万科_易居_杭州房地产市场发展预判及个案诊断_124PPT.ppt

杭州房地产市场发展预判及个案诊断2007年10月,研究目的,大势研判,个案诊断,明确目的，深入挖掘,大势研判,目录,宏观经济,GDP连续高速增长,人民币升值，原材料价格上升,CPI快速攀升，经济出现过热,银行同期利率明显低于CPI涨幅,市场资金流动性过剩,经济过热，社会资金流动性泛滥,资金流向,股市,楼市,国内投资渠道单一，楼市与股市为仅有的投资区域,渠道对比,股市2007年初：3000点2007年10月：5600点涨幅：86.7,楼市万科新里程（上海）：07年涨幅83中粮万科假日风景（北京）：07年涨幅652007年至今，上海、北京、深圳等一线城市市中心楼盘价格涨幅普遍在6080,我国一线城市中普通公寓价格涨幅几乎与同期股市相当但随着股指的上升其风险系数也大幅提高因此我们认为楼市涨幅股市涨幅、楼市风险土地资源规划资源品牌资源,自然资源：独栋别墅、江景豪宅土地资源：市中心酒店公寓、联排别墅规划资源：九堡、钱江新城、滨江等重点规划板块品牌资源：品牌发展商,后市预判,1、以独栋别墅、市区顶级产品为代表的自然资源、土地资源价值较高的产品，几乎不会受到宏观调控影响2、普通公寓市场中，九堡、滨江等具备规划优势的板块，由于供应量较大，且主力客户以普通中端为主，可能会产生一定的观望氛围，但大量客户基数致使影响时间不会很长3、市区酒店公寓、联排等次级资源型产品，其主要以投资客或者中产阶级客户为主，受到政策影响较大，可能导致进入观望，预计短期内成交将明显萎缩，但其价值性致使长期走势依旧看好4、办公市场由于未来供应巨大且集中，预计届时办公的去化将主要取决于产品品质及开发商品牌效应,研究目的,大势研判,个案诊断,明确目的，深入挖掘,项目列表,在售项目1、魅力之城2、良渚文化村3、湖叛宽邸,形象项目1、西溪蝶园2、金色城品3、逸品阁,在售项目点评,魅力之城,项目理解,所属板块：九堡占地面积：8.54万平方米建筑面积：19万平方米容积率：1.05建筑形态：高层、小高层社区布局：半围合式主力房型：二房、三房主力户型：90平方米、130平方米目前报价：8500元/平方米,“魅力之城”作为万科中端市场的主力产品线，与九堡板块的整体定位非常契合，使之已经成为九堡乃至整个杭州中端主力产品的代表之作，在市场中形成了较高的明星效应。,板块理解,交通规划利好突出，城市东扩桥头堡作用显著,本案,地铁,板块位置：地处市区与下沙、临平的交通节点，属于城市东扩桥头堡交通规划：地铁公交客运中心，交通规划利好持续热点效应突出人口导入：居住配套规划大规模土地出让知名开发商介入，区域市场快速升温产业注入：四季青轻纺商贸城规划确立，产业倾向明确,市场供应,年度供应走势0406年板块供应基本稳定，但07年上半年受到工程进度及开发商惜售影响，区域市场供应体量大幅降低,未来供应预判从今年4季度开始，九堡板块将再次迎来供应高峰，预计未来两年内住宅上市量将达到75万方，竞争非常激烈,即将进入供应高峰，区域竞争日趋激烈,市场价格,随着规划优势的逐步体现，近三年区域土地呈现快速增长，而大型知名开发商的介入也进一步推高了板块土地价格水平，致使九堡06年土地价格涨幅近20（政府导向规划利好开发品牌介入土地价值升温）九堡楼市价格的跳跃式增长，特别是07年，涨幅超过40,综合作用力持续推动，板块一、二级市场价格急升,楼盘分布,目前板块市场在售项目呈现以下几个特征：1、从区域分布来看：大型开发商云集九堡区域2、从项目规模来看：基本是10万方以上的大盘项目3、从房型面积来看：板块项目基本以90以下的小户型为主4、从项目档次来看：区域内基本已中档社区为主,项目规模较大，中档经济户型产品成为主流,南九堡区域,北九堡区域,去化走势,本案与红苹果旗鼓相当，迎领九堡三季度放量上涨,客户特征,主要竞争对手客户描述（旅游.