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Wind资讯行业图库【房地产】（2013年9月）Wind资讯金融情报所,房地产行业综述,政策要览：8月开始，房地产政策进入敏感期。一方面，海南、温州等加入农用地流转“试点”，力图破解土地供给天花板，而房产税及城镇化规划等政策还迟迟未出台。随着三中全会的临近，长效机制出台的迫切性日益上升。另一方面，随着各城市房价的加速上涨，新国八条框架下的地方政策调控政策压力也日渐上升，房价过快上涨地区开始“微调限购政策、收紧房贷，8月居民中长期贷款同比仅增长15.15%。房地产行业融资：8月，房地产开发投资资金来源累计同比增长28.9%。其中自筹资金累计同比增长16.7%，国内贷款累计同比增长30.30%，增速均小幅回落。商品房销售资金回笼速度继续放缓，开发商的融资需求量连续第五个月上升，逼近2008年高点。在央行加大货币净投放的背景下，社会融资总量和M2增速均回升，自筹资金占比继续回升，委托贷款、票据融资再度崛起。房地产信托新成立规模再创新高，证监会表态有条件放开房地产企业再融资。关注美联储货币政策决议对房地产行业融资的影响。房地产市场表现：8月，全国商品房销售面积累计同比增速继续下滑至23.39%，百城住宅价格继续快速上涨，环比上涨城市数量也回升至71个。同期房屋新开工面积累计同比增幅回落至4%，商品房市场整体供需差高位回升，增加了短期需求调控政策出台的几率。商品房市场的供给短缺与土地市场的供给短缺一脉相承。7月的低推地量打压了8月的成交量，开发商被迫回归一二线城市，推高整体溢价率和均价的同时，成交率却下滑至年内最低点。8月土地市场热度回落，其中长沙、南京、深圳和天津的整体热度排名前五。8月整体推地量明显上升，这将推升9月成交率和整体热度。房地产企业情况：8月，主要房地产企业销售额环比出现一定的回升，拿地支出被动削减，经营现金净流入增加。更多上市开发商加入了抢筹、补库存的行列，比如泰禾集团、新华联、大名城、华远地产、三湘股份。从目前已公布再融资预案来看，拟融资总量超过600亿元，据称证监会对此的态度可能是有条件放开。从半年报来看，长期借款显著增长，货币资金有所增加，经营现金整体净流出。,8月房地产行业政策回顾,8月房地产行业政策回顾地方政策,8月房地产行业政策回顾农用地流转政策,8月房地产行业政策回顾农用地流转政策对比,8月房地产行业政策回顾农用地流转模式总结,目前农用地的流转模式概括起来大概有以下几种：1)、置换模式。此种如天津、重庆和嘉兴，基本思路是宅基地使用权换取城镇建设用地使用权，土地承包经营权换取社保、就业或租金。2)、证券化流转模式，如重庆的“地票”模式，实现权利的单独流转。另外一类是土地流转信托，基本思路农户以农村土地使用权为信托财产，委托信托公司惊醒经营管理，以换取土地受益权凭证，实现土地的流转。据第一财经日报记者了解，土地流转信托产品有望在近期推出，多家信托公司均已进行相关研究。3)、土地换股权模式。此种模式实质上还是证券化，基本思路是：农民可以将土地承包权作为资产入股，并享受分红。该模式最早在上世纪90年代出现，浙江杭州、宁波等城市较早进行尝试，另有不少城市也在试水，且近几年有不断扩围之势。今年9月，福建发布关于加快推进现代农业发展的若干意见，打开“股权换土地”的大门。尽管该模式在具体操作中的细节尚待完善，但不少专家认为此举有推广价值。9月16日，中国证券报记者从权威人士处获悉，当前杭州、宁波等地在农村土地流转过程中实行的“土地换股权”模式，未来有望得到推广。,目录,房地产行业融资情况,房地产融资需求概述8月外部资金需求继续上升,数据来源:Wind资讯,8月央行加大公开市场净投放力度，社会融资总量和M2增速均小幅回升，外部流动性的增加，房地产行业融资便利度上升。与此同时，房地产商开发投资额的下降弱化了行业的资金需求。因此，8月房地产行业整体融资困难度指数从67.51%下降至60%。分项来看，开发商销售增速回落导致回笼资金变慢，与此同时8月各渠道成本均呈现回升趋势，这导致开发商融资困难度依然高居。