,道路工程规划图,控制规划北部商城起步区控规大纲,.,控制规划控制性详细规划（以余家片区为例）,土地利用规划图,.,控制规划控制性详细规划（以余家片区为例）,道路工程规划图,.,第二章控制导则,ChaptertwoRegulatoryguiderule,用地性质及混合性,特别地区控制,开发强度控制,城市设计核心区控制引导(3平方公里),用地和建筑规划管理,风貌引导,分区层面控制引导(25平方公里),分区分类控制引导,研究目标,实用范围,总则,.,研究目标：1、保障城市开发的整体性、弹性和可操作性;2、与城市设计相契合,作为控规的深化、延伸和有效补充，为城市规划管理提供依据。适用范围：本导则适用于北部商贸城25平方公里范围。重点控制8.15平方公里控制规划范围.,控制导则总则,.,1、商贸用地2、居住用地3、商业设施用地4、混合用地一：商业设施用地混合商贸用地，以商业设施用地为主导5、混合用地二：商业设施用地混合居住用地，以商业设施用地为主导6、混合用地三：居住用地混合商业设施用地，以居住用地为主导7、公共管理与服务用地8、物流用地9、绿地,用地性质的划分:,1、用地性质及混合性,根据北部商城的特点，并结合城市标准用地分类。将分区层面的主要用地性质确定为9大类。具体划分如下：,其它用地性质类型如：市政公用设施用地、道路广场用地、水体等按城市标准用地分类执行。,控制导则分区层面控制引导,.,用地性质包含中小类型：,1、在城市重点区域明确用地性质，以保证规划总体结构。,用地性质说明：,控制导则分区层面控制引导,.,对比用地兼容性，提出混合用地的形式：,混合用地主要考虑用地的整体开发存在的可能，本规划建议用地混合性应在大层面上考虑，不主张单个小地块的用地性质的混合。,城市道路,街坊,地块内部平面兼容,大层面用地混合,地块内部立体兼容,用地兼容性形式,混合用地的形式：,控制导则分区层面控制引导,.,混合用地一：以商业设施用地为主导,混合商贸用地,由于商贸城发展的不同阶段导入产业业态的不确定性，而且各产业对用地规模要求不同，因此可在划定的部分商业用地进行混合，用混合用地的弹性性来解决此问题，其混合比例为100%。例如,在示意片区发展过程中，可能存在引进一些商贸业态的可能，可考虑该片区用地性质就明确为商贸用地，并可混合部分商业设施用地。(类似成都国际商贸城),混合用地一,商业兼容商贸,商贸,控制导则分区层面控制引导,.,混合用地二：以商业设施用地为主导,混合居住用地,主要指商业片区开发过程中，建设部分配套住宅用地。建议商业用地比例不低于50%。,混合用地二,商业、写字楼等与居住适当混合，在满足用地弹性的基础上，还能弥补该区域可能存在夜晚生气、活力不足的问题。,深圳市中心区商业混合居住,法国新城中心德方斯商业混合居住,住宅区,住宅区,写字楼,控制导则分区层面控制引导,.,混合用地三:以居住用地为主导,混合商业设施用地,主要指居住片区开发过程中，建设部分商业设施。混合比例：以居住为主，建议商业用地比例不小于30%，不大于50%。,混合用地三,成都天府长城居住混合商业,控制导则分区层面控制引导,.,公共设施用地（包括商贸用地、商业设施用地以及公共管理与服务用地等）指标远高于一般新城：反映了市场所带来的城市第三产业用地较大的特点，同时商贸城市人口的流动性特点要求部分指标从容量规定出发采用更为弹性的规划交通用地指标需求较大：客流及物流的高度通达性导致对对外交通和道路用地、各类站场设施、停车场地等需求较大.工业指标相对较低：商贸城市以商贸带动工业发展，工业向周边乡镇分布，新城发展仍以商贸类产业用地为主。,1,2,3,1,2,3,开发规模及强度控制:用地规模及比例,在典型新城各类用地构成基础上充分考虑商贸城市典型特征对用地比例进行适应性调整,控制导则分区层面控制引导,.,开发规模及强度控制:用地规模及比例,最终用地分类强调针对商贸城市特征的混合型用地,控制导则分区层面控制引导,.,开发规模及强度控制:开发强度确定,控制导则分区层面控制引导,容积率确定参考成都分区控制性导则框架第三分区相关指标、国内商贸用地平均容积率等相关指标，同时结合北部新城城市设计形态综合考虑。