住宅产业市场运行机制研究.pdf

山东建筑大学 硕士学位论文 住宅产业市场运行机制研究 姓名：张淑哲 申请学位级别：硕士 专业：管理科学与工程 指导教师：陈起俊 20090401 山东建筑大学硕士学位论文 摘要 自1 9 9 8 年国务院转发建设部等部委关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干 意见起，我国住宅产业改革已经历了十余年的时间，在取得丰硕成果的同时，也暴露 了住宅产业市场运行过程中的一些问题。本文借鉴产业经济学、产业组织学、市场经济 学和政府规制理论，对住宅产业市场运行机制存在的问题进行分析，并提出建议与改进 措施。 本文的主要研究内容包括四个方面：首先，系统利用产业组织理论中的S C P 分析范 式对住宅产业进行分析，从产业集中度、产品差异化形式、产业进入和退出壁垒、规模 经济效应四个方面分析住宅产业的市场结构，从价格行为与非价格行为两方面分析住宅 产业市场行为，对市场绩效进行概括分析；其次，通过构建住宅产业有效竞争评价指标 体系，利用主成分分析法对该产业市场有效竞争态势进行评价；再次，对住宅产业市场 运行过程中的价格机制、供求机制、竞争机制进行分析，并探讨其中出现的市场失灵现 象；最后，对现阶段我国政府规制的主体、制度、行为和效果进行评价，总结经验与不 足，提出改进后的政府规制方向、基本内容和政策选择。 通过分析，本文得出以下主要结论：住宅产业的竞争属于区域寡头垄断不完全竞争。 制约产业市场有效竞争的主要因素是市场结构不合理和市场绩效低下。住宅产业市场运 行机制存在着市场势力、信息不对称、外部性效果等缺陷。针对市场运行机制的缺陷， 需要从完善产业市场法制建设、信息公开、住宅产业集团和市场中介机构的培育、促进 住宅产业化经济政策的制订、加强政府自身规制等方面进行补充。 关键词：住宅产业，S C P 分析，市场运行机制，政府规制 山东建筑大学硕士学位论文 A S t u d y o nt h eO p e r a t i o n a lM e c h a n i s mo fH o u s i n gI n d u s t r y Z h a n gS h u z h e ( m a n a g e m e n ts c i e n c ea n de n g i n e e r i n g ) D i r e c t e db yC h e nQ i j u n A B S T R A C T T h er e f o r mi nH o u s i n gI n d u s t r yh a se x p e r i e n c e dm o r et h a nt e ny e a r ss i n c e19 9 8 ，t h e r ea r e b o t hf i u i t sa n ds h o r t a g e si nt h i sp e r i o d D e m o n s t r a t i o na n dc r i t e r i o no fh o u s i n gi n d u s t r yi s a n a l y z e db a s e do nI n d u s t r i a le c o n o m i c s ，I n d u s t r i a lO r g a n i z a t i o n , M a r k e te c o n o m i c sa n d G o v e r n m e n tR e g u l a t i o n ，a n da d v i c e sa r ep u tf o r w a r d T h e r ea r em a i n l yf o u ra s p e c t si nt h i sp a p e r F i r s t ，h o u s i n gi n d u s t r yi sa n a l y z e db y “s t r u c t u r e - c o n d u c t p e r f o r m a n c e p a r a d i g mf r o mi n d u s t r i a lo r g a n i z a t i o nt h e o r y T h es t r u c t u r e o fh o u s i n gi n d u s t r yi sa n a l y z e df r o ma s p e c t so fc o n c e n t r a t i o nd e g r e e ，p r o d u c t sd i v e r s i t y , e n t e r a n dq u i tb a r r i e r , a n ds c a l ee c o n o m i e s T h ec o n d u c to fh o u s i n gi n d u s t r yi sa n a l y z e db yp r i c e b e h a v i o ra n dn o n - p r i c eb e h a v i o r , a n dp e r f o r m a n c eo fh o u s i n gi n d u s t r yi sa n