万科-无锡机床厂项目投资决策报告-46页.ppt

目录,一、项目简介二、宗地概况三、高端市场分析四、项目初步方案五、操作模式分析六、资金解决方案七、项目测算,一、项目简介,1.1城市片区市场划分图：地块位置佳坐落于江宁区天元中路68号，南临天元中路，北面为惠民路，东、西侧分别为绿野房地产项目及。建成后的地铁1号南延线将从小区门前经过,1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开始第一次加速。江宁房地产市场在2001年2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。,宗地,一、项目简介,1.2、宗地与城市的关系:交通便捷、与城市联系紧密,宗地距离城市中心区仅2公里，车行只需10分钟内；距离区域中心约1.5公里。明年无锡市重点工程“开源大桥”及“学前西路”延伸段的建设将大大缩短与宗地与市中心的距离。同时运河西路的建成通车及湖滨路的道路改造拓宽将提升宗地与城市之间的联系，使宗地通往城市各个区域更为方便；与城市联系更为紧密便捷。如下图：,1.开源大桥及学前路延伸段,2.湖滨路拓宽至六车道,3.运河西路已建成通车,1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开始第一次加速。江宁房地产市场在2001年2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。,1.3、周边配套设施：周边配套设施齐全，居民生活方便。,一、项目简介,河埒片区是传统主干道路网最为密集的区域之一，横向和纵向交通均十分发达；尤其近年来政府加大了区域快速路与主干道的修建与改造力度，随着快速内环线的建成，区域交通将发生质的飞跃，梁溪大桥等市中心出入口的交通拥塞现象也将得到彻底解决。,1.4、交通分析,公共交通区域路网发达，交通便利。公交线路、站点较多，可直达市中心、火车站、梅园、鼋头渚风景区等；汽车西站距宗地仅500米。私家车出行宗地紧临市区主干道湖滨路，周边共有东西向快速路4条，往西1公里即为快速内环线，私家车出行极其便利。,一、项目简介,二、宗地概况,2.1、用地条件：容积率2.5，总建筑面积38.6万平米,2.2景观环境分析周边环境良好，适合作住宅开发。,机床厂是典型的机械加工企业，使用的原辅材料中没有持久性污染物，不会在土壤和地下水中产生蓄积。地块周围现存的企业属于污染较轻的工业企业，对本地块不产生明显影响。地块受湖滨路和运河西路的影响不大，需后退道路红线30米，确保住宅内噪声达标。附近最大的污染源为京杭大运河的船舶通航噪声，在距离衰减无法满足住宅区噪声达标的情况下，沿运河一侧的住宅必须安装双层隔声玻璃。综合来看，机床厂地块适宜开发商业、住宅。,二、宗地概况,注：无锡市环保局环境研究所提供,二、宗地概况,2.3、宗地现状：宗地为毛地，南部厂房及北部民宅,宗地现状为毛地，由厂房及民宅组成：厂房含三处保留建筑、机床厂的铸工、木模、装配车间和仓库等，湖滨路旁加油（需异地复建）；北侧蠡新村民宅约有170户左右，多数为3层以下老式民宅。,二、宗地概况,2.、拆迁分析：共分三期完成拆迁,二、宗地概况,2.5、梁溪河改造：,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.1市场分析,全市总体情况(06年到11月份267.76万平米)?,供需两旺，呈逐年上升态势，05年增幅减少趋于稳定，预计06年供应量小于05年，全年以成交库存为主，成交量预计保持不变。,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.1市场分析,全市总体情况(06年均价)?,从均价走势来看，受宏观调控影响，06年1季度首度出现小幅下跌，预计06年全年均价将在波动中保持平稳，根据增长率推算，预计07年全市总体均价在4175元/.,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.1市场分析,全市总体情况,客户对面积的需求逐年增加，市场主力为120-140的三房，140以上的大户型市场其次，80-100的两房需求基本稳定在10%左右,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.1市场分析,区域内楼盘总体情况(缺总结),3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.1市场分析,竞品分析,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.1市场分析,竞品去化情况,二房与紧凑型三房去化最佳，总价为其最大优势，但作为主力的大面积三房销售良好，可见客户比较高端，对三房的面积尺度要求比较宽适。