咸宁房地产发展现状与问题研究.pdf

丛Q ：! Q ：至Q Q !全三墨：墅鎏量鲨2 Q Q ! 垒! Q 塑 成宁房地产发展现状与问题研究 口刘勋徐娜娜刘义赖金堆 ( 成宁学院经济与管理学院湖北成宁4 3 7 1 0 0 ) 摘要：房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革 地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产业也逐渐成为推动经济发展的支柱之一，房地产市场变化态势不仅在经济层面上影响着我国国民经 济持续，健康和稳定发展，而且也在高度上关系着如何更好实践”三个代表”重要思想，人民安居乐业及其全面发展和促进社会繁荣与稳定的实现 本丈在对成宁市房地产业相关知识的调查和了解基础上分析了本市房地产发展的现状及存在的问题，依据我国房地产市场发展的大形势，并借鉴 其他市县的经验，探讨成宁市房地产业的发展问题，并就如何加快我市房地产市场的发展提出了相应的意见。 关键词：房地产市场房地产价格应对措施 一、引言 房地产业是国民经济的重要组成部分，是在改革开放后兴起、发展 所形成的独立产业，并在我国工业化，城市化的过程中迅速壮大起来。 房地产业的发展良好与否与人民的生活息息相关。自1 9 9 8 年7 月3 日 国务院发布关于进一小深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知， 终止了沿袭约4 0 年的住房实物分配制度以来，我国的房地产从蹒跚学 步成为拉动我国经济发展的支柱产业。伴随着全国房地产业的发展，咸 宁市的房地产业也由不成熟到一步步发展壮大起来。并随着房地产投 资的增加，不仅带动了相关产业的发展。也对解决本市剩余劳动力作出 了重大贡献。 二、房地产业的现状 我国房地产业从2 0 世纪8 0 年代开始兴起，1 9 9 8 年国家停止福利 分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。9 0 年代发展壮 大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产 投资占G D P 比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平升i 断提高，购房 需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近2 0 年的发展取得了令人瞩目 的成就。住宅业增加值占G D P 的比重，城市达4 ，城乡合计达7 5 ， 房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的 贡献率均在1 5 个百分点左右。具体到咸宁市，近年来咸宁的房地产开 发投资也持续增加。仅以2 0 0 6 年为例：2 0 0 6 年完成投资7 8 8 亿元，同 比增长1 0 7 5 其中，商品房建设投资1 5 5 亿元，增长1 4 6 2 ；房屋施工 面积1 2 1 0 2 万平方米，增长1 1 3 3 ；商品房屋销售面积5 1 7 2 万平方米， 1 3 5 6 ；商品房销售额5 0 6 亿元，增长1 7 4 4 。由此看来，前些年来，咸 宁市的房地产业发展甚为良好，但是自0 7 年末金融危机以来，咸宁市的 房地产业也面临严峻挑战，房地产业中存在的一些问题也不断突现出来。 三、房地产业中存在的问题 ( 一) 荻取土地的程序不够法制化，难以真正体现人本观念。 土地是房地产业得以发展的基础，因此土地的合理获取是十分必要 的。在现在，地产商土地的获取一般是通过政府的参与来完成的。在土 地的获取中会遇到许多问题，特别是当涉及剑征用农民的土地时，不仅 要对他们的土地正确估价，还要做到对失去土地后农民的保障和补偿问 题，如果处理不当，会产牛各种纠纷。然而，征用土地引起的纠纷也不时 出现，在这个过程中，弱势地位的个人一般足受害者。毕竟一个城市房 地产业的发展涉及到诸多行业的发展。