a l y z e d - t o o S e c o n d ， t h ee s t i m a t i o ni n d e xs y s t e mo fe f f e c t i v ec o m p e t i t i o ni nh o u s i n gi n d u s t r yi se s t a b l i s h e d ，a n da q u a n t i t a t i v ea n a l y s i so fe f f e c t i v ec o m p e t i t i o ni sm a d eb yu s i n gp r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i s T h i r d ，p r i c em e c h a n i s m ，s u p p l y - d e m a n dm e c h a n i s ma n dc o m p e t i t i o nm e c h a n i s mo fh o u s i n g m a r k e ta r ea n a l y z e d ，a n dt h ef a i l u r eo fm a r k e ti sf o u n d F i n a l l y , t h em a i nb o d i e s ，i n s t i t u t i o n s ， b e h a v i o ra n dp e r f o r m a n c eo fh o u s i n gi n d u s t r yg o v e r n m e n tr e g u l a t i o nn o w a d a y sa r ea p p r a i s e d ， b o t he f f i c i e n c ya n dd e f i c i e n c ya r es u m m a r i z e d ，a n di m p r o v e m e n t so fd i r e c t i o n , m a i nc o n t e n t s a n dp o l i c i e sa r ep u tf o r w a r d 1 1 1 e 南a r em a i n l yf o u rc o n c l u s i o n so ft h i sp a p e r T h ec h a r a c t e r i s t i co fh o u s i n gi n d u s t r yi s r e g i o n a lo l i g a r c hm o n o p o l y F a c t o r st h a tr e s t r i c t e de f f e c t i v ec o m p e t i t i o na r et h ei r r a t i o n a l m a r k e ts t r u c t u r ea n dl o wm a r k e tp e r f o r m a n c e s T h ed e f i c i e n c yo fh o u s i n gi n d u s t r ym a r k e t m e c h a n i s mi sm a r k e t p o w e r , a s y m m e t r i ci n f o r m a t i o n , e x t e r n a l i t y a n dp u b l i c g o o d s I m p r o v e m e n t ss h o u l db em a d eb yc o n s u m m a t i n gt h el a ws y s t e m ，f o s t e r i n gh o u s i n gi n d v s t r y g r o u pa n di n t e r m e d i a r i e s ，m a k i n gp o l i c i e si nf a v o ro fh o u s i n gi n d u s t r i a l i z a t i o na n dr e i n f o r c i n g g o v e r n m e n t s r e g u l a t i o n I I 山东建筑大学硕士学位论文 K e yW o r d s ：H o u s i n gI n d u s t r y , S - C - Pa n a l y s i s ，O p e r a t i o n a lM e c h a n i s mo fM a r k e t ， I I I 原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究取 得的成果。除文中已经注明引用的内容外，论文中不舍其他人已经发表或撰写过 的研究成果，也不包含为获得山东建筑大学或其他教育机构的学位证书而使用过 的材料。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人承担本声明的法律责任。 学位论文作者签名：蜀逊日期望丑垒：! 