房地产行业动态(5月刊).pdf

Center for Forecasting Science, CAS: 房地产房地产行业动态行业动态 行业动态行业动态 1 1 房地产价格指数 . 1 二手房价格指数 . 3 国房景气指数 . 6 商品房销售情况 . 7 行业要闻行业要闻 9 9 国际要闻国际要闻 9 9 美国 4 月房屋止赎案例同比激增 32% . 9 香港楼价重返金融危机爆发前 . 10 奥巴马签署住房援助法案 助 40 万房主保住房屋 . 10 高盛预测英国房价还有 10下行空间 . 10 日本土地价格下跌速度有所减缓 . 11 国内要闻国内要闻 1111 一线城市楼市多现升温之势 沪商品房交易活跃 . 11 外资投行轮番唱多中国楼市 . 12 09 年房地产测评报告显示:九成上市公司成长乏力 . 13 统计局将调查房产企业 房产暴利将曝光 . 14 房地产行业调整将继续 优势企业有扩张机会 . 15 房价上涨购房者观望 红5 月楼市交易触顶回落 . 15 诸多条件尚不成熟 物业税三五年内料难开征 . 16 国务院 13 年来首次下调商品房资本金比例 . 17 专家视角专家视角 1717 茅于轼：一套房能卖 80 万不卖 50 万 反对限价房 . 18 郎咸平：投资环境未改善 深广楼市将现暴涨 . 18 谢国忠：中国政府有能力降低房价 . 19 潘石屹：我们结束了“冬眠” . 19 牛刀： “房企收益不足 5%”不能否认开发商暴利 . 20 陈淮：公务员住房不应享受“超国民待遇” . 20 热点分析热点分析 2121 我国今年将研究开征物业税 . 21 商品房开发资本金比例下调 . 24 报告日期：2009 年 5 月 31 日 房地产房地产行业研究小组：行业研究小组： 郭琨郭琨、许伟许伟、车欣薇车欣薇、李斌李斌、张戈张戈、 王珏、陆凤彬、汪寿阳王珏、陆凤彬、汪寿阳 通讯地址：北京市海淀区中关村东路通讯地址：北京市海淀区中关村东路 5555 号号 思源楼思源楼 邮政编码：邮政编码：100190100190 联联 系系 人：王珏、陆凤彬人：王珏、陆凤彬 联系邮箱：联系邮箱：madislabmadislab 免免 责责 声声 明：明： 本报告中的信息均来源于已公开本报告中的信息均来源于已公开 的资料， 我们对这些信息的准确性及完的资料， 我们对这些信息的准确性及完 整性不作保证， 不保证该信息未经任何整性不作保证， 不保证该信息未经任何 更改。 任何情况下， 不对本报告中的任更改。 任何情况下， 不对本报告中的任 何内容对任何投资作出任何形式的担何内容对任何投资作出任何形式的担 保。 本报告归中国科学院预测科学研究保。 本报告归中国科学院预测科学研究 中心所有， 未经同意不得对本报告进行中心所有， 未经同意不得对本报告进行 有悖原意的删节和修改。有悖原意的删节和修改。 1 Center for Forecasting Science, CAS: 行业动态行业动态 房地产价格指数房地产价格指数 （数据来源：中华人民共和国发展与改革委员会（数据来源：中华人民共和国发展与改革委员会） 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，4 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比下降 1.1，降幅比上月缩小 0.2 个百分点；环比上涨 0.4，涨幅比上月扩大 0.2 个百分点。 一、新建住房销售价格同比下降一、新建住房销售价格同比下降 1.71.7，降幅比上月缩小，降幅比上月缩小 0.20.2 个百分点；环比上涨个百分点；环比上涨 0.30.3。其中，90 平方米及以下新建住房销 售价格同比下降 0.7，环比上涨 0.5。 分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨 0.4，环比上涨 0.1。普通商品住房销售价格同比下降 1.5，环比上涨 0.4； 高档商品住房销售价格同比下降 3.8，环比上涨 0.2。 