房地产融资(2).ppt

第五章房地产融资,1房地产融资概述一、房地产资金的特点1、资金密集度高2、周转期长3、资金运动固定4、资金增值性5、风险性,二、房地产融资的分类1、按融资的性质可分为自营性和政策性金融2、按贷款的性质可分为房地产开发贷款和个人住房贷款2、按融通方式可分为直接融资和间接融资三、我国房地产融资分析1、房地产开发融资房地产开发资金主要来源有：企业自有资金银行贷款、定金及预付款、外资、债券等。,表1房地产开发资金来源表亿元,2003年房地产开发资金来源构成图,2004年房地产开发资金来源构成图,2005年房地产开发资金来源图,2006年房地产开发资金构成,2007年房地产开发投资37257亿元；约48%来自预售收入55%来自商业银行贷款,35%的权益资本投资来自商业银行,约55的预售收入来自商业银行为购房人提供的住房抵押贷款,2008年8月底资金主要构成,房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。直接融资的主要形式：股票融资、债券融资、房地产投资信托和外资等，但占的比例相当小。以上市房地产公司为例，目前房地产上市公司为66家，仅占房地产公司总数的4.7%左右;债券融资2005年为5.61亿元,占0.026%。,2、个人住房贷款主要包括经营性的个人住房贷款和政策性的个人住房贷款（主要是公积金贷款）。,2000-2004年个人住房贷款余额,2007年住房抵押贷款余额占GDP比重达到12.3（3032.2/27774.7），占银行贷款余额10.92%。,2000-2004年个人住房公积金贷款余额,我国个人住房贷款自2002年以来发展较快，但与西方发达国家相比规模偏小，2004年二者之和占GDP的13%左右。而欧盟国家2001年居民住房按揭贷款占GDP的比率平均为39%，其中英国为60%，德国为47%。,2房地产开发间接融资一、房地产抵押的含义及特征1、含义是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2、特征特定性不可分性从属性物上代位性,二、房地产抵押的类型房地产抵押在建工程抵押预购商品房贷款抵押最高额抵押三、可以设定抵押的房地产建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具.,四、不能抵押的房地产土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，（乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押）；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；,依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产。五、房地产抵押的有关规定同一宗房地产可以设定多个抵押权几宗房地产可以一并抵押部分产权的房地产只能以抵押人自已可以处分和收益的份额为限设定抵押租赁权对抵押权的影响抵押权对房地产转让的影响抵押设定后,地上新增房屋不属于抵押财产,抵押期间问题绝抵合同问题抵押财产不属于破产财产抵押房地产的拍卖问题保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市价的80%；若出现流拍，每次降低的数额不超过前次保留价的20%。但拍卖最多不超过三次,每次流拍后再次拍卖应在60日内进行。保留价、起拍价由委托人、拍卖行确定法定优先受偿权问题,法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。（1）建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，其优先权的期限为6个月，自工程竣工之日计算。（2）处分费用（诉讼费用、评估费用）（3）拍卖佣金拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1；超过1亿元的部分，不得超过0.5。（4）交纳二税一费（经营性用房的房产税）（5）相当于该地块的土地使用权出让金(若土地为划拨）,注意（1）消费者交付商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（2）人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期；期满后，可强制迁出，若被执行人无法自行解决住房的，申请执行人应提供临时住房；若被执行人属于低保的且无法自行解决住房的，人民法院不应强制迁出。