兰 学位论文使用授权声明 本学位论文作者完全了解山东建筑大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 山东建筑大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘， 允许论文被查阅和借阅。本人授权山东建筑大学可以将学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它手段保存、汇编学位论 文。 保密论文在解密后遵守此声明。 学位论文作者签名： 导师签 名： 日期竺基垒：! 里 E l 期 山东建筑大学硕士学位论文 1 1 研究背景、目的与意义 第1 章绪论 1 1 1 研究背景 我国市场经济改革已经走过了3 0 年，社会政治、经济等方面都发生了重大变革。 住宅产业作为国民经济支柱产业之一，作为建设事业的重要组成部分，也将在这种变革 中发展壮大，向产业化方向发展，这是住宅建设、住宅产业发展的必然趋势。自1 9 9 9 年以来，我国城镇新建住宅面积平均保持在每年六亿平方米的水平，2 0 0 7 年，我国新 开工住宅房屋面积为7 9 亿平方米，新开工经济适用房面积为4 810 万平方米。2 0 0 8 年 1 月至1 0 月，商品住宅累计投资达到了2 0 4 8 0 4 9 亿元，2 0 0 8 年1 1 月起住宅产业受到 了金融危机的冲击，但截至2 0 0 9 年3 月，住宅投资累计仍达到了8 9 3 0 3 3 亿元，可见 我国住宅投资开发规模巨大。“十一五”是我国国民经济和社会发展实现战略目标的重 要时期，城镇化进程将加快，住宅建设仍将保持较高的速度增长。 3 5 0 0 0 3 0 0 0 0 2 5 0 0 0 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 O 2 0 0l 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8 图1 12 0 0 1 年至2 0 0 7 年中国住宅投资总额与房地产投资总额汇总图( 数据来源：中国统计年鉴) 从1 9 9 5 年到1 9 9 8 年，以科技进步为主题的“2 0 0 0 年小康型城乡住宅科技产业工 程”全面实施，住宅产业化由此正式提出。1 9 9 8 年国务院转发了建设部等部委关于 推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见( 即7 2 号文件) ，该意见要求用现代科 技对传统的住宅产业进行系统、全面的改造，至此，住宅产业化正式在国务院文件中出 现。1 9 9 9 年，政府确立房地产业为拉动经济增长的支柱产业。此时的住宅建造技术还 处在相对落后的状态，基本生产方式仍是手工操作的湿作业劳动，若要把住宅产业打造 为国家支柱产业，将住宅业向着产业化方向发展是刻不容缓。为此，原建设部设立了住 宅产业化促进中心，以推进产业化进程，提高劳动生产率。政府希望，中国的住宅建造 山东建筑大学硕士学位论文 可以像日本一样，实现工厂化和产业化，即住宅体系标准化、住宅部品化、住宅生产工 业化、住宅生产经营的一体化以及住宅协作服务的社会化。2 0 0 3 年前后，海尔家居集 成公司、北新建材集团、天津二建等各个产业化基地纷纷成立。3 年之后，原建设部发 布实施了国家住宅产业化基地试行办法，产业化引导者的角色由建材部品商转向开 发商，政府希望龙头开发商能够发挥示范、引导和辐射的作用。2 0 0 7 年，由万科开发 的国内第一个工业化生产的商品住宅在上海通过封顶验收。 住宅建设在我国现阶段以及未来较长一段时期内都将是经济社会发展中的重点。住 宅产品有其特殊的商品性质，广大居民的住房问题不可能完全交由市场解决，我国住宅 供应体系由大力推广商品住宅到提供商品住宅与保障性住房并重，政策的变化导致市场 未来发展方向的变化，推行住宅产业化，实现住宅产业集约发展，要在这种变化中寻找 适合产业自身特点的发展模式。近年来我国政府完全主导的住宅产业化改革取得了一定 成果，但距离实现住宅产业的集约内涵化还很远，而政府完全包办所有住宅产业化相关 事宜的推广模式也不适合当前市场经济改革深入发展的市场条件。 1 1 2 研究目的与意义 本文在研究国家住宅产业化相关政策的基础上，借鉴国内外学者在相关领域的研究 成果，结合住宅产业自身的诸多特点与我国实施现状，对住宅产业市场进行研究，意图 达到以下几个目的： ( 1 ) 通过对住宅产业生产过程、产品特点、市场主体的综合分析，得出该产业市 场的基本结构； ( 2 ) 利用S C P 分析范式对住宅产业的市场结构、市场行为和市场绩效进行分析， 得出其竞争态势，并对该产业市场有效竞争进行评价； ( 3 ) 对住宅产业市场运行过程中的价格机制、供求机制、竞争机制等进行分析， 并探讨其中的市场失灵等现象； ( 4 ) 利用政府规制理论，对住宅产业市场运行机制中的缺陷进行补充，并提出可 参考的建议。 通过本文的研究，可以分辨住宅产业市场主体的构成，对尚未完全形成的市场主体， 给出其发展路径。本文从我国住宅市场运行与政府调控政策的分析入手，揭示住宅产业 市场的运行规律，探讨如何在现阶段及未来的实际发展环境下，进一步完善住宅产业市 场运行机制，同时通过政府规制推动住宅产业市场改革进步深化，做到既保证政府宏 山东建筑大学硕士学位论文 观调控目标的实现，又能充分发挥市场机制的作用。 