尺度地产—深圳市房地市场资讯(07年32期)

热点透视楼市轮回：周年庆还是周年祭 应不是旧轮回新循环 “831”三周年：土地制度在曲折中行进 “面粉比面包贵” 疯狂地价引发泡沫隐忧 政策解读专家解读经适房“有限产权”：是否影响已购房者？北京限外令执行严格版 执行范围溯及既往 市场动态北京今年土地供应计划出台 严限低密度大户型供地 广州迎来今年土地出让高潮 销售数据北京小户型房8月出现热销 明年有望增长9万套 广州8月楼价直逼万元 比7月每平方米涨431元 “金九银十”两月天津商品房交易量成交价均将上涨 展会信息2007中国房地产交易博览会、中国建筑装饰材料暨装潢博览会 热点透视楼市轮回：周年庆还是周年祭 应不是旧轮回新循环 2007年9月7日 来源:上海证券报整数或周年对于习惯于“逢整”庆祝或反省的中国人来说，有着特殊的意义。每一次周年的到来，都是一次对过往的总结和对新开始的展望。 对于踯躅前行又关乎千家万户的中国房地产业来说，每一次重大政策的出台，都毫无例外地成为了今后很多年里享受里程碑式纪念待遇的事件。到了这个9月，曾经震动市场的很多政策恰逢“周年”，住宅结构调控的“70-90”政策颁布一年了，密集加息周期已经三年了，取消协议出让土地的所谓“8.31大限”也整整三年了。这个楼市，又发生了哪些变化？还将走向何方？ “周年”周而复始。只是希望，不会再是旧轮回的新循环。3 周年“8.31”大限，招拍挂推广下的囤地潮 2004年的8月31日是所有开发商都难忘的一个日子。当年4月，国土资源部、国家监察部联合出台了71号令关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知。其中规定，“831”是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过土地招拍挂的形式进行出让；同时，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在“8.31”前补交齐全，补交后方能办理土地证或再行转让，且需在2年内实施开发，否则政府可把该土地收回。 作为深刻影响中国房地产市场的政策之一，“831”所代表的显然并不只是个时限，而是改变中国房地产行业发展思路的一个转折点。不过，对于全面实行土地招拍挂执行3年之后的评判，也存在得失同在的看法。 “其实任何政策都有一个推进的过程，不是说过了831之后，土地市场什么都好了，8.31就像一盏灯，在此之前土地市场各方就像在池子里摸黑跳舞，而一到点，灯亮了，大家才看清原来所处的是这么个环境，身边有这么些人，而以后就可以清楚地做事了，这是大限所带来的积极的直接作用。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚如此比喻。 中房集团理事长孟晓苏也在一次有关“831”大限三周年的讨论上指出，招拍挂出让土地好处有几点，首先是有效地抑制了土地寻租，同时也使地方政府从土地中得到了更多的收益。但是，由于土地招拍挂造成的土地价格不断攀升、不断引发“地王”出现，最后终要摊入房价，让购房者承担。“要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，在这方面我们还要有一些深层的思考。” 另外，“831”大限的命令一下，地方的响应不可谓不积极，各大城市纷纷制订相关细则，表示将对没有付足土地出让金的，或付足土地出让金但在具备开工条件之日起2年内囤积土地尚未动工的，作收回处理。可是，3年过去了，不少市场人士却质疑清理闲置、整治囤地快成了一纸空文。 以上海为例，3年前有消息就披露上海尚有6000公顷土地闲置在开发商手中，“831” 大限后这些土地何去何从引起业内外强烈关注。但至今看来，相关工作取得何具体进展我们并不清楚，只是看到因供应不足而导致的楼市失衡、房价上涨有愈演愈烈之势。 有专家指出，一是上海人多地少，近几年土地出让呈递减之势，特别是住宅用地更是萎缩明显，二却是清理闲置的执行情况不乐观，别说两年期限，不少闲置了五年的土地也未见收回。目前，市场仍等待着消化存量土地以缓解供需吃紧的局面。 也有市场人士表示，由于各大城市的闲置土地清理工作往往涉及市区两级政府、相关部门、房地产开发企业等多方面的利益，存在较为复杂的历史遗留问题，因此处置起来难度比较大。 1周年“70-90”政策，住宅结构尴尬依然 回想一年多前，“70-90”结构调控政策呱呱落地。九部委联合制定的37号文关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中，套型面积在90平方米以下的住宅比率要达到开发面积70%的要求被明确提了出来。如今，一年已逝，从各方统计的数据来看，“70-90”政策似乎在推行上面临不小的阻力，供应结构依然尴尬。 “70-90”政策出台已然一年有余，尽管政府三令五申，但小户型供应比例上升得极为缓慢。近期，40个重点城市信息系统数据显示，在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%提高到今年前七月的39.26%；面积占比则由21.16%提高到24.88%。不过，2007年上半年中国房地产市场研究报告同时表明，90平方米以下的住宅供应虽有所增加，但比重仍然偏低，需求结构与供应结构的调整还有很大的距离。 