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商业地产入门,目录,一、商业基本概念,商业生意、买卖,Business广义的商业：“生意”，指所有以营利为目的的事业特征：以获取利润为目的一次握手、一个电话、一次会议、一单交易都是商业活动的具体表现，通俗来说商业就是“赚钱的游戏”咨询、房地产开发、贸易、批发、零售、服务等所有的经济活动都是商业的范畴Commerce狭义的商业：“买卖”，指专门从事商品交换活动的营利性事业特征：以商品交换为手段包括吃穿住行等息息相关的商品、服务和消费场所，主要包括购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展等,商业知识概念,零售业有关商品销售终端的行业,零售业：美国商务部的定义：零售贸易业包括所有把较少数量商品销售给普通公众的实体营销学定义：零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者零售是一个与批发相对应的概念，是商品销售的终端环节，主要指商品的最终销售渠道，包括销售过程中对应的主体和客体，其对应经济中的社会消费品环节零售业包括百货、超市、家电连锁、购物中心等零售商家和零售集团，以及提供商品的厂家及提供经营场所的“房东”，如百联、国美，步步高，万达等,沃尔玛总裁李斯阁,张近东,黄光裕,商业知识零售业,业态面向某类目标顾客的商店营业形态,业态：零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态特征：“怎么卖”对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态目前中国有8种零售业态，日本20多种，美国40多种包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物B2C，C2C）等,商业知识业态,业种面向顾客某类用途的商店营业种类,业种：依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类特征：“卖什么”目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数从使用目的上分为消费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等,业种特点,商业知识业种,品牌企业及其所提供的商品或服务的综合标识,品牌：包括品牌名（可以读出的部分）、品牌标志（不可以发声的部分）、品牌角色（品牌的定位、内涵）品牌的意义：方便消费者进行产品选择，缩短消费者的购买决策过程享有较高的利润空间无形资产，可以超越产品的生命周期,商业知识品牌,商家品牌,商业知识品牌,商品品牌,商业知识品牌,餐饮品牌,商业知识品牌,二、零售业态介绍,商业知识零售业分类,国家内贸局在零售业态分类规范意见中，将中国零售业商店分类确定为8类：百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场。,概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态特点采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全选址在城市繁华区、交通要道商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象商店规模大，在5000平方米以上商店设施豪华，店堂典雅、明快目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人,百货店departmentstore(Dept),零售业-百货店,概念采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态特点采取自选销售方式和连锁经营方式商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发设有与商店营业面积相适应的停车场目标顾客为购物频率高的居民商圈范围较大商店营业面积一般在2500平方米以上选址在城乡结合部、住宅区、交通要道,大型综合商场generalmerchandisestore(GMS),零售业-大型综合商场,概念采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态特点采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地选址在居民区、交通要道、商业区商圈范围较窄，以居民为主要销售对象商店营业面积在500平方米以上目标顾客以居民为主,超级市场supermarket(SM),零售业-超级市场,概念满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态特点以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等，营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围内商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高，店堂明快、清洁、货架丰满，目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格,便利店(方便店)conveniencestore(CvS),零售业-便利店,概念经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态特点采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内商圈范围不定营业面积根据主营商品特点而定目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求,专业店specialitystore(SS),零售业-专业店,概念专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态特点采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内商圈范围不定目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究,专卖店exclusiveshop(ES),零售业-专卖店,概念企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体特点由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道商圈根据不同经营规模、经营商品而定设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制，目标顾客以流动顾客为主,购物中心shoppingcenter(SC),零售业-购物中心,概念在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