分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有 26 个，主要 城市包括：银川 6.7、西宁 5.0、兰州 4.7、贵阳 3.3和 沈阳 2.7等；同比价格下降的城市有 44 个，主要城市包括：深 圳-8.8、石家庄-7.4、广州-6.7、南京-5.4、厦门-5.3 等。环比价格上涨的城市有 47 个，主要城市包括：广州 2.1、 2 Center for Forecasting Science, CAS: 深圳 2.0、兰州 1.2、长春 1.0、昆明 0.9等；环比价格 下降的城市有 14 个，主要城市包括：杭州-0.6、大连-0.3、 南昌-0.2、武汉和哈尔滨均为-0.1等。 二、二、二手住房销售价格同比持平，降幅比上月缩小二手住房销售价格同比持平，降幅比上月缩小 0.40.4 个百个百 分点；环比上涨分点；环比上涨 0.80.8。分地区看，二手住房销售价格同比上涨的 城市有 30 个，主要城市包括：郑州 8.4、南宁 7.3、哈尔滨 6.6、西宁 5.9和呼和浩特 4.1等；同比价格下降的城市有 40 个， 主要城市包括： 深圳-11.5、 石家庄-5.9、 厦门-5.2、 长沙-3.4和青岛-3.0等。环比价格上涨的城市有 44 个，主要 城市包括：深圳 3.3、昆明 2.2、西安 1.8、重庆 1.5和 南昌 1.2等；环比价格下降的城市有 12 个，主要城市包括：武 汉-0.3、合肥和太原均为-0.1。 三、新建非住宅销售价格同比下降三、新建非住宅销售价格同比下降 0.40.4，环比上涨，环比上涨 0.30.3。 分类型看，办公楼销售价格同比上涨 1.1，环比上涨 1.2；商 业营业用房销售价格同比下降 0.6，环比下降 0.2；其他用房 销售价格同比下降 5.2，环比下降 0.4。 （来源：（来源：发改委网站发改委网站 20092009 年年 5 5 月月 1 12 2 日）日） 3 Center for Forecasting Science, CAS: 二手房价格指数二手房价格指数 （数据来源：中原地产研究中心）（数据来源：中原地产研究中心） 五大城市二手房销售情况五大城市二手房销售情况 北京北京 据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计显示：2009 年 4 月北京中高档二手商品房成交均价为 13690 元/平方米，二手商品 房买卖领先指数为 224 点，环比 2009 年 3 月微量上浮 0.35%，是 继 3 月首次微现上扬后的再次走高。相反，2009 年 4 月价格同比 继续下降，降幅达 2.40。相对于价格的变化，2009 年 4 月北京 中高档二手商品房买卖成交量环比3月下浮36%。 京城楼市呈现“价 升量跌”的态势。 1）2-3 月京城楼市低价项目快速的被市场消化，后市房源不 足导致个别区域价格略高的房产项目也逐渐成交，从而区域成交 均价出现微量回升，但整体楼市价格依然处于探底的低位徘徊期， 因此价格整体走势趋稳，微现 0.35%上浮。 2)随着消费者信心的恢复，3 月楼市交易异常活跃。而随着京 4 Center for Forecasting Science, CAS: 城 2-3 月二手楼市的回暖，4 月后市房源价格较高；同时部分业主 看到楼市回暖，跳价现象明显，导致成交回缩，部分消费者再次 陷入观望期。因此导致京城中高档二手商品房成交量环比下浮 36%。 上海上海 2009 年 4 月中原（上海）领先指数为 156 点，样本成交均价 为 18029 元/平方米，环比上涨 1.53%。由于上海二手房成交价格 于 09 年初出现了一轮较为明显的下探，导致节后购房者普遍放弃 观望入市，促使二手房成交大热，其中上海中原 3 月二手房成交 套数已刷新了 2 年来单月成交记录。 