1 2 国内外研究现状 产业组织理论发展主要经历了两个阶段。传统的产业组织理论以贝恩为代表，出现 在1 9 6 0 年，该理论主要涉及到厂商之间经济行为和关系，强调市场结构在对行为和绩 效的影响作用，被视为“结构主义 。新产业组织理论则出现在1 9 7 0 年后期，该理论大 量引入了新的分析方法，包括可竞争市场理论、博弈论、新制度理论( 产权理论和交易 成本理论) 、信息理论，通过整合厂商内部组织和外部关系，进一步考察了厂商行为的 多重复杂关系【l 】。 国内学者对住宅产业的市场主体一住宅产业集团进行了研究【2 】，根据企业不同的经 营环境和经济水平，采用不同的模式和发展形式组建智力、技术、资金密集型及专业化、 一体化的住宅产业集团【3 1 。 国外学者讨论了供应链模型在工业化住宅生产中的应用，分析了模型中顾客、零售 商、生产商的特点，帮助生产者更好应对新产品的开发和满足消费者不同的需求【4 】。还 有学者讨论了工业化住宅生产过程中生产商的行为，并提出了如何优化生产流程和提高 劳动生产率的建议【5 1 。 政府规制理论中的激励性规制理论研究已经比较成熟 6 】，并且已经被用于解决房地 产市场中存在的垄断和市场失灵问题，但研究成果尚不成熟，建议缺乏可操作性【7 】【8 1 。 对于市场运行机制在具体产业市场研究中的应用，我国学者也有了较深层次的研 究，分别对航天产业市场【9 】、传媒产业市场 1 0 1 、煤炭市场【l l 】、旅游市场的市场结构运 用S C P 分析范式进行了分析，并对以上产业市场运行机制中的供求机制、价格机制、 竞争机制等市场运行机制进行了探讨。 产业组织理论与市场经济学相结合，在研究具体产业市场化运作过程中的应用已经 比较成熟，对某些产业的竞争态势能够量化评价，针对市场运行过程中出现的市场失灵、 宏观结构失衡、以及外部性效果，能够从政府宏观调控的角度给出可行建议【10 】【1 1 1 。有 学者从产业组织理论的角度进行房地产业市场结构、价格行为分析”】，但分析过程简单， 没有提出可操作的改善措施。针对住宅产业的分析尚未完全展开，相关研究成果集中在 树立产业主体一住宅产业集团这个方面，能够从住宅生产过程的技术特点出发，研究相 应的机构设置、流程安排等，但缺少从市场角度对住宅产业进行的全面分析。 山东建筑大学硕士学位论文 1 3 主要研究内容与创新 1 3 1 主要研究内容 推进住宅产业实现集约化内涵化，需要从政策制定、技术创新、市场运行机制设计 等多个角度同时用力。本文立足于针对我国住宅产业特点的市场运行机制研究，探寻住 宅市场各参与方之间的经济关系及整个市场运行的特点。本文主要研究内容如下： ( 1 ) 对相关概念进行综述，界定本文的研究方向。通过对住宅产业相关概念的总 结，得出其具体含义及范畴。通过对产业组织理论及市场经济学中的市场结构与市场运 行机制的总结，得出本文需要研究的具体问题。论证“S C P 分析范式 在住宅产业中应 用的可行性。对政府规制理论进行总结、分类。 ( 2 ) 住宅产业的“结构一行为一绩效”范式分析。首先对住宅市场中各个市场主 体进行辨识，确定其范畴及主要构成部分；然后分析产业市场结构，包括市场集中度、 产品差异化( 住宅产品的属性与特征) 、进入与退出障碍和规模经济；再对主要市场主 体的价格行为与非价格行为进行分析；最后确定其市场绩效。 ( 3 ) 利用已经验证的基于主成分分析法的市场有效竞争评价对住宅产业市场进行 评价。 ( 4 ) 对住宅产业的市场运行机制分析。住宅产业市场运行机制分析包括：价格机 制、供求机制和竞争机制。对价格机制中的住宅产品价格特点与影响因素进行剖析，对 供给与需求机制的特征和结构，竞争机制中的竞争层次、竞争策略进行分析。对市场运 行机制的缺陷，如市场失灵、宏观结构不平衡和外部性效果进行分析； ( 5 ) 对住宅产业的政府规制行为进行探讨。首先介绍政府的激励性规制与限制性 规制行为，以及规制的主体、制度、行为和效果，然后针对上文得出的市场运行机制的 缺陷利用政府规制进行补充。 1 3 2 创新点 本文的创新之处有以下几个方面： ( 1 ) 对住宅产业利用S C P 范式进行分析，从而较全面的总结了住宅产业市场的特 点； ( 2 ) 利用主成分分析法对住宅产业有效竞争进行分析与评价； ( 3 ) 利用市场经济学对住宅产业市场运行机制进行分析，得出了住宅产业市场化 发展的现状，并利用政府规制对市场运行机制的缺陷进行宏观层次的弥补。 山东建筑大学硕士学位论文 2 1 住宅产业相关概念 第2 章相关概念综述 2 1 1 住宅产业化 根据联合国经济委员会的定义，产业化包括：生产的连续性( C o n t i n u i t y ) ；生产物 的标准化( S t a n d a r d i z a t i o n ) 生产过程各阶段的集成化( I n t e g r a t i o n ) ；工程高度组织化 ( O r g a n i z a t i o n ) 尽可能用机械化作业代替人的手工劳动( M e c h a n i z a t i o n ) ；生产与组 织一体化的研究与开发( R e s e a r c h & D e v e l o p m e n t ) 。