福建省住宅规划.ppt

某市区域调研报告,一.区域概况,1.区域总体状况,某，福建省会。因九百多年前某就遍植榕树，“绿荫”满城，暑不张盖”，故又有“榕城”的美称。某是历史文化名城,某素有“八闽首府”之美称。某为全国三大温泉区之一，是世界上久负盛誉的温泉名城。某市是全国工艺美术的重点产区。某是著名的商贸城市。早在东汉时期就与海外有贸易往来。,（1）位置及范围,地理概况：某地处中国东南沿海、福建省东部的闽江口，东经1180812031，北25152629之间。与台湾省隔海相望。是中国最早实行对外开放的沿海城市之一，也是中国历史文化名城之一，建城至今已有2200多年，从汉代至今都是中国东南沿海贸易良港,素有“福海宝地”之誉。,某,（1）位置及范围,某市行政区域划分图,某市辖鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区、福清市、长乐市、五区二市和闽侯、闽清、永泰、平潭、连江、罗源六县，总面积约1.2万平方公里，其中市区总面积1043平方公里；总人口660多万，其中城区人口243万。,（1）位置及范围,（1）位置及范围,科目一考试网科目四考试网,Grammar,（1）位置及范围,自然条件气候及地形条件：,某依山傍海，气候宜人，绿树长青，属暖湿的亚热带季风气候。全年冬短夏长，温暖湿润，无霜期达326天，年平均日照数为17001980小时；年平均降水量为9002100毫米；年平均气温为1620，最冷月12月，平均气温达610；最热月78月，平均气温为2429。近年来常出现热岛效应，夏季中午气温高达36以上。某主导风向为东北风，夏季偏南风为主，79月是台风活动期。某地貌属典型的河口盆地，城区位于盆区中央。盆地四周被群山峻岭所环抱，其海拔多在6001000米之间，东有鼓山：西有旗山；南有五虎山；北有莲花峰。境内地势自西向东倾斜。,（2）自然条件,自然条件地形条件：,（1）地势西高东低，呈层状下降境内西枕鹫峰戴云山脉(闽中大山带)，地势高峻，海拔多至800米以上。自西向东，地貌类型由中山而低山、而高丘陵、而低丘陵、而台地平原，直至于海，作有规律的排布，地势呈层状下降。永泰县西南部的东湖尖，海拔1682米，是全区最高峰。沿海一带有的地方因断块隆起，也形成一些较高的山峰，如鼓山绝顶峰(海拔919.1米)、旗山(755.2米)、五虎山尾虎顶(611米)等。闽江自西北向东南流经本区中部，注入东海。安仁溪口以上，闽江横切鹫峰戴云山脉，形成峡谷，江面狭窄，水流湍急；安仁溪口以下，河谷逐渐开阔，水流平缓，形成全区最大的某平原。,（2）自然条件,自然条件地形条件：,（2）以山地丘陵为主，平原面积较小全区地貌类型多种多样，而以山地、丘陵为主，占全区土地总面积72.68%。其中山地占32.41%，丘陵占40.27%。山地主要分布在内陆各县，如永泰、闽清、闽侯3县山地的面积分别占各该县土地总面积的55.23%、46.82%和46.10%。丘陵分布广泛，各市县均在31.74%57.52%之间，其中以连江和罗源两县较大，分别占各该县土地总面积的57.52%和54.30%。在丘陵分布中，内陆以高丘陵为主，沿海各市县除罗源外，均以低丘陵为主。台地和平原占全区土地总面积的25.75%，其中台地所占面积较大。台地大部分分布在沿海各市县，以福清、长乐、平潭3市县所占比重较大。平原主要分布在闽江下游地区，某平原是全省沿海四大平原之一。另在鳌江和龙江下游以及山区盆地内也有较多的小片平原分布。在广袤的山区，镶嵌着为数众多的小盆地，这些小盆地自然条件较好，是山区的精华所在。某平原四周鼓山(东)、旗山(西)、五虎山(南)和莲花峰(北)所环围，地貌上也是一个盆地，它和漳州盆地是福建省面积最大的两个盆地。,（2）自然条件,自然条件地形条件：,（3）海岸曲折，海域广阔，多港湾，多岛屿境内海岸线漫长曲折，大陆海岸线自罗源的鉴江至福清的江兜，长800.3公里。而两者直线距离仅118公里，海岸曲折率为168，略高于全省海岸曲折率(157)的平均水平。海域广阔，跨有闽东渔场的南部和闽中渔场的北部。海底地形平坦舒缓，自陆向外作和缓倾斜，坡降为1012，并有阶地、峡谷等海底地貌。水深不大，绝大部分为大陆架浅海。曲折的海岸构成众多的港湾。境内共有港湾18个，其中较大的自北向南有罗源湾、定海湾、马尾港、福清湾及与莆田市交界的兴化湾。某地区辖属岛屿有545个，面积520.03平方公里，岸线长1061.03公里，分别占福建省海岛总数、总面积和岸线总长的35.25%、39.27%和37.74%。均为基岩岛，其岩性构造与附近大陆一致，属于大陆岛性质。,（2）自然条件,自然条件植被：,某分属南亚热带季雨林和中亚热带常绿阔叶林两种植被地带。