看来，“70-90”这一调控指标在落实中确实存在一些问题，以至于更细一步的操作方案至今未能出台。部分开发商对此政策则一直充满疑问，政府按照自己对市场需求的判断，直接插手了户型设计，那是否也应直接插手市场销售？万一政府指定的户型销售不出去，谁负责？这种规定是不是存在责、权、利不对等的问题？ 从“70-90”的推行情况来看，开发商的疑惑原来有因。中国消费者协会联合12个地方的消费者协会，从去年下半年到今年1月对住房需求的调查来看：超过八成的消费者倾向于80到150平方米的住房。也就是说，目前市场中的主力购房人群不一定愿意买单90平方米以下的小户型。 且不说主力购房人群青睐的房型面积，“70-90”政策在改善供应结构、间接调控房价的作用上是否能起到成效，也还是未知数。如在上海，首批“70-90”房源上市后，房价急剧攀升，俨然成为前一阶段楼市涨价的“急先锋”。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，由于目前上市的“70-90”项目都是知名开发商的优质产品，价格自然高过周边同类房源；同时，新入市的小户型价格飙升还会拉动周边二手小户型的价格，只是这些二手房的上涨幅度要小于供应并不充足的“70-90”项目。 中国社科院在2007房地产蓝皮书中曾预测：在“70-90”政策执行的第二年，房地产供给环节的调控执行力度会进一步加大，普通商品住房将增多。我们也希望，“70-90”政策所原本希望发挥的调整楼市结构的积极效应能够快些释放。 3 周年连续加息，金融调控式微从2004年10月29日开始的这场加息周期，至今快到三周年。2004年之前，中国市场9年未见加息，2004年之后，不足3年时间里，加息8次，5年期以上贷款利率累计增幅超过42%。这一增幅对房地产市场上以贷养房的购房者而言，显然已经超过了心理预警的程度。再加上营业税、个人所得税、土地增值税等各种房地产交易税的增加，曾经被评为“温水煮青蛙”的金融调控策略，正逐渐显现“沸腾”之势。 只是，在因素错综复杂的房地产市场，单纯依赖加息、加税等金融手段，还不是解决问题的根本之道。 曾经有人认为房地产调控很简单，房价高？有人炒房？那就打击需求，尤其是打击投资和投机性需求。也许在2005年以前，这种策略没有错。“一个楼花可以炒到几万元，这在2005年的几个大城市是存在的。”一位上海房产经纪人称，“但那种局面在未来很长时间内不会再有。”在这位房产经纪人看来，制度性加强金融手段的调控（如加息），并规范房地产交易环节（如强征个人所得税），是堵住“用银行钱炒房”这一路径的重要措施，从结果来看，金融调控也功不可没。 然而，2年过去了，今天的楼市除了不炒“楼花”之外，新老问题依然存在。尤其是房价依然在涨，比2005年还要火爆，且已经从个别沿海城市发展成遍及全国的“燎原”之势。今年7月，全国70个大中城市新建商品房涨幅摸高至8.1%，创几年来历史新高。 以投资和投机为目标的“代表团”，即各地购房团活跃于各地炒房的消息不绝于耳，除了传统的温州、山西购房团外，还有深圳购房团进武汉，唐山购房团进北京，沈阳团、宁波团等等等等。 听着随时传来的炒房暴富的消息，看着身边的房价以不可想象的速度逐日攀升，生活在这个环境下的住房需求者，除了无奈似乎已经无可作为。 纵观这三年，调控者为实现“控制房价过快上涨”这一安居目标，做出的努力不计其数。单从加息来看，2004年10月29日，央行启动1996年以来首次加息，矛头直指固定资产投资过快、房价上涨过快等经济、社会问题。从此，5年以上贷款利率从5.04%起步，直线小跑。而到2007年初，已经在2年时间里经历了4次加息的中国市场出现多个权威声音，预测中国2007年不会再有加息动作，没有想到的是，2007年前8个月，央行4次加息，以合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，及加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长，保持物价水平基本稳定。 今年连续4次加息表明，调控者对可能的通膨预期、流动性过剩危机高度警惕，而这种警惕在一路凯歌的中国投资市场却没有引起投资者的共鸣。回顾2004年10月的那场加息，曾经在当天使正处于下跌途中的沪综指大跌1.58%，当天报收于1320点，并参与影响沪综指于2005年6月6日跌破千点。而现在的加息却尤如股市强心针，加一次涨一波，异类的金融现象令业界“忧心”。 “现在的楼市综合了境外资金流入、境内投资领域匮乏、灰色收入群体消费力旺盛等众多因素，并非单纯的楼市调控，尤其是金融调控可以解决。”专家表示，“但也应该看到，虽然楼市实现软着陆的难度正在加大，但随着调控者具备了日益成熟的调控经验和市场判断能力，和谐楼市的最终目标仍能实现。”“831”三周年：土地制度在曲折中行进 2007年9月7日 来源:中国房地产报3年中土地管理制度在曲折中前行。2004年“831”是中国土地制度改革的一个起点。整整3年过去了，一系列土地制度在曲折中推出，呼应着宏观调控的大趋势。 出让方式：逐步回归 2002年，国土资源部71号文件正式确立土地出让的招拍挂制度。在此后的2年多时间里，这种制度并没有真正得到落实。