,.,强化沿人民北路北沿线城市功能轴和北部新城核心功能区,综合各类用地平均容积率和城市形态,形成城市开发强度分区.,开发规模及强度控制:开发强度分区,控制导则分区层面控制引导,.,开发规模及强度控制:开发强度分区,控制导则分区层面控制引导,.,特别地区控制导则：特别地区的划分,依据北部商贸城现状资源条件及规划结构分析，进行特别地区的划分：,人民北路北沿线,万石路路北沿线,绿网,控制导则分区层面控制引导,.,刚性控制绿地:结合安全,生态以及防灾避难等需求,划定严格控制建设的区域包括:防洪安全防护绿地:毗河及两侧15米范围内、临锦水河两侧10米范围内;防护绿地;道路两侧绿地;公园绿地,公园绿地,防洪安全防护绿地,防护绿地道路两侧绿地,滨河生态建设控制区,景观绿地建设控制区,北部新城绿网示意,刚性控制绿地示意,弹性控制绿地,弹性控制绿地:结合项目实施以及生态条件,划定可适当建设的绿地,可考虑部分小规模的建设,创造良好的人居环境.包括:滨河生态建设控制区:毗河两侧15-100米滨水绿带,景观绿地建设控制区:伸入地块的指状绿地,控制分区,特别地区控制导则绿网建设控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,分区控制引导及实施建议,刚性控制绿地,建设控制引导要求:,1、河道两侧防洪安全防护绿地禁止建设任何建筑物和构筑物。但可适当布置相应的游览步径。2、防护绿地和道路两侧绿地按照相关要求控制3、公园绿地按照公园的建设标准进行控制.,实施建议:,征地方式:征为国有,纳入公共绿地指标计算;建设主体:政府,绿地建设费用纳入土地成本,适当提高土地拍卖费用,公园绿地,防洪安全防护绿地,防护绿地道路两侧绿地,刚性控制绿地示意,特别地区控制导则绿网建设控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,分区控制引导及实施建议,弹性控制绿地,建设控制引导要求:,建设用地控制本次规划采用方法二对绿地内的建设用地进行控制,方法1.刚性控制参考198地区规划方法,明确划出用地界限,面积以及用地性质,用坐标点形式来控制用地范围.,方法2.弹性控制提出原则与要求,针对容积率、密度、建筑高度等提出控制要求,结合项目开发实际情况划定建设区域,特别地区控制导则绿网建设控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,优先考虑文化,体育,社区服务等公益性公共设施以及市政设施,除此之外,可考虑少量商业设施。建议商业设施开发量控制在30%以内.,建设用地性质,以独立式或组团式为主。,布局形式,建设用地规模,对滨河生态建设区和景观绿地内的建设用地规模进行控制、提出建筑密度、建筑高度、容积率等控制指标,实施建议:,征地方式:建议征为国有,纳入公共绿地指标计算;建设主体:采用项目绿地建设方式,作为项目代征绿地,由开发商根据规划要求,负责实施,分区控制引导及实施建议,特别地区控制导则绿网建设控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,分区控制引导及实施建议,弹性控制绿地,滨水生态建设控制区的建设控制与引导:,1、用地面积小于1公顷的绿化建设控制区内只能配建小型公共配套设施.（公共配套设施只能为小于50平方米的公厕或市政配套设施用房）。2、用地面积大于1公顷的绿化建设控制区原则上可参考公园建设的管理,可配建建筑密度不大于3且建筑高度不大于8.0米的管理用房或公共配套设施。3.用地尽量避免连片开发。,公益性公共设施布局标准单元模式,毗河,洪水线,公益性公共设施,公益性公共设施建设意向,特别地区控制导则绿网建设控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,景观绿地建设控制区的建设控制与引导:,1、可配建建筑密度不大于5且建筑高度不大于24.0米的管理用房或公共配套设施。2、为避免连片开发任意一公顷用地的容积率不大于0.4,且硬地率不大于15%.,公益性公共设施布局标准单元模式,分区控制引导及实施建议,特别地区控制导则绿网建设控制导则,控制导则分区层面控制引导,弹性控制绿地,.,根据人民北路北延线两侧用地性质、街坊宽度及景观要素划定控制范围。,控制范围确定,特色定位,全面展示城市风貌，体现商办、文娱、体育等特色的综合性干道。,特别地区控制导则人民北路北延线两侧用地控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,特别地区控制导则人民北路北延线两侧用地控制导则,四个节点：,结合地铁站点的位置、各个区段风貌和景观特色，形成四个空间活力节点。