年三季度重庆市主城区房地产市场总结报告(数据报告)10（PPT91页).ppt

重庆市主城区房地产市场总结（2017年三季度）,2017年10月,宏观环境,经济（GDP）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局，2017年三季度房地产行业GDP截止提交日未更新。,GDP增速达标，经济开局良好，行业增速出现放缓。,2017年前三季度，全国GDP增速为6.9%，2010年以来首次回升，2017年年度目标6.5%左右。,2017年上半年，全国房地产行业GDP增速6.9%，较2016年年度增速有所放缓，但仍处于较快增速。,2004年-2017年上半年全国房地产行业GDP走势,经济（CPI200万以上总价段占比10%，较2016年同期上涨7个百分点，金科天元道、保利江上明珠、香港置地约克郡为典型成交项目。,洋房市场排名,照母山、礼嘉、大竹林组团，品牌聚焦，改善产品成首选。,2017年1-3季度洋房市场项目排名,2017年3季度洋房市场项目排名,高层市场,高层市场走势,需求旺盛，可售不足，价格攀升，三季度均价超“9000”。,2017年1-3季度供应932万方，较16年同期上涨17%；成交1332万方，同比上涨21%，历史最高；成交建面均价8392元/，同比上涨31%，市场需求旺盛，供不应求，库存大量去化，价格攀升；2017年3季度供应331万方，较16年同期上涨19%，较17年二季度回落17%，成交360万方，同比上涨6%，环比回落31%，成交均价9233元/，同比上涨41%，市场可售不足，持续高价去化，以江北嘴、中央公园、照母山、北滨路-观音桥四大组团量大价高领衔。,高层产品结构-面积,60-80市场主力产品不变，80-100产品增加。,备注：面积段为套内，份额为套数占比,高层产品集中在套内60-80，占比50%，较2016年同期扩大6个百分点，市场主流产品不变。80-100产品占比20%，较2016年同期扩大6个百分点，龙洲湾、北滨路-观音桥、茶园板块项目主导成交。60以下产品占比22%，同比缩减9个百分点。,高层产品结构-户型,三房功能产品占比近六成，二房产品逐步减少。,三房功能（二房半44%、三房14%）产品占比58%，持续增加，重功能、轻舒适仍为市场发展趋势。三房半、四房及以上产品市场份额扩大，占比11%，保持近年来高位水平。单配产品占比4%，城市核心公寓，低总价、低首付、低月供，投资类需求稳定释放。,高层产品结构-总价,60万以上产品占比近七成，总价大幅上涨。,60万以下产品占比33%，以界石、李家沱、大学城板块成交为主。60万以上产品占比67%，较2016年同期上涨34个百分点，其中以60-90万更为集中，占比38%，120万以上总价段占比12%，较2016年同期大幅上涨9个百分点，江北嘴、北滨路-观音桥双板块典型成交。,高层产品结构-户型启迪协信与沙坪坝区国有平台公司共同投资打造重庆特钢文创科技园；重庆文理学院与协信集团签约共建大学生创业孵化基地。,业态贡献变化,7,星麓原1.7亿4%,8,天骄溪悦1.7亿4%,土地市场,2017年三季度土地市场关键词,2017年三季度土地供应表现,供应量稳步增长，环比上涨4%，公告楼面价达4237元/，量价齐涨,2017年前三季度重庆市主城区供地共计130宗，可建体量2711万方，同比上涨130%，政府一改往年“年中和年末集中放量”的供地节奏，集中在前三季度放量。2017年第三季度重庆市主城区供地51宗，环比上涨21%，可建体量1081.40万方，同比上涨118%。公告楼面价达4237元/，渝中半岛、新牌坊、大竹林、礼嘉等热点优质地块公告楼面价涨幅明显。,供应宗数,2017年三季度土地供应表现,城市多方向外拓加速，“向北”格局进一步深化,2017年三季度共计供应商住用地1081.40万方，北区集中放量，供应676.96万方，占比63%，环比上涨457%，同比上涨167%，渝北区上市多宗中央公园、空港工业园等地块，主力拉动北区供应量。2017年三季度重庆主城区中央公园、界石、空港工业园等近郊拓展板块主力支撑供应，礼嘉、园博园、大竹林、大石坝、新牌坊、中医院等热点地块面市，大幅提振供应楼面价。