4 月成交套数虽相比 3 月有近 一成的减少，但对比上海中原过去的二手房成交数据可以发现， 08 年至今的 16 个月内，09 年 4 月成交仅次于 09 年 3 月成交大热 期位居第二，同时相比第三位的 08 月 3 月高出 45.2%，成交量依 旧十分可观。 与此同时， 由于购房需求大量释放， 挂牌量后续跟进力度不足， 全市各区可售二手房源均出现了不同程度的紧缺，其中自住需求 集中的普陀、闸北、宝山等区域 4 月挂牌量普遍不及 3 月同期的 一半水平，买卖双方心态双双追涨，均导致了全市二手商品房成 交价格普遍上涨。 深圳深圳 2009 年 4 月中原（深圳）领先指数为 223.1 点，样本成交均 价 12,471 元/平方米，环比涨幅 7.24%。根据深圳中原的成交数据 统计显示，本月深圳二手成交面积继续出现高位回落，环比下跌 29.30%，但依然处于高位。 2009 年 4 月，“粤十五条”在深圳正式落地执行，外籍人士在 深购房的热情再度被刺激起来，而随着市场成交量价齐升，很多 自住用家担心价格会快速上升，加快入市步伐。在“羊群效应”的 影响下，4 月深圳二手住宅市场成交保持高位运行。 广州广州 5 Center for Forecasting Science, CAS: 全市二手住宅成交量在经历了 3 月的历史高峰后，4 月份小幅 下降，但从成交量的绝对值来看，市场基本上延续了交易活跃的 势头。买家、业主对后市普遍持乐观态度，业主反价更加普遍和 明显，部分买家也追涨，使得二手楼价继续上升，并且增幅大于 3 月份。2009 年 4 月中原（广州）领先指数环比上升 2.4%，为 165 点，样本成交均价为 8863 元/m2。 踏入 09 年，国家政策的利好和楼价的实际回调等利好因素， 激发释放了积聚已久的买楼需求，令到成交量在短短的几个月内 迅速升高。市场上看楼、成交的人多了，使得大部分业主对后市 的乐观，议价空间减少或是反价不断。一方面，业主调高放盘价 格，价格的迅速转向令到不少买家难以适应，出手有所犹豫；另 一方面，业主“捂盘惜售”，等价格升得再高点再卖，以致市场新 增盘源减少。这是 4 月份二手住宅成交量回落但价格加速上升的 主要原因。 天津天津 2009 年 4 月中原 （天津） 领先指数为 212 点， 环比增长 0.08 %， 指数样本楼盘成交均价为 7860 元/平方米，本月价格继续呈小幅 上涨， 但幅度不大。 领先指数同比仍处于下降趋势， 跌幅为-4.33%。 在经过了第一季度的持续上涨后，4 月份成交量继续保持稳定 上升，并呈现出量价齐升的良好态势。这种成交量的快速持续回 升，切实的让开发商和二手房业主感受到市场的阵阵暖意，并增 强了信心。具体表现在一些项目的优惠政策被取消，部分热销楼 盘甚至小幅提升价格，这些因素都促使了本月成交均价的上扬。 （来源：（来源：中原地产领先指数报告中原地产领先指数报告） 6 Center for Forecasting Science, CAS: 国房景气指数国房景气指数 （数据来源：（数据来源：国泰安数据库国泰安数据库） 4 4 月份国房景气指数环比略有提高月份国房景气指数环比略有提高 国家统计局 5 月日发布的数据显示， 月份全国房地产开 发景气指数（简称“国房景气指数” ）为，比月份提 高点，比去年同期回落点。 从分类指数看：与月份相比，房地产开发投资分类指数回落 点，本年资金来源分类指数提高点，土地开发 面积分类指数提高点，商品房空臵面积分类指数回落 点，房屋施工面积分类指数回落点。 统计表明，今年前个月，全国完成房地产开发投资同比增长 ，增幅比前个月提高个百分点，比去年同期回 落个百分点。其中，商品住宅完成投资增长， 比前个月提高个百分点，比去年同期回落个百 分点，占房地产开发投资的比重为。 前个月，全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长 ，增幅比前个月回落个百分点，比去年同期回 落个百分点；房屋新开工面积下降，降幅比 前个月缩小个百分点；房屋竣工面积增长， 增幅比前个月提高个百分点。