出于当地经济的发展，政府有时 很难公正的处理房地产企业与民众的土地纠纷，因此民众的利益在这个 博弈过程中也就得到损害，真正的人本发展理念也就难以得到有效的实 行。 ( 二) 地产开发商自有资金低，风险大。 房地产项目是高风险高利润的行业，是资金密集性行业，自有资金、 银行贷款、预售款项是整个项目开发的资金来源。地产商需要3 5 的自 有资金爿。能贷款，但在金融危机中，政府为了让更多的企业可以进入该 行业，从而有效分散房企高度集中的趋势，规定房地产商资本金率降低 到2 5 ，虽然这可有效缓解地产商的资金压力，从而也减小地产商项目 运作的财务成本。但也为房地产开发带来了风险。由于资本率过低，使 得房地产业的资金在当前情况下更加依赖银行和政府的支持。当楼市 房价过高，消费者持观望态度时，地产商仍能在资金短缺时，死扛房价， 这不仅对消费者造成不利影响，也影响房地产的正常开发，同时也将银 1 9 0 行绑在了地产商的绳子上，使他们成为一个利益共同体，此时消费者的 权益也就更难保障。有时当银行出于自身资金安全考虑，在发现地产商 资金出现问题时，会停止对地产商的贷款，这样也会迫使正在建设的房 屋中途停工，造成资源的浪费。因此，在当前形势下，降低地产商的资金 门槛，对本地地产业的正常用发展带来了更大的风险。 四、发展建议 ( 一) 加强政府监管，规范土地市场。 第一，政府提前一个时D U 段，制定时间表，详细说明末来期间内十地 供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政 府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不 知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于 是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的 压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久 稳定地通过土地获利。 第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化， 接受市场和舆论的监督。市场化是I f J 国经济的方向，市场化的前提就是 一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持十地市场的 公平竞争环境。而不能盲目为争取食业投资，而对一砦大企业进行偏 袒，把政府大批量的土地集中到一个地产企业中，这样会导致该地地产 业发展的不F 衡。 第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定 房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划 可以作为行事准绳，但是当环境出现明硅转变后，就需要及时调整应对。 形成一系列的应对机制，强化政府对地产订场的有序控制。对于征购的 农民土地，在得剑村集体同意的同时，也须获取农民的认可，切实保护农 民的土地转让权，使处于弱势地位的农民在土地转让中的利益不受到侵 害。 ( 二) 加大对地产投资者考核，提高投资的安全度 政府在引进资金时，应该同时考虑企业的诚信度，引进信誉好的企 业。在中国城巾进程化和经济高速增长的前提下，房地产q k 具有诱人的 投资旧报率，同时社会上积聚若相当规模的资金。有序地允许社会资金 进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞 争的阶段。在当前经济形势下，央行虽然对地产商提高了贷款门槛，但 各大商q k 银行为谋取利益，并没很好的执行央行的决议，这些都搞高了 地产商的资金使用风险度。同时，政府在房地产的发展中也扮演着蓖要 角色，起着对房地产发展监管的作用。政府应该加强对房地产开发企业 的考核，定期榆查他们的资金流动情况，对于存在资金流动4 i 畅的企业 应该给出警告并限制继续出卖土地于他们，以避免出现危机。并把对房 地产企业的监管加以法制化。从而为房地产企业的良好健康发展创造条 件。 