红苹果）,年龄主要集中45岁以下，3545岁占比重较高杭州市区客户近占20，杭州外温州占比最高市区以江干、上城与下城三个市中心区域为主特征：以在杭州从事商业的浙江私营业主居多，投资型购买特征明显,客户对比,与本案客户对比,魅力之城与红苹果除了在客户年龄上有所差异外其基本客户类型与阶层属于同一水平品牌效应与规划效应是目前吸引客户的主要因素,竞争对比,本案综合实力占优，但与竞争对手相比优势尚未拉开,项目诊断,诊断及建议,湖畔宽邸,项目理解,所属板块：湘湖占地面积：30万平方米建筑面积：10万平方米容积率：0.33建筑形态：小高层、多层社区布局：依湖而筑主力房型：三房主力户型：200平方米以上目前报价：11000元/平方米,“湖畔宽邸”作为稀世湖景公寓，与湘湖板块的整体休闲地产定位非常契合，使之可能成为湘湖乃至整个杭州休闲产品的代表之作，在市场中形成较高的明星效应,板块理解,休博会强势带动，休闲地产独领风骚,板块位置：地处萧山城西，距西湖15公里，萧山新老城区的交汇处交通规划：地铁1号线两条景观大道，与杭州城区快速连接人口导入：稀缺景观资源休博园，休闲地产快速升温发展潜力：湘湖保护与开发有序进行，休闲产业打响品牌,市场供应,年度供应走势0507年板块供应呈上升趋势，开发项目也逐年增多，特别是2006年休博会的举办，对板块的拉动效应明显,休博会加速板块成熟，供应稳中有升,市场价格,政府导向规划利好休博会拉动，湘湖楼市价格逐年增长特别是07年，涨幅超过20,休博会作用力推动，板块二级市场价格稳升,楼盘分布,目前板块市场在售项目呈现以下几个特征：1、从建筑特色来看：大多充满异国情调2、从区域分布来看：基本上都在休博园内3、从容积率来看：板块项目以低容积率为主4、从项目档次来看：中档、高档项目各占一半,充满异国风情，休闲景观房产成主流,客户特征,主要竞争对手客户描述（绿都湖滨花园）,年龄主要集中45岁以下，4045岁占比重较高客户至少有两次以上置业经历，投资兼自住客户以萧山本地客户为主，杭州客户为辅特征：以在萧山从事商业买卖的私营业主居多,客户对比,与本案客户对比,湖畔宽邸与湖滨花园除了在客户年龄上有所差异外其基本客户类型与阶层属于同一水平低价入市与升值潜力是目前吸引客户的主要因素,竞争对比,本案综合实力较好，但区域影响力不如宋城旗下产品,项目诊断,诊断及建议,良渚文化村,项目理解,阳光天际,白鹭郡东,良渚文化村位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心16公里，总规划占地面积8平方公里(12000亩)；是杭州市政府打造的六组团之一的北秀组团。目前本区域在售的项目有普通公寓白鹭郡东和高端别墅项目阳光天际。,板块理解,政府城市副中心规划板块逐渐受到市场认可,板块位置：地处杭州市余杭良渚镇，属于杭州城市西北部交通规划：绕城高速104国道，目前交通大众交通尚处发展阶段人口导入：政府规划造城项目知名开发商介入+规划的大型配套设施，板块越来越受到市场关注主导产业：生态农业+旅游产业,距离25公里,本案,板块成交,从今年板块走势来看1-4月份走势相对比较平缓，成交集中在5、6月份成交量接近10万平方米左右。