其中，住宅竣工面积增长 7 Center for Forecasting Science, CAS: ，比前个月提高个百分点。 前个月， 全国房地产开发企业完成土地购臵面积同比下降 ，而去年同期则是增长；完成土地开发面积 下降，而去年同期则是增长。 数据显示，前个月，全国商品房销售面积同比增长 。其中，商品住宅销售面积增长；办公楼销 售面积下降；商业营业用房销售面积增长。 同期，商品房销售额同比增长。其中，商品住宅销售 额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 和。 前个月， 房地产开发企业本年资金来源同比增长 。 其中，国内贷款增长，利用外资增长，企 业自筹资金增长，其他资金增长。在其他 资金中，定金及预收款增长，个人按揭贷款增长 。 月份， 全国个大中城市房屋销售价格同比下降 ， 比月份降幅缩小个百分点；环比上涨，比月 份涨幅扩大个百分点。 （来源：（来源：新华网新华网 20092009 年年 5 5 月月 1212 日日） 商品房商品房销售情况销售情况 从数据上看，今年三四月份的商品房销量明显回升。1-4 月， 8 Center for Forecasting Science, CAS: 中国商品房销售面积为 1.76 亿平方米，同比增加了 17.55%。 其中 1-2 月累计成交 5100 万平方米，月均 2550 万平方米，而 3 月和 4 月分别为 6200 万、6300 万平方米，环比大幅增长。但是实现这种 增长的背景是什么？对比 2007 年和 2008 年 3-4 月中国商品房销 量和银行业新增居民中长期消费贷款数据（以下简称“相关贷款”） 可发现（表 3） ：在房地产市场“沸腾”的 2007 年，相关贷款仅增加 了 896 亿元，商品房销量就实现了 16.25%的增长。而今年同期的 新增相关贷款超过了 2007 年和 2008 年同期新增相关贷款的总和， 销量仅仅同比增长了 17.55%。 进一步分析，今年 3-4 月的商品房销售金额中，相关贷款占了 34.89%，相比 2007 年和 2008 年同期大幅提高，比去年提高一倍 以上。原因之一可能是房地产企业虚假销售，套取银行房贷资金。 主要原因则是中国居民储蓄越来越无法支撑高房价。 中国的房地产市场与美国、 欧洲最大的不同是中国人普遍有较 多的净储蓄，因此中国的房价收入比有适当高于国外的基础。但 中国人的储蓄积累并不太多。2009 年 3 月末，中国储蓄存款总额 为 24.3 万亿，按 13 亿人口算，人均存款 1.87 万元。但人均存款 的中位数显然要远远低于平均数。有两个非常真实的数据可以说 明中国的贫富差距：一是招商银行私人银行（门槛 1000 万元）客 户仅占该行客户的 0.016%，但却占到该行客户总资产的 16%；二 是金葵花客户（门槛 50 万元）的资产占该行所有客户资产的 64%。 中国的贫富差距越高，则因少数富人对房价并不敏感，有较强的 购买力，就越能吹大中国的房价泡沫。但最终支撑房价的，还是 大多数人的购买力。银行贷款占房地产销售金额的比例大幅提高， 说明富人投资房产的现象减少。而普通中低收入居民不得已降低 首付，增加贷款比例。中国居民储蓄对房价泡沫的支撑岌岌可危。 美国房地产泡沫破灭之前，美国房价收入比为 4.5 倍， 而目前 一线城市是该水平的三四倍，二线城市是该水平的两三倍。今年 以来，即使是“粉饰太平”的保守的城镇登记失业率，也从去年一 季度的4.0%提高到今年一季度的4.3%。 统计对象只有企事业单位、 9 Center for Forecasting Science, CAS: 机关与社会团体，不包括社会中小企业的城镇职工人平均工资的 同比增幅，也比去年同期下降了 4.9 个百分点。因此收入的增长 根本不足以维持房价的泡沫。 在中国房地产价格泡沫远远脱离普通居民收入水平的情况下， 房地产销售的回暖，主要依靠银行贷款的推动，这是不可持续的。 预计 5 月，或 6 月，就会出现销量环比负增长的局面。 （来源：（来源：焦点房地产焦点房地产网网 20092009 年年 5 5 月月 1212 日日） 行业要闻行业要闻 国际要闻国际要闻 美国美国 4 4 月房屋止赎案例同比激增月房屋止赎案例同比激增 32%32% 美国房地产研究机构“不动产追踪”公司(RealtyTrac)13 日 发布调查报告说，4 月份美国房屋止赎案例数量超过 34.2 万，比 去年同期激增 32%。 该机构统计的止赎案例包括因还款违约而收到至少一次房屋 将被没收的通知，或者进入房屋拍卖程序，或者房屋已被银行收 回。 4 月份， 每 374 个美国家庭中就有一个收到止赎通知， 创下 “不 动产追踪”公司 2005 年 1 月开始此项统计以来的最高月率。 报告显示，4 月份已被银行收回的房屋数量为 6.39 万，比 3 月份下降 11%。 但这主要是由于大部分止赎案例尚处于违约或拍卖 阶段，随着程序的进行，未来几个月里实际被银行收回的房屋数 量很可能大幅上升。 美国全国房地产经纪人协会 12 日发布报告说，今年第一季度 美国旧房销售总量中约有一半来自止赎房屋及其他不良房屋的销 售。 10 Center for Forecasting Science, CAS: （来源：（来源：新华网新华网 20092009 年年 5 5 月月 1414 日）日） 香港楼价重返金融危机爆发前香港楼价重返金融危机爆发前 虽然今年香港经济第一季度为 7.8%的负增长， 为 11 年以来最 差的表现，然而今年以来各大银行积极放水以低息抢做按揭以保 利润，加上过去一个月港股急升 2000 点重上 17000 点水平，促使 楼价快速反弹。各大发展商齐看好香港楼市前景，中原地产研究 部发表报告更显示，今年 5 月份四个蓝筹大型屋苑，包括沙田第 一城、太古城、康怡花园及美孚新恏的平均价已经升穿去年 9 月 15 日全球金融海啸爆发前的水平，沙田第一城楼价更反弹 6.5%。 （来源：（来源：中国新闻网中国新闻网 20092009 年年 5 5 月月 1717 日）日） 奥巴马签署住房援助法案奥巴马签署住房援助法案 助助 4040 万房主保住房屋万房主保住房屋 美国总统奥巴马20日签署一项住房援助法案， 使之成为法律， 以帮助陷入困境的美国房主避免丧失住房抵押品赎回权。据悉， 这项法案将帮助 40 万房主保住房屋，并投入 22 亿美元，用于援 助无家可归者。 这项法案 19 日已获得美国国会参议院和众议院批准。出台这 项法案的目的是帮助阻止已持续三年之久的住房危机。 （来源：（来源：中华工商时报中华工商时报 20092009 年年 5 5 月月 2222 日）日） 高盛预测英国房价还有高盛预测英国房价还有 1010下行空间下行空间 据英国媒体 23 日报道，高盛公司说英国房地产市场虽然出现 回暖趋势，但房价还有 10%的下行空间，要到 2010 年第二季度方 能触底反弹。 英国每日电讯报援引高盛公司分析师对英国房地产市场 11 Center for Forecasting Science, CAS: 的一份分析报告说，尽管 2010 年英国房屋销量有可能强劲反弹， 上升幅度或将达到 12%，但这并不意味着房价会随之水涨船高。 造 成这种状况的主要原因，一是失业率依然呈上升趋势，二是目前 的房价仍远高于购房者可承受的薪水 3.8 倍的历史平均水平。 （来源（来源：新华网新华网 20092009 年年 5 5 月月 2424 日）日） 日本土地价格下跌速度有所减缓日本土地价格下跌速度有所减缓 日本国土交通省日公布的地价动向调查显示，全国绝大 多数地段月日的土地价格都比个月前有所滑落，经济衰退 之下写字楼空臵率上升、租金下降现象尤为明显，不过全国范围 内的地价下跌速度正在逐渐减缓。 国土交通省每季度都对全国个主要地段的土地价格进 行调查，此次调查于月日进行。调查显示，处地段的 土地价格比月日回落，这一数字与上次调查相同。全国仅有 新潟站南和鹿儿岛中央站两处的地价与上次调查时持平，全国没 有一个地段的地价出现上升。 