态特点选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为57万人,商店营业面积大，一般在4000m以上商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车场,仓储商店warehousestore(WS),零售业-仓储商店,三、商业发展规律,商业发展趋势国际经验,零售业市场高度集中化、规模化传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加跨国企业的拓展迅速,超大,超全,超值,发展规律-发展趋势,居民消费结构和消费水平发展阶段-必需起步发展享受,阶段,阶段描述,基本特征,国内,中等规模以上城市,长三角珠三角,深圳上海北京,发展规律-发展层级,百货大楼,大型超市,供销社,城市生活休闲中心,商业模式,国外模式,发展特征国内模式发展特征,第一代商业,第三代商业,第二代商业,街区商铺,百货商场,摩尔,风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担,超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。,以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。,城市中心区域,社区中心/临近市区,城市中心/副中心/交通枢纽,第四代商业,商业模式发展规律,以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨,城市生活休闲中心,随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall,我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置,如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化,着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的并不多，惠商项目率先将城市休闲生活带到常州购物中心,城市核心,发展规律-发展模式,商圈分析基本概念,商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟边圈：10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上,人口数量及特点,交通状况,商业发展潜力,人文、公共配套,商业规模,影响商圈大小的因素,商圈-概念,发展阶段,市场表现,经营模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金收入,销售收入+租金收入,百货等购物,市中心区域,专业市场,市中心区域,专业市场,市中心区域,专业市场,城市商圈形成规律,赢利模式,百货为主,专业市场,餐饮、休闲,休闲、娱乐,经营业态,市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈,商圈-发展规律,以商业饱和指数推导商业潜在规模,IRS（商圈饱和指数）C（潜在客户）RE（人均零售支出）/RF（商业面积）,RF（某市可支撑商业面积）CRE/IRS401600/4000=16万,例1：IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/，取接近中值的4000元/C（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，11535%=40万）RE（年平均购物额）：2010元/年人0.8=1600元/年人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算）,例2：假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为IRSCRERF=100000251440001736,商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店,商圈-评估方式,四、商业地产策划,商业地产用于经营用途的房地产形式,泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭）大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力,商业地产-概念,商业物业分类,按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、步行街露天商铺、地下商城等五类按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物业按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业按物业户权分类：产权物业、非产权物业,商业地产-物业分类,合理的人流动线促进商业经营,包括平面人流动线规划和垂直人流动线平面人流动线：平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置中庭的形态、大小、数量及位置餐饮区及娱乐设施的规划环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等垂直人流动线：垂直交通组织中央空间是垂直人流动线设计的重点垂直商品组合；以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。,商业地产-人流动线,适宜的空间尺度及休闲的环艺设计,室内室外空间尺度对人流动线、视觉效果、心理都将产生影响：过道宽度的一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线中庭直径或长宽一般在1050米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm60cm或以上，而40cm40cm或30cm30cm或3060cm的瓷砖使用于中低档购物中心,商业地产-空间尺度,案例分享杭州三大市级商圈简介,杭州主要商圈,武林商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：北面文阵路，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至风起路商圈描述：四大百货以及武林路女装街的并立奠定了武林商圈市级商业中心的地位,湖滨商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：以湖滨名品街南向至西湖天地南山路，东向延安路周边辐射商圈商圈描述：规模最大，各类业态较为密集，区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游商业，是杭州高档消费集中地,吴山商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