参考文献： 【l 】高汝熹宋忠敏E 海房地产泡沫实证研究2 0 0 5 ( 3 ) 【2 】张宁我国房地产市场的发展趋势和经营取向2 0 0 7 ( 9 ) 作者简介：刘勋湖北鄂州人徐娜娜湖北监利人刘义湖北天门 人赖金堆福建泉州人均系湖北省咸宁学院经济与管理学院经济学专 业本科生 万方数据 咸宁房地产发展现状与问题研究咸宁房地产发展现状与问题研究 作者：刘勋， 徐娜娜， 刘义， 赖金堆 作者单位：咸宁学院经济与管理学院,湖北咸宁,437100 刊名： 金卡工程 英文刊名：CARDS WORLD 年，卷(期)：2009，13(10) 被引用次数：0次 参考文献(2条)参考文献(2条) 1.高汝熹.宋忠敏 上海房地产泡沫实证研究 2005(03) 2.张宁 我国房地产市场的发展趋势和经营取向 2007(09) 相似文献(10条)相似文献(10条) 1.学位论文 郑煜 我国货币政策对房地产价格调控效力的区域非对称性研究 2007 1998年住房货币化改革以来，中国的房地产消费需求获得巨大释放，房地产市场得到极大繁荣。作为国民经济的先导产业，房地产业的健康发展对 国民经济的发展具有十分重要的作用。但是近些年来伴随着房地产业的高速发展，全国房价节节攀升。国家先后实施了多项政策措施对房地产价格进行 调控，其中包括货币政策、税收政策、土地政策等。作为资本密集型行业，货币政策对房地产业价格调控的有效性就受到了学术界的极大关注。同时作 为一个地域广阔、区域经济发展极度不均衡的经济发展中国家，我国货币政策的实施效力存在区域非对称性，同时各地房地产业的发展也存在一定差异 ，因此单一的货币政策在调控房地产价格的效力上是否存在区域非对称性就应当引起我们的关注。通过相关文献的查阅发现很多学者对货币政策对房地 产价格调控的效力进行了研究，也有诸多学者单纯的对我国货币政策效力的区域非对称性进行了论述，但是几乎没有人将货币非对称性理论应用到货币 政策对房地产价格的调控机制中来进行考察。而本文认为无论是宏观经济的发展，影响房地产价格波动的因素，还是货币政策的信贷传导机制在我国均 存在明显的区域差异，因此进行这种研究是十分必要的。 本文以我国货币政策对房地产价格调控效力的区域非对称性为研究对象，采用与已有研究不同的研究范式，通过理论分析和实证分析两方面的研究 ，期望达到对这一问题进行探讨的目的。文章分为六个部分： 第一章我国房地产市场发展现状及货币政策对房地产市场调控的必要性本章旨在提出全文研究问题，从我国房地产市场发展的现状及存在的问 题，指出运用货币政策调控房地产价格的必要性。第一节，分析了我国房地产市场发展现状，指出房地产业对国民经济起到了巨大的拉动作用，分别从 对拉动经济增长、增加就业岗位、改善城市基础设施建设及提高人民居住质量四个方面进行阐述。第二节，指出目前房地产市场存在的房价增长过快以 及对银行信贷依赖过重的问题，并以其他发达国家在金融对房地产支持过多的情况下产生的巨大金融危机为鉴，提出了货币政策调控房地产市场的必要 性。 第二章相关理论和研究文献述评。鉴于尚未查阅到对我国货币政策调控房地产价格区域差异分析的文献，本章主要综述了货币传导机制、货币 非对称性理论以及货币政策对房地产市场调控效力的研究文献，并对文献进行评述，归纳总结出对本文有指导意义的结论。第一节，对货币传导机制理 论及已有研究进行综述，指出从西方成熟的市场发展考察，货币政策的传导机制有货币渠道、利率渠道和信贷渠道，大量国外学者均对上述渠道的有效 性进行了论证。而我国大量学者的研究都表明，在我国金融市场尚未完全成熟的前提下，我国货币政策的传导机制主要以信贷渠道为主。第二节，对货 币非对称性理论及已有研究进行综述，指出从蒙代尔的最优货币理论出现后，中外学者都对货币政策的空间非对称性和时间非对称性理论做了大量验证 ，无论是对欧盟统一货币政策的研究还是我国学者对我国各经济区域同一货币政策差异的研究，都表明了货币政策非对称性的存在。第三节，对现有的 国内外学者对货币政策能否调控房地产市场的研究进行综述，指出站在不同的分析视角，运用不同的研究方法，诸位学者对此问题有不同论证。