,渝北区,渝北区,巴南区,备注：统计数据北区包含北碚区、江北区、渝北区，其余均记为南区。,重庆土地新政：8月9日，重庆市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告，供应3宗商住类土地的国有建设用地使用权，将在8月29日公示到期。从竞买须知了解到，3宗地均要求在项目开发建设过程中，受让人不得与参与该宗地竞买人及其关联企业之间进行土地转让或股权转让，同时规定：“竞买人有2家及以上（含2家），采用拍卖+竞自持租赁房屋比例方式”，这是继“拍卖+评标”后重庆土地市场再出新政策。,政策解读：租赁市场将成为房地产未来发展的重要阶段，尤以城市中心区域为主；房企拿地更为聚焦，中小企业拿地更难，对开发商的资金及运营能力要求更强；,关键字：现房销售竞自持,2017年三季度土地政策分析,成交价逐季度上涨，北部新区楼面价为第三季度之最,2017年前三季度成交商住用地2375万方，同比上涨97%，成交楼面均价高达4615元/，同比上涨72%，量价齐涨；2017年第三季度共计成交商住用地927.87万方，同比上涨64%，楼面价高达4998元/，同比上涨71%，北区成为第三季度主战场，渝北区为主城区成交量之最，占比5成，北部新区礼嘉板块多宗优质地块破万，拉高整体成交楼面价。,2017年三季度土地成交表现,2017年三季度成交溢价情况,成交量价齐增，新政有效平稳土地市场,2017年前三季度成交121宗土地，其中拍卖71宗，超过五成。24宗地块溢价率超过50%，其中7宗破100%，整体溢价率21.82%，土地拍卖成为市场主流；溢价地块多为大体量住宅用地，大幅提振整体溢价率；2017年第三季度共计成交商住用地48宗，成交楼面均价4998元/，环比上涨3%，土拍新政出台后有效稳定土地市场，第三季度综合溢价率15.57%，环比下降34%，成交地块溢价率均低于50%，超五成溢价率低于1%，拉低整体溢价率。,2017年三季度成交组团楼面价涨幅,楼面价涨幅热力图,2017年三季度成交分布于24个板块，外企争夺水土复兴板块成交价达7422元/，比2016年上涨697.07%，石桥铺西永、跳蹬、石桥铺等板块比2016年上涨了200%-300%左右；茶园板块挂牌成交与拍卖成交宗数持平，拉低成交楼面均价，环比下降2.48%；中央公园板块本季度成交为大体量，商业占比较大，楼面价仅4462元/，比2016年下降29.26%。,热点区域引竞抢，突破“现房”门槛,2017年三季度以拍卖方式成交30宗地块，其中11宗地块要求现房销售，2宗地块竞自持；现房销售地块主要分布在北区，礼嘉板块以低容积率、纯住业态受青睐（成交5宗，楼面均价10604元/，其中4宗成交楼面价过万，溢价率超35%），核心区地小价高，各大房企积极抢占市场；,2017年三季度现房（竟自持）地块简介,2017年4季度土地拟供应,2017年4季度拟供应商住用地不足1000亩；地块集中在九龙坡、巴南、大渡口区，由于前期土地市场的火热，同时受市场环境及政策影响，四季度小批量供应。,铝制品+桃子林地块城市核心稀缺大体量商住用地，紧挨彩云湖，景观资源丰富,土地后市预测-重点推介,第二起重机地块交通便利，紧邻动物园，距杨家坪商圈仅1公里，位置优越,土地后市预测-重点推介,大渡口区F11-1地块一线瞰江，景观资源优越，体量大，适宜多业态联合布局,土地后市预测-重点推介,2017年三季度土地市场综述,供应：2017年三季度重庆市主城区供地51宗，可建体量1081万方，同比上涨118%，供应楼面价4237元/，同比上升84%，供应价格稳中渐涨，再创新高；成交：2017年三季度共计成交商住用地928万方，同比上涨64%，楼面价高达4998元/，同比上涨71%，创历年季度均价新高，优质地块相继亮相，各大名企动作频频，外资企业意向入渝，抢占市场；特征：三季度核心区和拓展板块同比供应量剧增，环比市场热度不减，北区领跑市场，南区紧紧相随，价格稳中渐涨；后市：2017年前期已供应2711万方，预计后期小批量供应。石坪桥、杨家坪商圈、大渡口老城等核心区优质地块或将面市。