开发商自筹资金占比明显上升，其中，票据和委托贷款融资量明显回升，而房地产信托新成立规模也再创下新高。从近期证监会的表态来看，再融资可能有条件放开，这有利于开发商多元化融资渠道。更为重要的关键外省变量在于，美国9月的货币政策会议上是否会削减QE规模。,房地产融资需求量融资需求连续第五个月回升,数据来源:Wind资讯,借助于现金流量表编制技术，构造房地产行业融资需求量。该指标显示，2013年8月，行业融资需求量为6396亿元，7月为4753亿元，同期自筹资金占资金来源比例上升至44.53%。融资需求量自5月回归正值以来连续五个月增加，暗示房地产企业经营现金净流量的继续减少，而自筹资金占比的上升表明其对外部资金依赖程度出现周期性回升。随着再融资的开闸和政策逐步向供给端的倾斜，外部资金占比可能持续上升，但需要进一步的确认。,数据来源:Wind资讯,房地产开发资金来源预测增速或“开启”下行周期,房地产开发资金来源滞后社会融资总量同比增幅3个月移动均值7个月的时间，这在房地产一季度报告中已有详述。注意到，社会融资总量同比增幅已经出现了较大幅度的下降，房地产开发投资资金来源的增速在8月下降可能意味着下行周期的开启。8月，房地产开发资金来源同比增速回落至28.90%，而8月社会融资总量增速则回落至-13.02%，接近去年低位。开发资金来源增速未来数月有可能进一步回落。,房地产行业融资结构自筹资金占比回升,数据来源:Wind资讯,从开发资金来源结构来看，8月，自筹资金、定金及预收账款、各项工程款及个人按揭贷款占资金来源的比重分别为37.96%、27.5%、20%和11.83%，产业链融资与自筹资金的比重为6:4；间接融资占比为25%，占比小幅下降。增量来看，8月自筹资金、定金及预收账款和个人按揭贷款增加最多，应付款融资总量和国内银行贷款出现下滑。整体来看，房地产开发商的融资渠道正从应付款和银行贷款转向自筹资金，这与银行收紧信贷、地方政府债务到期高峰到来等情况相一。,数据来源:Wind资讯,房地产行业融资结构票据融资、委托贷款再度崛起,8月，新增未贴现银行承兑汇票融资、新能委托贷款当月新增3045亿元和2945亿元，远高于前8月单月均值；其余各种融资渠道规模在8月均有所萎缩，其中外币贷款当月减少360亿元。从绝对量上看，人民币贷款仍为主要融资渠道，单月占比46.86%，前8月累计占比53.44%。,数据来源:Wind资讯,房地产行业融资成本变动融资需求抬升融资成本,8月，央行公开市场操作净投放2435亿元，为年内次高，同期M2同比增长14.7%；8月新增外汇贷款58亿元，新增外汇存款248亿元。8月流动性外紧内松，流动性整体较为宽裕。3个月SHIBOR维持在4.66%附近，处于“钱荒”后的低点和历史的较高水平。事实上，虽然7月整体流动性保持宽松，各渠道融资成本却有小幅上升，其中票据贴现利率上升40个基点。注意到8月票据和委托贷款融资量大幅增加，融资缺口明显。8月房地产企业A股融资成本下降至7.63%，与BBB+级企业债利差扩大至178个基点，融资成本优势仍不明显。,数据来源:Wind资讯,房地产信托情况统计房地产信托占比继续上升,2013年8月，新成立的信托中投资于房地产行业的有178.67亿元，占总成立规模的39%；成立数量72款，占比20%。8月房地产成立规模再创新高，在成立的所有产品中占比继续上升，而平均预期收益率则维持低位，8月为9.32%。根据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计还款额为3100亿元，其中6月和9月为兑付高峰，信托融资需求较高，一定程度上支撑了近期的房地产新发行规模。从预期收益率持稳于低位来看，房地产项目依然受到资金的青睐。,土地市场供求情况,全国土地市场概述整体热度受制于7月低供给量,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国土地市场整体热度指数回升至74.25%，7月该指数为74.24%。