XXXX年河南南阳市房地产市场报告_20PPT.ppt

2011-ZZTZH,2011.05,南阳市场调研报告,城市概况,城市概况位于河南省西南部，面积2.66万平方公里，人口1091万，辖3个市辖区、1个国家级高新区、2个工业管理区、11个县市。,地理位置：南阳位于河南省西南部，西与陕西省接壤、南与湖北省接壤，东临驻马店、信阳；北临三门峡、洛阳、平顶山。因地处伏牛山以南，汉水之北而得名。因三面环山、南部开口的马蹄形盆地，故称南阳盆地。,行政划分：下辖邓州市（代管）、西峡县、镇平县、内乡县、淅川县、新野县、桐柏县、唐河县、方城县、南召县、社旗县、卧龙区、宛城区、南阳国家级高新技术开发区、南阳新区、鸭河工业管理区、南阳油田工业管理区等市县区。,南阳交通：南阳地理位置优越，交通便利。是豫、鄂、陕的交通要道。洛湛铁路（焦柳铁路）、宁西铁路在南阳交汇。沪陕高速、二广高速、日南高速、许南高速、南阳城区绕城高速、内邓高速、焦桐高速、武西高速、和临三高速（临汾至三亚）等多条高速遍布南阳各地。国道312、207、209等4条国道以及14条省道连接南阳各地。南阳机场为河南三大民用机场之一，南阳西峡旅游机场已被提上议事日程,启示南阳地理位置优越，交通便捷，人口基数大，对房地产市场具有足够的支撑。本项目应充分利用城市优势，打造高品质项目。,城市概况作为一座“历史文化名城”，悠久的历史文化给这座城市留下了丰厚、珍贵的文化遗存，南阳现有全国重点文物保护单位13处，省级文物保护单位达94处。,此地多英豪，邈然不可攀,楚汉文化：是南阳历史文化的顶峰，被理论界称为“中国第一个艺术热情时代”。“两衙”文化：南阳知府衙门、内乡县衙，中国官署文化的两块志石。南阳玉文化：为中国玉文化的重要组成部分，“四大名玉”之一的独玉，就出自南阳的独山。医药文化：张仲景对祖国医学的贡献，不仅使他成为一代“圣人”，同时造就了灿烂辉煌的南阳汉代中医药文化。,启示南阳正因为其丰厚的历史文化，而充满了灵气，文化底蕴的深厚，为南阳城市发展，建设文化强市奠定了坚实的基础，为本项目带来更多的发力点。,神奇厚重的南阳历史文化是多元文化，思想、科技、文学、艺术等都曾在中华文化史上占有重要的位置，为中华民族的发展做出了杰出的贡献，被国务院授予历史文化名城。,城市概况南阳自然资源、旅游资源丰富，随着旅游产业的进一步发展，将进一步改善南阳市的人居环境，为南阳地产行业的发展提供良好平台！,南阳河流众多，水资源总量70.35亿立方米，居全省第一位。南阳林地面积1451万亩，森林覆盖率34.3%，拥有植物资源1500多种。南阳是中国矿产品最为密集的地区之一，已探明各类矿产80余种、452处。其中天然碱、红柱石储量为亚洲之冠，蓝晶石、金红石居全国第一。南阳独玉是中国四大名玉之一，素有“东方翡翠”之称。南阳药用植物资源丰富，盛产中药材2340种，产量达2.5亿公斤，名优药材30余种，山茱萸产量约占全国的80%，居全国之冠；辛夷花产量占全国总产量的70%以上；杜仲有2000多万株。,宝天曼自然保护区,主要旅游景点：宝天曼自然保护区、老界岭、白河国家城市湿地公园、医圣祠、龙潭沟、内乡县衙、丹江、南阳市博物馆、张衡墓、鸭河口、桐柏山淮源风景名胜区、水帘寺、博望坡遗址、菩提寺、汉桑城、寺山国家森林公园、淅川香严寺、丹江小三峡、龙山风景区、中国西峡恐龙遗迹园、北顶五朵山、伏牛大峡谷、云华蝙蝠洞、西峡灌河、白河湿地公园、五道幢自然生态风景区、灌河漂流,白河,西峡恐龙遗迹园,启示南阳自然资源、旅游资源丰富，旅游业的发展必定为城市的商业带来足够的活力，同时为本项目的商业规划带来了机遇与挑战。,城市概况南阳GDP稳居河南第3位，燃料乙醇、卷烟、防爆电机等产品在全省乃至全国有着重要地位；核能，风能、太阳能等新兴产业为城市快速可持续发展奠定了坚实的道路。,农业：南阳素有“中州粮仓”之称，是全国粮、棉、油、烟集中产地。粮食总产占全省11%、全国1%；棉花占省20%、全国4%。南阳6个县市区是国家商品粮、棉基地，3个县市区为国家优质基地。南阳黄牛居全国5大优良品系之首。南阳月季产量居全球之最。,工业：南阳拥有工业企业13万多家，酒精、石油、印刷板材、中西药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、天然碱、汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。燃料乙醇被列为国家“十五”试点推广项目。南阳核电已经入围国家十二五规划，项目投产后年产值将达到300亿元。南阳将形成集水电，火电，风能，太阳能与核电为一体的清洁能源基地，为南阳与企业的快速可持续发展奠定了坚实的道路。