国外大 多数学者都对金融支持与房地产市场的密切关系进行了论证，为本文的研究背景给予了一定的理论支持，而就我国研究现状来看，很多学者都对货币政 策对房地产市场进行调控的必要性给予了肯定，但对调控效果则有不同的观点，部分学者指出了很多制约货币政策在调控房地产市场产生效力的因素 ，如流动性总体过剩、投资性需求过于旺盛等，这些因素使得货币政策对房地产市场的调控效力产生不确定性。第四节，对上述理论及文献综述进行评 价，得到对本文的启示，确定本文的研究思路：从理论分析入手，首先对我国货币政策调控房地产市场的传导机制进行探讨，确立我国以信贷渠道为主 的货币政策调控房地产市场传导机制；然后从影响房地产价格因素存在区域性差异和货币传导机制影响因素存在区域性差异两个方面提出了本文的核心 命题我国货币政策对房地产价格调控效力存在区域非对称性；进而，在理论分析的指导下，运用聚类分析对我国经济区域进行重新划分，然后在各 区域内选取实证样本，通过建立VAR 模型及脉冲响应分析，对我国货币政策对房地产价格的调控效力是否存在区域非对称性进行论证；最后，将理论分 析和实证分析的结论结合起来对我国货币政策调控房价的区域性差异作出明确的阐释。 第三章我国货币政策调控房地产价格的理论分析。本章是全文的重点之一，旨在对全文的核心命题我国货币政策调控房地产价格的区域非 对称性进行理论研究。第一节，分别对我国货币政策对房地产价格调控的利率渠道和信贷渠道进行分析，首先指出我国的利率渠道在调控房地产市场时 更多的对房地产需求方产生影响，而对于房地产供给方调控效力较弱。其次通过对信贷渠道的理论分析，结合我国目前的信贷传导渠道的不可替代性以 及房地产市场融资结构特征论证了我国货币政策对房地产价格的传导机制以信贷传导机制为主。第二节，从我国宏观经济发展存在的区域差异性，影响 房地产价格波动的因素存在的区域差异性以及货币传导机制存在的区域差异性三个方面，对我国货币政策调控房地产价格效力存在区域非对称性这一命 题的提出进行了理论分析，为下文的实证分析提供了理论依据。 第四章我国货币政策调控房地产价格的实证分析模型设定。本章在实证总体框架下，对实证采用的方法进行了具体说明。分别阐述了聚类分析 思路，聚类分析选择的必要性，以及VAR模型及基于双残差回归思想的脉冲响应分析方法选择的依据。其次对实证分析中变量的选择、模型建立的经济假 定、样本及数据的选取给予了必要的说明。第一节，在前文理论分析的基础上，指出本文实证研究的目的是探究模型背后的经济意义，遵循以理论为指 导的实证研究思路，对实证分析总体思路框架进行简要介绍。第二节，对采用聚类分析的必要性以及聚类分析方法的选择进行说明。第三节，对VAR模型 及基于双残差回归思想的脉冲响应分析进行说明，同时对进行VAR模型分析时采用的变量、建立模型的经济假定、研究样本的选取及样本数据的收集进 行详细说明。 第五章我国货币政策调控房地产价格效力的实证分析。本章是全文的另一个重点，在前文理论分析及实证分析思路和方法分析的基础上，对我 国货币政策对房地产价格调控效力的非对称性问题进行实证分析，从计量经济方法及统计方法层面上对此问题进行研究。第一节，运用聚类分析对我国 房地产市场发展进行区域划分，将我国经济区域划分为五大类，在聚类得出的五大区域内采用随机抽样的方法确定最终进行实证分析的五个样本地区。 第二节，运用VAR模型及基于双残差回归思想的脉冲响应分析对实证样本地区的货币政策对房地产价格调控效力进行对比，得出实证结论。第三节，结合 VAR模型分析及脉冲响应分析结论，对实证分析进行全面总结，指出实证分析证明了我国货币政策对房地产价格的调控效力的确存在区域非对称性，对理 论分析予以支持。 第六章本文的结论及进一步研究的问题。本章是对本文前述研究的总结和提炼，并提出本文需要进一步研究的问题。第一节，将理论分析结论 和实证分析结论进行对比，对其不一致的地方进行了理论原因和现实原因的说明，阐述了我国货币政策调控房地产价格效力的确存在的区域非对称性。 第二节，基于本文的研究中存在的不足，提出需要进一步研究的问题。 2.期刊论文 胡月晓.李岚.HU Yue-xiao.LI Lan 房地产市场特征和房地产价格变动分析 -南都学坛2007,27(5) 由于缺乏做空机制,房地产市场的运行具有单边市场的特征,只能做多,不能做空.