别墅专题.ppt

“VILLA”在西方一度是少数特权者和富有者的奢侈品。现代工业革命，社会财富的积累和人类文明程度的提高，别墅拥有者逐步扩展，特别是信息时代的到来，人们由原来注重市区生活方便转变为注重郊区的安静、空气等好的环境，追求一种回归大自然的崭新生活。,源来别墅：少数特权者和富有者的奢侈品,而从美、欧等发达国家长达几百年的别墅发展过程来看，真正意义上的精品别墅也不是在城市近郊，而是在风景优美的远郊区，特别是有山有水的风景区。因为这些地区的精品别墅与环境融为一体，给居住者带来了巨大的享受与满足感。随着北京市道路等基础设施的加快建设，环境优美、配套设施齐全的远郊区精品别墅将越来越受到体现出真正的价值，其环境资源的价值也将随可达性的提高而得到进一步体现。,“真正意义上的精品别墅不在城市近郊，而是在风景优美的远郊区”,北京别墅区位解码,“一山“指西山。这个区域受军事用地，产业用地，自然景观等多方面的限制，分布带较长，但总体数量较少，聚集效应较差。“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带。这个区域时北京别墅主要聚集区域。“三线”指立汤、京顺、京通三条线。其中，京顺路沿线和温榆河、潮白河沿线在传统上是一个区域。“四高”则指的是京昌、京沈、京开、京密四条高速路。,北京的别墅经过十年的发展，基本形成了“一山、二河、三线、四高”的格局。,自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。据中房指数系统报告，北京别墅市场在原有“一山、二河、三线、四高”格局的基础上已形成四大热点板块。其中西山、二河为城市近郊热点，而怀柔作为集京城山水之大成的区域，兼得西山与二河之山水气韵，迅速成为最受注目的京城远郊别墅热点。,【热点说】京城别墅三大热点板块,毫无疑问，“山水争辉”将成为今后北京别墅最大的看点。“山”，是近如西山远如怀柔群山；“水”，更是近如温榆河中央别墅区，远及怀柔红螺湖、雁栖湖的浩淼湖山。,20世纪90年代，北京别墅市场开始形成了以高速路、快速路为驱动力的“交通资源时代”。机场高速沿线、京昌高速沿线，立汤路沿线成为这一时期的别墅主要聚集群落。进入21世纪，以西山（香山）景观区，温榆河流域景区为代表的新别墅驱动势力逐渐崛起，伴随别墅产品的升级换代，北京终于开创了“景观资源时代”。显然，别墅价值，往往集中体现在对不可再生、不可复制的稀有外部资源的占有和别墅本身规划设计水准的出类拔萃两大主要因素。“交通资源时代”向“景观资源时代”过渡，也使天生丽质的怀柔别墅得以价值倍增，成为温榆河、西山、奥北别墅区后新一代当红别墅区。,【换代说】北京别墅迎来“景观时代”逐渐回归别墅的山水特质,”在别墅的交通资源时代将被景观资源时代取代的现实背后，是人们居住别墅的内在需求。“,温榆河、潮白河流域别墅带“国际氛围浓厚的现代商务精英别墅区”,这里是北京别墅建设最早的地区，环境和设计档次较高，更多是作为业主的第一居所。,占据首都机场、涉外商务使馆区和东部CBD的优势，交通状况较好。由于潮白河、温榆河的汇集以及较高的林木覆盖率使得区域天然优势明显，绿化面积较大，是京城绿化环境最好的地区之一。,该地区是外籍人士传统的聚集区，配套设施较为完善。高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，已形成较为成熟的别墅居住氛围，目前是驻京外籍人士的首选地区。有大量的别墅用地，别墅用地在5年内不会有新的供应量增长，预计这里将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区。欧美风格的别墅一直是主流，其次相继推出中式别墅产品，目前价格均在每平米25003400美元。,欧美盛行的外籍人士传统聚集区,典型项目一览,优山美地C区,中式风格，成都清华坊的升级版毛坯交房并提供菜单式装修紧邻国际学校包括联排、双拼、独栋，面积260m2-400m2,纳帕溪谷,12种户型，108种外立面风貌，35种庭院风格；多重庭院设计和组合式庭院设计，情趣多变的园林景观；道路下沉式设计、较远的楼间距、高围墙形成私密空间；户型面积偏于经济，总价较低；别墅景观不均匀，人造水系造成建筑成本较高；户型和窗户的设置造成户内采光效果不佳。