,板块1-4月份成交平缓之后成交量一度放大,销售价格,随着板块价格不断被市场认可和土地价格的不断攀升，区域板块整体价格也呈现稳步上升走势，8月份与今年1月份相对涨幅达到44%,综合作用力持续推动，板块一、二级市场价格急升,土地价格,根据良渚板块06年、07年推出地块成交价格走势情况来看，由原先的10195元/平方米，涨到目前14860元/平方米，10月的时间涨幅达45%左右,从公寓土地产品来看，最近良渚土地楼板价格已经达到5400元/平方米左右,今年板块土地涨幅大幅攀升十个月幅度达45%左右,楼盘分布,目前板块市场在售项目呈现以下几个特征：1、从区域分布来看：以万科良渚文化村为板块主体2、从项目规模来看：区域项目已10方以上中大型项目为主3、从房型面积来看：板块公寓面积主力段为90-130平方米联排产品以240-300平方米4、从项目档次来看：区域内基本已中档社区为主,项目规模以中大型项目为主产品线走城郊住宅线,城市花苑,汇观山花苑,香湖香格里拉,良渚文化村,良渚十六街区,北秀蓝湾,去化走势,白鹭郡东、金水岸成为板块主力公寓供应大户,通过目前板块在售项目1-9月份汇总，可以看出棕榈湾金水岸、北秀蓝湾、白鹭郡东成为公寓产品成交大户,客户特征,联排主要竞争对手客户描述（香格里拉）,年龄主要集中45岁以下，3545岁占比重较高该项目内部客户较多，20%的外埠客户大部分为温州人市区以西湖和下城两个市中心区域为主特征：第一批房源内部客户较多，余下房源受到板块联排市场整体看好和竹径茶语价格的挤压，才选择该项目。,客户对比,与本案客户对比,两个项目的客户特征有一部分的重叠，但是香格里拉有部分纯投资性质的内部客户。,客户特征,公寓主要竞争对手客户描述（亲亲家园）,年龄主要集中40岁以下，3539岁占比重较高拱墅区和西湖区的客户占了客户的大部分。特征：客户的年龄层次集中在40岁以下，3539岁的客户居多，客户区域主要分布在大城西。,客户对比,与本案客户对比,亲亲家园的客户更多的为城西的客户，主要是被市区的高价挤压出来的客户，本项目更多的客户是由于认可小区的环境和物业服务的客户。,竞争对比,本案综合实力占优，但与竞争对手相比优势尚未拉开,阳光天际,诊断及建议,白鹭郡东,形象项目点评,西溪蝶园,项目理解,所属板块：西溪占地面积：18.19万平方米建筑面积：35.8万平方米容积率：2.0建筑形态：高层、小高层、多层社区布局：纯复式主力房型：二层复式主力户型：170-180目前报价：未定,“西溪蝶园”作为杭州首个纯复式高尚住区，全面演绎“万科建筑研究中心”首倡的“高层TownHouse”理念。同时全装修房是西溪蝶园的一大特色，将成为万科地产在住宅标准化、工厂化、规范化方面的创新典范。,板块理解,湿地保护作用显现，板块价值迅速提升,板块位置：地处西溪国家湿地公园，生态自然优势不可复制交通规划：杭州绕城高速公路西线、02省道(高架)、文一路延伸段、文二路延伸段人口导入：居住配套规划西溪湿地开禁知名开发商入驻，区域市场快速升温发展潜力：西溪湿地保护区总体规划确立，生态人居后来居上,西溪蝶园,本案,绕城高速,市场供应,年度供应走势0407年板块供应基本以西溪风情为主,随着西溪风情的陆续开发,区域市场供应体量呈下降趋势,未来供应预判从今年4季度开始，西溪板块将再次迎来供应高峰，预计未来两年内住宅上市量将达到140万方，竞争非常激烈,即将进入供应高峰，区域竞争日趋激烈,市场价格,由于西溪湿地保护工程启动的较早,核心保护区禁止新的房产开发,最近出让的土地属于外围保护地带，致使西溪的土地价格没有出现上浮，呈现一定的下滑（稀缺生态住宅规划利好开发品牌介入）西溪板块价格随着楼市升温直逼豪宅，特别是