与此同时，调查结果显示，日本全国范围内的地价下跌速度 正在逐渐减缓。上次调查中，只有个地段的地价跌幅下降，而 此次调查中地价跌幅下降的地段有个。 （来源：新华网（来源：新华网 20092009 年年 5 5 月月 2828 日）日） 国内要闻国内要闻 一线城市楼市多现升温之势一线城市楼市多现升温之势 沪商品房交易活跃沪商品房交易活跃 中国房地产指数系统、中国指数研究院今天在沪发布的最新 一期中国房地产指数显示，四月份，中国一线城市中除北京外， 上海、广州、深圳均出现价涨量升持续升温的态势。具体到上海， 住宅市场交易活跃，价格指数持续上扬，供求矛盾凸显。 12 Center for Forecasting Science, CAS: 有关数据显示，四月份，上海、广州、深圳价格综合指数继 续回升，住宅价格指数环比增幅分别为百分之零点三二、零点二 五、一点三九，北京住宅价格指数延续了上个月的小幅下跌态势， 但下调报价和提价的项目占比基本一致，整体趋于平稳。今年一 至四月，中国主要城市成交量同比去年均有大幅提高。北京、上 海、广州、深圳等一线城市中，深圳涨幅最大，高达百分之一百 九十点一九；上海涨幅相对较小，仅为百分之二十二点九五。成 交形势的继续好转显示出较强的回暖势头。 上海住宅和别墅价格指数环比双双上升，住宅四月指数环比 上升七点，涨幅为百分之零点三三，同比增长百分之一点二八； 别墅指数为二九二五点，微涨百分之零点二一。住宅市场供应有 所减少，呈现供不应求的态势。 （来源：（来源：新华网新华网 20092009 年年 5 5 月月 1111 日）日） 外资投行轮番唱多中国楼市外资投行轮番唱多中国楼市 量价齐升的房地产业重新获得外资投行的青睐。近一个月来， 各大外资投行频频修订房地产走势预测，认为房地产回暖具有刚 性需求的支撑。不过，外资投行虽然“唱多” ，但不“做多”房地 产股，引发市场人士对外资行借机出货的担忧。 投行高盛率先将 2009 年全年楼价走势作出修订。高盛 4 月中 旬的报告将香港一手楼价跌幅由原先 20%大幅收窄至 5%；二手楼 宇价格跌幅，更由 15%调至 0%。高盛对明年楼价更乐观，由原先 一、二手各跌 10%及 5%，改变为整体楼价上升 5%。高盛在报告中 表示，在各国政府推出不同刺激经济措施后，主要经济体系的回 稳讯号比预期来得早，恢复了买家对楼市的信心。 5 月 7 日，瑞银发布研究报告，指出中国的房地产投资市场将 在 2009 年下半年强劲复苏，而中国房地产业也将步入整体复苏的 轨道。瑞银预计，多项政策措施和大量的刚性需求是支撑房市反 13 Center for Forecasting Science, CAS: 弹的原因，预计未来大众市场和低端住房的建设将开始大幅放量。 摩根士丹利则在报告中指出，中国房地产行业出现了真实而 持续的复苏，成为近来对中国经济恢复增长贡献最大的行业。摩 根士丹利维持长期以来的观点，即中国全国房地产价格不存在泡 沫，中国房地产行业的基本面依然向好。 摩根大通中国证券市场主席李晶在报告中指出，中国房市已 经“实质性回暖” 。 “一季度北京、上海、天津、广州等大城市房 地产市场交易量均有较大增长，其中北京和上海两地交易量甚至 达到了 2007 年同期水准。我认为楼市的回暖主要是刚性需求大量 释放以及救市政策促成的，全国楼市在去年四季度触底后已出现 恢复性的增长。 ”李晶表示。 花旗银行也认为，二、三季度中国楼价预计会有温和的上升， 成交量将维持第一季度的强劲势头。花旗尤其看好环渤海地区、 西部以及上海和北京市中心地段的房价，认为这些区域的房价在 2009 年将上升达 5%。 （来源：（来源：中国证券报中国证券报- -中证网中证网 20092009 年年 5 5 月月 2020 日）日） 0909 年房地产测评报告显示年房地产测评报告显示: :九成上市公司成长乏九成上市公司成长乏 力力 中国房地产测评中心发布的2009 年中国房地产上市公司测 评研究报告称， “2008 年是中国房地产上市公司的调整年，131 家上市公司的总资产规模达到 15796.95 亿元，总营业收入达到 3374.68 亿元，净利润额为 603.23 亿元。