,上万棵原生树木造就的自然生态系统四条森林大道，四大主题园林营造良好的园林氛围花园走廊与宅间绿化带优化了庭院环境毛坯交房并提供菜单式装修楼间距近，私密性较差,温哥华森林,观唐,绿化率：70%，共340套，均价：2500美元/平方米，纯纯中式大宅独栋别墅良好的示范环境，给客户留下了良好的第一印象紧邻京西国际学校下沉庭院小，仅解决了地下室采光问题没有室内车库，庭院车位分割庭院空间，对车的保养性差,碧水庄园A区,交通便利，紧邻京昌高速紧邻碧水庄园成熟社区私家庭园较大配套设施不足，无会所，无独立物业,显然作为京城久负盛名的“富人区”，靠近北京最具国际氛围的区域、良好的交通条件以及近郊难得的景观资源，是重要原因。不过，从真正别墅的角度，主角应是景观，而不是人。因此，对于中国这样急速发展的国度来说，一个时期富人聚集的地方，也就不一定形成真正意义上的纯正血统的“别墅区”。,“从真正别墅的角度，主角应是景观，而不是人”,西山别墅群落“权贵阶层与新时代CEO的别墅官邸”,西山的美景与传说，使西山的别墅一出世就带有深浓的山水神韵、尊贵血统。这里的别墅就源于对“独占稀缺资源”别墅居住理念的普及。于此享受的就不只西山美景，还有“西贵”的心理传统。,除却上风上水和居民非富即贵之说深入人心，西山的优势主要表现在其城市近郊独一无二的自然、人文环境优势：香山、玉泉山、颐和园和京密引水渠等。人文景观：自辽金时期西北郊就开始形成皇家郊野宫苑，到清代形成“三山五园”，历代文人墨客都有西山情结。正是由于自然天成的环境和深厚的历史文化底蕴，被誉为“富人后花园”。中关村浓郁的人文气质与优越的教育环境。,西山的别墅，大部分依山而建，形成独有的山地别墅群。与北京其他别墅区相比，西山别墅的推出，在产品上具有三个非常显著的特点景观资源、双拼户型、第一居所。西山的别墅大都定位为一种介于TOWNHOUSE和别墅产品之间的准别墅双拼。这种双拼别墅产品档次高，占地面积小，性能价格比更经济，是一种“小豪宅”概念，建筑风格也主要为欧美风格。,景观资源、双拼户型、第一居所,目前，西山别墅市场目前以国内为主，消费人群多为身价千万以上的私营企业老板和外资企业的高层管理人员，还有少量国企副总级以上人物。近几年随着政府对T产业和新经济的倾力支持，造就的一批财富精英给西山的别墅市场带来了新的需求。,西山别墅是北京市内最合适的别墅区域。依仗独特自然环境优势，并凭借独特的地理位置优势，一举成为北京档次最高的别墅区，销售价格为各别墅区域之冠，均价已超过12000元。,“贵”不可言,独栋、TONWHOUSE、叠拼、公寓；独栋均价：20000元/平方米、双拼均价：18000元/平方米；毗邻四环，西山脚下，社区内规划12万平米运动主题公园以及1万平米社区湖泊，3万平米高尚会所87栋美式木结构别墅汇粹了包括维多利亚式、蒙特利尔式、都铎式等在内最为经典23种外立面风格，并甄选北美顶级木结构别墅设计图纸，北美预制构件，直接联运进京，现场拼装，完全保证了原汁原味的北美高尚生活。,西山美墅馆,西山美庐,全部为独栋别墅，700-1000万/套北临香山风景区，西南临石景山区，西侧紧依西山山脉，东侧紧邻香山南路及百米绿化带，距离西五环路400米，交通便利。规划有景观秀美的流水别墅区，建筑风格雍容大气，环境清新怡人。取山建宅，以宅养人，人山共乐！户型从350平方米至1000平方米不等,主力户型面积为350平方米-450平方米。独栋均价：30000元/平方米，双拼均价：16000元/平方米香山脚下，占地25.3万平方米，仅151栋别墅，每栋建筑拥有700-1200m2的私家院落和花园，依山而筑，错落有致，围合庭院，大写意的立面设计。西距香炉峰仅800米，临近五环路，集优美的山水景观、上佳的人文环境和便利的交通条件于一身。,香山清琴,双拼、联排。共52套，其中5栋双拼。650万元-1300万元/套绿化率:30.50%。身处西山风景核心地段，背靠庐师山，面朝永定河引水渠，山可避风，水具灵性，且群山环抱距八大处3分钟车程，距香山10分钟车程，距市中心20公里。现代风格建筑，在设计中揉和了北京传统四合院的形式，重点突出“借景而不夺景”的设计理念。,庐师山庄,独栋、双拼、联排，220平米-330平米，均价16800元/平米；西山风景区内，东倚西四环路，西接旱河路，南临杏石口路，北近闵庄路；沃尔马、旺市百利、百安居超市、金源购物等近在咫尺；在建筑设计上借鉴西方建筑艺术，大量采用坡屋顶和各种不同的几何造型，营造出至纯的别墅社区的建筑氛围。