,六、抵押房地产处分价款的分配抵押房地产依法处分所得价款的分配原则和分配顺序是：（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；这主要包括：营业税、城市维护建设税、教育附加费、房产税、城镇土地使用税等；（3）若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣除相当于该地块的土地使用权出让金，上缴国家；（4）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（5）赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失；（6）剩余金额还给抵押人。,七、特殊抵押类型1、集合抵押集合抵押，是指同一人以其所有的不同种类的特定财产作为集合物，以其为担保特定债权设定抵押权。集合抵押也称“财团抵押”。我国现行担保法也承认了财团抵押制度，担保法第34条规定可以抵押的财产包括国有土地使用权、房屋或其他地上定着物、机器、交通运输工具及其他财产，同时，担保法第2款规定“抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”其第2款所谓“一并抵押”，即指财团抵押。,2、浮动抵押浮动抵押，是指抵押人以其全部财产为标的而设定抵押权，也称企业担保。浮动抵押原为英国判例法上的担保制度，现为英美法系所采用。大陆法中一些国家的担保制度也已采用。如日本法中的企业担保就吸收了浮动抵押的优点。集合抵押权的成立需作成财产目录表并进行登记，同时属于目录表的财产禁止单独处分，为了克服集合抵押权的弊端，产生了一项新型的担保制度，即浮动抵押。这种制度不限制设定人对财产的处分，设定人仍可利用企业财产进行生产经营活动包括单独让与或设定抵押。该制度有利于企业的经营和发展。浮动抵押与集合抵押有相似之处，二者都是企业以其财产整体设定抵押的制度。浮动抵押与集合抵押的主要区别在于：,第一，浮动抵押的标的物是抵押人的全部财产，它既包括抵押人现有的财产，也包括抵押人将来取得的财产，而集合抵押的标的物为集合物，不能包括将来的财产；第二，浮动抵押在抵押权实现前标的物处于变动之中，担保财产的数额是不能固定和具体明确的，而集合抵押权在设定时标的物就须确定和特定；第三，浮动抵押设定后，在抵押权实现前，抵押人仍得利用抵押财产继续进行生产经营活动，其财产的进出并不受限制，而集合抵押权设定后抵押人不得擅自处分集合物的组成部分。,3、增值分享抵押贷款增值分享抵押贷款（SharedAppreciationMortgage，SAM）是在贷款时确定一个相对比市场利率低的初始利率，到一定年期时银行按一定比例与抵押人（借款人）分享房地产增值收益。放款人适当降低利率，以期获得房地产的一部分增值收益，而抵押人（借款人）放弃未来预期房地产增值收益以获得较低的贷款成本。房地产价值增值收益可以在房地产出售时获得，也可以间隔一定时期后，通过价格评估方法来评估房地产价值，银行通过分享增值而不是以调整利率的方式防御通货膨胀。,某发展商以一宗房地产作抵押，获得5年期的1000万元贷款，正常利率15%，但双方协商后，银行同意以12的利率发放贷款，抵押人同意房地产增值收益14归银行，若采取年等额还款方式，房地产第3年年末出售，价款1800万元，当前价值为1300万元，计算其银行获得的增值收益。,下面来比较其银行的增值分享收益单位：万元,八、房地产开发贷款的主要风险及其防范1、风险产生的原因违约风险抵押房地产价值风险流动性风险欺诈风险不可抗力风险2、防范措施严格贷款审查严格贷款项目审批机制（抵押价值的评估）贷后管理（建立完备的贷款使用监控机制、加强对商品房预售资金的监管，建立项目预售资金专户、关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,案例12002年6月23日，某商业银行宝河支行与坤轩房地产开发股份有限公司签订人民币资金借款合同一份，约定由宝河支行向坤轩公司贷款150万元，借款期限为2002年6月23日至2002年11月23日，月利率为8.91。借款利息自借款转存到坤轩公司账户之日起计算。同日，宝河支行按借款合同付给坤轩公司150万元。此前于2002年6月22日，宝河支行曾与九鼎置业企划有限公司签订一份抵押合同，约定：为确保借款合同的全面实际履行，九鼎置业企划公司愿以其拥有的某城市花园三幢商住楼中的200万元权益作抵押；担保范围为主合同的本金,及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金和实现借款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）；抵押期间为主合同生效之日至主合同履行期限届满之日后两年止抵押合同签订后，由于宝河支行工作人员的疏忽，双方并未及时登记部门办理抵押登记。后因坤轩公司不能按期归还借款，宝河支行于2003年1月6日以坤轩公司与九鼎置业企划公司被告向法院起诉。两被告对事实认定均无争议，但九鼎置业企划公司提出抵押合同未经登记，不发法律效力，故不准备承担担保责任。,案例21996年6月，祥龙房地产开发股份有限公司为建设资金融资的需要，以自己正在建设的明光大厦的第15层作为抵押物，向京港城市商业银行申请抵押贷款，贷款金额1000万元人民币，期限1年。