住宅产业化是采用社会化大生产的 方式进行住宅生产和经营的组织形式。具体说住宅产业化就是以住宅市场需求为导向， 以建材、轻工等行业为依托，以工业化方式生产各种住宅构配件、部品，然后以现场装 配为基础，以人才、科技为手段，将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、 销售和售后服务等诸环节连接为一个完整的产业系统，从而实现住宅供产销一体化的生 产经营组织形式 1 4 1 。 与传统的住宅投资、开发、设计、施工、售后服务分离的生产经营方式相比，住宅 产业化以住宅这种最终产品为目标，采用工业化生产和一体化经营的方式，使各生产要 素完美的组合起来，减少中间环节，优化资源配置。通过工厂化生产提高构配件的质量 和生产能力，从而减少现场湿作业，简化现场操作，改善工作条件，提高住宅质量，降 低劳动强度，提高劳动生产率。住宅产业化的含义主要体现在五个方面：一是住宅体系 标准化；二是住宅部品化；三是住宅生产工业化；四是住宅生产经营一体化；五是住宅 协作服务社会化 1 4 1 。 2 1 2 住宅产业 住宅产业( H o u s i n gI n d u s t r y ) 最早由日本传入我国，它跨越投资、生产、流通、消 费等诸多领域，指住宅及其有关部件的生产、企业销售及经营活动的总和。一般包括四 个方面：承担居住空间新建和改造的建造业、改造业、内外装修装饰工程业；提供所需 材料、设备的住宅建材业、住宅设备制造业、内装修装饰材料业；承担住宅及其建材、 设备等的流通产业，以及与居住生活密切相关的服务业；为支持居民自己改善居住条件 的D r Y 产业。我国官方对住宅产业的定义为：指进行住宅或住宅区开发建设、经营管 理的综合性产业，其最终目标是生产住宅并支持住宅消费，同时隶属于第二产业和第三 产业。住宅产业贯穿于住宅投资生产流通和消费的全过程，是住宅产业化的基本载体 1 4 1 。 山东建筑大学硕士学位论文 住宅产业跨越投资、生产、流通、消费等诸多领域，由以下几部分构成：住宅投资 业、住宅生产业、住宅设备与部品制造行业、住宅流通业、住宅消费服务业等。 i c 业 化 发 展 水 平 I 住宅开发公司 I 住宅投融资部门 l 住宅规划设计部门 l 住宅施工建造企业 I 住宅室内外装修公司 I 住宅建材企业 I 住宅设备、部品生产企业 匡囹 I 住宅中介服务机构 I 住宅物业管理企业 图2 I 住宅产业构成部分 1 9 9 02 0 0 02 0 1 02 0 2 02 0 3 02 0 4 0 年 图2 2 住宅产业发展进程分析图 依据经济“起飞”阶段理论，结合中国住宅产业发展的目标，国内学者将住宅产业 化发展的过程概括为四个时期，即准备期、初步发展期、快速发展起和成熟期 15 1 。根据 这个阶段划分，自2 0 0 0 年起，住宅产业进入初步发展期【1 6 1 。此时住宅产业标准基本形 成，部分新型建材技术引进项目初步完成，生产线投入适用并生产出产品，住宅产业化 的规格化产品已经产生，部分地区和企业开始大规模进行住宅及部品的生产。与实际发 展情况相比，这阶段的发展目标已经基本实现。根据国内学者对住宅发展轨迹的研究【1 7 】， 山东建筑大学硕士学位论文 住宅产业化水平在不同发展期的变动规律如图2 2 所示。 2 1 3 发展住宅产业的意义 ( 1 ) 提高住宅建设的速度和质量 长期以来我国住宅建设的发展水平不高，住宅质量达不到设计要求和用户要求、使 用功能差等问题一直得不到彻底解决。发展住宅产业，用产业化的方式建造住宅，可以 实现建造过程的标准化、工厂化，通过集约化的设计和施工，改善生产条件与环境，提 高住宅质量和功能，同时大大降低住宅建设周期。 ( 2 ) 发挥住宅产业对相关产业的带动作用，促进居民消费增加 根据日本1 9 9 0 年国民经济投入产出表计算，住宅建设投资为2 6 5 9 2 万亿日元，该 投资所诱发的各产业( 包括住宅建筑业本身) 国内产值之和为5 2 1 5 亿万日元。此外， 2 6 5 9 万亿日元住宅投资还诱发居民有关住宅支出( 住宅设备维修费，耐久消费品，室 内装饰品购置费，房租、水暖电费等) 1 9 5 万亿日元，相当于住宅投资的7 3 。住宅生 产对雇佣工资的波及效果也较大，1 个单位的住宅投资可诱发各产业( 包括住宅建筑业 本身) 雇佣工资大致相当于住宅投资的一半。根据1 9 9 7 年1 1 月底出版的日本“1 9 9 4 年产业投入产出表( 建设部门) ，建设1 0 万套住宅会创造2 1 1 万的工作机会；入住 1 0 万套住宅的家庭购买耐用消费品等所创造的雇佣效果约1 8 万人。1 0 万套住宅的建 设需求( 建设费用为1 6 2 亿日元) ，将诱发建筑业生产额1 6 3 万亿臼元，木材和木制 品业0 2 万亿日元，钢铁业0 1 1 万亿日元，金属制品和有色金属0 1 9 万亿日元，商业、 运输业0 2 万亿日元，其它服务行业0 3 5 亿日元，等等。对各个产业诱发的生产总额 为3 1 1 万亿日元【1 8 】。 ( 3 ) 发展住宅产业对我国当前面临的就业压力有着一定的缓解作用 我国的技术、资本相对于劳动力人口而言仍相对缺乏。住宅产业在现阶段属劳动密 集型产业，重视发展劳动密集型产业，可以使经济增长成为持续创造就业的过程。