钱荒影响逐渐远去，融资便利度的上升为开发商拿地提供的条件，也增加了地方政府的推地热情。8月全国推地量显著回升。二线城市仍为推地主体，主流开发商加大了对一二线城市的介入力度，地王频出也带动了9月初土地市场热度的进一步上升，尤其是像杭州、南京这类二线城市。分项指数来看，溢价率热度值100%，明显高于7月，开发商回归一二线城市抢筹，长沙、南京、深圳和上海整体热度继续抬升。地方政府偿债压力的逐步增加，“金九”的推地量可能维持高位，可能继续将土地市场热度维持在高位。主要外生变量在于美国QE政策、房地产相关政策的进一步出台等。,全国土地市场二线城市价升量跌，一线城市量升价跌,数据来源：海通证券房地产报告，Wind资讯整理,2013年1-8月，全国土地市场累计成交17400亿元，累计同比增加68.80%。其中，8月合计成交2333.35亿元，当月环比减少18.25%。其中，一线城市前8月合计成交2983.66亿元，成交面积累计6359.99万平方米，同比分别增313.17%和61.90%，依此计算，前7月土地成交均价同比增幅在251%；8月来看，一线城市成交金额、成交面积环比减20.62%和增6.62%，成交均价环比下降26%。二线城市前8月土地合计成交8289.18亿元，成交面积累计62500万平方米，同比分别增55%和18.94%，折算前8月土地成交均价同比上涨36%；8月来看，二线城市成交金额、成交面积环比减14.64%和22.22%，成交均价环比上涨7.6%；三四线城市前7月土地合计成交6126.39亿元，成交面积累计85000万平方米，同比分别增44.71%和29.98%，折算三线城市前8月土地成交均价上涨14.71%；8月来看，三线城市成交金额、成交面积环比分别减少21.74%和8.05%，成交均价下降14%。,40大中城市土地市场溢价率继续回升，热度100%,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市土地成交溢价率29.12%，较7月回升6.02个百分点，而2012年8月溢价率为5.61%。统计2008年-2013年成交溢价率数据，8月溢价率数据为历年最高，溢价率热度回升至100%，土地市场热度可见一斑。,40大中城市土地市场均价再创新高，热度100%,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市土地成交楼面均价2397.16元/平方米，较6月上涨3.98%，较2012年8月上涨85.96%。统计2008年-2013年楼面均价数据，8月最大值为2396元/平方米，最小值816元/平方米，8月土地楼面均价依然处于同期最高水平，土地市场继续维持“高热”状态。,40大中城市土地市场成交率显著回升，热度34.82%,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市土地成交率为62%，较7月回落19个百分点，而2012年6月为70%。统计2008年-2013年成交率数据，8月最高值为81.6%，最小值52%。8月土地市场成交率显著从历史正常水平显著回落，接近历史低值，热度从62.64%回落至34.82%。7月供给量的回落、8月供应量尤其是二线城市供应量显著回升，成为打压成交率的重要因素。从供给推升热度的角度来看，9月的成交率回升的可能性很大。,40大中城市土地市场成交量回落，热度依然较高,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市土地成交面积为5687.41万平方米，同比减18%，环比减13%。统计2008年-2013年成交面积，8月最高值为7626万平方米，最小值2395万平方米。8月土地成交面积再度回落至历史正常水准，打压成交率下行。注意到，历年8月成交量多低于7月，8月成交量的回落有较大部分属于季节因素。鉴于9月历史整体成交整体旺盛，该月成交量有望再度回升，但鉴于9月中值水平较高，热度能否显著回升存在疑问。