受多种自然条件影响，植被类型复杂，植物种类繁多。由于近代遭受人为砍伐影响，原生植被多遭破坏，目前主要植被以次生植物为主，主要树种有马尾松、杉木、竹林、柳林、榕树、相思树-、樟木、木麻黄、灌木丛等，沿海地区有红树林、沙生草木等。人工植被以各种农作物为主。闽清雄江乡黄褚林是现今唯一保存良好的较完整的常绿阔叶林，已列为省级自然保护区。地带性土壤以红壤、赤红壤、黄壤为主，耕地以水稻土为主。,（2）自然条件,人口现状及未来发展变化,人口现状：总面积1.2万平方公里，常住总人口666万人；其中，城区规划面积1043平方公里，市区总人口247万人。某总人口居全省第二位。增长速度稳步下降反映出我市人口类型已逐步由“高出生、低死亡、高增长”转变为“低出生、低死亡、低增长”的现代型（根据2005年人口抽样调查结果公布）人口数量变化：随着工业化的推进和经济的持续快速发展，城镇建设步伐不断加快，我市农村大批剩余劳动力从土地中解放出来，逐渐向非农产业转移，人口的空间分布也逐渐向城镇聚集，引导着我省城镇化水平不断提升。人口结构的变化：房地产开发以沿江为发展轴，在林浦洲、马杭洲、南江滨、螺洲新区、金山新区、淮安新区等7大片开发建设高档滨江住宅区，增加更多消费能力强劲的人群。产业的升级，带来电子、物流、商贸、教育、科研等高素质的人口，改变原有的人口结构。,（3）人口状况,鼓楼区：位于某市城区西北部，是某市中心城区。辖区面积35.7平方公里，常住人口44.6万，辖9街1镇，161个居委会，15个行政村，该区是某市古城的发祥地，约公元前200年，秦设闽中郡，汉闽越王建都称为“冶城”。历代建有鼓楼，置铜壶滴漏报时，“鼓楼”因而得名。某的建城历史由此发端。2200多年的发展史，给鼓楼留下了深厚的文明积淀。辖区拥有三坊七巷、朱紫坊、闽王祠、文庙、西禅寺等90多个重点文物保护单位，培育了林则徐、严复、林觉民、邓拓、高士其等一大批名人英杰，素有“海滨邹鲁”、“文儒之乡”的美称。,2.鼓楼区概况,2.鼓楼区概况,四大产业集群,鼓楼区产业分布：,鼓楼区产业分布：,某软件园,洪山科技园,2.鼓楼区概况,鼓楼区配套设施：,基本配套齐全,完善,发展成熟,生活便利,但由于是老城区,土地资源有限,部分配套出现更新滞后等情况,2.鼓楼区概况,鼓楼区交通组织：,1.政治、商业、文教中心，公交车多,人流大,交通压力较大。2.市政公交配套不足,非机动车流巨大,并且治理,监管力度不够.路况较差.高峰期,拥堵现象极为严重.3.相关配套滞后,“停车难”问题突出.,2.鼓楼区概况,鼓楼区土地利用现状：成熟老城区,土地资源有限.土地出让面积小,数量少:,2.鼓楼区概况,鼓楼区土地利用现状：成熟老城区,土地资源有限.土地出让面积少,数量少:,地块三:宗地2007拍01号1、位置：鼓楼区，乌山西路福建省土畜产公司某羽绒厂部分地块。2、出让土地面积：4404.3平方米（合6.61亩）。3、用途：商业金融用地（C2、写字楼）。土地使用权出让年限：商业用地四十年，办公用地五十年。4、规划建筑容积率：3.0以下（含3.0）。5、规划建筑密度:24%以下（含24%）。6、规划绿地率:30%以上（含30%）。7、建筑层数：15层以下（含15层）。,地块四:1.位置:鼓楼区,五一北路东侧2.出让土地面积：约20610平方米(合30.92亩)；3.用途：二类居住用地(R2)、商业金融用地(C2)、社会停车场库用地(S3)。4、规划建筑容积率：3O以下(含3O)，其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积8以下(含8)；5、规划建筑密度：20以下(含20)；6、规划绿地率：25以上(含25)；,2.鼓楼区概况,鼓楼区住宅发展：,1.西区开发尤为迅猛中心西区地理位置优越，主要分布在传统中心城区鼓楼区，外延闽侯地域，东邻省政府行政中心区域，南临某大学高校区域，北邻某软件园高科技产业中心区域。城市交通、周边环境、市政配套相对比较成熟。2.中心西区交通拓展,规划科学、风光秀美、配套完善的环保型高尚住宅区即将成型.中心西区的交通主干道梅峰路正在积极拓展之中，待建成后，二环路可经梅峰路直达洪甘路，洪山桥与西二环两者之间的距离。按鼓楼洪山新区概念性规划，某市鼓楼区初步确立的一纵、三横、四个地块组团、五大公园、六个卫星地块点缀其间的洪山新区开发设想，具体为：一纵：甘洪路江滨路；三横：软件大道、梅亭路梅峰路、乌山西路；四区：软件园区、江滨区、洪山新区、凤湖新区；而令人关注的五大公园分别为金牛山公园二期、拟延伸建设的洪山闽江公园、大腹山公园、马坑鸿梅公园、左海公园。按此设想，一旦完成，以洪山新区为重要区域的中心西区将建成规划科学、风光秀美、配套完善、生活便利的环保型高尚住宅区。