完美地产石家庄房地产住宅市场报告.ppt

石家庄房地产住宅市场报告,高俊波制作,一、石家庄房地产住宅市场调研报告的目的通过对石家庄2007年房地产住宅市场的分析与研究以及这一年出台的相关政策的总结，让我们能够认识到石家庄这一年房地产住宅业的发展情况及态势。由此我们共同展望2008年石家庄住宅产业的走势。,二、石家庄房地产住宅市场的背景分析从格局上看，2007年石家庄住宅市场将以道路为轴线发展道路沿线的片区楼市。和平路，裕华路，槐安路东、西延长线，中华大街沿线是07年的热点区域。外围区域的热点则在温塘、蟠龙湖、滹沱河等山水围绕的西部。和平路沿线及辐射片区：中景.盛世长安、中宏汇景国际、中基礼域、名门华都、花香维也纳、冀兴尊园、书香华苑等位于和平路沿线和辐射周边片区的项目都在2007年有比较大的供应量。据统计，该区域有300万平方米左右的供应量。裕华路沿线：这是一条迎宾大道，联邦名都、万象天成、中天世都、嘉实.蓝岸等项目都在2007年推出大体量的住宅，金正帝景城、大径街、棉七改造等也将裕华路推向一个崭新的发展点，2007年的裕华路楼市的表现可以说是好戏连台。中华大街沿线：中华大街和石岗大街打通后，正式成为一条贯穿石家庄南北的一条主要道路。优盘、和润苑、等项目迅速托起了中华大街楼市。槐安路东、西延长线：从楼市角度看，交通的延展必然带动居住的改变。向东，连接了有水榭花都、心海假日、珠峰国际等项目的东开发区，也辐射了联邦.东方明珠、众美.凤凰城、卓达新城等东南片区楼市；向西除龙泉、龙海两个低价楼盘外，植物园路的连接势必会将植物园附近的景观楼盘有效地带动。同时在2007年石家庄大大小小的房地产政策也层出不穷，各项政策的组合正在让极速狂涨的房价逐渐实现软着陆。土地市场、房地产金融市场、物权法规等一系列的房产政策的出台，无不与当前的楼市现状和购房者利益息息相关。在这一年里，石家庄房地产市场也有了新的变化。,1、房价加速上涨金正缔景城一套29层住宅以7190元的单价刷新了省城毛坯住宅价格纪录，率先突破省会住宅价格的七千元大关，并以6800元的均价领先省城住宅价格，随后西美第五大道以均价6800元的价格亮相。这些案例的背后，是整体房价水平在呈加速度上扬。从年初3500元左右的房价水平，到现在五六千元的整体价位，房价在4000元-5000元这个区间似乎只是一滑而过，如今除金正缔景城外，桥西的高端项目春江花月均价已达6700元。桥东的价格相对平稳，中基礼域也以6000元均价开盘，定位稍低的中景盛世长安，也以5400元的均价取得辉煌的销售业绩。俊景名门华都，后来也以6500元的均价开盘。,2、有价又有市的市场买房象买大白菜一样，即使是在均价接近七千元的高端楼盘，开盘当天销售三四十套甚至五六十套也属平常，金正.缔景城总价在百万以上的的房子三十多套当天售罄。楼市并没有出现“有价无市”的现象。一方面房价快速上扬，许多市民在喊着买不起房，另一方面，住宅的销售速度并未因此减慢，其根本的原因是除供应量小、楼市尚处于卖方市场阶段外，人们收入水平的相差悬殊也是“住宅有价且有市”的根本原因。,总结分析,房价如此之快的增长究其原因为：（1）“领头羊”的作用不容忽视房价快速上扬的背后，有着城市化形成的刚性需求以及供应量有限造成的供求矛盾，还有人们收入悬殊的社会现实原因。除此以外，高端住宅不断出现，不断刷新着省城房价，房价“领头羊”对于整体市场价格水平的影响也是不容忽视的。目前各项目在确定房价时一般考虑两大因素，一是考虑项目成本，再就是参照整体市场价格水平、尤其是同档次楼盘的价格水平，不断推出的新盘也在刷新着省城住宅的价格。即使是中档或者低端项目，在定价时一样会参照高端项目的价格进行修正，整体房价水平会随着高端楼盘的出现而水涨船高，从这个意义上说，房价“领头羊”对价格的影响远远大于经济适用住房对房价的平抑作用。,（2）开发商“精耕细作”助推房价攀升房价呈加速度小步快跑，与开发商销售方式的改变有直接关联。就如社会舆论中所说的“悟盘”，开发商的销售模式已发生根本改变，原来一期项目数百套房源同时推出的情况已从市场上很少看到，取而代之的是一期项目分三、四次推出房源，人为拉长销售周期，不仅从心理上造成“房荒”的紧张，伴随着新房源的推出，房价也在这个过程中小步快跑，不断提高。