,檀香山,西山区域的别墅价值，根本来自于其区域独特的自然环境及其与市区较近的距离，综合的外在因素使该区域具备了一切做高档别墅的前提条件，但由于政府限制和历史因素，该区域在未来空间上难以匹敌的更具亲和力与山水情趣的怀柔。,山水无穷尽，岂一“贵”字了得,2006年5月31日，中国国土资源部发布通知：“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”这将意味着未来几年内中国土地上再无新审批的别墅项目出现。针对别墅市场的宏观调控动作力度不断加大，一系列强化政策将业内关注的目标暂时从普通住宅市场转向别墅。政策限制了土地资源的供应后，未来几年内，有可能会造成别墅供不应求的局面。,“调控”催生别墅供不应求的局面？,自丽京花园时代起，北京别墅市场十年发展，从奢华到简约，从欧洲到北美，种种风格方式呈百花齐放的态势，但是“对稀缺资源的享有”这一主题未曾改变。,“对稀缺资源的享有”从未改变,目前的趋势是，别墅景观资源与自然资源的权衡比重高于交通，因为别墅的主力客群的特征就是有钱与有闲，并且财富阶层对于健康更加关注。,自2000年西山别墅崛起，北京别墅区除交通、自然景观外，更注重与历史文脉相结合。随着京承高速不断的向东延伸，怀柔正逐渐并肩“一山、两河”，成为北京最典型的景观性别墅集聚区域。,怀柔，回归别墅本源的诗意栖居,此外，怀柔的别墅设计在整合和保护景观资源方面具有相当的理念高度和实践深度，在坚持与景观和谐共生的指导思想指引下，这里必将成为北京高端别墅物业最为精致的群落。,山。水。已在山水之外,相比西山、温榆河，怀柔以更丰富的山水资源集合与更强烈的亲和力，与二者比肩而行。而且西山、温榆河几经开发已非常成熟，且地理空间也比较有限，可怀柔的发展只是冰山之一角，是北京景观别墅区最值得期待的新生代。,怀柔北依燕山山脉，素有“一半山水一半城”的美誉，优越的自然景观条件，为北京人休闲度假的绝好去处。境内有名称的山峰达到50多座，连绵起伏的山地，为首都东北部形成一道绿色屏障，也是重要的水资源保护地和天然氧吧区。境内地势北高南低，分为深山区、浅山区、丘陵和平原四种地形，其中山区面积88.7%。,怀柔：冠绝京城之千年山水,“怀柔”，最早见于礼记中庸中“柔远人则四方归之，怀诸侯则天下畏之”。另，颜师古注：“怀，来也；柔，安也”。燕时的渔阳郡郡治就在今怀柔北房镇梨园庄村一带，金、元、明、清四代怀柔都是畿辅要地。2004年初，国务院北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区。,一自然环境优势。全区98以上的地区属于北京市饮用水保护区，地表水质量达国家饮用水二级标准，全区林木覆盖率71，是北京市林木覆盖率最高的区，绿化覆盖率达48.07，是京郊首座“园林式城镇”，空气质量二级以上良好天数约为74，居于全市首位；二最佳区位优势。怀柔处在首都机场辐射带内，2004年建成的市区到怀柔的高速公路，将把市区到怀柔的车程缩短到25分钟，2008年轻轨也将开通；三市政条件良好。四软环境宽松。,怀柔：“北京最适于居住的区域”的四大优势：,怀柔青山连绵，水系丰沛，水质纯净，空气质量、绿化率、降雨量都排北京首位。,北京少有山水两全的去处，而怀柔向来有“一半山水一半城”的美誉。怀柔山水相合，境内座水库分布均匀。对于以景观资源为核心要素的别墅，怀柔得天独厚的山景与湖景当然成就其最大优势。,怀柔拥有京城少有的浅山区地貌特征，一般，山体坡度超过30度，地基就无法打牢，怀柔山体坡度均保持在15度上下，这种特有的天然坡地成为适宜大规模开发低密度住宅的区域。,怀柔连绵不断的山脉、保持完整的生态系统及品类繁多的植物种类、丰沛的高质量水系，保证了在北京整体气候干燥的情况下，气流的强度适中和洁净，空气常年适度湿润。,怀柔的山有名如青龙峡、云蒙山，未名如周围大大小小的山脉和水系，在为众多爱好自然的人提供游赏场所的时候，将成为怀柔别墅居住者的天然园林。,历史人文资源丰富，有红螺寺、万里长城等一大批古建筑，历史沉积深厚。,“南有普陀，北有红螺”，红螺寺初建于冬晋永和四年(348年），距今已有一千六百多年历史，是金、元、清三代佛教盛地。今日的红螺寺内外古树参天，环境清幽，既合于参禅拜佛，又宜于疗养避暑，入世出世各得其所。寺内铜钟、碑刻等文物遍布，附近还有清阁老范文正墓和清末皇姑墓等，实为京郊佛教文化风景胜地。,红螺寺长盛不衰的香火正是怀柔上风上水的文脉