一方 面，住宅产业的发展及其带动的相关产业的发展，给制造业、商业带来大量发展机会和 就业机会，其财富效应进一步促进消费支出和就业增长。在经济繁荣的大背景下，企业 的赢利机会好，提供的就业岗位也就越多；另一方面，住宅产业结构的调整，会创造出 许多劳动力吸纳能力强的服务行业，例如专业化的物业管理、投资咨询、资产评估、土 地评估、性能评估、专业装饰设计等新兴的专业化服务行业，这些岗位提供的就业机会 将会成为就业岗位资源增长点的希望所在；再一方面，随着住宅产业的发展，住宅企业 山东建筑大学硕士学位论文 向现代企业运营方式的转型成为了必然。建立现代企业制度，实现多种所有制形式共存， 大力发展非公有制经济，大力发展扶持劳动密集型的中小企业、私人企业和个体经济， 这些都可以大量吸纳劳动力。而且大型的现代运营企业的建立，充满了创新活力和竞争 实力，将成为经济和就业扩展的龙头力量。因此，实现住宅产业化对我国当前面临的前 所未有的就业压力有着极大的缓解作用。 2 2 产业市场结构 结构就是构成一定系统的诸要素之间的内在联系方式及其特征。在产业组织理论 中，产业的市场结构是指企业市场关系的特征和形势。内容包括：卖方( 企业) 之间的 关系、买方( 企业或消费者) 之间的关系、买卖双方的关系、市场内已有的买方和卖方 与正在进入或可能进入市场的买方与卖方之间的关系。上述关系在现实市场中的综合反 映就是市场的竞争和垄断关系。因此，市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念【l 】。 市场结构是决定市场的价格形成方式，从而决定产业组织的竞争性质的基本因素。 决定市场结构的主要因素有：市场集中度、产品差别化程度、市场进入与退出障碍、 市场需求的增长率、市场需求的价格弹性、以及短期的固定费用和可变费用的比例等， 其中，前三项是影响市场结构或市场竞争和垄断关系的主要因素。决定市场结构的上述 诸因素是相互影响的，当决定市场结构的某一因素发生变化时，就会导致市场结构中其 他因素的变化，从而使该产业整个市场结构的特征发生变化。 2 3 市场运行机制 市场机制是经济运行机制的一部分，是价格、供求、竞争等各种市场要素之间互为 因果、相互联系、相互制约有规律地按一定的方式运行而实现市场功能的过程，是自发 调节市场主体行为的整个过程的运行机理的总称。即通过市场中价格的波动、供求的变 动和不同利益主体的竞争来发挥资源调节和促进经济发展的作用。具体来说，就是指在 市场经济条件下，市场各主体追求个体利益最大化，根据市场需求及生产要素、产品等 的供求变化，运用经济学原理，力求以最少的投入获取最大的收益，通过改善管理，改 进技术，提高效率，降低成本等手段，借助价格、成本、服务等进行竞争，在这一过程 中，资源得到优化配置，市场微观主体通过优胜劣汰不断得到发展壮大，社会财富也不 断增长，因为只有在市场运行中，市场机制才能发挥其作用，又称为市场运行机制【l 9 1 。 市场机制具有导向、调节和激励三大主要功能。可以通过市场信息引导生产者按市 场需求组织生产、开展经营活动，调整生产经营和投资决策：也通过价值规律的自发调 山东建筑大学硕士学位论文 节，引起生产要素在各部门间的流动和转移，最终实现资源的有效配置；市场竞争优胜 劣汰的压力可以刺激生产者改进技术、降低成本，提高劳动生产率，从而推动社会的发 展。但是由于市场机制的作用对象是微观经济主体，其在运行过程中也存在一些不可避 免的缺陷，主要表现在市场信号只反映短期变动，达到动态平衡的周期太长，市场信号 失灵会导致企业决策失误和社会劳动的浪费。同时市场机制往往导致生产者为了自身利 益而牺牲社会利益和消费者利益，并促使微观经济主体偏好投资于盈利大、见效快的行 业，公益性非盈利行业则难以发展，需要计划机制加以弥补 2 0 1 。 2 4 政府规制理论 政府规制( G o v e r n m e n tR e g u l a t i o n ) 一词来源于西方的政府规制理论，原义是指有 规定的管理和有法规条例的制约，有时也译为“管制 。在以往关于政府规制的论述中， 中外学者们大多从经济学的角度对政府规制进行定义。如斯蒂格勒认为“作为一种规则， 规制通常是产业自己争取来的，规制的设计和实施主要是为规制产业自己服务的 。植 草益认为政府规制是“社会公共机构依照一定的规则对企业活动进行限制的行为”，“政 府规制是指政府利用法规对市场进行的制约，如政府对价格、市场进入、环境污染等的 管制”。“政府规制是指政府( 广义上的政府，也可指国家) 运用政策法规对微观经济主 体的地位进行规范的活动，它既包括积极的政府规制，也包括消极的政府规制，【2 1 1 。尽 管上述表述不尽相同，但在对政府规制主体( 政府) 、客体( 企业经济活动) 以及政府 规制的主要手段( 法律制度) 等的看法是基本一致的 1 0 】。在住宅产业市场，政府规制同 样存在，也同样重要。依据对政府规制的一般理解，可以认为，住宅产业市场的政府规 制，是指政府( 国家) 通过制定法律、规章、政策、制度等对住宅产业市场资源配置的 直接干预和对住宅产业企业行为的间接控制。 2 4 1 政府规制的基本内容 政府规制是一种安排，具有显著的制度特征。规制首先确定了企业参与市场活动的 行为边界；其次，规制对企业行为起着约束和激励作用。