,40大中城市土地成交建面一线城市成交热情继续回升,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市成交土地中，一线城市成交954.27万平方米，二线城市成交3417.31万平方米，三线城市成交1315.83万平方米，环比分别增加17.17%、减23.47%和增2.66%；同比分别增加27.12%、减少27.61%和减少9.32%。8月一线、二线和三线城市的成交率分别为97.72%、54.30%和69.08%。因此成交量的回落主要由二线城市贡献，而成交率的下行也主要源于二线城市该指标的大幅下降。而一线城市的成交量和成交率均继续回升，而三线城市表现继续维持不温不火。,40大中城市土地市场供给量显著上升，热度73.49%,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市土地供给面积为9175万平方米，同比增加7.1%，环比减28%。统计2008年-2013年供给面积，8月最高值为10806万平方米，最小值4650万平方米。8月供给量显著回升至2013年以来最高值，供给热度值73.49%，维持在较高水平。9月整体重心上移，该月供给量有望维持高位，推动金九银十的不俗表现。外生变量在于，九月美联储是否削减QE规模及国内房地产相关政策。,40大中城市土地供应建面二线城市供给量显著增长,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市供给土地中，一线城市供给976.58万平方米，二线城市供给6293.17万平方米，三线城市供给1904.79万平方米，同比分别减少18.04%、增加2.24%和减少24.68%。环比分别增加9.43%、32.09%和24.83%。8月，二线城市贡献了主要的增量供给，一线城市供给量继续处于相对较低的位置，一线城市的土地资源继续维持稀缺状态。而供给压力可能分化二线城市的表现，偏1线城市供给可能继续推升热度，其余城市则可能受制于供给。,主要城市土地市场热度排行长沙博得头筹,数据来源:Wind资讯,以2013年8月的整体热度排名，长沙、南京、深圳、上海和天津排名前五。二线城市中厦门热度最低，与7月供给量较低关系密切，随着8月供给的放量，杭州等城市的9月初热度已经全面回升。从8月数据来看，多数城市热度值较7月继续上升。其中长沙热度值全面上升，供给量/成交量/均价/溢价率均创下历年同期新高；深圳、上海、天津的热度继续上升，南京热度有所回落，但大型房地产开发商介入则明显加速。整体而言，多数城市热度继续上升。,主要省份土地市场供求情况一线城市,数据来源:Wind资讯,一线城市继续维持不俗表现，其中深圳和上海的热度继续稳步上升。8月深圳地区土地供给仅限于南山区，而成交则集中于宝安区，桂湾片区二单元02街坊地块，为华润置地8月16日以109亿元溢价62%夺得，规划建面50.3万平方米。上海的供给集中于浦东新区、金山区、奉贤区、闵行区，本期徐汇区推出49.1万平方米土地。成交则集中于浦东新区、金山区、奉贤区和青浦区。其中，万科溢价84%夺得浦东新区张江高科技园区地块，绿地分别溢价82%和32%夺得青浦和浦东新区两块住宅用地；中铁置业溢价115%夺得宝山区商住用地。,主要省份土地市场供求情况“高热度”二线城市,数据来源:Wind资讯,二线城市中，长沙、南京、天津、重庆和成都五个城市的热度较高，其中长沙土地市场高烧不退。长沙地区8月住宅用地供应8宗，创下2008年以来的新高。供应区域集中于望城区、岳麓区和雨花区，成交主要集中于岳麓区和望城区。其中，保利地产以8.8亿元介入长沙县湘龙路地块。整体来看，长沙土地市场供需两旺，全面升温。8月南京土地供应量大幅回落创下年内新低，其中建邺区供应建面53.25万平方米，占比50%。成交以秦淮区和雨花台区为主，其中保利地产以18.55亿元夺得秦淮区双龙大道东侧1-1地块。万科以7.1亿元夺得南京南站南广场地块；中天城投以7.8亿元夺得栖霞区仙林鸿雁名居北侧地块；富力地产以13.3亿元夺得雨花台区板桥新城七期地块。