房地产市场具有房地产供给滞后和房地产需求中真实需求 和投机需求分离的特征,造成了房地产市场调节的非对称性,需求上升时房价上涨,需求下降时则以空置率取代价格成为房地产市场出清的主要手段.房 地产需求、房地产价格和房地产金融之间具有正反馈机制.房地产消费使用的真实需求通常仅影响到租赁价格.除房地产金融资源因素外,宏观经济和产业 结构情况、市场预期心理,以及管制政策变动等都会使房地产价格发生周期性变化.房地产市场的运行规律,天然需要我们加强预测和干涉. 3.学位论文 王君 重庆市房地产价格宏观调控研究 2008 改革开放以来近30年里，我国社会主义市场经济保持了快速、持续、稳定的增长，人民生活水平大幅提高。19792006年我国GDP年平均增长速度为 9.6；2006年人均GDP达到2004美元，城镇居民家庭恩格尔系数下降为32.6。随着城市化进程的加快，我国房地产业进入快速发展阶段，带动整个国 民经济结构调整和升级，在我国社会经济保持快速健康的发展中扮演着重要的角色，成长为国民经济的支柱产业之一。伴随着我国房地产市场的快速发 展，房地产价格也呈现出持续快速上涨的运行趋势，2004年和2005年，全国商品房平均销售价格分别上涨17.76和14.04。与此同时，房地产投资过 热、住房结构不合理、资源浪费严重、市场交易秩序混乱等问题也逐渐凸显。2005年至今，国家把控制房价快速上涨作为宏观调控的重点，陆续出台了 包括土地、金融、税收以及房地产行业政策在内的一系列宏观调控措施，以抑制房价增长速度；2008年，国务院机构改革中撤销了建设部，组建住房和 城乡建设部，国家对住房问题的重视可见一斑。为科学调控房地产市场，有必要对政策是通过什么途径产生调控效果、宏观调控政策对房地产价格是否 有实质性的影响、政府如何有科学依据地出台调控房价的政策等问题进行深入研究。 本文在对房地产宏观调控的必要性、房地产价格的影响因素以及宏观政策对房地产价格的作用机理进行深入分析的基础上，选取学界研究较少的二 线城市重庆市房地产市场进行实证研究，从定性和定量方面重点分析了2005年至2007年上半年的调控政策对重庆市房地产价格以及整个房地产市场 的影响。本文大致可分为八个部分： 第一部分为文献综述和绪论。主要概括了国内外房地产价格波动、房地产泡沫、房地产宏观调控的研究进展以及现有研究的不足，介绍了研究背景 、研究内容、研究方法、研究意义以及研究所需资料的来源等。 第二部分为房地产宏观调控的理论基础。主要对房地产相关概念进行了界定，并阐述了供求理论、预期理论、地租地价理论等后文分析中将要用到 的相关理论知识。 第三部分分析了房地产宏观调控的必要性。通过对房地产商品的特殊性、房地产业的支柱地位以及近年来我国房地产市场的主要问题的深入分析 ，得出我国有必要对房地产市场进行宏观调控的结论。 第四部分深入分析了房地产价格变动的机理。该部分为本文的重点和难点之一，构成了本文的理论主体。本部分在分析了房地产价格变动的决定因 素和影响因素的基础上，结合本文主题，重点分析了土地政策、金融政策和税收政策对房地产价格的作用途径和作用机理。 第五部分分析了重庆市房地产市场现状及其泡沫化程度。本部分首先从房地产开发投资、房地产供给、房地产需求、房地产价格和房地产空置等几 方面分析了重庆市房地产市场的现状，在此基础上，通过国际上通行的房地产开发投资指标、房价收入比指标、房地产空置率指标对重庆市房地产泡沫 化情况进行了研判，找出重庆市房地产市场存在的主要问题是：房地产投资存在“过热”的趋势；近几年房价增幅出现大幅上升趋势；商业地产空置率 持续保持在高位水平；近两年供需矛盾较突出，表现为供给跟不上需求。 第六部分深入分析了新一轮宏观调控对重庆市房地产价格乃至整个房地产市场的实施效果，该部分也是本文的重点和难点之一，构成了本文的实证 主体。本部分在简单分析90年代以来的房地产宏观调控政策的基础上，重点分析了2005年至2007年上半年的调控措施对重庆市房地产市场的影响，从定 性和定量两个方面分析了调控政策对重庆市房地产价格的作用效果，研究证明2005年的宏观调控对房价没有产生实质性影响，而2006年的调控使重庆市 房价有效回落；并指出本轮宏观调控的存在的不足之处是：调控措施对重庆市投资性和投机性需求的抑制作用不明显、商品房供需矛盾没有得到改善、 对商业地产的调控力度也不够。 