,2.鼓楼区概况,区域历史沿革及现状台江区：,台江，旧称南台，公元前202年，无诸被封为闽越王，在大庙山建一台，“登南城翘望，有台临江”，故名之，是一个有二千多年历史的文化名城。某市台江区在中国南方福建省的东部，地处福建省省会-某市中心,位于北纬26度05秒，东经119度18秒，濒临闽江下游北岸，离台湾省基隆市130海里。该区作为福建省传统的、著名的商品集散地，历来商贾云集，有某市区的黄金宝地、聚宝盆之盛名。,3.台江区概况,三大商贸圈,台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣，拥有年成交量和营业额居全国同行业第一的水产批发市场。,同时还开辟了10条商贸专业街。,台江区产业分布：,3.台江区概况,台江区配套设施：,3.台江区概况,台江区交通组织：,福建省水陆空交通的枢纽，交通运输十分便利台江区濒临闽江下游,东南距闽江口51公里.离台湾省基隆市130海里,江岸线长达7600米水上交通以台江码头、鳌峰洲码头、苍霞码头为主，分布在闽江北岸，上游通闽北等内地山区，下游往马尾闽江口，可直达全国沿海各主要城市和东南亚各地；陆上铁路、公路四通八达，贯连全国各地，某长途汽车站设在该区五一路中段，市公交汽车站、点密布全区，电车站起点设在台江广场；区内设有中国民航、上海航空公司等十余处售票处。,3.台江区概况,台江区土地利用现状：传统商业旺区,旧城改造较多,土地出让面积有限,且多用于商业用地,地块一:宗地200710号1.宗地位置:台江区，交通路南侧（原上海街道交通三社区95-97座用地）2.土地面积:2949(合4.42亩)3.土地用途:教育科研设计用地(兼容办公)4.规划指标:规划建筑容积率:5.2以下(含5.2)；规划建筑密度:25%以下(含25%)；规划绿地率：25%以下(含25%),地块二福建融侨集团有限公司宗地2006拍17号1、位置：台江区，六一中路东侧。2、出让土地面积：约36983平方米（合55.47亩）。3、用途：二类居住用地（R2）。土地使用权出让年限：商业用地四十年，居住用地七十年。4、规划建筑容积率：2.5以下（含2.5），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积3%以下（含3%）。5、规划建筑密度:22%以下（含22%）。6、规划绿地率:35%以上（含35%）。7、建筑高度：沿六一路及西北侧公共绿地住宅建筑高度不超过40米。,3.台江区概况,台江区土地利用现状：,地块A1、位置：群众路与广达路交叉口西南角2、出让土地面积：约16338平方米（合24.51亩）。3、用途：商业金融用地（C2仅限于作为酒店、商务办公和商业用途）。4、规划指标：（1）规划建筑容积率：7.6以下(含7.6)；（2）规划建筑密度:30%以下(含30%)；（3）规划绿地率:25%以上(含25%)；（4）建筑高度：主体建筑高度249米左右。地块B1、位置：国货路与广达路交叉口西北角。2、出让土地面积：约16962平方米（合25.44亩）。3、用途：商业金融用地（C2）、二类居住用地（R2）。4、规划指标：（1）规划建筑容积率：5.9以下(含5.9)，商业建筑面积占计算容积率总建筑面积10以下；（2）规划建筑密度:25%以下(含25%)；（3）规划绿地率:25%以上(含25%)；（4）建筑高度：主体建筑高度160左右。地块C1、位置：广达路以东，儿童公园路南侧。2、出让土地面积：约19143平方米（合28.71亩）。3、用途：二类居住用地（R2）。4、规划指标：（1）规划建筑容积率：6.57以下(含6.57)；（2）规划建筑密度:15%以下(含15%)；（3）规划绿地率:30%以上(含30%)；（4）建筑高度：主体建筑高度160米左右。,地块三:宗地200708号,3.台江区概况,台江区土地利用现状：2006年出让土地,茶亭街改造项目,共九个地块,（一）宗地2006让25号（A区，含地块一、地块二）出让面积：约5929平方米（合889亩），其中：地块一1位置：南门兜西营里市场南侧。2出让土地面积：约2919平方米（合438亩）。3用途：商业金融用地（C2）。4规划指标：（1）规划建筑容积率：20以下（含20）。（2）规划建筑密度：43以下（含43）。（3）规划绿地率：10以上（含10）。地块二1位置：南门兜东南侧2出让土地面积：约3010平方米（合451亩）。3用途：商业金融用地（C2、兼容办公）。4规划指标：（1）规划建筑容积率：152以下（含152）。（2）规划建筑密度：25以下（含25）。（3）规划绿地率：15以上（含15）。地块三1位置：八一七路与高桥路交叉口西南侧。