就大型房地产商介入的深度来看，南京在二线城市中首屈一指。,主要省份土地市场供求情况“偏冷”的二线城市,数据来源:Wind资讯,二线城市中，青岛、苏州、杭州和厦门的土地市场整体热度整体“偏冷”，原因7月供给量的低下导致8月成交的低迷，随着8月供给量的快速上升，上述城市9月土地市场有望快速升温，其中，青岛土地供应523.95万平方米，其中住宅用地295.32万平方米，商服用地111.61万平方米，均创下历史新高。分区域看，黄岛区供应402.67万平方米，为供应主体。成交集中于市北区和崂山区。杭州8月土地供应194.29万平方米，集中于拱墅区、江干区和滨江区，住宅用地、商服用地和商住用地分别供应43.88万平方米、77.78万平方和63.25万平方米。随着供给放量，杭州土地市场已经吸引了包括招商地产、恒大地产、绿地集团、滨江集团和世茂房地产对优质地块的争夺。9月5日，绿地集团以总价56.2亿元夺得浙大华家池中的一块地，折合楼面地价19416元/平方米，土地市场热度全面回升。,二级市场土地开发板块表现,数据来源:Wind资讯,8月土地一级开发概念指数整体上涨4.23%，同期上证房地产行业指数上涨7.57%；1-8月，土地一级开发概念指数整体下跌11.86%，Wind房地产行业指数下跌3.91%。8月二级市场土地开发相关个股表现维持与土地市场热度的一致表现。8月土地市场热度未能有明显回升，二级市场相关个股表现依然维持不温不火的表现，整体跑输Wind房地产指数3.34个百分点，1-8月累计跑输行业指数7.6个百分点。个股方面，绵世股份、漳州发展、泰达股份分别上涨29.64%、17.02%和19.31%，此外长春经开、云南城投和大名城分别上涨10.12%、9.2%和6.15%。,商品房市场供求状况,全国商品房市场概述整体维持高热度，供需双降,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国商品房市场整体热度指数为60.37%，7月该指数为64.25%。从分项指数来看，商品房销售面积增速快速下滑，导致绝对需求和相对需求热度指数分别下滑至33.21%和48.66%。这是拖累整体热度的主要因素。硬币的另外一面是，新开工和竣工面积的低增长，导致一手房和二手房供给短缺程度上升。整体来看，供给短缺成为支撑全国商品房市场热度的唯一因素，而银行对房贷的收紧和公积金贷款额度的紧张、正成为戳伤需求的重要因素。近期有报道称，住建部正派出督察组抵地方查限购、限贷，另一方面9月新开工面积相对8月可能出现有限的回升，房地产行业的“双杀”风险有限，但需要警惕。,全国商品房市场量价组合8月商品房市场量价齐跌,数据来源:Wind资讯,2013年前8月，全国商品销售面积累计同比增长23.39%，全国房屋新开工面积同比增长3.99%，而截至6月，全国商品房销售均价同比上涨8.96%。8月全国商品房市场呈现量和价均继续回落。由于新开工面积和销售面积双双回落，商品房市场价格涨幅放缓。,全国商品房市场供需差供需差回升，维持供不应求,数据来源:Wind资讯,采用供需差来衡量商品房市场的相对需求，前8月销售面积的高增长与新开工面积的滞涨构成的剪刀差持续维持高位，商品房市场维持供不应求格局，该值在3月见顶，代表商品房市场的“新国八条”对商品房市场成交量的短时推升。8月，供需差依旧处于高位，且较7月出现小幅回升。鉴于销售面积增速的继续下行，全国商品房市场的格局应该是“热中趋冷”。新开工面积的下行抵消了商品房销售面积的回落，暂时缓解了了“双杀”风险。该风险取决于货币政策和国家对房地产市场的供给调控政策。,全国商品房市场供需差热度48.66%，“热中趋冷”,数据来源:Wind资讯,统计2001-2013年商品房市场供需差，统计同月份的最大值、中值及最小值，供需差多数月份倾向于围绕零轴上下波动，2012年就处于该中值附近，而2013年前8月供需差则明显处于较高的位置，表明商品房市场维持“高热”。8月，供需差小幅回升，供需差构成的相对需求热度值却回落至48.66%，低于50%，处于偏冷区域。