,后市预判,政策回顾（2003-2017）,中共十九大解析,房子是用来住的，住房租赁市场是未来重要发展方向,中共十九大,新晋热点三四线将加码“四限”，信贷资金监管愈加严苛积极支持居民自住和改善性住房需求，受困于高库存风险，部分三四线城市仍是当下房地产去库存的难点所在；要因城施策去库存，重点支持进城人员、城市低收入群体购房需求，以便更好、更快地实现三四线城市库存去化；着力打击投资、投机，一二线城市购房需求旺盛，房价依旧面临着一定上涨压力，短期内“四限”暂无退出。租购并举住房制度需供地予以支持，并培育规模化租赁企业土地供应端予以积极支持，多地密集挂牌并出让多宗纯租赁用地，租赁用地成交规模持续提升；住房租赁企业宜进一步扩容，加大对住房租赁企业的金融支持力度，降低融资门槛，拓宽融资渠道。提高人民收入水平及购买力助推房地产市场更好、更快发展提高人民收入水平，拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道，缩小收入分配差距；随着居民购买力持续提升，有助于提振市民购房需求，房地产市场明显受益，成交量将持续高位运行；随着中等收入群体壮大，成为房地产市场最坚定的购房群体，中高端改善性需求将持续释放，助推房地产市场更好、更快发展。,重庆历年政策：无打压，跟随中央，无自主调控（11年房产税，避免限购），17年保护政策（三无政策，平衡舆论）。,“国八条”,“9.27新政”,“最严厉调控”,“分类调控”,“新国五条”,“分类调控”,“逐步放松”,国家调控,重庆调控,“跟随”,“跟随”,“跟随”,“跟随”,“跟随”,“房产税、规避”,“重提房产税”,政策发展趋势,重庆政策“保”、“稳”，跟随中央，在舆论与市场发展中找平衡点，关键节点甚至出台“保护”政策。,“分类调控”,“限售”,成交预判,前三季度成交2620万方，历史高位，后市供应不足，上涨动力减弱，成交横盘或下降可能性大，但全年破3200万方成为大概率事件。,3200万方,3000万方,价格预判,预计四季度供应加大，成交趋落，存量增加，存销比回升。,2.0,存销比4房价急速增涨,4存销比8房价稳定增涨,8q12房价处于稳定小幅下降,价格预判,【地价与房价关系】条件假设：1.企业拿地后9个月开售2.大建安成本=建安成本+税费,高价地入市，推动房价持续高位；,第四季度走势,供应加大成交触600万方价格阶段式小回,“稳”字当头,调控稳定,政策预判,重庆当前政策历史最严，且市场热度有一定消减，后期调控方向或以巩固、维护为主。,一季度受政府加强预售、限外等利空政策影响，供应放缓，成交回落，二季度政策持续，供应集中释放，价格冲至最高点，三季度限售、竞自持、提首付等多元控制下，市场热度稍减，供销均呈现下降，但仍居高位；预判四季度为持续控制市场热度，将严厉政策不放松，政策短时间再度升级可能性小。,金融机构发表声明，对“三无”人员来渝“炒房”信贷不予办理,调整房产税政策,规范预售审批和在建建筑物抵押,房贷优惠收紧，首套房利率上调至9折优惠或者基准利率,重庆市银监局公布关于重申加强房地产信贷管理工作有关要求的通知,重庆公积金中心发布关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知,重庆当前政策,主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易,购买两套及以上住房居民家庭首付40%,重庆现房销售、综合评标,重庆拍卖+竞自持租赁房屋比例,申请整宗商业商务用地改变土地用途需收回土地再出让，落实土地增值差价补缴,一季度,二季度,三季度,政策预判,备注：去年10至今全国调控潮严厉程度堪比10-11年调控，调控周期及作用力度均有可参考性。,重庆现有政策出台时间滞后期长且力度弱于其他城市，调控仍处于试探阶段，四季度将持续控制市场热度，政策依然不放松，短期内再度升级可能性小。,史上最严调控年（2011-2012年）期间政策调控下行普遍有3个阶段，试探阶段（4.15阶段）、严控阶段（9.29阶段）和打压阶段（1.28阶段），政策观望期为3-5个月。,2.30对拥有2套及以上住房本地居民家庭暂停售房，外地人购房须提供1年纳税证明,12.6暂停第三套住房贷款，第二套住房贷款首付不低于50%,政策预判,综合现有城市落地政策来看，有效调控集中在需求端，包括限购、提首付、提利率等多管齐下的组合拳抑制，已成为重庆前三季度市场政策着