由于规制具有显著的制度特征， 因此规制政策必须具有一定的稳定性，以便企业能够产生稳定的预期，在稳定的预期下 进行理性的投资和经营活动。 从政府的角度看，规制是政府干预经济生活的手段；从企业的角度看，规制构成了 企业运行的外部制度环境，是由政府确定的企业参与经济活动的基本博弈规则，它通过 影响企业的博弈行为和博弈策略影响特定产业的市场结构和经济绩效【6 】。 些奎壅篁奎兰堡主兰竺笙奎： 规制经济理论的发展经历了公共利益规制理论、规制俘虏理论、新规制经济理论、 激励性规制理论等。其中激励性规制时间于2 0 世纪8 0 年代在英国产生，9 0 年代在欧 美等西方国家得到广泛应用【2 2 】。规制经济学在委托代理理论、机制设计理论和信息 经济学的引入上不断取得进展，激励理论和博弈论被应用于激励规制理论分析后，规制 经济学达到了一个新的理论高峰。随着规制产业的技术进步和市场需求，规制实践也进 行着动态调整：从政府规制到放松规制，从放松规制到激励性规制口3 1 。 符合市场规律的监管行为，广义说是以经济和法律手段为主。科学的管制过程和管 制行为，是要创造一种人为的市场力量，而不是约束自然垄断。也就是说，规制和行政 管理是有区别的。规制是通过规章制度来约束国家和相关产业的关系，运用法律手段来 干预微观经济主体的市场行为，是一种和现代市场经济相适应的机制，是以尊重市场规 律为前提的，所以规制者和被规制者之间保持一种相对独立的关系，即使被管制者属于 国家所有，但是经营权和所有权也是分离的；而行政管理则恰好相反，它以国家行政权 的强制性、单方性和优益性为基础，以服从国家意志为目的，多采用国家直接从事经营 活动的性质，所以，所有权和控制权合二为一，其对象是基于国家政府的权威而被动地 服从和接受。这种管制模式容易出现监管过程中的不科学性和随意性，容易导致不按市 场规制办事的情况出现。 2 4 2 政府规制的基本分类 在传统规制理论中，根据不同的标准可以对政府规制进行不同分类，如图2 3 。 图2 3 政府规制的类型 从政府规制的主体上划分，政府规制可以分为私人政府规制和公共政府规制2 4 1 。由 私人进行的政府规制称之为私人政府规制；由社会公共机构进行的政府规制称之为公共 制 制 规 规 府 府 政 政 性 性 济 会 经 社rt 制 制 制 规 制 规 规制 制 府 规府 府规 规 政 府 政 政府 府 的 政 性 性政 政 人 共 励 极接 接 私 公 激 消直 问 rJl广11 r11 体 果 式 主 效 方 制 制 制 规 规 规 厂，J、L 制规府政 山东建筑大学硕士学位论文 政府规制，它是由司法机关、行政机关以及立法机构进行的对私人以及经济主体实施的 政府规制。 从政府规制的作用与效果上划分，政府规制可以分为激励性政府规制( 积极的干预) 与限制性政府规制( 消极的干预) 2 5 】。激励性规制就是要研究出一定的规制规则或规制 政策，使被规制者感到约束的同时，还有足够的动力去追求与规制政策致的目标。现 代西方国家实行的激励性规制种类较多，比较重要的类型有价格上限规制、联合回报率 规制、延期偿付率规制、利润分享规制、成本调整合同规制特许投标规制以及区域间竞 争规制等【6 1 。激励性规制要想达到预期目的，关键是要在信息不对称条件下，设计一种 既能够给予企业足够激励，又使企业不至于滥用相机抉择权的激励规制合同。现代西方 国家实行的激励性规制种类较多，比较重要的类型有价格上限规制、联合回报率规制、 延期偿付率规制、利润分享规制、成本调整合同规制、特许投标规制以及区域间比较竞 争规制等 2 5 】。 从政府规制的方式上划分，政府规制可以分为直接政府规制和间接政府规制。直接 政府规制是指由政府部门直接实施的干预，它又可以分为经济性政府规制和社会性政府 规制两种，经济性政府规制是对特定行业的管制，它是针对一些具有自然垄断性或存在 信息偏差的行业，对其“进入”、“价格”、“投资 等进行的政府规制；社会性政府规制 是指不分行业的管制，它主要针对外部性等所作的政府规制，目的在于确保经济主体正 的外部性，防止负的外部性。间接政府规制是指反垄断政策，由司法部门实施，目的是 为了防止不公平竞争。 山东建筑大学硕士学位论文 第3 章住宅产业S C P 分析 本章主要对住宅产业进行“结构一行为一绩效 的范式分析。首先对住宅市场中各 个市场主体进行辨识，确定其范畴及主要构成部分，然后分析产业市场结构，包括市场 集中度、产品差异化( 住宅产品的属性与特征) 、进入与退出障碍和规模经济，再对主 要市场主体的价格行为与非价格行为进行分析，最后确定其市场绩效。利用基于主成分 分析法的市场有效竞争评价对住宅产业市场进行竞争态势分析。 3 1 市场主体 哲学意义上，主体是相对于客体而言的，是在和客体的相互作用和相互比较中而得 到自身的规定性的。概括地说，主体是指有目的、有意识地从事实践活动和认识活动的 人。而人的存在是有多种形式或类型的，因此，主体也有多种存在形式或类型。主体可 以是个人，称为个人主体。个人主体是从事实践和认识活动的单个人。主体还可以是一 个集团，称为集团主体。集团主体是指按照一定的信仰、目的、利益、规范等维系、组 织起来的共同行动的群体。客体是主体活动所指向的，并反过来制约主体活动的外界对 象。因此凡是构成主体活动的对象就都是客体。客体具有物质性、对象性和规律性2 6 1 。 