事实上8月供需差本身重心高于7月，因此该月商品房市场的整体态势应该为“热中趋冷”，未来数月供需差有继续向中值回归的需求。,全国商品房市场销售量（需求端）热度降至33.21%,数据来源:Wind资讯,同样的方式处理商品房销售面积累计同比增幅，可以发现2012年销售面积整体维持滞涨，而2013年上半年增幅则显著高于中值。应该指出的是，各月数值倾向于21.35%的恒定增长，而截至8月商品房市场的累计同比增速为23.39%，7月该数值为25.81%。8月商品房市场销售面积增速回落至历史正常水准，以该指标衡量绝对需求热度值却回落至33.21%。8月商品房市场“旺季不旺”，整体重心高于7月，却延续7月的下行态势，这与居民中长期贷款增速的下行有较大关系。8月居民中长期贷款同比增速下滑至15.15%，7月为65.34%。期内有媒体报道称多地银行收紧房贷，加之公积金贷款额度紧张，打压了购房需求。,全国商品房市场销售均价增速回落，热度降至40.02%,数据来源:Wind资讯,同样的方式处理商品房销售均价同比涨幅，与供需差情况类似，2012年整体位于历史中值下方，2013年上半年整体涨幅处于历史同期较高的位置，表明商品市场上半年热度较高。同样，商品房销售均价存在一个“均衡”的涨幅8.86%，且存在1-12月涨幅逐次降低的规律。8月房价涨幅继续下滑，热度下降至40.02%。“旺季不旺”，需求的回落导致房价上行趋缓。9月房价涨幅中枢与8月相当，但离散度明显高于8月，从概率上讲9月房价增速下行概率较大。,全国商品房市场销售价格百城住宅价格指数,数据来源:Wind资讯,具体看百城住宅价格指数，环比上涨城市数从去年6月开始回升，在2013年一季度达到高点，百城住宅价格同比涨幅在2013年1月回归正增长，同时国房景气指数也回升。8月，环比上涨城市数回升至71个，而百城住宅价格指数同比涨幅8.61%，7月为7.94%，国房景气指数回落至101.12。,全国商品房市场销售价格百城住宅价格指数,数据来源:Wind资讯,具体看，8月百城中一线城市的住宅价格同比增长16.93%，二线城市住宅价格增长8.09%，三线城市住宅价格同比增长3.00%。某些房价加速上涨，以郑州、南京等为代表的城市2013年房价累计涨幅已经超过调控目标，未来可能会有更多的城市加入调控政策加码的行列，传近期住建部已经派出督查组，督查限购限贷政策执行情况。,全国商品房市场销售价格一线城市二手房价格,数据来源:Wind资讯,再看二手房市场，以中原地产发布的二手住宅价格领先指数来衡量，8月北京地区的价格同比上涨20.78%，广州地区二手住宅价格同比上涨25.20%，深圳地区二手住宅价格同比上涨17.78%，上海地区二手住宅价格同比上涨14.83%。广州地区价格延续加速上扬态势，北京地区价格增速持续放缓，上海和深圳地区二手房房价涨幅相对平稳。整体来看，一线城市房价维持高增速。,全国商品房市场开发投资状况投资开发热情未点燃,数据来源:Wind资讯,再看商品房的开发投资，截至8月房地产开发资金来源累计同比增长28.90%，开发投资完成额累计同比增长19.30%，均低于7月。商品房销售面积与开发投资完成额的增速梯度快速回落，但开发投资与资金来源的梯度虽然小幅回落，但还维持在9.6%，开发商的再投资热情尚未真正启动，这也暗含未来数月，新开工面积仍有足够的回升空间。,开工热情尚待启动,全国商品房市场开发投资状况资金来源,数据来源:Wind资讯,同样的方法处理房地产开发资金来源累计同比增幅历史数据，可以看到，2012年开发投资资金来源整体维持低增长，而2013年前7月，该增幅持续位于中值上方，但8月该增幅回落到中值下方，同比增速28.90%。注意到前8月，定金及预售帐款增速为38.1%，个人按揭贷款增速为50.30%，呈现快速回落的态势。商品房销售面积的回落导致内部销售资金回笼放缓，自筹资金和应付款的增速分别为16.70%和31.30%，增长相对平稳。,全国商品房市场开发投资状况投资增速回落,数据来源:Wind资讯,同样的方法处理房地产开发投资完成额累计同比增幅历史数据，可以看到2012年，房地产开发投资完成额增幅持续下降至同期历史低位，2013年前8月，投资增速为19.30%，依然处于中值下方，依然未有明显改善。