开发商以合法手段追求利润最大化的行为本无可厚非，但本人认为根本原因还是房源紧缺，如果宏观调控要求的大批经济适用住房项目能够放量供应，对于所谓“捂盘”、“惜售”都将起到釜底抽薪的作用。,（3）土地价格的上涨推动房价的不断上扬从2006年年末开始，石家庄的土地价格屡创新高，从水泵厂地块的322.8万元/亩到2007年的妇干校地块534万元/亩，初步估算的楼面成本已达到4000元/平米左右，直接导致市区内住宅价格不上扬。（4）中高档住房供应量偏大，中低档住房供不应求从春江花月到观澜豪庭，从金正缔景城到中宏汇景国际，再到名门华都、联邦明珠市区内中高档住房项目开发的越来越多，而二环内3000元/平方米左右的住房已经难觅其踪。大量的低端消费需求得不到满足。,(5)城市住宅区域半径进一步扩大远郊成为一次置业的热点区域随着三环工程的建设不断推进，以及市区中心房价的高涨，低端消费需求不断被导向远郊区域。这一点从近年来鹿泉上庄住宅开发建设量的加大，栾城水榭花都、卓达太阳城等的热销就可以看出。,三、石家庄房地产政策分析,税收政策土地增值税2月正式起征国家税务总局1月16日发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%60%不等的土地增值税。通知表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。,点评：这一政策会进一步缩小房地产企业盈利空间。可见，此政策是针对房地产企业的。但是土地增值税的征收会导致购房者的交易价格和购房成本增加，可能促使房地产市场整体价格的增长。其次，房地产企业在不违反国家税收政策、不违反建筑标准的前提下如果要实现已定的销售目标，也许会让消费者接受。看来，通知的出台对于稳定住房价格的作用显然有点力不从心。,金融政策第二套房贷40%首付中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。,点评：提高二套房贷款首付和利率将会有效抑制非刚性购房需求，有效减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。事实表明，该政策的出台一定程度上限制了石家庄购房者的脚步，也就是说，此次调控的出台可能对于全国目前依然过热的地区估计影响比较大，但石家庄今年由于供应趋紧，未来房价可能不会有比较大的下降幅度。另外，政策针对商业地产的调控力度也有所加强，不管是首期还是第二套房子都是50%以上。购买力将随着二套房贷款首付和利率提高而削弱，买房、投资会显得力不从心。尤其是对于一些大户型的、高总价的项目尤其如此。,年内六次加息12月20日，央行宣布上调人民币存贷款基准利率，这是央行年内第六次上调基准利率。央行决定，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率保持不变。五年以上贷款利率则没有调整，这意味着这次加息对“房奴”的负担不会增加。,点评：加息主要是为防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。对加息是否会增加消费者房贷负担这一问题，业内人士认为影响不大。尤其是第六次加息对房地产市场没有造成实质性的影响，但对于消费者的心理预警效应加大。,土地政策而“地政”方面的另一个重炮是10月9日新发布的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，新规明确了开发商必须付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。点评：不可分期拿证，这对于习惯了分期开发，分期付地价款的发展商而言，提出了更高的资金要求，尤其是大盘和高价地。开发商优胜劣汰将加剧，资金实力强的房企拿地优势强化，市场洗牌进一步加剧。,四、2007年石家庄住宅市场分析,（一)石家庄各板块住宅市场现状及发展趋势分析,（二）开发现状据统计结果显示：投资开发持续增长2006年建设普通商品房282.02余万平方米，同比增长15.9%，同时还含有石家庄市大量的城中村改造及旧城的改造。2007年建设商品住房面积2.91万套，面积286万平米，经济适用房0.79万套，建筑面积210万平米。