,启示城市经济产业地位的提升，为南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。南阳的经济高速发展，为南阳市房地产经济打下了坚实基础，因此项目应立足高位，以前瞻性的眼光明晰项目定位。,政治角度南阳是河南省第三大城市，河南省省域次中心城市，豫西南政治、经济、文化、教育、科技、物流、交通中心，中原经济区主体区和连南启西的重要支点。,南阳位于豫、鄂、陕三省接合部南阳市处在武汉、郑州和西安三大都市圈的中间地带介于长江经济带和亚欧大陆桥的中间地理区位优势十分突出，城市发展的潜力和空间极为广阔,启示南阳市地理位置的独特性，给这座城市带来机遇与挑战，如何整合优势资源，充分挖掘城市潜力，成为南阳市建设文化强市，工业化强市的根本所在，对于房地产来讲，城市的发展，必定带动房地产的繁荣，为本项目提供良好的发展平台。,政治角度南水北调中线工程渠首所在地在南阳市淅川县境内。南阳市为南水北调中线工程水源地生态环境保护做了大量工作。,启示南水北调工程，使南阳市生态环境得到极大改善，居民生活品质将会有较大的提高，必将吸引省内乃至全国客群，同时为南阳房地产市场带来难得的发展机遇。,南水北调工程是解决我国北方地区水资源严重短缺的一项特大型水利基础设施建设南水北调中线工程渠首位于南阳市淅川县境内为了保护南水北调中线工程水质，南阳市大力改善水源地生态环境退耕还林、封山育林等，使水源区森林覆盖率由现在的295提高到40以上,政治角度2012中华人民共和国第七届全国农民运动会将在南阳召开。南阳城市基础设施建设将发展迅猛，城市服务功能将会明显增强。,启示农运会的举办将使南阳的城市建设增速，城市框架拉大，基础设施、服务功能显著增强，本项目应认清形势，抢抓机遇，顺应城市发展，明确自身项目定位。,经济角度南阳市GDP稳居河南省第3位。城市经济进入多元化发展的轨道，南阳房地产市场的发展在经济快速发展的带动下已步入高速发展期！,启示城市地位的提升，对于南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。对于本项目来讲，南阳市经济高速发展，为南阳房地产经济打下了坚实基础，因此项目应立足高位，以前瞻性的眼光明晰项目定位。,2009年，全市生产总值完成1780亿元，增幅12.5%，地方财政一般预算收入28.8亿元,增长30%。河南省内GDP排名处于前列，仅次于洛阳，位居第3位。财政收入占的比重明显提高，综合实力和竞争力显著增强，经济总量占全省的比重明显提高。,经济角度第二产业作为南阳市支柱产业，随着经济不断发展，将不断带动第三产业壮大发展，产业结构不断优化，尤其是产业经济的快速发展，为房地产项目带来稳定的客户群！,启示南阳市第三产业进入快速发展通道，城市发展加速。产业经济的快速发展，将为房地产项目带来稳定的客户群！对于本项目来讲，应着重关注南阳市及其周边商业区发展，并在营销推广中加以重视！,2009年，南阳市全年生产总值1780亿元，比上年增长。其中，第一产业增加值为亿元，增长；第二产业增加值为亿元，增长；第三产业增加值为亿元，三次产业结构为，二、三产业比重较上年上升个百分点。,经济角度随着南阳市大力推进工业产业结构调整，进一步强化“工业立市”思想，南阳市的固定资产投入占GDP比重65%，城市框架进一步拉大，基础设施建设有了飞速的发展。,启示南阳市固定资产的投入，在扩大城市框架，大力推进现代化工业新城的同时，为房地产行业带来的是重要机遇与挑战，如何抓住此次市场机遇，同时又要规避阶段时间内激烈的市场竞争关键在于项目的定位和开发战略的制定!,南阳市2009年全年固定资产投资为亿元，比上年增长，其中，城镇投资亿元，增长；在城镇投资中，国有控股投资亿元，比上年下降10；民间投资亿元，增长；港澳台及外商投资9亿元，增长。第一产业投资亿元，增长；第二产业投资亿元，增长；第三产业投资亿元，增长,经济角度南阳市作为中国优秀旅游城市，旅游业和酒店餐饮业较发达。城市面貌和居住环境的不断改善，对于大量的省内外游客产生着逐步增强的吸附能力！房地产行业的投资价值正不断提升！,2005年以后，南阳市接待游客人数和综合收入基本上以20%的速度增长。,南阳伏牛山世界地质公园被评为中国最美十大地质公园。南阳市目前拥有级旅游景区处，其中级以上景区处。星级酒店个旅行社家,启示房地产行业投资价值的不断提升。对于南阳市房地产来讲带来了广阔的发展空间，本项目应站在发展的角度，合理制定项目定位及产品配比，以达到树立区域标杆的目的。,经济角度人均GDP和可支配收入，居民经济水平的不断提高，促使置业需求随之迅速提升。南阳市房地产行业处于快速发展期。,启示居民经济生活水平的不断提高，必将带动房地产市场的发展。