从概率上看，持续1年半的开发投资低速增长，意味着剩余数月投资增速可能会快速回升，不过投资强度依赖于货币政策、土地市场供给和房地产供给政策三个外生变量。,全国商品房市场开发投资状况建筑投资太过平稳,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国建筑工程投资完晨歌累计同比增速基本与7月持平，虽然仍显著高于2012年，但本身没有回升的迹象。这意味着8月房地产开发商除了拿地之外，真正投入新建和在建的增量投资比较少，投资热情还需要进一步上升，与7月情况相似。近期，国家发改委主任徐绍史强调，“要建立房地产市场稳定健康发展长效机制，促进房地产开发投资平稳增长”。在保经济“下限”和建房地产中长期机制的“持久战”中，理顺房地产供给机制，无疑是重中之重，引导开发商增加投资将是政策的着力点之一。,全国商品房市场开发投资状况新开工维持低迷,数据来源:Wind资讯,同样的方法处理房屋新开工面积累计同比增幅，与开发投资完成额增幅情况基本一致。2012年房屋新开工面积持续维持负增长，2013年前8月，新开工面积虽然重归正向增幅，但依然挣扎于0附近，远低于历史正常水准，这与开发商谨慎投资有关，也成为“新房供给短缺”的重要因素。注意到8月新开工面积增速再度回落，主要受建筑用地供给的限制。鉴于房地产企业本身资金相对充裕，“金九银十”开发商有加大推盘量的需求，这可能带动新开工面积增速再度回升。且8月推地量明显回升，这也有利于新开工面积加速回升。,全国商品房市场开发投资状况土地制约新开工回升,数据来源:Wind资讯,关于房地产新开工面积的持续低迷，资金应该不是主要原因。注意到2013年房地产开发资金来源在宽裕流动性环境下，持续维持高增长，与开发投资完成额的增速差维持在10%左右(见“全国商品房市场开发投资状况”)，说明资金本身对房地产项目的支持力度还是比较充分的。因此，土地成为制约房地产开发投资面积的主要因素。Wind资讯同比前7月上海、北京、重庆和天津四个城市的住宅用地成交建面、住宅新开工面积和住宅销售面积，无论是2013年前7月，还是2008-2013年前7月的累积量，成交土地建面均低于新开工面积，其中重庆成交面积远低于新开工面积，因此从土地储备角度来看，房地产企业持续处于去库存化阶段。从月度分布上看，上述4个城市的成交量从3月-6月持续处于低位，这削弱了房地产企业可开发的土地资源。因此8月推地量的上升，有利于未来新开工面积增速的回升。,全国商品房市场开发投资状况竣工面积维持低增长,数据来源:Wind资讯,同样的方法处理房屋竣工面积累计同比增幅，2012年房屋竣工面积增长整体高于正常水准，但从3月开始竣工面积增幅跌落至同期历史最低水平，这是构成“现房供给短缺”的重要因素，而这个趋势与开发投资完成中安装工程的增幅大幅下降的走势一致。8月，全国房屋竣工面积同比增长4.59，处于历史同期最低水平。2012年及2013年上半年新开工项目的缺失，导致2013年可竣工面积的确缺失，这意味着下半年竣工面积维持低增长的可能性较大。,全国商品房市场开发投资状况施工面积,数据来源:Wind资讯,同样来看施工面积，自2012年8月开始，该增幅持续位于同期历史低位，但得益于新开工面积的回升，施工面积增速有所回升，但仍显著低于历史正常水准。前8月，全国房屋施工面积同比增速回升至14.40%，再度低于2012年同期值，并接近历史最低水准。从新开工面积和竣工面积的情况来看，施工面积未来有回升需求。,上市房地产企业情况,主要房地产企业情况概述(7月)再融资亟待突破,数据来源:Wind资讯,8月，房地产企业继续补充库存，拿地企业数量明显增加，拿地热情不减。整体而言，7月推地量的减少导致8月拿地支出被动下滑。比如保利8月新增总地价与销售额的比值下滑至72%，但拿地面积与销售面积的比值上升至1.83倍。外部环境来看，“钱荒”逐步远去，社会融资总量和M2增速出现较大幅度的回升，房地产企业资本市场融资总量回升。