数据统计，从2002年7月1日该制度实施到2004年8月31日这段时间，协议出让土地仍占到了90%以上的比例。 在这种情况下，2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。 此后，各地方政府开始重视招拍挂制度的落实。目前招拍挂出让土地已经成为土地市场出让的主要方式。 但是，让人始料不及的是，在招拍挂制度实施过程中，“地王”频频在房地产企业参与的经营性用地出让中出现，成为房地产调控中的不和谐因素。这种高地价的背后，众多评论把“地王”的出现与出让方式挂钩，使得某些地方政府投鼠忌器，回归到类似于协议出让方式又被大规模的采用，历史就这样在曲折的前进中从起点回到了起点。 但并不是所有的城市都回归到了这种方式。记者了解到，目前成都、南京、长沙等二三线城市，还更多地采用了拍卖的方式出让。 与经营性房地产开发用地一样，工业用地也开始了自己的招拍挂之路。深圳则将率先实行工业用地市场化，这无异于一场“土地革命”。其实际意义不止工业用地价格上涨多少那么简单，工业用地价格上涨继而对城市产业布局的影响可能是深圳再次转型的开始。 出让金：纳入预算视野 和土地出让方式同样重要的是土地出让金的收支管理体制改革。 在土地出让中，地方政府一直被认为是最大的利益获得者，这主要表现在土地出让金的管理支出上。 根据北京大学的一项调查研究，2006年全国土地出让金收入达到了2900亿元，这笔资金一直由地方政府以预算外资金的形式管理支出，中央政府无从管理和知晓。 在土地出让方式改革后，中央政府把土地出让金纳入地方政府预算内管理成为了重点。2006年底，国务院办公厅下发了关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知(国办发2006100号)，规定从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。100号文重要的是对土地出让金的支出进行了规范，明确土地收益的支出方向：农民保障与补偿、土地整理投入、国有土地基金、廉租房等保障房建设。这样土地出让金已经不再是地方政府的小金库。 土地税收：日趋紧张 在预算内土地出让金收紧关口的同时，土地收益另一个举措是在土地税收上。 物业税的讨论从2003年此轮调控开始时就已经纳入了政府的视野。但是，由于牵涉到我国税制改革以及更多的利益关联方，物业税的征收一直未能出台。虽然国家税务总局在深圳等城市进行了物业税空转试验，但据说效果并不太理想，物业税一直成为了空中楼阁。 在这种情况下，税务部门开始从提高土地使用税以及土地增值税清算开始下手，为日益活跃的房地产业降温。 2006年12月30日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例。 2007年初，财政部、国税总局发布了贯彻这个条例的通知，要求从2007年1月1日执行。 据记者了解，目前北京市在9月份将对土地使用税和增值税进行调查摸底，10月正式进行征收督察，以防止开发企业偷税漏税。 “无论提高土地使用税还是增值税的清算，都是在增加房地产的开发成本，这些成本最后都可能转嫁给消费者。”全国工商联房地产商会会长聂梅生强调。 土地出让的拐点 2007年8月31日，北京。坐在CBD国贸中心的23层的办公楼里，王折（化名）长长的舒了一口气，“刚刚从北京市土地整理储备中心回来，昨天他们发布消息说，玉河历史文化保护区将有10个地块马上出让，我先去看看了解情况，马上要给董事会写报告”。 王折是公司前期部门的负责人，其主要的职责就是负责公司发展用地储备，他重要的工作就是看政府部门有哪些开发地块推出。“明天就是3周年了，虽然目前市场上还有一些过关的土地仍在找下家，但我们已经不再接触了”。 3年前，2004年8月31日，业内人士俗称的“831大限”，土地出让方式在那一天完成了惊险一跃。 3年前的“土地再革命” 2007年8月24日，上海。历经近1小时、百余次举牌恶战，上海“黄浦区163街坊地块”这块南京东路的商业宝地，因苏宁环球和香港九龙仓的豪夺而成为目前国内楼面地价最贵重的地块，最终地价相当于每平方米6.6927万元，达到了挂牌起始楼面地价2.6108万元的2.5倍有余。 5年前的2002年5月28日，以周正毅为法定代表人、注册于英属维京群岛的佳运投资有限公司，以协议的方式一举拿下了静安区最大的旧区改造项目俗称“东八块”地块，被媒体称为“4万平米土地出让金为零”。 一年后，号称“上海首富”周正毅身陷囹圄，在媒体披露的长长的土地清单上，几乎全部是“协议出让”的土地。 2006年到2007年，与之关系密切的多位上海高官丢官罢职，人们更清楚地看到，是什么造就了这位“上海首富”。 2000年前后，中国新一轮房地产开发热潮涌动，“协议出让”、“零地价招商”等充斥着土地出让市场，造成国有资产严重流失，土地领域商业贿赂严重，市场配置资源的作用不明显，开发企业面临着不公平、不公开的土地出让形势。 2002年5月9日，国土资源部发布了被业界称为“土地革命”的11号令。 但遗憾的是，各地方已然以“旧城改造”、“公用事业建设”等名义违规供地，拆迁征地矛盾激化。 2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，即俗称的“831”大限。 “此举使土地交易更公平，规范了土地市场，使土地市场有了司法保障；土地在交易前得到正确的估价、比较真实客观的价位；避免腐败的出现，招牌挂的方式交易更透明。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。 招牌挂：行业洗牌的催化剂 “831也提高房地产公司开发门槛，优化房地产行业。”清华大学房地产金融系副教授王洪表示：“因为拿地需要雄厚的资金，中小企业因没有这样的实力而慢慢地消亡。” 市场的发展也验证了王洪的话，招拍挂正成为一些知名大开发商的独角戏。 中国房地产TOP10研究组负责人汪勇介绍，2006年，我国百强房地产企业平均土地储备为381万平方米，比上一年增长30.8%。实际上，开发商“囤地”已经成为业内一个公开的秘密。 双刃剑：高房价的缔造者 招拍挂为地方政府带来了大量的财政收入，使政府的政绩尤其突出，在目前政府考核经济发展的背景下，制造“地王”也就顺理成章地成为地方政府获取高额利润的手段之一。 “比如，政府在土地出让中为事前内定的开发商量身订制竞争条件，排挤其他竞标者；有的企业以投资入股名义先控股，规避增值税、契税，再转手倒卖，当土地贩子，不是真正搞开发。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系副教授邢亚萍表示。 “土地资源的过度集中，造成了囤积现象，客观上推动了房价的上涨。高地价是高房价的直接缔造者。”王洪表示。 还有多少漏洞可以钻 虽然“831”已经把招拍挂作为了经营性用地的出让方式贯彻到土地出让中，但是地方政府和企业在不自觉中会钻一些政策的空子，以协议的方式出让土地。其中主要的方式包括： 1.旧城改造用地：由于旧城改造有很大的难度，地方政府仍倾向于确定开发企业来做，逃避招拍挂方式出让土地。通常的作法是确定土地一级开发企业，然后顺势作房地产开发； 2.绿化隔离带项目用地：此前曝光的北京某高尔夫球场便是以绿化隔离带的名义运作的项目； 3.集资建房用地：目前国家对集资建房有严格的规定，但实际执行中政策被大打折扣； 4.以公建名义：这是多种方式中的一个，比如企业参与当地一个高校建设，地方政府把其中一部分用地以协议出让给企业用于地产开发，以补偿企业的投入； 5.小城镇建设用地：小城镇建设是城市化发展中不可避免的结果，但在小城镇开发中地方政府也倾向于大企业作大盘开发，以低廉价格协议出让给企业运作。 “面粉比面包贵” 疯狂地价引发泡沫隐忧 2007年9月4日 来源:中国经营报“内地土地交易实际上已经出现面粉贵过面包的现象，也就是说土地的价格高过周边的房价，这是很危险的事情。”香港四大地产商之一恒隆集团主席陈启宗首次高调亮相博鳌房地产论坛，就发出了这样的警告。 500多位现场嘉宾，恐怕没有几个人会认为陈启宗在危言耸听。 地价PK房价 过去三年多来，无论一线城市还是二线城市的开发商都陆续感受到了地价暴涨的压力。在北京、天津等多个城市，同一区域地价从每亩几十万元跳到几百万元，10倍、20倍地增长屡见不鲜。地价如此之高，还经常发生十几家开发商剑拔弩张“争食”的现象，连利润相对较低的经济适用房、限价房用地推出时也不例外，全国各地更是“地王”频出。 华远地产董事长任志强表示，自2003年以来，房价加快上涨的同时，地价上涨速度也在不断加快，1997年到2005年间，土地成本占开发总投资的20%左右，但现在发达城市土地成本已占总投资的50%。这种势头如同房价的传导效应一样，正向二线城市蔓延。 今年7月，万科地产以26.8亿元竞得广东东莞一幅35万多平方米的土地，楼面地价达到每平方米1.5万多元；同月，北辰实业与北京城市开发集团联合体以92亿元夺得长沙新河三角洲一幅78万平方米的土地，楼面地价超过每平方米3500元；8月份，深圳振业集团以10.6亿元摘走天津河东区新开路东侧一块3.68万平方米的地块，楼面地价每平方米8800元。值得注意的时，这些地块的楼面地价均接近或超过其周边现有商品房售价。 谁令地狂？ 是什么让土地和抢购者如此抓狂？ 北师大金融研究所所长钟伟分析，问题的根源可能在两方面：一来土地有效供应增长迟缓造成抢购现象，二来单宗出让土地面积过大引起争抢。“大地块出让本身，就具有资金杠杆效益，会因为开发周期长、代征地比例高（建设用地比例低）、规划变更可能性大而带来房价上涨预期高的效应。”他说。 一位不愿具名的业内人士则指出：“大家仔细看看，疯狂抢地的主要是上市公司，他们不计成本地拿地，恐怕算的不是地产开发本身的账，而是借拿地谋求机构投资者和股民的青睐，圈资本市场的钱，非上市公司根本拼不过他们。”这大概也是近几年来国内房企纷纷谋求上市的一个重要原因。 一直谨慎参与抢地游戏的SOHO中国董事长潘石屹不无担忧地说：“楼面地价高出同区域房价，这不太正常，可能存在很大风险。创地王纪录的往往都是上市公司，这才是真正的泡沫，通过土地将房地产和股票中可能存在的泡沫都结合在了一起。” 经历过香港楼市大起大落周期波动的陈启宗一脸严肃地说：“只要经历一次市场调整，赚到的钱可能就全赔回去了。” 与潘石屹观点相似，他也感觉泡沫藏在地产股票里。“如果哪个企业对地价、房价的上升和股票的泡沫不敏感，那他不是天真就是无知！无论房价的下降还是股价的下跌，都会让这些公司死掉！” 土地交易规则的不明朗也令企业烦恼。