,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.1市场分析,竞品分析结论,新项目可借鉴：,A.相对良好的地段优势，客户对高层抗性不大B.客户相对高端，对产品宽适性要求高，一般需要三房，并希望能有独立功能空间设计C.主力三房产品面积段在140150左右较受欢迎，两房面积段约在90左右,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.2客源分析定量分析,客户来源：a、居住在项目周边的居民。居住在项目周边老新村或新建小区内，对目前的住房品质与住房面积都有改善需要，希望能在熟悉的区域换房置业。b、中心区与副中心区现有居民。目前居住在城市中心地段，希望通过购房改善现有居住条件，但为兼顾家庭小孩老人，不希望离开市中心太远，希望能在近中心区域购房。c、无锡乡镇居民。乡镇小企业创办者，随着经济条件逐步上升，希望能在市区购置高档住房体现面子，但市中心无合适的高档住宅，希望能在本区域购房以满足需求。,望子成龙小太阳孩子三代,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.1客源分析定性描述,客户特征：年龄为30-45岁，家庭年收入约15-20万，教育程度较高，有一定的富贵之家特征对现有住房品质以及面积均不满足，希望购置新房改善居住条件对总价敏感度不高，希望面积宽适，可以让孩子健康成长对该区域未来发展看好，不希望离开中心区太远。重视子女后代，对周边教育资源比较看重希望交通便利，交通顺畅希望小区有良好的物业管理,客户描述：a、企业高管或高级别公务员:具有“三高”，对本区域未来发展充满信心，购房对产品十分挑剔，除了希望彰显身份，还希望能突出自身的品位。b、私营业主:在无锡市区或周边乡镇创办企业，目前主要住宅不足以体现其身份和让自己享受生活，希望能购房体现自己的实力，也可以让自己充分享受生活，有一定的炫耀目的，也是希望能给子女留下一份财产。c、外地投资置业:对未来发展潜力看好，在此置业长线来看具有升值潜力，而短期来看则可通过租金来保证收益，购房面积不需要太大，总价压力会小一些。,富贵之家,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.2客源分析定性描述,总结客户特征：年龄为30-45岁，家庭年收入超过30万元。购房主要考虑享受生活，对景观与面积尺度要求较高对价格敏感度不高，高价格可以体现自身实力以作炫耀。对风水比较看重，购房时会全方位看一下风水。希望能有优质的物业管理保证自己的生活舒适。购房自住与投资可兼顾，投资目的主要为留给子女后代一份财产。,客户来源：目前居住在市区内的客户:希望通过购房为将来的孩子做准备，由于工作原因，在副中心区购房可享受周边成熟的配套和便捷的交通,外地投资客户,对稀缺地段产品的未来发展看好，购房考虑可租可售，也作为一份保值产品。,社会新锐青年持家?,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.1客源分析定性描述,客户特征：年龄为2530岁，家庭年收入约1015万，一般为事业单位或企业白领职员，教育程度较高对现有住房不满意，经过一段时间的资本积累考虑换房需要周边成熟的配套，购房不希望距离中心区太远希望交通便利，交通顺畅希望小区有良好的物业管理,客户细分结论：,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.2客源分析定量分析,1.选择该区域的客户中约有30%高收入客户群，基本上都为再次置业。2.区域内的望子成龙家庭有部分富贵之家特征，可称之为准富贵之家。3.在未来区域总体供应量不大的前提下，可将富贵之家与望子成龙家庭中的准富贵之家作为重点目标客户。4受区域内价格水平影响，社会新锐客户可作为次要目标客户5.大户型产品将成为高端客户换房的目标，可以考虑将产品面积尺度做大以满足需求。