随着再融资的有条件放行、各类融资渠道的开拓，房地产行业外部资金整体处于改善之中。风险在于，美国QE的削减、房地产需求政策的过度收紧。应当注意的是，截至报告日，已经有接近30家上市房地产企业公布再融资方案，涉及公司债发行和股票增发，目前尚待进一步突破。长城证券观点认为，再融资方案从出炉到实施时间要三年左右，支撑作用主要在于短期，但于本身的业绩并无明显的支撑。,房贷持续收紧？,主要房地产企业拿地情况概述：开发商缩减支出,数据来源:Wind资讯,主要房地产企业的拿地支出来看，2013年8月土地市场呈现以下特点：1、标杆房地产企业拿地面积回落。Wind资讯统计显示，2013年8月，20大标杆上市房地产企业拿地面积为1289.53万平方米，低于7月的1589.04万平方米。其中，万科8月拿地149.90万平方米，保利地产拿地254.10，约为7月拿地量的一半，而金地集团在和荣盛发展的拿地量均出现下降。当中也不乏积极拿地者，万大地产8月拿地量为271.63万平方米，7月拿地量31.41万平方米；此外恒大地产、碧桂园和世茂股份拿地量也较多。2、开发商拿地支出减少，开发商8月经营现金相对充裕。8月，以拿地总地价/销售额来衡量，万科和保利该指标分别回落至38%和72%；以前8月的累计值来看，万科和保利分别为52%和46%，处于历史均值水平。以拿地面积/销售面积衡量，万科为1.13倍，项目销售和储备基本平衡，保利该指标为1.83倍，为2012年2月以来最高值，补库存相对积极。,主要房地产企业拿地情况加速介入，集中一二线城市,8月，主要开发商中除了恒大地产、碧桂园、世茂股份和万大地产外，其余开发商拿地面积均低于7月。对荣盛发展而言，125.25万平方米的拿地量，相对上半年161.04万平方米总新增储备面积来说，体量依然相当大。8月，拿地的上市开发商家数明显多于7月，诸如泰禾集团、新华联、大名城、华远地产、三湘股份等均加入抢筹的行列，就区域而言，主流开发商集中于一二线城市，诸如融创中国8月在北京和上海拿地4块，合计建面33万平方米。,数据来源:Wind资讯根据公开资料整理,上市房地产企业融资情况再融资开闸，融资量将回升,数据来源:Wind资讯,Wind资讯统计显示，2013年前8月，房地产企业整体从资本市场融资1120.40元，2012年同期融资总额为462.1亿元，融资渠道以债券发行为主。其中一月总融资327.31亿元，占前8月融资总额的29.21%，2-8月单月平均融资额为113.3亿元，2012年下半年为82.67亿元。单月来看，8月资本市场融资总额显著回升至99.49亿元，钱荒影响逐步远离，行业融资活跃度上升。本期融资仍以债券发行为主，其中保利发行债券募集30.88亿元。此外，根据Wind资讯统计显示，截至9月10日，共有29家公司公告筹资预案，拟募集金额合计为630亿元。其中，8月公布预案的14家，合计305.80亿元。,再融资,以8月公布发行预案的上市房地产企业计划融资额计算，包括外高桥、金科股份在内14家。,上市房地产企业融资情况8月：融资渠道进一步拓展,上市房地产企业融资情况上市公司预案公布情况,上市房地产企业融资情况重大事项停牌及预案公布,停牌时间,发行预案公布时间,8月9日北京城建,8月10日三相股份,8月13日金科股份,8月16日中茵股份,8月19日新华联,8月20日荣盛发展,8月20日中珠控股,8月26日国兴地产,8月26日大名城,8月28日迪马股份,8月29日天津松江,8月30日外高桥,9月2日华夏幸福,9月6日天保基建,房地产企业销售情况万科：量升价滞,2013年8月，万科销售面积133万平方米，销售额152.8亿元，同比分别增27.39%和34.63%。1-8月销售面积累计为967.90万平方米，销售额累计为1129.20亿元，分别占2012年的64.14%和69.12%，同比分别增长74.69%和79.96%。8月销售单价为11489元/平方米，低于7月的11819元/平方米。,数据来源:Wind资讯根据公开资料整理,房地产企业销售情况保利