2出让土地面积：约8682平方米（合1302亩）。3用途：商业金融用地（C2）、二类居住用地（R2、兼容办公）。4规划指标：（1）规划建筑容积率：167以下（含167），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。（2）规划建筑密度：436以下（含436）。（3）规划绿地率：12以上（含12）。（4）建筑高度：27米以下（含27米）；其中茶亭河两则建筑高度14米以下，以2至3层为主。,3.台江区概况,台江区土地利用现状：2006年出让土地,地块四1位置：八一七路与高桥路交叉口东南侧。2出让土地面积：约3834平方米（合575亩）。3用途：商业金融用地（C2、兼容商务公寓）。4规划指标：（1）规划建筑容积率：227以下（含227），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。（2）规划建筑密度：40以下（含40）。（3）规划绿地率：5以上（含5）。（4）建筑高度：24米以下（含24米）；同时满足八一七路景观规划的要求。地块五1位置：八一七路与群众路交叉口西北侧。2出让土地面积：约3838平方米（合576亩）。3用途：商业金融用地（C2）。4规划指标：（1）规划建筑容积率：123以下（含123），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。（2）规划建筑密度：40以下（含40）。（3）规划绿地率：12以上（含12）。（4）建筑高度：14米以下（含14米），以2至3层为主。地块六1位置：八一七路与群众路交叉口东北侧。2出让土地面积：约3428平方米（合514亩）。3用途：商业金融用地（C2、兼容商务公寓）。4规划指标：（1）规划建筑容积率：166以下（含166），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。（2）规划建筑密度：366以下（含366）。（3）规划绿地率：10以上（含10）。（4）建筑高度：24米以下（含24米），同时满足八一七路景观规划的要求。地块七1位置：八一七路与交通路交叉口西北侧。2出让土地面积：约12627平方米（合1894亩）。3用途：商业金融用地（C2）、二类居住用地（R2、兼容办公）。4规划指标：（1）规划建筑容积率：14以下（含14），商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积44以下（含44），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。（2）规划建筑密度：30以下（含30）。（3）规划绿地率：25以上（含25）。（4）建筑高度：27米以下，同时沿茶亭河两侧、八一七路建筑高度14米以下，以2至3层为主。,3.台江区概况,台江区土地利用现状：2006年出让土地,地块八1位置：八一七路与群众路交叉口东南角。2出让土地面积：约14519平方米（合2178亩）。3用途：二类居住用地（R2、兼容办公）、商业金融用地（C2）、社会停车场（库）用地（S3）、广场用地（S2）。4规划指标：（1）规划建筑容积率：520以下（含520），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积48以下（含48），利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。（2）规划建筑密度：46以下（含46）。（3）规划绿地率：25以上（含25）。（4）建筑高度：100米以下（含100米）宗地2006让27号（C区、地块九）地块九1位置：洋头口西北侧。2出让土地面积：约29003平方米（合4350亩）。3用途：二类居住用地（R2、兼容办公）、商业金融用地（C2）、社会停车场（库）用地（S3）。4规划指标：（1）规划建筑容积率：392以下（含392），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积31以下（含31），地上计算容积率的总建筑面积含保留的建筑面积6183平方米。（2）规划建筑密度：36以下（含36）。（3）规划绿地率：25以上（含25）。（4）建筑高度：150米以下（含150米）,3.台江区概况,台江区住宅区域发展：,旧屋区改造与新区建设进展迅速,现已完成了占地14.54公顷的苍霞棚屋区改造工作，3341户居民回迁苍霞新城；地处商贸黄金地段的安平新区已完成商住楼建设，已开始选房回迁和对外销售；江九、江十旧屋区仅用10天时间全面完成动迁任务；,3.