任志强抱怨说，华远去年参加了十块土地的招拍挂，没有一次中标，光缴纳保证金的利息就损失了7000多万元。参加北京土地招标的开发商也不止一次埋怨“既不是价高者得也不是价低者得，看似规则清晰，其实人人摸不着头脑”。 一旦退潮怎么办？ 高地价正在引起业界的群体性不安。但记者还是发现，高价拿地者的勇气，首先依然是来自房价快速上涨的势头与持续看涨的预期，而对未来房价增长的信心，主要建立在对城区土地面积日益减少、刚性需求强劲的乐观估计上。 和买房人盼望稳定房价一样，开发商也希望政府出面稳定地价。 任志强认为：“稳定地价才能稳定房价，稳定地价只能靠增加供给，否则土地交易过程还会不断出现疯狗扑食般的景象。” 由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟共同组建的REICO工作室近日公布的报告显示，在持续两年的负增长后，二季度全国开发企业购置土地面积出现较大幅度的增长，但增长主要来自北京和东部地区，上海、广州、深圳的土地购置面积仍然是超过40%以上的大幅度的负增长。该报告得出结论称，土地供给的形势仍然严峻，僧多粥少的情况下稳定价格的难度会很大。 金融研究专家巴曙松借日前香港股市上演的惊天大逆转提醒国内企业“一定要居安思危”。一个原本被认为不重要的美国次贷风波为什么会引发股灾？因为此前人们都假设房价不会下跌，而这场意外提醒我们在市场好时要逆向思考，以减小未来各种风波的影响。 “台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”巴曙松幽默的话语中不乏深刻的寓意。 政策解读专家解读经适房“有限产权”：是否影响已购房者？2007年9月3日 来源:法制日报8月24日，由国务院主持的全国住宅工作会议在北京召开。会议决定，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。今年年底前，在所有设区城市，凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭，基本做到应保尽保；明年年底前，覆盖到所有县城。2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区，要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。 而在前不久，国务院刚刚发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(以下简称意见)，其中规定经济适用住房为政策性住房，购房人拥有有限产权。 “有限产权”第一次提出，就在房市引起不小的波动。由于新名词的出现以及未来政策的不确定性，市场上经济适用房的二手房交易行为就受到了影响，大多数买卖双方采取了观望行为。 据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示，在上述意见出台后的一星期内，二手经济适用房买家登记量就下降20.4%，成交量环比下降18.5%。一周来，北京市昌平天通苑、回龙观二手经济适用房成交量减幅最高达到21%；丰台的西南三环地区二手经济适用房成交量减幅达16%；四惠、百子湾地区二手经济适用房成交量减幅达13%。 可以说，意见将有利于低收入家庭的住房改善，但是其仍然留下很多疑问待解，经济适用房政策中第一次出现的“有限产权”为何意？是否影响到政策出台前的购房者？新的意见能为经济适用房市场带来多少转机？ 为此，本报记者专访了中国人民大学法学院教授刘俊海和中国社会科学院金融研究中心房地产专家易宪容。 何为有限产权？ 意见第十一条规定，严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。 刘俊海认为，有限产权即为受限制的产权，是指特定的群体在一定范围内才能够享有的所有权。其从四点上体现了“有限”： 一、经济适用房产权的主体，也就是物权的主体是有限制的，低收入家庭才能有法律上的资格购买经济适用房，如果是高收入者就不可以，这是一个限制。 二、经济适用房的处分权的限制。如果是完整所有权的话，可以自由交易，但是经济适用房需要5年后才可上市交易，政府可优先回购。 三、取得经济适用房的对价也是有一定限制的。政府在将经济适用房出售给需要的家庭时，有些应当在商业住房项目中收取的土地费，实际上是减免了。所以在购买产权的时候，支付的对价里面就没有包括国有土地使用权的完整的市场价格，所以对应来讲，所取得的权利也应该受到一定限制。 四、对于大多数低收入者来说，给与有限产权并不会影响到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以负担得起的房屋的使用价值，为了使这个使用价值得到法律上的确认，所以政府用了有限产权这样的概念。经济适用房可以有条件的转让，这和使用权并不一样，这种所有权受到了法律上的限制。 “有限产权的提出，我觉得有许多积极意义。一是正面地扶持了处于弱势地位的低收入家庭的经济状况；二是预防或者避免高收入者借经济适用房制度推动之机谋取不正当利益。刘俊海说，它的适用面是清楚的，转让的权利也限制在5年之后。如果不限制转让期限、转让条件的话，由于投机者的兴风作浪，反而会使广大低收入者享受不到经济适用房的优惠，所以民众一定要理解政策的初衷”。 