经济学研究的对象是资源的配置问题，而资源配置是靠市场机制来进行的。市场经 济中的市场主体是企业、消费者和政府。这可以从哲学的意义上加以解释，因为影响或 进行资源配置的是具有人格化特征的企业、消费者、政府，所以这三者是市场的主体。 资源是主体作用的对象，是市场的客体。在企业、消费者和政府三个市场主体的作用下， 资源配置发生着变化。市场主体的不同行为影响着客体配置效率，进而影响到总体社会 福利。反过来，市场客体也制约着市场主体的行为，比如不同的地区有不同的资源禀赋、 不同的资源比较优势，从而不同区域内企业、政府及消费者有不同的生产、管理及消费 方式。 3 1 1 供给者 住宅产业市场中的供给者指的是市场化住宅产品的提供者。住宅产业的发展依赖于 产业的基本主体企业的发展。国内研究学者认为住宅产业集团是构成住宅产业的基 本主体，是住宅产业化的主导要素，也是住宅产业实行一体化生产经营的主干和龙头。 住宅产业形成的标志性事件就是住宅产业集团的形成【1 4 】。但现阶段尚未形成具备上述特 点的产业集团，所以现阶段市场上的供给者仍是的众多房地产企业。 山东建筑大学硕士学位论文 3 1 2 需求者 需求者包括住宅产品的最终使用者也就是居住者和以住宅为投资对象的投资 者。本文着重探讨通过住宅市场获取住宅产品，并且最终享受住宅功能的需求者。 3 1 3 中介机构 中介机构包括多个，在住宅产品的生产阶段、销售阶段、使用阶段等都需要中介机 构来发挥作用。一般意义上来说，住宅市场的中介机构是以中间人身份，通过订立居间 合同，向委托人报告订立房屋买卖合同的机会或者提供订立房屋买卖合同的媒介服务， 委托人支付报酬而成立的公司【2 7 】。成熟的住宅产业市场中，还应包括住宅性能认定的中 介机构( 现阶段此类机构隶属于政府的产业化办公室，尚未市场化运作) 等为住宅全生 命周期内提供专业化服务以降低交易成本、减少信息不对称状况的市场主体。 3 1 4 政府部门 政府部门在住宅产业市场中起引路人的作用。大部制改革后住房与城乡建设部中与 住宅建设相关的司局设置有：住房改革与发展司、住房保障司、房地产市场监管司，他 们分别从住房保障政策制订、实施、市场监督管理几个方面对住宅产业市场进行管理。 国务院中的国土资源部、财政部、税务总局、人民银行等政府部门在宏观层面对住宅产 业的发展起调节作用。另外，住房与城乡建设部还设置有住宅产业化中心，负责对住宅 产业化的试点、技术体系的建设、技术政策的制订、住宅性能评估、示范工程的审核等 工作，是政府机构中与住宅产业管理关系最为密切的部门。 各个地方政府中与住宅产业相关的机构设置不尽相同，但随着保障性住房制度改革 的深入，有关的机构设置与职能划分更加明确。地方政府还承担着建设保障性住房的任 务，负责解决中低收入和低收入家庭的住房难问题。但现阶段国内保障性住房并未实行 市场化运作，而且大规模的保障性住房建设刚刚开始，涉及有关的补偿、分配、建设等 方面的问题尚未形成统一、公认的定论，利用产业经济学的理论无法精确评估其对住宅 市场的影响，所以本文暂不深入涉及保障性住房的相关问题。 3 2 市场结构 市场结构是指一定产业的厂商间以及厂商与消费者之间的关系的特征和形式，其中 心内容是竞争与垄断的关系。现代市场结构理论关于市场结构的类型，一直沿用了张伯 伦的划分方法，即市场结构按照垄断程度的不同从整体上分为完全竞争、垄断竞争、寡 头垄断和完全垄断四种类型【2 8 】。 山东建筑大学硕士学位论文 在产业组织学市场结构理论中，基本分析框架是由市场结构、市场行为和市场绩效 及其相互关系构成的，即S C P 分析范式【I 】。从一个单向的逻辑看，市场结构、市场行为 和市场绩效三者之中市场结构是基础，起决定性作用，市场结构决定市场行为，并通过 市场行为最终决定市场绩效。从三者之间总体的相互作用的循环看，市场行为对市场结 构、市场绩效对市场行为和市场结构都具有反作用；但发生改变的市场结构在下个循环 中又会成为分析的逻辑起点和决定因素。因此，在S C P 范式中，市场结构是理论分析 的逻辑前提；在应用研究中，是考察三者关系的切入点和着眼点。只有弄清楚了市场结 构的状况，才能分析市场行为和市场绩效，因为市场行为是一定市场结构条件下的市场 行为，市场绩效最终也取决于一定的市场结构状况。 3 2 1 市场集中度 集中度包括卖方集中度和买方集中度，本文研究的是卖方集中度，也就是供给方的 集中度。集中度是指特定产业的生产经营集中程度，一般用该产业中最大的主要的厂商 所拥有的生产要素或其产销量占整个产业的比重来表示。一般来说，集中度高就表明在 特定产业中少数大厂商拥有较大的经济支配能力，或者说具备了一定程度的垄断能力。 集中度的直接影响因素有两个：该产业内厂商的规模和市场容量l I 】。 对中国住宅产业市场集中度的测算，国内学者研究不多。一是数据收集比较困难， 而且数据的准确度也存在一定问题；二是住宅市场属于区域性市场，并不存在全国性的 统一大市场，进行市场集中度分析，似乎意义不大。但是，为了对中国住宅产业的市场 结构状况有一个全面性的大致了解，分析市场集中度是有必要的，尽管这种分析显得有 些不够精确【2 9 1 。 截止到2 0 0 8 年6 月，沪深两地9 8 家上市的主营住宅产品的房地产公司的总资产规 模达到6 6 3 5 3 亿元，较2 0 0 7 年同期的4 0 2 4