台江区概况,区域历史沿革及现状仓山区：,仓山区位于某市城区南部，辖整个南台岛，分别与鼓楼、台江、晋安、马尾和闽侯、长乐隔江相望。辖区面积142平方公里，人口35.2万人。全区下辖仓前、东升、对湖、临江、三叉街、上渡、下渡7个街道和仓山、城门、盖山、建新、螺洲5个镇，共有112个居委会和112个行政村。仓山区古称藤山，明洪武年间北麓始建盐仓，该地俗称盐仓前，藤山遂道称仓前山，简称仓山，区名由此而来。境内多山丘坡地，高盖山、长安山、烟台山等贯穿中、北部，东部有黄山、城门山等。岛内风景秀丽、气候宜人，历史上曾于烟山南麓遍植梅树，素有“琼花玉岛”的美称，古时，就有“十里花为市，千家梅作林”的繁华。由于独特的地理位置、自然条件，仓山区还是历史上有名的领事使馆区，外贸基地及航运中心，英、美、法等17个国家在仓山设立了领事馆或代办处，同时还创建教堂，开办学校，开设医院、发行报刊、设立洋行等。由于西方经济、文化渗透，仓山区至今保存着英式、哥特式、罗马旋门式、东欧式及中西结合式的建筑，形成了仓山区独特的建筑特色和区貌。区内名胜古迹众多，金山古寺、陈若霖故居、陈绍宽故居、烟台山公园、高盖山公园等人文、自然景观与正在开发的马杭洲、桔园洲、闽江公园（南园）等沿江沙洲构成了仓山区丰富的旅游资源。仓山区是某著名的学区，自1980年被国务院批准为某市的文化居住区以来，区内新建和扩建少年宫、文化馆、图书馆、科技馆等一批文化设施。特别是国家投资在区西南部有新办30多所大、中专院校和干部学校。随着水、电、通讯等基础设施建设的不断发展，投资环境将进一步优化、必将有力地促进仓山区经济的腾飞。,4.仓山区概况,仓山区产业分布：,鞋类、机电五金、电子、服装四大产业集群,现有鞋类、机电五金、电子、服装四大产业的规模企业159家，年产值9096亿元。其中拖鞋年产115亿双，成为全国拖鞋生产的主要基地,产量占全国市场的50，福建省80以上的拖鞋也来自这里。,4.仓山区概况,仓山区配套设施：,4.仓山区概况,仓山区交通组织：,仓山区地处某市南大门，水、陆、空便利的交通条件日趋发达闽江、乌龙江四周环绕，水路运输十分便利。福厦路起始点和福泉高速公路接口始于我区，并有8座大桥与岛外连接；正加紧实施的环岛提路工程，以及日臻完善的岛内路网建设，将进一步促区域交通网络建设的成熟化、合理化。某长乐国际机场距该区仅35公里。,4.仓山区概况,仓山区交通组织：,未来仓山交通：道路通达环线合拢公路铁路轻轨齐上阵快速路：南二环、三环、后浦路(二环、三环连接线)、浦上路、福湾路。金山区千路网：金上路、金塘路、金山大道、芦滨路、凤山南路、洪湾路、建新大道、金洲路、闽江大道、盖山西路；仓山区主干路网：上三路一三高路一林浦路一线、双湖路、邮校路、首山路，南台大道、六一南路一则徐大道、前横南路；盖山区主干道路网：盖山路、战备路、先锋路、福厦路、义序纵一、义序纵二路；城门区主干道：螺城路、先锋路、福厦路、站前路等。跨江大桥：横跨乌龙江的湾边大桥和横跨闽江的前横桥、鼓山大桥、魁岐大桥。规划中的环岛路：总长534公里，乌龙江北岸三环路宽按100米、80米，其它路段原则上按50米控制。金山轻轨换乘枢纽、橘园洲枢纽、台屿换乘纽及三角埕枢纽。南台岛清凉山北侧将建设某铁路南站。绕城高速路：贵新隧道与同三高速、京福高速公路、福厦高速形成闭合高速公路通道，形成环城高速公路。,4.仓山区概况,某市概况,仓山区土地利用现状：,某的土地一级市场的竞争一直以来都很激烈，而且都是由政府来控制的。按照某目前土地的储备情况，满足市场的稳步发展基本不成问题。某市土地发展中心现有充足的实物储备土地和红线储备土地，这两年来某每年供地量大致都在30004000亩。而在区域出让的土地面积均超过1500亩，是某土地储备的主要来源，政府加大南部开发力度，区域每年的土地出让应该不会少于现有的1500亩。,2004-2006年区域土地交易量（单位：亩）,4.仓山区概况,区域历史沿革及现状马尾区：,马尾区福建省重要港口，某市外港。位于某市东郊闽江（马江）北岸。马尾港深居闽江口门之内。从马尾到闽江口长达33公里,出口河段多为峡谷,口外有琅岐、粗芦、川石等岛屏障,港区四周山岭环峙,避风条件好；港域深广；并有某市和广大腹地依托，是良好港口。马尾港开发较早。20世纪50年代后马尾港进行重建，已在罗星塔前沿新建2座万吨级和2座5000吨级泊位。自某被列为开放城市以后，已确定设立马尾经济技术开发区。罗星塔耸立在罗星山上，是福建省文物保护单位，罗星山已辟为公园。罗星山西麓立有甲申马江海军阵亡将士纪念碑和陵墓。马尾港面对大江，视野寥廓，景色宜人，为某市旅游点之一。,4.