经有关登记机关登记生效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。1997年1月，明光大厦竣工。1997年3月，祥龙公司在通知京港城市商业银行的情况下,开始售楼.其中将15层A座以40万元售与刘女士并告知刘女士该楼已被抵押的情况刘女士在办理了相关产权证之后，以A座这套房产作抵,押向某国有商业银行京港分行申请贷款，期限10年。抵押合同亦经登记。1997年8月，由于祥龙公司未能按期清偿贷款金额，京港城市商业银行提起诉讼。在诉讼过程中刘女士向法院反映，要求维护自己的权益；京港分行的委托律师也提出，在建工程所有权尚未形成，用在建工程作抵押是无效的。,3房地产开发直接融资一、房地产投资信托1、概念及特征指信托投资公司通过资金信托方式集中二个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自已的名义，为受益人的利益或特定目的，以不动产为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。特征（1）房地产投资大众化（2）房地产产权证券化,房地产市场发展的三个阶段：以房地产开发商为核心的房地产开发循环、以房地产投资基金为核心的房地产投资循环、以房地产抵押证券化为核心的信贷资产证券化。（3）专家经营管理，风险小（4）流动性强，收益稳定。二、房地产投资信托的类型1、按受益凭证可否赎回可分为封闭型和开放型2、按发行性质可分为私募和公募3、按投资目的可分为权益型、抵押型和混合型,三、房地产投资信托的构成投资人（委托人）经理人（受托人）（房地产投资信托公司）根据我国2002年颁布的信托投资公司管理办法规定，信托投资公司必须有信托机构法人许可证，注册资本不得低于人民币3亿元管理人（保管人）受益人,四、房地产投资信托的运作我国2001年颁布了信托法、2002年颁布了信托投资管理办法和信托投资公司资金信托管理暂行办法、2004年颁布了信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）。1、房地产信托资金的运用方式用于土地收购及土地前开发、管理投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发建设,用于购置土地、商品房用于出租以抵押贷款方式运用约定以不动产为标的的其他运用于方式。2、禁止运用的领域将房地产信托资金用于非不动产将房地产信托资金投资于境外的不动产将房地产信托资金为自已或第三人提供担保将不同委托人的信托资金进行相互交易将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。,3、房地产权益信托房地产权益信托主要是房地产信托投资。信托投资公司应制定并发布房地产集合信托计划、房地产信托资金管理及处分说明书。对拟投资的房地产项目进行分析。对土地进行调查分析，项目进行可行性分析，通过律师事务所出具法律意见书。信托合同不超过200的集合信托，每份合同金额不得低于5万元。应按一个信托计划设置一个帐户的原则，并在保管人处单设信托资金帐户。,4、房地产抵押贷款型信托只能对具有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的房地产开发项目贷款。对不具有四证的项目发放贷款，必须具备以下条件：信托投资公司具有5名以上房地产专业人员；信托合同的份额未超过200份；委托人全部是合格投资者。合格投资者：每一自然人用于单个信托计划的自有资金不少于100万元；每一法人不少于500万元。,5、不受合同份数（200份以上）的房地产信托的规定条件(1)公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元；(2)从事信托业务的员工占员工总数的三分之二以上，其中具有房地产专业知识和背景的信托经理不少于4人；(3)具备完善的公司治理结构、房地产信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好；,(4)董事会应设立独立的风险控制委员会、包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会;(5)过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上；(6)过去两年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；(7)公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益；(8)最近两年没有受到金融监管部门的行政处；(9)中国银监会要求的其他条件。,相关投资规定（1）其存续期不得少于3年；（2）必须进行组合投资，不得将资金运用于单个不动产或其经营企业。,中国房地产投资信托发展评述1、我国房地产投资信托概况我国2001年颁布了信托法、2002年颁布了信托投资管理办法和信托投资公司资金信托管理暂行办法、2004年颁布了信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）。