是否影响到先前购房者？ 意见是否针对以前经济适用房的购买者，引起了不小的争论。对于过去购买经济适用房的人来说，如果按照新办法执行则很不公平，因为当初购买经济适用房的时候政府并没有告知将来经济适用房可能被“回购”。 就此，刘俊海认为，按道理说，法律法规部门规章是应当不溯及既往的。但是以前有很多违规者也同样买了经济适用房，富人买房按照当时的规定也都是不合法的，所以也涉及不到政府违约的问题。 另外有专家指出，北京市去年出台的未来五年住房建设规划当中，已经明确指出，“内循环”不针对旧有经济适用房。经济适用房的购房人对于“有限产权”的担心，源于对政府违约的担心，但从政策制定常识加以判断，各地出台的细则应该不会秋后算账。 能否立竿见影？ 刘俊海指出经济适用房目前存在以下几个问题： 一、经济适用房在有些地方供应不足；二、在已修建经济适用房的存量中，存在资源配置的不公平、不合理，有一些住房面积达到120平米、200多平米，实际上买房子的还是富人，违背了经适房制度设计的初衷；三、高收入者从单位开具虚假证明，骗取购买经济适用房的机会，但真正的低收入者仍然买不到经济适用房；四、经济适用房在销售过程中存在透明度不高的现象，有些地方存在暗箱作业。 “新的意见出台后，对于经济适用房存在的一些问题能起到一定的遏制作用，但还需要一个过程。”实施后可能面临的问题 易宪容认为，意见向有利于广大民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈出了一步。但是，其中仍然有许多方面值得商榷与改进的地方。 易宪容在博客中提到，意见并不是在一个大的公共决策上思考，其政策也就无法采取民主、科学的方式来实现房地产市场相关利益者的利益关系达到平衡，无法在城市低收入者、城市中等收入者、农民工、地方政府、保障性住房开发商等之间达成利益平衡关系。 一、城市低收入者如何来界定，它对城市居民的覆盖率有多大。对于低收入者来说，由于低收入者的评估标准是以各地方的具体情况来确定(没有统一标准)及动态的，这就必然造成不同的地方低收入者评估标准巨大的差异性。这种差异性表面上是适应各个地方的实际情况，但是也迫使低收入者大量从一个地方流向另外一个地方，即不断地向低收入者评估标准较高的地方流动，从而使得低收入评估标准较高地方的人口聚集越来越严重，从而导致低收入评估标准高的地方的住房矛盾越来越严重。 二、修建廉租屋及经济适用房的土地是划拨的，而土地的划拨不仅会减少地方政府土地出让金的收入、政府寻租的机会，而且也会减少当地GDP的增长速度。面对这样一种严重利益冲突，尽管意见要求各地方政府以当地财政预算的方式来保证保障性住房达到某一比例关系，但是，在这种利益冲突面前要完全落实保障性住房建设的安排是不容易的。 三、保障性住房建设的利益不平衡还表现在政府划拨土地给开发商的划拨方式上、表现为房地产开发商获得划拨土地后对经济适用房的订价与住房质量利益平衡上。如果保障性住房监管体系不完善，在经济适应房的价格一定的情况下，开发商为了获得更多的利润，有可能会对这些住房质量上做文章或为了降低经济适用房的成本而生产低质量来损害消费者的利益等等。 另外，意见对低收入者适用标准、廉租屋及经济适用房的建筑面积标准、相应资金的来源、相关住房的产权界定尽管有详细的规定，但所设定标准的地方化、弹性化及动态化，这看上去会因地制宜，有利于各地方的可操作性，但实际上一定会使得严重差异性，从而使得地方政府能够采取各种方式来化解与消散保障性住房的政策。 “希望政府能够以民主决策的方式，把中国的住房问题作为一个重大的公共决策问题，让全国人民集思广益，这样才能找到好的办法，在各方利益反复博弈的基础上达到利益平衡。这样，才是中国的房地产市场发展根本之道。”北京限外令执行严格版 执行范围溯及既往 2007年9月7日 来源: 新地产名词解释：法律不溯及既往原则是绝大多数国家所遵循的法律程序技术原则。其基本含义是：一部新法实施后，对新法实施以前人们的行为不得适用新法，而只能沿用旧法。 “我的一个租户计划在CBD开家店，于是便去工商部门询问有关工商注册事宜。谁知工商局却说：你这是外资买的房子，不能够出租，只能自用，现在不容许注册了。这个很可笑，因为我们买的初衷就是投资。我不可能为了这个政策自己再成立一个公司去经营餐厅、咖啡厅什么的。”业主冯先生很气愤地告诉记者。 并非个案 2006年7月，北京市出台限外令细则，规定外籍人只能买一套住房，单位或者个人购买的房产是不能够再次出租、转售的，只能用于自用。可是，冯先生购买房产的时间早在“限外令”颁布之前，难道“限外令”也要算老账？ 经过记者调查发现，类似冯先生这种外籍人早先所购房产亦不可再出租或转售的情况并非唯一，而是一个覆盖北京市的普遍现象。“我们开始以为只是朝阳区如此做，后来看中关村也是这样。现在观测到的结果是这已经成为对北京所有项目的统一做法。”一位在CBD操盘多年的业内人士透露。据悉，这种严格化的“限外令”具体是从今年春节后开始执行的。 业内人普遍认为北京市“限外令”细则很难对公寓造成太多的影响。因为公寓的出租很多是可以私下交易的，房主和房客之间完全可以现金交易，而不必缴税。为此，即便是 外籍人将“限外令”颁布之后的房产用于出租，政府部门也很难发觉。“外籍人买住宅楼，很多为私下开发票就交易了，政府部门很难界定是否卖给的是外籍人。”