,根据自然条件、道路交叉口、城市节点等因素的需要，沿人民北路北延线划定六个开敞空间。,六个开敞空间：,指沿人民北路沿线轴线。,一轴：,指沿毗河景观带和沿锦水河景观带。,两带：,结构分析,根据人民北路北延线两侧用地布局、景观环境等确定结构为：一轴、两带、四节点、六个开敞空间。,控制导则分区层面控制引导,.,用地性质的控制：,建设地块,人民北路北延线,非居住建筑控制线,60米,考虑到人民北路北延线两侧用地性质与城市道路性质相适应，且保证沿街界面的统一性。结合人民南路控制要求，划定人北延线两侧建设用地进深60米范围为非居住建筑控制线。（见示意图）,特别地区控制导则人民北路北延线两侧用地控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,高度控制：,人民北路北沿线两侧考虑建筑高度与城市整体形象和城市土地经济利用的关系，其具体控制如下：,主体建筑100米以上,主体建筑80100米,主体建筑80米,人民北路北沿线与兴城大道交叉口位于城市中心区，形象突出，且地价高昂，建筑高度鼓励拔高。核心地块建议高度100m以上，形成地标性高层建筑，次核心地块建议高度80m100m，与地标建筑呼应。其他区域在保证整体高度的同时，其高度不对核心地块的建筑的地标性形成干扰。考虑沿河景观要求，沿河建筑高度建议高度在80米以下，特别区域可适当建高，但要以点式建筑组团式布局为主。,人民北路北沿线,兴城大道,特别地区控制导则人民北路北延线两侧用地控制导则,控制导则分区层面控制引导,其他建议：沿人民北路北沿线城市干道两侧不宜布置过多小型底商。,.,开敞空间的控制：,沿毗河、锦水河开敞空间按绿网宽度控制要求确定。建筑退绿线距离按规划管理技术规定执行。城市道路交叉口开敞空间按“双控”的方法确定（包括离交叉口70米范围内的建筑）：交叉口建筑具体退道路红线要求由建筑高度确定，建议所有建筑需满足至少退道路红线15米的具体要求。,特别地区控制导则人民北路北延线两侧用地控制导则,控制导则分区层面控制引导,城市道路开敞空间位置,道路红线,.,天际轮廓线控制示意：,人民北路北沿线形成与兴城大道交汇处为制高点，毗河、锦水河两侧为主要开敞空间的变化丰富、韵律感强的天际轮廓线。,特别地区控制导则人民北路北延线两侧用地控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,根据万石路北延线两侧用地性质、街坊宽度及景观要素划定控制范围。,控制范围确定,城市次生长轴线，重点展示城市商贸、商业、居住形象的综合性干道。,特色定位,特别地区控制导则万石路北延线两侧用地控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,指沿万石路沿线轴线。,一轴：,指沿毗河景观带和沿锦水河景观带。,两带：,万石路轴线,毗河景观带,锦水河景观带,三个节点：,万石路与毗河、兴城大道、锦水和交叉形成三个活力节点。,根据自然条件、道路交叉口、城市节点等因素的需要，沿万石路北延线划定六个开敞空间。,六个开敞空间：,根据万石路北延线两侧用地布局、景观环境等确定结构为：一轴、两带、三节点、六个开敞空间。,结构分析,特别地区控制导则万石路北延线两侧用地控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,高度控制：,万石路两侧考虑了建筑高度与城市整体形象和城市土地经济利用的关系,万石路与兴城大道交叉口位于城市中心区，形象突出，且地价高昂，建筑高度鼓励拔高。核心地块建议高度100m以上，形成地标性高层建筑，次核心地块建议高度80m100m，与地标建筑呼应。其他区域在保证整体高度的同时，其高度不对核心地块的建筑的地标性形成干扰。考虑沿河景观要求，沿河建筑高度建议在80m以下，特别区域可适当建高，但要以点式建筑组团式布局为主。,特别地区控制导则万石路北延线两侧用地控制导则,控制导则分区层面控制引导,主体建筑100米以上,主体建筑80100米,主体建筑80米,其他建议：沿万石路路北沿线城市干道两侧不宜布置过多小型底商。,.,开敞空间的控制：,特别地区控制导则万石路北延线两侧用地控制导则,控制导则分区层面控制引导,沿毗河、锦水河开敞空间按绿网宽度控制要求确定。建筑退绿线距离按规划管理技术规定执行。