07年，均价达20000元/平方米,板块二级市场价格急升，一级市场结构性价格下滑,楼盘分布,项目规模较大，高端豪宅户型产品成为主流,客户特征,主要竞争对手客户描述（西溪风情）,年龄主要集中45岁以下，3540岁占比重较高客户半数有四次以上的置业经历，自住为主客户中私营业主占比最高，有中高档轿车特征：目前投资客基本撤场，以在杭州从事商业的浙江私营业主居多,竞争对比,本案综合实力与其他竞争对手相比优势并不明显,项目诊断,诊断及建议,金色城品,项目理解,所属板块：上城区占地面积：14450平方米建筑面积：18552平方米容积率：4.0产权性质：商住办公两用楼层结构：12层户型结构：4.75、5.8米层高Loft结构主力户型：5070平方米目前报价：未定,“金色城品”位处杭州市中心，离西湖1.5公里，是万科极少的市中心项目，其地理位置稀缺性以及Loft产品的稀缺性成为其较大的优势。,板块理解,地理位置优越，交通便捷，周边商铺林立,板块位置：市中心区域，距离西湖1.5公里，地理位置较佳交通规划：中河高架、西湖大道交汇处，距离火车站及在建地铁一号线600米，交通优势明显商业氛围：一公里范围内以餐饮及休闲购物为主，相对档次较低，临近延安路河吴山广场两大商业圈,市场供应,年度供应走势中心城区目前主要同类项目的总上市量超过32万方，07年至今只有一个新项目上市，上市量较少,未来供应预判从目前市场调研情况来看，预计未来半年中心城区只有两个项目确定上市，总体上市量大约只有26802平方米,中心城区地块紧缺，未来上市量较少,市场价格,年初整体保持较为平稳的涨幅，月均涨幅基本在3左右，进入下半年随销售量的大幅提升，价格增长幅度也大大加快，整体月均涨幅在10以上随价格的大幅上扬，中心城区的销售价格由年初不到18000元增加到现在25000元售价，部分有景观资源和产品特色的产品已超过了30000元价格,07年以来随销售量的猛增，售价提升幅度也大大加快,楼盘分布,目前板块市场在售项目呈现以下几个特征：1、从区域价格来看：价格在2000030000元区间之内2、从项目面积来看：多为50方左右户型，符合市场需求3、从项目规模来看：一般规模较小，以单栋楼房开发为主4、从项目装修来看：高档装修产品较多，装修档次整体较高,分布在西湖及武林、黄龙商圈附近，价格普遍较高,去化走势,进入下半年销售量猛增，随存量减少成交量逐步回落,存量大量去化，导致销售量逐步回落,整体市场带动下半年成交量爆发性增长,竞争对比,本案品牌、产品有一定特色，但与竞争对手相比优势不明显,项目诊断,诊断及建议,逸品阁,项目理解,所属板块：滨江占地面积：10万平方米建筑面积：18850平方米容积率：1.73建筑形态：高层绿化率：40主力面积：34-96平方米总户数：319户报价：未定,“逸品阁”作为万科在杭州市场精装修、低密度产品，在市场中相对较为紧缺，目前区域存量房源较少，需求量较大。,板块理解,高新技术产业为主，人气正处于提升阶段,板块位置：钱塘江南岸，与萧山相接，杭州主城区南面的新兴板块交通规划：区域多条主干道以及未来地铁、九堡大桥的加入，交通网络更加完善人口导入：区域配套正逐步成型，住宅项目将大量交付入住，人气正快速提升产业注入：高新技术产业，在建企业总部及星光大道商业街目，打造高新技术园区,市场供应,供应情况区域目前主要同类项目的总上市量超过12万方，进入07年以来虽然仍有两个项目上市，但总体推量较少，总量只有约12000方,未来供应预判区域同类产品预计未来上市项目不多，目前确认上市的只有两个，但总体上市体量较大，达到7万多方,上市