根据目前南阳房地产市场特征，房地产市场已经呈现出快速发展的趋势。对于本项目来讲，深度研究客户需求的变化，设计出符合客户需求的产品，将是项目取得成功的关键！,随着南阳市整体经济水平的快速发展，南阳市人均GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。同比增长率均在10个百分点以上。伴随着南阳市居民经济条件的逐步改善，南阳市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。南阳市09年人均GDP为17646元，约合2000美元。根据世界银行标准来判断，南阳市的房地产行业处于快速发展期。,消费角度居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处于领先水平，在一定程度上促进了南阳市商业的繁荣，是项目规划中等体量商业潜在利好！,2009年，南阳市城镇居民人均可支配收入13498元，同比增长10%。消费支出9595元，同比增长11%。支出收入比达到71%。与省内其他城市相比，南阳市人均收入水平一般，但人均消费水平接近省会郑州，人民消费意愿较强。,启示随着人民收入水平的不断提高，南阳市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣，尤其餐饮、娱乐等日常性消费旺盛，是南阳市商业地产发展的潜在利好。商业是项目盈利的关键点之一，对于本项目来讲，通过研究南阳市居民消费习惯和喜好，设计出符合居民需求商业业态的产品是商业产品销售取得成功的关键。同时商业的成功也能够拉动住宅实现更高的销售价格！,消费角度南阳市居民收入构成较为单一，但是经营性收入增长较快，经济的快速发展将进一步提高经营性及财产性收入在收入中的比重，从而提升南阳市场的投资活跃度，带动房地产市场快速发展。,启示随着南阳居民收入的不断提高，经营性及财产性收入的快速增长，高收入人群巨大的收支比，给投资房地产行业带来巨大空间。但由于收入相对单一，受外部政策经济环境影响较大。对于本项目来讲应站在发展的角度，适当设置投资型产品，增强项目的客户覆盖面和项目影响！,南阳市20%高收入阶层平均收入约计25060元，但消费性支出仅为15203元。工资收入占总收入75%，收入结构单一。经营净收入，同比增长7.97%，财产性收入增长率达36.6%。,启示随着居民收入水平的不断提升，居民消费理念，由满足基本生活要求向改善提升生活品质进行转变，居住性消费的快速增长，将会给南阳市场带来很大推动。对于王庄项目来讲，应深入研究客群特性，以科学的产品定位，卓越的项目品质，满足居民改善生活环境的需求。,2009年衣食类消费占居民消费性支出48.3%，居住性支出占9.7%。与2008年相比居住类支出占比提升8.4%，出现较大增长。南阳市城镇恩格尔系数为33%已达到富裕状态,消费角度随着城镇居民收入水平的提高，城镇居民对于改善居住环境性的消费有较大幅度增长，将会对于南阳房地产市场产生强烈推动。,产业角度城市工业升级带来“科技蓝领”壮大和“都市白领”壮大，收入结构改变导致生活方式发生根本性变化,蓝领收入水平提升，更多科技研发和高层管理人群产生；新兴白领出现，城市财富阶层壮大。市民的生活需求升级、生活方式改变产业升级直接改变人口质量，而人口质量的改变导致生活方式的改变；根本原因在于人的知识水平和收入水平提升后，生存需求升级，人们更加注重自我实现，由此产生全新的生活方式：高档购物、特色购物、特色餐饮、休闲娱乐、健身、文化欣赏等,人口角度南阳市城镇化率以平均每年2%的速度高速增长，城市人口将呈现快速增长态势。大量新增城镇人口为房地产带来了大量的新增需求。,截止2009年末，南阳市人口规模达到1096万人。其中城镇人口402万人，城镇化率为37%。低于全国平均水平5个百分点。城镇化率提升速度缓慢。据规划，到2015年，南阳城镇化率应达到48%以上，城镇常住人口达到550万，2010-2015年均提高2个百分点.按照人均住宅面积26平方米计算，意味着每年将新增200万平方米的市场需求。,启示住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长，南阳市的城市格局将出现一定的变化。对于本项目来讲，认清城市发展的方向和趋势，因势利导，方能保证项目持续、稳定的发展，同时降低开发风险。,城市价值思考,城市概况：从城市发展和城市所处区位角度，南阳在河南省并不突出，但借助较大的人口基数，丰富的自然资源，良好的旅游资源，雄厚的历史文化底蕴，南阳将成为河南省乃至豫、鄂、陕三省接壤地区的重要区域中心城市。城市规划：抓