马尾区概况,马尾区产业分布：,某经济技术开发区（以下简称开发区）设于中国某马尾,开发区着力营造国际化的投资环境，投入大量资金进行了基础设施建设，已开发了具备兴建现代工业项目条件的土地平方公里,引进了一批包括国际上著名跨国公司在内的多个国家和地区的投资者在开发区内投资,形成了以电子、光机电仪一体化、生化制药、机械冶金、建材、轻纺和食品等门类为主的工业体系,并向贸易、旅游、运输、金融等第三产业和现代农业拓展，呈现出强劲的发展势头。,4.马尾区概况,马尾区配套设施：,4.马尾区概况,铁路：福（州）马（尾）铁路可通往全国各地。筹建中的温（州）福（州）铁路将从马尾向浙江省延伸，建成后将成为福建出省的“第三通道”。,港口：马尾港历史悠久，自古以来就是某的“水上门户”，是闽东南和闽江流域的主要货物集散地。现共有万吨级码头泊位13个（其中集装箱专用码头3个，国际客运码头1个）。口岸享有台胞进入大陆落地办证签注权。已开辟日本、菲律宾、新加坡、香港等40多个国家和地区的航线，年吞吐量达1500万吨。,公路：马尾通往市区有一级公路，北京至某的104国道从区内横贯而过。于1999年9月竣工通车的某江滨大道，使马尾与市区的距离缩短15公里，加快开发区的城市化进程。某至厦门的高速公路建成，使福建省沿海地区经济紧密相联。中国沿海大通道同三线（黑龙江的同江海南的三亚）的罗长高速公路段穿过马尾，使开发区接入中国高速公路网。,航空：某长乐国际机场与马尾仅一江之隔，设计规模为年吞吐量650万人次，20万货物。已开通国内外航线40多条，每周有航班260多次。口岸享有台胞进入大陆落地办证签注权。机场经开发区通往市区的通道青洲大桥，将使马尾与机场距离缩短为18公里。,马尾区交通组织：,4.马尾区概况,马尾区土地利用现状：,04年,某马尾区一幅915.3亩土地经过近半个月的挂牌成功出让，这也是某市自2000年执行土地拍卖、挂牌以来，出让土地单幅面积最大的一块.三木集团在某市马尾区国土资源局最终以14430万元人民币竞得此块土地.05年8月,三木置业此次竞得的宗地编号为马宗地2005挂06号，位于某市马尾区某开发区交通路，出让面积为24794平方米（合37.19亩），规划用途为商业、住宅用地，规划容积率不大于2.6，建筑密度不大于28，绿地率不低于30.,4.马尾区概况,马尾区住宅区域发展：,随着某市城市对外扩展进程的进一步加快，使得各开发商纷纷看好马尾，斥资进入.从资源来看,位于某市东郊闽江（马江）北岸的马尾,背依鼓山拥有得天独厚的景观和交通资源,对于开发大量高端别墅项目拥有较好的条件,并且地处开发区,对于中低端项目也有较大的市场需求.从马尾用地条件和发展过程的实际出发，规划布局采取“单心双片”结构。马尾旧城向东发展，形成城市中心。港区、保税区、经济技术开发区和快安投资区分设在城市中心的东西两侧，两头推进。生活居住北靠山、南沿江，争取较好的居住环境。,4.马尾区概况,区域历史沿革及现状晋安区：,晋安区是福建省会最大的城区，位于某市区东北部，东与马尾区、连江县，西与鼓楼区、闽侯县，北与罗源县，南与仓山区接壤，是一个城乡结合、山区平原结合的新城区。全区总面积552平方公里，下辖鼓山镇、新店镇、岳峰镇、宦溪镇、寿山乡、日溪乡和茶园街道、王庄街道、象园街道等九个乡镇、街道，114个行政村、58个社区，全区人口约51万，除汉族外，还有畲族、满族等少数民族。“晋安”之名最早可追溯到晋代。晋太康三年（公元282年）置晋安郡，郡治某。唐乾元元年（公元758年），某又置晋安乡。现在的晋安区，是1996年某行政区划调整由原郊区更名而来。2004年，晋安区实现地区生产总值92.85亿元，财政总收入突破6亿元大关，达到6.02亿元，地方财政收入3.43亿元。近年，先后获得“全国科技进步先进区”、“全国社区建设示范区”、“全国计划生育优质服务先进区”、“中国民间艺术（寿山石）之乡”、“福建省文明城区”等称号。晋安区物产丰饶，风光秀美。“国石”候选石寿山石独产于此，叶腊石矿的储量、品位在全国首屈一指。北峰山区杉、松、竹等林木遍布，是一座天然绿色“宝库”。位于新店的闽越“冶城”遗址是某2200年悠久历史的见证。“闽王”王审知墓和林则徐墓位于凤池山和金狮山麓。东部有鼓山风景区、“闽刹之冠”涌泉寺、“左海小庐山”鼓岭避暑山庄。北峰山区正沿着建设“某后花园”的方向发展，实施北峰农业科技观光园区规划，现相继建成了万亩无公害蔬菜基地、鼓岭柳杉王公园、岭头玉佛园，同时，中国寿山石文化村工程全面动工。,5.晋安区概况,晋安区产业分布：,全区建有福兴、金城两个省级外商工业投资区，以及36个各类工业小区，区内“三资”企业达500多家，吸收外资总额7亿多美元，是某市重要的外向型经济基地。全区工业企业1814家，在三大产业中的比重约占62%，工业企业中，纺织、塑胶、制鞋、服装等劳动密集型传统产业占较大比例，同时光纤电子、生物医药、环保机械等高新技术产业迅速崛起，成为经济增长的新亮点。