,附：石家庄年楼盘一览表,2007年石家庄楼盘供应一览表,（三）销售状况,2003年2007年石家庄市商品房价格走势图,2003年2007年均价分别为2182元/平方米、2226元/平方米、2367元/平方米、2782元/平方米、4470元/平米.2005年石家庄房地产市场较活跃，房价稳中有升，市区普通商品住平均价格为2367元/平方米，同比增长7.5%.从2006到2007年石家庄住宅市场价格有了狂飙式的增长.,总结2007年是“地王”频出的一年。紧跟全国步伐的石家庄土地市场上也产生了自己的地王，2007003号地被河北隆基房地产开发公司以约534万元/庙的价格一举拍得，使得石家庄土地拍卖再创新高,也使得房价再度高升.石家庄房价连续几年持续上涨。进入2007年，随着国家一系列调控政策的陆续出台，老百姓本来期望房价能够在这一年放慢其上涨的步伐，但房价上涨势头不但不退，而且涨幅都上了全国的排行榜。其房价同比上涨了9.7，涨幅是2005年以来的最高点。种种的调控与措施没能遏制房价的上涨，尽管希望微小，我们还是期望但愿随着石家庄住房建设规划的实施、“国六条”细则的逐步实施，加上新开发楼盘逐渐释放供应量，能使今后石家庄楼市的房价涨幅能够慢下来，好让大家追赶的不是那么累。“居者有其屋”不再遥远.,五、石家庄2008年住宅市场规划分析一、建设总量2008年规划建设各类住房39044套，建筑面积342.22万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方米的住房32344套，建筑面积260.22万平方米，占住房总建筑面积的76%。二、商品住房建设规模2008年规划建设商品住房29100套，建筑面积283万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方米的商品住房22400套，建筑面积201万平方米，占商品住房建筑面积的71%。三、保障类住房建设规模（一）经济适用住房建设规模2008年规划建设经济适用住房9100套，建筑面积55万平方米，套型建筑面积60平方米左右。,（二）廉租住房建设规模2008年规划建设廉租住房844套，建筑面积4.22万平方米，按商品住房总建筑面积的1.5%进行配建，套型建筑面积50平方米。四、土地供应2008年用于各类住房建设的土地供应总量为178公顷，其中，用于套型建筑面积小于90平方米住房建设的土地供应量为135公顷，占土地供应总量的75.8%。商品住房建设的土地供应量为145.4公顷，其中，用于套型建筑面积小于90平方米商品住房建设的土地供应量为102.4公顷，占土地供应总量的70.4%。经济适用住房建设的土地供应量为32.6公顷。对于实物配租的廉租住房，原则上不单独供应土地。,分析：基于国家住房结构调控政策的指引，石家庄在2008年的规划中有了体现，在各类住房中90平米以下的占到了76%，不难看出以后住宅市场上的土地供应及其后的开发都将与中小户型结缘。“国六条”细则中明确要求凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上，其实石家庄市在07年新拍卖的土地中，政府已经明确规定了建筑面积90平方米以下住房所占比例不得少于70。其次就是，不论是商品房还是各类保障性住房，在08年都将有根大的放量，这也将进一步实现供求平衡。,六、2008年展望,展望一：未来住宅供应格局渐变面对不断攀升的房价，中低收入群体的住房需求将如何保证？随着宏观调控措施的推进和国务院“24号文”的实施，住房保障已引起地方政府的高度重视，一个明显的变化是“低收入人群的应保尽保”，这是2007年8月初，国务院下发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见中提出的。经济适用住房的保障范围从原来的中低收入人群下调至低收入人群。由此看出经济适用住房正在成为城市住宅保障工作的一项重要内容。,展望二：局部放量有助平抑房价即使是在当前楼市普涨的市场背景下，局部区域项目的集中放量，对于房价的平抑作用也是显而易见的。例如石家庄东南区域近年来集中了美景东方、顺驰蓝郡、九里庭院、国大全城、东方观邸、阳光361、摩卡小镇等大小十余个项目，供需相对平衡，房价总体水平略低于整体市场。“08年的和平路沿线也将是一个集中放量区域”，目前包括中景盛世长