2002年，信托开始介入房地产业，2002年北京国投、深圳国投、金信信托三家信托公司发行了四只房地产信托产品，共募,托公司发行了四只房地产信托产品，共募集资金19.555亿元.2003年共发行信托产品268个,资金规模为229.7亿元,其中房地产资金规模约为60亿元.2004年房地产信托产品89个,资金规模为129.5亿元.2005年房地产信托产品121个,资金规模为157.27亿元.,案例海协信托天福绿洲、天福人家综合商住小区开发项目集合资金信托计划信托计划规模不超过人民币10，000万元，起点为20万元，年收益率不低于4.8%，期限为2.5年。担保措施为：（1）土地使用权抵押：借款人以“天福绿洲、天福人家综合商住小区”土地使用权抵押给受托人作为偿还贷款的担保，并办理抵押登记，抵押率为46%。（2）股权质押：借款人以其主要股东持有的74.15%股权质押给受托人。（3）楼盘折价拍卖、转让：如借款人无力如期偿还借款，,则两小区住宅楼、商务楼、停车场均折价拍卖（折价率为60%）或转让，本计划的投资者依据合同金额的大小享有优先收益权。发行期：2004年7月15日至2004年8月15日。点评：该信托计划是一个房地产信托投资计划，房地产行业的魅力在于其高收益性以及回收期相对较短，但它的高风险如何规避、控制？房地产信托投资计划的风险成为信托计划是各当事人所关注的焦点。在该项目中，同时采用了土地使用权抵押、股权质押、楼盘折价拍卖、转让等风险控制措施。几乎每一个房地产信托计划均会采取土地抵押的风险控,制措施,即由被投资方用相关的资产进行抵押，并进行相应的抵押登记；采用股权质押的担保方式在房地产项目中也是比较常见的。但是，对楼盘折价拍卖这一担保方式在2004年的后期出现的较多，如：2004年11月外贸信托的“北京顺驰林溪集合资金信托计划”的风险控制措施为如顺驰集团到期未能受让房产，全部房产由受托人折价处置，处置收益归投资人所有，差额部分由顺驰集团补足；2004年12月海协信托的“青岛商业网点集团有限公司住宅地产项目集合资金信,计划”的共有四条风险控制措施中有一条为：如届时青岛商业网点集团有限公司无力如期偿还借款，则该小区住宅楼以3000元/m2折价出售；2004年12月北京国投的“密云商住房资金信托计划”中，信托资金购房后，将到密云县房屋土地管理局办理产权过户手续，折价销售方式为，密云“潮云时代”商住房市场总价约3900万元，北京国投以1500万元价格取得，一旦潮云地产公司不回赎，商住房处置达到均价每平方米809元，即市值的38.5就可以实现偿还全部本金。,2、目前房地产投资信托的特点品种单一，90%以上都是针对单一项目的运作模式单一，多以贷款形式运营单个计划规模小，多数规模在12亿元收益率定价单一，多数参照银行贷款定价运作周期短，大多在12年之间3、我国房地产投资信托发展的背景国家对房地产的宏观调控，特别是2003年6月121号文的出台，使房地产投资信托得到了起步和发展4、发展走势信托方式将成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向,未来2-3年，信托模式将以特定房地产项目为对象的私募性质的房地产投资信托从中长期看，公募性质房地产投资信托将是主要方式，逐步发展成为房地产产业基金模式,4个人住房贷款一、个人住房贷款的概念及种类1、个人住房贷款的概念个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。个人住房贷款是一种中长期消费性贷款。2、个人住房贷款的种类个人住房贷款按不同的标准，有不同的类型，主要有：（1）按资金来源划分，个人住房贷款可分为自营性贷款（也称商业性贷款）、委托性贷款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成）。,（2）按住房交易形态划分，个人住房贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。二、个人住房贷款中的几个主要术语1贷款金额简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行对借款人的借款数额会做出限制性规定，即所谓的贷款限额。比如我国目前对个人住房贷款的数额规定不得超过房价的70；购买普通住宅不得超过房价的80。2首付比率通常是指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。例如一套总价30万元的住房，首付比率为30，则购房人的首付款为9万元。,3贷款价值比率也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。4偿还比率偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。其中：房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收