随着“某光电园区”在此创立，以及JDSU、OPLINK等世界知名跨国公司的加盟，不久的将来，这里将成为亚洲地区重要的光纤元器件生产基地。迅猛发展的第三产业奠定了晋安区商贸大区的地位，位于连江路北段以生产资料为主的十大专业批发市场，占地1600亩，年交易额百亿元，是福建省规模最大的专业市场区之一。目前市场区改扩建工程一期改造项目业已完成，二期建设开始启动，待2002年二期工程完成后，市场区的整体效益将初步形成，并将成为某市乃至福建省建材聚散的中心。火车站商贸黄金地段和晋安河沿岸的娱乐餐饮聚集带是购物、娱乐、美食重要场所。晋安区还是某市传统的副食品生产基地，每年为市区提供蔬菜2万多吨，肉蛋17000吨，水产品2600多吨。被称为榕城“后花园”的北峰山区方圆429平方公里，占某市区面积的五分之二，是一块极具开发潜力的处女地，目前正以旅游开发为龙头，利用山区资源丰富和高海拔无污染的优势，建设北峰农业科技观光园区，逐步带动绿色食品、竹林丰产、养殖、花卉茶果、观赏旅游五大基地建设。,5.晋安区概况,晋安区配套设施：,5.晋安区概况,晋安区交通组织：,晋安区交通便捷、某铁路客货两站和汽车北站坐落其间某长乐国际机场及马尾万吨泊位良港近在咫尺104国道贯穿境内，交通网络纵横交错，为物流、人流的通畅提供了便利的条件。,5.晋安区概况,晋安区土地利用现状：,5.晋安区概况,2006年出让土地一览表,晋安区住宅区域发展：,某市“东扩南进”的重要区域和某“后花园”，在新的世纪，晋安区面临难得的发展机遇，随着鼓山新区、新店新区的成片开发，晋安区将成为未来某市最具活力和升值潜力的地区之一.根据规划，晋安区将从西向东、从南向北梯次推进“晋安河东岸经济圈、连江北路经济圈、鼓山经济圈、新店经济圈、北峰生态经济圈”建设。在商贸商务业方面，今后晋安区将重点发展一条商业景观带、四个商务区（商务中心）、建设“九条商业街”.九条商业街分别是王庄服装精品街；樟林路寿山石工艺一条街；文博路文化用品一条街；鼓山新区都市森林商业街；福新中路餐饮娱乐商业街；晋安河东岸一条街；晋连路五金交电杂货一条街；茶会美食一条街；古城旧货古玩收藏品一条街。城市“东扩南进”趋势明显，晋安区也将成为我市房地产开发的重点区域之一.,5.晋安区概况,区域历史沿革及现状闽侯县：,有2000多年的建治史，古有“八闽首邑”之称；地处福建省东部，某市西南侧。距某市区中心22公里，是全省最靠近省会的县城。全县面积2136平方公里。全县现辖9镇7乡，315个村（居）委会，总人口61.95万人。旅居海外华侨10多万人，是主要侨乡之一。气候温和，物产丰富。已探明地下矿产有金、钨、铜、铁等21种。多处地热资源已被开发成淡水鳗和热带鱼养殖基地。境内水力蕴藏量达17万千瓦。全县森林面积221万亩。草坡50万亩，农田2.31万公顷，已建成橄榄、柑桔、龙眼、六月麻等十大特色万亩基地和肉、禽、蛋、奶、鱼、菜、瓜、茶、菌、笋等十大副食品生产基地。主要经济作物有蔬菜、甘蔗、茉莉花、茶叶、枳壳等；尚干单脚蛏、峡南凤尾鱼、南通银鱼、侯官河鳗称“水中四珍”；橄榄、荔枝、龙眼、雪柑四大名果，蜚声海内外，是全省有名的“花果之乡”。该县名胜古迹众多。旗山、雪峰山与某鼓山并称某“三绝”。雪峰崇禅寺是某五大禅林之一。寺外著名的枯木庵，内外壁有唐、宋、元、明名人题刻，属国内仅有。南通十八重溪是著名的省级风景名胜区，还有捷扬高尔夫球场、竹岐金水湖山城、大湖石牛山等景区，已成为远近闻名的度假休闲旅游区。闽候名人辈出，宋光禄大夫陈襄；清林则徐、沈葆祯、严复，文学家陈衍；民国政府主席林森、“二七”烈士林祥谦、报界先驱林白水、化学家侯德榜等著名人物都出生在闽侯。,6.闵侯区概况,闽侯县产业分布：,三大投资区,6.闵侯区概况,闽侯县配套设施：,6.闵侯区概况,闽侯县交通组织：,水路运输源远流长，拥有闽江、乌龙江、大樟溪、水运便利。公路交通交织成网，福厦公路、324国道、福古公路、316国道、101省道贯境而过。全县现有公路93条，总长811.47公里。福泉高速公路筹建中的京福高速公路贯穿闽侯县南部，使闽侯公路交通步入现代化行列。洪塘大桥、南港大桥已架通。正在筹建之中的金上大桥、闽侯闽江大桥把闽江两岸乡镇连成一体。外福铁路途经境内达42.8公里航空运输十分便捷，县城至义序机场仅36公里，至长乐国际机场43公里。,6.闵侯区概况,闽侯县土地利用现状：,6.闵侯区概况,2005-2006年土地出让情况(非全部),闽侯县住宅区域发展：,闽侯是离某最近的县,某拓出发展空间，南进西拓将是重点。并且有资料显示,闽侯将会发展成为某个一个区,随着金山开发临近尾声，某城区用地比较紧张，大规模用地无法规划，因此某一定要“跳出去”。