场商圈描述：依托旅游资源及市区中端消费群体，集合以解百、银泰西湖店为代表的百货以及河坊街、高银巷等特色街区,黄龙商圈商圈级别：杭州市市级商业副中心商圈区位：以黄龙体育中心周边辐射商圈,武林商圈,武林商圈概况,商圈概述：四大百货奠定了武林商圈成为杭州最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，以购物为主的商圈商业类型：百货商场、专业市场、沿街商铺消费群体：全市各类收入消费群体租金情况：20-30元/天/平方米，武林路女装街租金30元/天/平方米以上,杭州大厦,杭州大厦地理位置：武林广场21号开业时间：1989建筑面积：140,000（其中A座B座总面积约60,000平方米，C座D座总面积约80,000平方米）品牌列举：LV,Cartier,Hermes,Gucci,Fendi扣点：25%-30%，一线品牌：6%-8%定位：高端市场，融购物，娱乐、餐饮和休闲概念为一体，为高端消费者提供高品质服务,杭州大厦购物城雄踞于杭城商业核心区块武林广场，座拥得天独厚的地理条件和商业氛围，融合高档奢侈品牌与时尚流行商品的主题精品百货公司。定位杭州最高端的商场，诸多品牌在杭州具有唯一性。,杭州大厦,杭州大厦各区定位：A座：高档百货B座：高档奢侈品百货、高档百货C座：追求高端品质和精致新生活的生活方式百货D座：定位年轻潮流的个性时尚百货,杭州大厦A楼品牌,杭州大厦B楼一层,杭州大厦云集众多世界一线品牌，定位杭州最高端的商场，另外这些品牌也将入驻在钱江新城的万象城。依据目前杭州的消费水平分析,杭州的奢侈品市场已经基本可以满足需求。,杭州大厦AB座业态比率,按各业态品牌数量统计,从图表中可见，杭州大厦业态分布有以下特点：业态种类齐全；业种分布相对平均；传统百货业态，比较缺乏休闲娱乐等业态,杭州大厦C座,C座在传承了杭州大厦原有高档、时尚、精致特点的同时，却又充分彰显个性、新潮与追求自我的生活态度，C座创造了一个生活店的概念,C座的一楼、四楼、五楼、六楼是家用品楼层，二楼、三楼仍然以服装为主。在一个楼层里，也并不是全部做家用品，也有一些其他品类，商场里还会引进银行、留学咨询、旅行社、书局、个人形象设计室，还会有lamer等化妆品大牌的美容房。坤和店还会开辟一个近四百平方米的展示场所，专门用来做秀和演出,杭州大厦D座,对于目前的杭州大厦购物中心，D座定位年轻潮流，品牌更加个性化，有机补充AB两座,有一些品牌会同时在A、B座和D座都拥有自己的专柜。深受杭城年轻人喜欢的Y-3品牌在D座开出180平方米左右的专卖店，以鞋包为主；而B座店以服饰为主的专柜依然保留。ESCADASPORT、CKJEANS等品牌也以全新形象在D座亮相，今后他们将在杭州大厦同时拥有两家专卖店错位销售在招商的过程中，D座大胆引入了欧美百货业十分流行的集成店铺形式。一个集成店铺汇聚多个品牌或者一个品牌不同门类的商品，产品定位相对比较接近,杭州大厦D座楼层品牌,杭州百货大楼,杭州百货大楼地理位置：延安路546号开业时间：1989建筑面积：40,000扣点：20%-28%定位：中档百货,杭州百货大楼在整个武林商圈属于中档百货，但与四大百货的另三家相比档次偏低，相对业态较为陈旧，品牌面向大众一般消费者。2008年1月30日，银泰与百大签订委托管理协议，管理期限自2008年3月至2028年2月28日,杭州百货大楼,从图表看出，杭州百货大楼业态有以下特点：业态组合和楼层分布较为传统缺乏休闲娱乐餐饮等业态，以购物为主,武林商圈总结,武林商圈聚集了四大百货，以购物类商业为主，部分中档的餐饮娱乐辅助，客源涵盖了杭州全市及周边城市的中高档消费群体，该商圈发展最为成熟，业态最完善，属杭州的中心商圈；但同时其交通较为拥堵，停车等配套条件较差，餐饮娱乐缺乏,湖滨商圈,湖滨商圈概况,商圈概述：湖滨商圈紧邻西湖，是“一线三圈”市级商业中心的核心区块.以旅游休闲、餐饮、及少量高档购物为特色商业类型：百货商场、名品街、专业市场消费群体：市区中高收入人群、游客租金情况：10-20元/天/平方米,湖滨国际名品街,湖滨国际名品街地理位置：东坡路、湖滨路、平海路围绕的商业建筑街区开业时间：2005年建筑面积：18,000平方米品牌列举：Hermes,D&G,SilvanoLattanzi,Corneliani,西湖一号定位：高端市场湖滨国际名品街集商业、人文景观、风景旅游为一身，她俨然已不仅仅是国际奢侈品牌聚集地，更是成为了艺术、文化、休闲集合的新据点,成为浙江省及长三角地区规模较大、档次较高的高尚街区。,湖滨国际名品街集中了众多国际顶级品牌,别有韵味的建筑形式打造了时尚商业的购物体验,别有韵味的建筑形式打造了时尚商业的购物体验,国际高端商业品牌与建筑艺术、人文休闲的集合，赋予全新的时尚商业内涵,随着人们消费观念的不断更新提升，消费者对品牌的理解和对艺术生活的渴求也日益加深。湖滨国际名品街高标准地整合，高起点的对西湖资源、沿湖岸线资源与湖滨地区人文历史资源、商业人流资源的高效重组值得我们借鉴。,利星名品广场,利星名品广场地理位置：平海路124号开业时间：2005年建筑面积：33,000平方米品牌列举：Zara,Sephora,屈臣氏,无印良品（即将开业）租金：8-22元/天/平方米定位：中档,利星名品广场目前仍在调整，其已经引进了ZARA、美国玩具反斗城、丝芙兰等一些目前知名的品牌进驻，业态范围扩大；但是利星名品广场目前商场定位还是非常模糊。,利星名品广场,未来商业-湖滨路二期,湖滨二期的设计，由世界著名的商业建筑设计公司美国捷得国际建筑师事务所完成。建筑大师创造性地设计了一条“双面”内街。湖滨路二期商业街基本将延续一期商业的定位、风格，以高档购物、休闲娱乐、餐饮为主。进一步扩大湖滨商圈高档消费区规模，提升湖滨品名街品牌形象。,湖滨路二期地理位置：东临吴山路，南临解放路，西临延安路，北临平海路建成时间：预计2010年建筑面积：80,000平方米功能分区：地下二层为停车场，地上多幢，二至五层单体建筑，集零售、餐饮、娱乐、休闲于一体,未来商业-杭州嘉里中心,靠长寿路一侧，将建起5万平方米的五星级酒店香格里拉大酒店及宴会中心，酒店的塔楼最高处为85米，比之前爆破拆除的”西湖第一高楼”还要高出十多米。靠延安路一侧将建起甲级写字楼和购物中心，靠近孩儿巷处则是商场和公寓式酒店；所有建筑环绕着供市民集散、休闲的中心广场广场面积1万平方米，采用传统的中国园林式设计，与地块东南角的省级文保单位“红楼”融合。同时拟建的还有10万平方米的三层地下空间，沿南北向与规划地铁一号线的凤起路站连接嘉里中心的地下商场与地铁的地下商业连接，并配备了大型停车场，有望缓解延安路停车难题。,未来商业-杭州嘉里中心,嘉里中心在概念性规划方案中将规划为综合性消费休闲中心.嘉里集团为亚太地区最大的多元化发展集团之一,集团业务涉及酒店,物业发展及管理等.嘉里集团对国内房地产业有着丰富的开发经验,其擅长于在优越地点发展豪华物业.本司预计嘉里中心未来将发展成为中高端的购物中心形式.,湖滨商圈总结,湖滨商圈以休闲娱乐餐饮为主，配以部分顶级品牌精品店及中档百货；客源中有大部分的游客。该商圈靠近景区，吸引游客在此娱乐餐饮消费。该商圈商业档次悬殊较大。,吴山商圈,吴山商圈概况,商圈概述：是现有商圈中较为薄弱的一个，以中档百货、旅游休闲、历史特色街区为主体，08年银泰百货西湖店的开业让商圈档次有了一