第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司投资部高级经理纪刚直言。 但是对于写字楼和商业项目而言，情况则是天壤之别。因为无论是办公，还或是商业都必须要有工商注册这一步。“限制就全部卡在工商这个节点上。工商局给的理由是上面有精神，不容许注册。”据一位知情人透露。“也不是完成不能注册，通过中介、第三方机构也可以实现注册，但是需要一两万元的费用。由此，谁来支付这笔费用又成为一个问题。”业主冯先生无奈地表示。 高房价诱发“一刀切” 我国国家立法早已明确规定了法不溯及既往原则，除了法律有特别规定外，法律(包括法律、行政法规、规章)不溯及既往，就是说一个法律对于其生效以前发生的事没有法律效力。那么，北京市的“限外令”细则凭什么不顾忌这一基本规则，采用“一刀切”的做法？纪刚直言：“政府的意图很明确，就是不想让外来的游资炒热中国的房地产，于是出来很多条款。条款的出台、审批等的执行，政府会有度有量的进行。譬如，在工商注册环节，通过的外商占多大比例，每个月预估通过多少量。这些，政府都会有一个综合的协调，为的是抑制过热。” 另据一位业内人士猜测，早在去年7月，北京市相关部委就搞了一个内部会议，考虑是否房价太高了，需要采取措施抑制下。于是便有了一个“索性在出台限外令法规之后，不分情况，不分时间点，全都遵循一个原则处理，即把以前已经购买的房子也限制住”的“精神”。北京今年上半年房价涨得更厉害了。于是，政府相关负责人就把早先的“精神”，真正执行起来，从今年春节以后开始严格化“限外令”。 如此猜测不无道理。“限外令”的出台本就跟抑制房价有着千丝万缕的联系。去年的三四月份，外汇管理局牵头，出台了“限外令”。当时就是以防止大量外资涌进中国，赌人民币的升值，进而造成房价的投机性增强，致使房价大幅上涨，社会动荡为出台背景。 其实，早在1999年，海外基金便以收购不良资产为动力入赘国内房产行业。到了2005年，外资进入已成井喷之势，“171号文件”应运而出。2006年7月20日，北京市建委给开发企业下发了紧急通知，称境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不符合此条件不得购买商品房。 然而，171号文件并没有从根本上限制外资进入中国房地产市场，无论对外商在华投资项目转让和股权的转让，还是在对外资企业办公用房的管理方面，都没起到对外资的实际限制，外资仍然一如既往进入中国房地产市场。如果要想真正抑制外资大量进入房地产市场，应该出台更加全面细致的规定。是否正是因为成效甚微，才导致“限外令”的严厉化？ 实情不得而知，但应该看到，限外令的“一刀切” 真正执行，集中在房价压力更大的时候。是否企图以此行为给外籍人一个信号：“以前买的房子都成这样，今后谁还敢买？ 成效杯水车薪 一刀切式“限外令”的颁发既然是为了撼平北京的高房价，效果如何呢？“如果是内资，同样可以随便炒买房产。所以，只是从一个角度外资调控，对于房价的影响到底有多大不好妄自猜测。毕竟外资占的比重不是很大，更多的还是内资在购买。”纪纲坦言。据统计，北京市建委紧急通知下发后三个月，以外资身份在京城购买写字楼散售面积的客户成交套数仅为12套，成交面积为2846平方米。而在政策发布前的三个月内，外资购买写字楼成交89套，成交面积12687平方米，政策前后对比交易量下降了将近六成。“从供求状况分析，限外令实施后高档楼盘的需求相应会有一些减少。但这些变化还不足以拉动高档楼盘价格下降，从而影响整个楼市。” 相关专家表示，如果要对外资购买进行限制，就要研究进入的渠道。外资一般是两个渠道：第一是通过B股市场购买房地产股票，这是公开的市场；第二是通过个人购买住房，在中国工作购买自住房；还有是通过直接在中国的外商企业机构来买。纵观北京市，大部分外籍买房的人集中在CBD、中关村和别墅区三个地方购房，而且都在2007年上半年以前的两三年之内买的房产。“外籍人士在北京高端项目中7%8%的购房比例实在算不上多。”中原地产华北区总经理李文杰表示。根据中原地产对于北京部分高端楼盘的销售统计，2006年外籍人士购买的比例大约为7%8%，而这一数字在上海却已经超过了20%。北京市目前的高端项目，无论是公寓、商业还是写字楼都是国内投资者购买居多，本土购房者所占的比率更为庞大。从这一层面上来看，在北京限制外资买房似乎有点画蛇添足。而且相对于大型投资机构，个人购房所占比例更是微乎其微。要是通过限制外资来遏制房价，还是应该把精力放在大型外资机构身上。 该不该前溯？ 中国企业海外发展中心主任孙飞认为，出台限制外籍人士购房的政策并不代表北京在“排斥”外资对房地产的投资，出台的主要目的在于目前北京的房地产市场存在一定的泡沫隐患，而外资在这其中又起到了一定的推波助澜作用。目前中国房地产业的投资回报率高达15%以上，远远高于欧美国家，而在亚洲地区中国内地的住宅、写字楼、商铺市场的回报率也是最高的，因此境外资本会源源不断地流入境内。此外，由于我国目前外汇储备过高、人民币升值压力较大，北京作为重要的外汇流入城市，应提高金融风险意识，加强对外资的监管。 不少外籍人士对于政府颁布“限外令”的初衷纷纷表示可以接受。他们普遍认为政策本身没有问题，只是执行的时候不该往前延伸。而且也没有明文规定，相关条款条例的出台，只是一味地说“现在都这么做，尚不能出示具体文件”。 