今后5年某将再建南屿和南通2个新的文教城区。作为某今后的新城区，闽侯，将发展成为某市重要的文教新城.,南进西拓,6.闵侯区概况,片区住宅开发项目及供应,供给的行政区分布上看，2006年开发量主要集中在仓山区，占比为50.99%，仓山房地产在某市的房地产市场的影响显得举足轻重。在过去的几年中，某楼市的热点区域集中鼓楼、台江、金山及仓山等区域，而且也引领着某楼市的发展趋势。在进入2006年，除过这几个区域持续升温外，仓山版块成为房地产的热点区域，而且随着城市建设的逐步完善，这个区域将成为市民的购房首选。,某市区域房地产市场分析某市房地产可以粗略分为几大片区：市中心板块、江滨板块、西区板块、五四北板块、东区板块、仓山板块、金山板块等。市中心区板块，有着无可比拟的地段优势，拥有最为完善的配套和基础设施。商业地产与写字楼是最为显著的产品形态，而住宅产品开发则多以小户型、高层为主。代表楼盘有汇城井源居、万都阿波罗、阳光假日公寓等。江滨板块经过几年来的不断发展，市场已经逐渐成熟，并形成了自身独特的市场特点，充分利用水的稀缺性，社区高档，价格高昂。代表楼盘有融侨锦江、世贸外滩花园、心家泊、海润滨江花园等。西区板块将自然资源与城市资源相结合，建设高尚生活走廊，代表楼盘有仁文大儒世家、运盛美之国等。五四北板块作为城市次中心生活区之一，大型低密度住宅确立该板块以别墅为核心定位的居住区。另外一类是公寓住宅，低价入市是近年来该板块楼盘的巨大优势所在。代表楼盘有居住主题公园、枫丹白露和果岭生活等。东区板块以建设工薪阶层住宅为主，随着基础设施的完善，受到众多工薪结成的追捧，同时部分具有优越自然资源的区域则建设高档住宅。代表楼盘有大景城、武夷绿洲等。仓山板块是某的文化居住区，有浓厚的文化气息，但相当丰富教育设施和文化遗产也制约着片区的进一步规划建设。代表楼盘有兰庭新天地、滨海嘉年华、罗马佳洲等。金山板块两面临江，条件极其优越，是“东扩南进西拓”城市战略的重心之一，原来的房价不高但随着这几年房地产及基础设施投入的加大，房产升值潜力逐渐变强。代表楼盘有江南水都、中天金海岸等。,图1-2某市房地产区域板块图,经过对七大板块区域市场的研究发现，金山板块与江滨板块具有相似的区位价值，前者位于闽江和乌龙江之间，后者在闽江南北两岸，同具有稀缺性水景资源，发展方向均是高尚居住区，通过对比、分析、整合、借鉴这两大板块楼盘具体情况，有利于形成本项目的产品差异和特色。小结：金山板块和江滨板块，具有相似的景观、相似的区位、相似的发展方向，其未来对客户资源的竞争将会越来越激烈。,7.区域SWOT分析,二.区域相关的城建规划状况,某中心城为核心圈层，集中布局金融、商贸、文化信息、行政管理、综合服务等为主的第三产业；中心城外围邻近各城镇为第二圈层，主要发展科技中心，大专院校，旅游和高科技、低物耗、少污染的工业；第三圈层为第二圈层之外的市域范围，主要发展城郊型农业、旅游业和大型工业区等。引导和加强小城镇建设，提高小城镇发展水平，让小城镇为广大农村提供高水平的服务，发挥联系城乡“桥梁”的作用。努力推进城乡一体化，科学引导城市化进程。1995年城市化水平达到43%。规划本世纪内城市化水平每年增长1.2个百分点，到2000年城市化水平为49%，城镇人口控制在290万人；2000年2010年，城市化水平每年增长1.1个百分点，到2010年，城市化水平可达60%，城镇人口控制在393万人。城镇等级与规模：城镇体系规划由五级组成。第一级为某市市区，人口规模200万人。第二级为福清市区和长乐市区，人口规模1535万人。第三级为凤城、罗源、潭城、樟城、梅城、甘蔗，以及上街、金峰、龙田、渔溪，其中沿海城镇人口规模1015万人，山区城镇人口规模812万人。第四级为中心镇。第五级为一般建制镇和集镇。,1.区域功能与发展方向,1.区域功能与发展方向,2.规划指标,规划布局：某市域划分成四个经济区：即闽江口中心经济区、沿海南翼经济区、沿海北翼经济区和西部山区经济区。并在此基础上，分别以一、二级中心城市，或三级中心城镇为主，相应地组成四个城镇群体。在城镇群体之下，又以三级中心城市，或四级中心城镇组织城镇组团。主要城镇沿江、沿海展开，呈“T”字型结构。(1)闽江口中心城镇群体是城镇体系的中心。其中，中心城集中反映某作为现代化中心城市和海峡西岸经济繁荣带中重要的经济、金融、贸易、科教、信息和文化中心的职能。在带动市域发展，协调区域城镇，以及推进闽台交流与合作方面起着核心的组织作用。(2)中心城外围的马尾、长安、琅岐、长乐市区、青口、上街、甘蔗等城镇，主要是接受中心城的辐射，强化和分担中心城的功能。今后应加快基础设施的建设，加强与中心城的联系，吸引人口与产业的集聚，形成