城市道路交叉口开敞空间按“双控”的方法确定（包括离交叉口70米范围内的建筑）：交叉口建筑具体退道路红线要求由建筑高度确定，建议所有建筑需满足至少退道路红线15米的具体要求。,城市道路开敞空间位置,道路红线,.,天际轮廓线控制示意：,人民北路北沿线，形成与兴城大道交汇处为制高点，毗河、锦水河两侧为主要开敞空间的变化丰富、韵律感强的天际轮廓线。,特别地区控制导则万石路北延线两侧用地控制导则,控制导则分区层面控制引导,.,25平方公里的分区规划范围按照功能单元划分为形成7个片区板块进行控制引导,控制导则分区层面控制引导,分区分类控制引导片区划分,4,5,2,1,3,6,7,.,街区发展引导表,.,街区发展引导表,.,街区发展引导表,.,街区发展引导表,.,街区发展引导表,.,街区发展引导表,.,街区发展引导表,.,1.核心区范围,核心区范围:参照城市设计范围确定。位于规划区中部，兴城大道以南，人民北路北延线以东，万石路北延线以西,面积约3.7km2。,核心区范围,2.核心区控制导则依据,核心区控制导则编制以北部商城核心区城市设计为依据，形成具体的城市空间管理与开发引导文件。,控制导则城市设计核心区控制引导,.,核心区为北部商城的高层集中区，将建筑高度划分为五个档次,1、0-24米毗河水系沿岸绿化带2、18-50米都市商业区外围部分文化建筑群绿化轴线两侧3、51-80米都市商业区核心部分商住混合区公共服务区4、81-100米商务混合区外围部分5、100米以上地标性建筑高层酒店商务混合区核心部分,控制导则城市设计核心区控制引导,用地和建筑规划管理:高度控制,0-24,18-50,51-80,81-100,100以上,.,核心区开发强度依照容积率，共分为四个档次,中低强度区（容积率0-1.50）文化休闲区中部中强度区（容积率1.51-3.00）都市商业区外围部分，文体休闲区东部，以及公共服务区东部中高强度区（容积率3.01-4.00）都市商业区、文体休闲区部分地块，公共服务区中部南部，商住混合区东部和北部、商务混合区的东部。高强度区（容积率4.0以上）都市商业区、公共服务区核心部分，以及商住混合区、商务混合区的西部部和南部,控制导则城市设计核心区控制引导,用地和建筑规划管理:强度控制,.,建筑间距以满足日照、消防、卫生、环保、防灾、交通需求、工程管线埋设、建筑物保护、空间环境等方面需求为前提非居住建筑间距满足右表，建筑高度超过80米的建筑工程按照80米计算间距，高层建筑裙房视作非居住多层建筑,控制导则城市设计核心区控制引导,用地和建筑规划管理:建筑间距要求,.,需要满足日照要求的建筑下部作为非居住用途时，日照时间计算起点从最底层住宅窗台面算起。每套住宅住宅至少应有一个卧室或起居室（厅）大寒日日照不低于2小时。居住建筑（含公寓）满足右表，建筑高度超过80米的建筑工程按照80米计算间距,控制导则城市设计核心区控制引导,用地和建筑规划管理:建筑间距要求,.,建筑物的后退红线控制包括两种类型，分别为后退用地红线与后退道路红线对于后退用地红线，最小后退距离为15.0米；地下建（构）筑物外墙后退用地红线的距离不小于3.0米，其他各类建筑后退用地红线最小距离以成都市规划管理技术规定（2008）表3.2.3细则为准。对于后退城市道路红线，当道路红线小于30米时，多、低层建筑后退最小距离为5.0米，专业市场及大型公共建筑后退12米，高层建筑后退10米；道路红线大于30时，多、低层建筑后退最小距离为8.0米，专业市场及大型公共建筑后退12.0米，高层建筑后退8.0米。地下建（构）筑物（包括汽车坡道）外墙后退规划道路红线的距离不小于5.0米，地下室机动车进出口坡道起坡点后退道路红线的距离不小于7.5米。,控制导则城市设计核心区控制引导,用地和建筑规划管理:后退红线要求,.,规划针对不同功能区的静态交通特征进行静态交通管制区划。一共划分为非停车区段、地面停车区段、地下停车区段、混合停车区段四种类型。1、非停车区段主要为核心区内的生态绿带，一般情况下禁止机动车驶入。2、地面停车区段主要分布在规划区生态绿地两侧，该区段采取地面停车，不设地下停车设施。3、地下停车区段主要分布在建筑密度和开发强度较大的商务区和部分商住混合区，该区段采取集中地下停车的方式规范管理该区段静态交通。4、混合停车区段对于商业区、文化区、滨水居住区和其他混合功能区域，将采取混合停车的方式，既可地上停车也