第七部分为政策建议。本部分针对文中分析出的新一轮宏观调控存在的问题，结合重庆市房地产市场的实际，提出对重庆市房地产价格及房地产市 场进行有效调控的政策建议。 第八部分为研究的结论与讨论。总结了本文的研究结论，并对本文的不足之处和需要进一步研究的问题进行了展望。 4.会议论文 方芳.Brian Wright 房地产价格的影响因素分析 2007 我国房地产市场的近期发展近几年,中国房地产市场的发展十分迅速。住房需求日渐扩大,同时也伴随着住宅价格的迅速攀升。与去年同期相比 ,2005年第一季度的房地产市场投资增长26.7,主要城市的房产价格上升9.8。房价变化在不同地区并不均衡,如上海的增长幅度超过了10(新华社 ,2005年4月22日)。政府也意识到了房价上升所导致的问题。在2005年4月27日召开的国务院会议上,提出政府必须运用经济手段如税收来规范房地产市场 秩序。值得注意的是,房地产贷款不断上升的风险也已受到关注,研究人员建议需加强对这类贷款的金融监管。 5.学位论文 初蕾 中国房地产价格影响因素分析以北京房地产市场为例 2009 作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。从1998年开始，我国房地产业进入了新一轮快速发展期，尤其是近几年来房地产行业 持续保持高速发展，房地产投资和房地产价格持续上涨。虽然从全国总体来看，房地产市场保持健康、快速发展态势，供求基本平衡，但部分地区仍然 存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题，使中国房地产市场保持持续健康发展，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作 用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响，哪些因素对房地产价格的影响力强，哪些对房 地产价格的影响力稍弱等问题。 本文首先介绍了房地产价格一些基本知识，以及房地产价格的特性，并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素，包括：自身因素、环境因素、 人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 本文的重点是从定量的角度分析影响房地产价格的因素，以北京市商品住宅价格为研究对象，对影响商品住宅价格的因素进行梳理，提出考察房地 产商品住宅价格影响因素的指标框架；依据1995-2007年北京市房地产商品住宅的相关数据，分别从需求、供给和其它一些因素的角度分析北京市房地产 商品住宅价格与其影响因素之间关系。 研究发现：由常住人口、人均可支配收入、销售(成交)面积等构成需求因素，由建安成本、土地成本、竣工面积、房地产投资等构成供给因素，由 国内生产总值和北京市金融机构贷款余额构成其它因素，依此可构建影响北京市房地产商品住宅价格的指标框架；主要需求影响因素是人均可支配收入 和年销售面积因素，住宅价格与人均可支配收入呈显著正相关，而与商品住宅年销售面积呈显著负相关，且北京市基于人均可支配收入的价格估算比例 偏高；故造成商品住宅价格偏高。主要供给影响因素是建安成本和土地成本，均与住宅价格呈显著正相关关系；其它因素中，国民生产总值与住宅价格 显著正相关，金融机构贷款余额与住宅价格的相关系数为负，说明北京市房价与贷款余额呈反方向变化，贷款余额对北京市房价的影响，反映在供需上 应该是对供给的影响大于对需求的影响。 本文研究结论为政府调控北京市房地产商品住宅价格及住宅市场的理性发展提供了参考并提出了相关建议，除了保持适度住宅建设投资规模外，还 要采取各项措施，稳定土地价格和建设成本，规范信贷投放。 6.期刊论文 王晓芳.徐国柱 论规划措施对房地产价格的调控作用 -山东省农业管理干部学院学报2007,23(3) 通过比较国内外的城市规划体系,针对我国房地产市场存在的主要问题,研究了规划措施与房地产价格之间的关系,提出了利用规划措施调控房地产价 格的具体思路.