,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.3客源分析竞品客户定量分析,投资比例较高,外地购房约为10%,地段和配套为客户最关注卖点,30至50岁为主力客户,对产品挑剔,对价格敏感度低,私营业主比例较高,3.客户细分及竞品调研【客户产品】,3.3客源分析竞品客户定量分析,结论,从竞品客户来看地段因素为首选，对价格敏感度不高。私营业主比例明显较高，根据年龄段分析，主力客户为富贵之家与望子成龙家庭中的准富贵家庭。对产品相对挑剔，但价格承受力较高有一定比例的外地投资购房，主要看好无锡市场未来发展，希望投资优质物业,竞品客户结论与客户细分结论基本吻合，综合考虑，可将客户定位为富贵之家与准富贵的望子成龙家庭,根据周边竞品情况，未来周边竞品价格预计将达到6800元/左右根据二手房情况来看，区域内价格支撑力较强综上，可将本项目总体均价设定在67007000元/，最终售价需通过具体的产品方案来确定,4.客户细分及竞品调研【客户产品】,4.4客源分析结论,项目总体定价结论,四、高端市场分析,无锡高端市场的结论写到该P上,4.区域周边未来两年内安置房推出情况,4.1、区域周边未来两年内安置房推出情况由于宗地周边可供建设开发的土地相对较少，本地居住者多数被安置到离该区域外，两年内区域推出各类经济适用房和安置房面积约25万平米。,5.强排方案,5.单一成本假设法,产品类型:高层（33F）强排容积率:2.0,产品类型:高层（24F）强排容积率:2.0,5.强排方案,5.单一成本假设法,产品类型:高层（18F）强排容积率:1.95,产品类型:高层（11F）强排容积率:1.83,5.强排方案,5.单一成本假设法,产品类型:多层（6F）强排容积率:1.54,产品类型:洋房（4F）强排容积率:1.25,5.强排方案,5.单一成本假设法,产品类型:联排（3F）强排容积率:0.96,五、项目初步方案方案一,五、项目初步方案方案二,五、项目初步方案方案三,五、项目初步方案设计规划指标表,备注：1、若注册资本金超过3000万美金，成立公司就需要省外经贸厅批准，为节约时间，所以本项目公司注册资本定为2.3亿元以内。2、11月底市开发获取两幅土地，获取土地前的保证金等一切费用由市开发自行解决，土地获取后暂不与国土局签订土地合同，等万科的项目公司成立后，由项目公司直接与国土局签订土地合同。同时土地证需可拆分成两张，以保证首期外资借款结汇。,六、操作模式分析,项目操作流程：,六、操作模式分析,目前主要工作进展：,1、11月23日，市开发通过公开招拍挂方式，以底价获取“锡国土2006-60地块”（机床厂地块+轴承厂地块），其中，机床厂地块总价14366万元（372元/平米），轴承厂地块总价16519万元（312元/平米）；2、万胜已拟定万胜集团关于机床厂地块的操作报告，并提交无锡市政府，主要明确了：与市开发“联合拿地，分地开发”的大原则。万胜的项目公司希望能以1800元/平米的楼面地价（包括毛地价、拆迁费、梁溪河整治费等所有费用）从市开发手中受让机床厂地块。目前正在待批中；3、万胜已拟定万胜与市开发框架合作协议，主要内容见下页具体分析，目前该协议正与市开发商讨中；,万胜与市开发框架合作协议主要内容：,保留建筑一,保留建筑二,保留建筑三,加油站,1、一期拆迁不得少于25%，交地不晚于07年6月，二期完成厂区拆迁，交地不晚于07年12月，三期完成民宅拆迁，交地不晚于08年6月，且拆迁付款节奏与交地紧密挂钩；2、保留建筑“宗地内异地改造”（拆除保留建筑一、二）；3、加油站“异地有偿复建”，且复建费包含在拆迁款内；4、项目公司以1250元/平米的楼面地价（总计4.8亿）锁死机床厂拆迁及梁溪河整治费（1800元/平米楼面价中减去需交国土局的毛地价372+大市政教育配套费175）；5、市开发承诺保证项目公司报批的机床厂项目的立项、规划设计方案获得政府批准；6、万胜承诺为市开发梁溪河整治及轴承厂项目启动的2亿元资金提供融资支持。,拆迁推进线,六、操作模式分析,七、资金解决方案,由于项目投资较大，拟采用与中信合作开发的模式，按照万科最终占股55%，基金最终占股45%考虑。公司注册资本为2亿元人民币，其中万科出资1.1亿元，中信出资9000万元。另中信在公司成立时借款1亿元给万科，作为万科出资，待6个月后，由万科向中信归还借款，借款年利率为12%。万科在公司成立时实际需出资1000万元，通过东郡项目和魅力项目