还是前文提到的业主冯先生，他就很气愤地告诉记者：“我的第一反应是限外令颁布之后的房子才不能出租，这点可以理解；但是之前买的也不行，这很没有道理。”冯先生是在2003年底买的房，当时政府是鼓励外商投资的。现在政府说外资进入得太多了，不让他再买房产，他认为是没问题的。但是冯先生不明白政府出台的政策为什么具有追溯权。在他看来这样做并不符合国际惯例，直接的结果是外籍人之前所做的所有投资都无法得到保证。“感觉这跟打土豪，分田地没什么区别。”另外一位同样在2003年买不少房子的外籍徐女士非常认可冯先生的说法：“首先，改成自用，这么多的房产我们自住不了。其次，既然当初同意人家买房子，就应该同意人家后来的出租，已经造成历史事实的事情就要承认。” 诚然，任何法律都不该有前溯性。一旦法律有了前溯性，就意味着任何法律都是没有效益的，都可以随时被推翻。隆安律师事务所的陈旭律师更是直言：“要依法行政！政府部门应该是参照限外令颁布之前的规定对待那些早先已被外籍人士购买的房产。”针对“一刀切”的做法，专家意见是政府部门应该分别不同情况具体处理。如果买的是商业用房，政府部门应该按照相关程序给客户办理注册；如果强行不给办理，等于无形中把责任转嫁到当事人身上，对于人家也是不公平的。 “写字楼部分，外资公司如果来中国的时间不够长，政府在辨不清这些外资是自用还是租售目的的情况下，自然会采用行政手段，譬如搁置工商注册既不说批，也不说不批。” 纪刚分析道。但若是实际上并非不给注册，而是要额外交几万元，且不明确表明，只是通过各自的关系公司来实现，就太可怕了。“听说很多能够办理此事的中间机构都在工商局营业厅里有柜台。”业主冯先生说。而这无疑表明一些人在此乱用职权，为的是中饱私囊，而且是在奥运会这个大背景下，造成巨大的“道德风险”，北京乃至中国的整体形象都可能受到质疑，国内的投资环境或许因此受到影响，在京的外籍企业和人员可能会产生恐慌和不信任感。这样的风险何其巨大！ 或许也正是因为对风险的考虑，限外令的“严厉版”至今停留在执行层面，没有白纸黑字，在人们追究时，可以以有关部门办事效率低下等借口搪塞过去，但无论哪种解释，都与营造和谐社会、融入国际社会的初衷相违背。 变通之道 在大家不来投资的时候，政府是鼓励投资的，给了很多减免税的优惠措施。现在，外资投资已经达到了一个比例，不再是继续鼓励投资的时候，因为如果还继续，是对国内企业不公平的。“所以，不用担心外资会因此而不来投资。现在反而看到的是外资在想办法，甚至是想怎样才能绕这个限令而行。外资的热情是越禁越膨胀。”纪刚道。于是能否找到有效的变通之法成为最直接的问题。 面对在颁布“限外令”之前已购得房产遭遇注册难的问题，只要不是群体事件，小业主本身很难操作，很难去起诉，他们大多会认为不值得，只能认了。不过，陈旭律师则认为，外籍人士可以去咨询当地律师。如果判定是政府部门的不对，这些业主可以反过来告政府部门的不作为。业主要坚决地反问：光说有上级指示不行，需要看到具体的文件才行。业主刘女士就曾表示，如果人很多，有可能大家联手去打官司。因为他们当初买房的目的不是为了炒房，就是想长期投资。 当然，外籍人士也可以试着让他们未来的租户被迫通过非正常手段走灰色路线，多花些钱，“买”到工商局的注册。对于一家规模相对大的外资机构或者财团、基金而言，变通的方法，还可以包括跟中方合资成立公司，通过股权合作的方式转变成内资公司，于是就不再需要如此的“限外”审查了。据说，CBD某个知名楼盘就计划如此运作一个外资企业，使其可以日后出租已经购买的楼宇。 市场动态北京今年土地供应计划出台 严限低密度大户型供地 2007年9月7日 来源:新华网低密度大套型住宅项目用地将受到严格控制。保障性住房、两限房和其他中低价位中小套型商品房用地需达到住宅供地总量的70%。昨天（6日），北京市国土资源局、市发改委联合下发了北京市今年的土地供应计划。今年计划供应住宅用地1600公顷，比去年减少300公顷，但实际供应速度高于去年，其中两限房供地已超额完成全年计划33%。 保障性住房、中低价位商品房等用地占7成 北京市中心城区住宅用地日趋稀缺，迟迟未能出台的土地供应计划一直深受关注。昨天下发的供地计划显示，今年北京市拟供应土地总面积为6300公顷，其中住宅用地1600公顷。在1600公顷的住宅用地中，经适房和廉租房等保障性住房用地为220公顷，“两限”商品房和其他商品房用地分别为180公顷和1200公顷。 供地计划要求，增加廉租房、经适房、两限房和其他中低价位、中小套型普通商品房的土地供应，其供应量不得低于住宅用地供应总量的70%。保障配建的廉租住房建筑面积达到30万平方米，两限房300万平方米，经适房200万平方米。 严控超过140平方米/套的低密度住宅用地 根据此次出台的用地计划，今后我市将继续禁止别墅类房地产开发项目的土地供应。同时，严格限制住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过140平方米的低密度、大套型住宅项目的土地供应。 同时，该计划还提出，从严控制党政机关新建办公楼项目用地的供应，禁止党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目的土地供应。该计划提出严格限制要求的用地性质，还包括机动车交易市场、家具城、建材城、赛车