研究认为:住宅结构性供给不足和优良地段的土地供给不足导致房地产价格过高,这是市场失灵的表现;城市规划作为政府调控市场的手段 ,应该通过规划措施提高土地和房屋的有效供给,以及控制开发商和公众利益之间的矛盾;调控房地产价格的规划措施应主要采取调整城市结构、改善城市 交通、完善控制性详细规划等. 7.学位论文 汪雯婧 论利率政策对我国房地产价格的影响 2009 1998年我国实行住房体制改革以来。我国房地产业迅速发展。从2000年开始，我国房地产业呈量增价升、购销两旺的繁荣景象，它已成为我国经济 的支柱产业。近年来，房地产业的年均产值巨大，对我国GDP增长的贡献十分突出；房地产业的产业关联度强，能够带动建材业、建筑业以及其他设施等 数十个行业的发展；房地产是劳动密集型行业，它解决了相当一部分人的就业问题。正因为这样，房地产行业的运行状态会直接对国民经济的持续、健 康发展产生重要影响。市场过热或萎缩都不利于房地产业的发展，会引起供求失衡，造成房价的波动。近年来，我国房地产价格连续快速上升，呈现市 场过热的态势，这从宏观、微观两方面对经济和社会造成了负面影响。房价上涨过快导致居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费，进一步加剧了地 区之间和居民之间的贫富差距，并且引起社会各界对房地产泡沫的担忧。而美国的次贷危机更是说明了房地产泡沫破灭的后果：不但使美国金融市场及 经济遭受重创，也给全球金融市场及经济带来极大的负面影响，至今这种负面影响仍在持续。目前我国房地产市场存在的问题和不良运行状态已经引起 了社会各界的广泛关注，如何有效地调控房地产市场是政府的首要难题。为求稳定房地产价格，近年来国家出台了一系列的宏观调控措施，但这些政策 的效果并不尽如人意。尤其是2003年以来，虽然中央出台了一系列政策，包括连续提高利率和法定存款准备金率，控制土地的供应等等，但是我国房地 产价格仍然高位运行。鉴于发达国家的普遍作法，在诸多宏观调控政策手段中，利率政策是房地产市场宏观调控过程中最常用、最重要的工具。但由于 与西方发达国家不同，我国尚未形成利率市场化，我国房地产市场的问题有其特殊性，因此，我国的利率政策是否能对房地产市场产生影响，能够产生 多大的影响，都是亟待研究的问题。因此，研究利率政策对我国房地产市场的作用机理是十分具有现实意义的。 本文的研究目的是判断利率政策是否能调控我国房地产市场，以及如果能，调控的效果怎样，以期能对宏观调控房地产市场提供建议帮助。在理论 部分，本文从利率及其机制出发，整理了关于利率传导机制的理论，研究并分析了利率机制在房地产市场中的传导。利率的变化主要通过影响房地产市 场的供求，进而影响房地产价格。利率高低一方面会影响房地产消费，直接关系购房者的贷款信心、还款压力和支付能力；另一方面会影响房地产开发 投资，多数开发商的主要资金来源于银行，利率直接影响其开发的成本和利润。在实证部分，利用中国1998-2008年的金融机构一年期贷款实际利率与房 屋销售价格指数的季度数据，对中国房地产价格和利率的关系进行实证检验。包括平稳性检验、协整检验，并通过误差修正模型建立了房价与利率的长 短期回归方程。 在理论与实证分析的基础上，本文得出结论认为：利率对我国房价存在负向影响，但影响程度不高。其实践意义是，政府可以通过利率手段来调控 房地产市场，但要配合以其他政策。 本文的创新之处主要在于单独将利率作为调控房地产价格的一个手段进行全面而深入的理论和实证研究，而前人的相关研究大多都是将货币政策作 为研究对象，利率只是作为其中的一部分传导机制被简要提及。同时，本文的实证数据全面而及时，涵盖了自1998年我国住房体制改革后至2008年末的 统计数据，增加了实证结果的说服力。而前人的实证研究数据大都只选取了这十年中的某个阶段，并且由于所选取阶段的不同导致结论的不同。 8.会议论文 朱道林.王霞 规划措施对房地产价格的调控作用 2005 本文通过比较国内外的城市规划体系,针对大陆房地产市场存在的主要问题,通过研究规划措施与房地产价格之间的关系,提出了利用规划措施调控