房地产企业是如何虚列加大成本费用的.doc

房地产企业检查要点一、营业税1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象2、采用“还本”方式销售商品房时，是否是扣除“还本”的收入再申报纳税。3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款”不作预收帐款申报纳税。4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。14、纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 15、企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。16、以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。17、以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税。18、拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。19、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。20、转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有否申报纳税。二、土地增值税检查是否存在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入未按规定缴纳土地增值税的情况。重点检查：1、未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。2、申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。3、申报的扣除项目是否符合税法规定，其中：（1）、纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土地的拆迁补偿费是否又做重复扣除？（2）、纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除？（3）、在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复计算？（4）、房地产开发费用，是否在“利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%”以内计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%”以内计算扣除。（5）、在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。（6）、从事房地产开发的纳税人是否按细则第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之加计20%的扣除。4、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确三、房产税1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：（1）、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。（2）、固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。（3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”帐的部分未申报纳税。4、已办房改手续的职工住宅，固定资产帐未改变、仍提固定资产折旧的，有否缴纳了房产税。5、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。7、有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税；8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税；9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。四、土地使用税1、已征用未开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税。2、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。五、印花税各类购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据是否按规定贴花。六、企业所得税（一）收入检查要点：1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。（二）税前扣除项目检查要点1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。 3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资800元进行税前扣除；工资费用实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合有关部门批准的比例。当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。12、纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。 17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。 23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。24、以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。七、个人所得税扣缴义务人是否如实填写扣缴个人所得税报告表，按时申报或按时解缴所代扣的税款。工资、薪金方面1、有否未按照居民纳税人和非居民纳税人确认标准的规定确认应代扣代缴税款的行为，少扣缴个人所得税。2、对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已达到应纳税标准的是否未按规定代扣代缴个人所得税。3、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。4、个人取得的公务交通、通信收入是否按规定计缴个人所得税。5、对从“盈余公积”、“利润分配”账户中提取支付的奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。6、对直接通过“管理费用”、“销售费用”科目以现金形式发放的奖金是否按规定扣缴个人所得税。7、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。8、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，是否不单独作为一个月的工资、薪金所得计算扣缴税款，而按全年月份分摊计算少缴个人所得税。9、企业供销人员取得的推销产品提成收入，是否按规定扣缴个人所得税。10、企业代职工购买保险，保险公司一次性返还保金的，是否按规定扣缴个人所得税。11、企业为职工购买的储蓄性养老保险、补充养老保险、补充医疗保险是否按规定扣缴了税款。12、对职工办理内部退养手续取得的内退收入是否按规定计税？13、企业以现金形式发放给个人的住房补贴、医疗补助费，是否全额计入领取人当月的工资薪金收入计缴个人所得税。14、对退休回聘的人员取得的工资是否按规定计税。15、个人与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入是否按规定计缴个人所得税。利息、股息、红利所得方面1、企业向职工或其他个人集资，支付利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。对企业应支付未支付的利息直接增加借款本金的业务，是否按规定代扣代缴个人所得税。 2、企业向参股的职工或者其他个人支付的股息、红利收入是否全额扣缴个人所得税。3、企业用盈余公积转增股本，属于个人股东的部分，是否代扣代缴了税款。此外，要特别注意，单位为个人负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。（转贴）国家税务总局文件 国税发200383号 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位：为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。二、关于开发产品预售收入确认问题房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额预售开发产品收入利润率预售收入的利润率不得低于15（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；2.将开发产品转作经营性资产；3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；4.以开发产品抵偿债务；5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。五、关于成本和费用的扣除问题房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售