受去年房地产市场低迷 的影响，房地产上市企业盈利能力和成长能力并不乐观。其中， 近半数房地产上市企业盈利乏力，近九成上市公司成长乏力。 ”该 报告是以 2008 年沪深上市的 103 家和大陆在港上市的 28 家，合 计共 131 家房地产上市公司为研究对象。 14 Center for Forecasting Science, CAS: 房地产上市公司成长能力方面，测评结果显示，受累于 2008 年房地产市场萎缩，房地产上市公司的成长动力受到明显抑制， 83.50%的企业落入低成长性类别，如果加上无成长性类别的企业， 则近九成企业成长乏力。低成长性企业的销售收入增长率、净利 润增长率、净资产增长率均值分别为-0.87%、-10.34%和 16.57%， 相对于高成长性企业来讲，基本处于维持状态。 报告指出，2009 年第一季度房地产上市公司资金链压力开始 缓解，一方面，市场回暖、成交量放大、销售陡增为开发商提供 了大笔回笼资金的良机；另一方面，由于融资政策放宽、土地出 让金交付允许延后、资本市场回暖、创新型金融工具松绑，房地 产上市公司融资渠道有所拓宽。从政府到银行，都不同程度地对 优秀上市房企的融资提供了便利，充沛的现金为房地产行业持续 回暖提供了一定的基础。 报告认为，当前全球经济受金融危机重创，世界银行和国际 货币基金组织近期均预计 2009 年全球经济将出现负增长，加之突 如其来的全球性甲型 H1N1 流感病毒疫情，增加了全球经济的不确 定性。在消费收缩、宏观经济尚未企稳的情况下，房地产业的未 来发展也充满了诸多的不确定性。 （来源：（来源：经济参考报经济参考报 20092009 年年 5 5 月月 2222 日）日） 统计局将调查房产企业统计局将调查房产企业 房产暴利将曝光房产暴利将曝光 国家统计局下属的中国信息报近日发布的消息称，本 次调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房 地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地 产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、 广州、杭州、无锡在内的 40 个重点城市中部分房地产开发企业以 及其 2008 年 1 月 1 日到 2009 年 4 月 30 日有销售活动的商品住宅 楼盘项目。 15 Center for Forecasting Science, CAS: 在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查 中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销 售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些 正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信 息。 （来源：（来源：济南日报济南日报 20092009 年年 5 5 月月 2424 日）日） 房地产行业调整将继续房地产行业调整将继续 优势企业有扩张机会优势企业有扩张机会 中国房地产测评中心近日发布了2009 年中国房地产上市公 司测评报告 。报告显示，2008 年房地产行业整体疲弱，市场集中 度有所提高；2009 年房地产行业调整仍将继续，但优势企业存在 较大扩张机会。 报告显示， 2009 年中国房地产综合实力排行榜与 2008 年排行 榜相比，万科、中国海外、广州富力和合生创展的位次没有变化， 仍保持领导地位。新进入 20 强的企业有新世界中国、方兴地产、 金融街、万通地产、华侨城，与 2008 年排行情况相比，这些企业 的整体竞争力有较大幅度提升。 （来源：（来源：经济参考报经济参考报 20092009 年年 5 5 月月 2525 日）日） 房价上涨购房者观望房价上涨购房者观望 红红55月楼市交易触顶回落月楼市交易触顶回落 楼市的 “红” 5 月， 交易量并未如开发商所期望的一路红下去。 最新数据显示，京城楼市交易量经过长达 4 个月的连续上涨后，5 月无论是商品房还是二手房交易均出现触顶回落现象。 据统计，这是今年以来本市新房和二手房交易量首次出现下 跌。业内专家认为，经过前轮交易量上涨之后，京城的楼市交易 将回落到正常水平。 （来源：（来源：法制晚报法制晚报 20092009 年年 5 5 月月 2525 日）日） 16 Center for Forecasting Science, CAS: 诸多条件尚不成熟诸多条件尚不成熟 物业税三五年内料难开征物业税三五年内料难开征 25 日， 国务院在批转发改委关于 2009 年深化经济体制改革工 作意见的通知中，明确提出了“深化房地产税制改革，研究开征 物业税” ，并要求由财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。 业内认为，这是继物业税在 10 城市“空转试点”之后，距离 实际开征又向前迈进了一步。虽然具体时间表至今尚未成型，但 作为房地产税制改革的重要组成部分，未来开征物业税“实属必 然” 。 按照目前中央对房地产税制改革的设想，所谓的物业税，是 将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为 房产保有阶段统一收取的物业税。过去一次性征收的各种税费， 将在房产保有期内分批缴纳。 而物业税一旦开征，意味着目前的开发商一次性支付土地出 让金、并由此作为商品房“定价”依据的开发流程将改变，房价 中蕴含的土地成本将重估，地产商的土地储备和开发模式也将随 之改变。有立法人士预测，由于物业税涉及到国有土地 70 年的使 用权，因此，研究具体开征物业税，也将同土地管理法修正 案中关于国有土地使用权续期问题的界定相呼应。 不过，受现有税收体制和房地产开发复杂性的影响，物业税 在近期出台开征细则的可能性不大。由于商业地产的土地使用权 限较短，且以盈利为目的，因此，今后物业税最有可能从商业地 产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现 对所有房产征税。从我国提出对房地产征收物业税的设想至今已 经历 5 年多时间，但由于税率、税基和征收对象等问题尚未解决， 同时牵动的利益群体太广，因此开征物业税一直仅仅停留在“想 法”阶段，具体实施困难重重。业内专家预计，从目前看，物业 税实际开征至少在三五年后。 17 Center for Forecasting Science, CAS: （来源：（来源：中国证券报中国证券报- -中证网中证网 20092009 年年 5 5 月月 2727 日）日） 国务院国务院 1313 年来首次下调商品房资本金比例年来首次下调商品房资本金比例 国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整 结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本 金比例从 35%调低至 20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。 南京部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销 售数据看到的那样“光鲜” ，一些企业的资金链依然紧绷，下调资 本金比例能否起到救市的效果还有待观察。 这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调 低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调 15 个百分点以后，已经恢复到 1996 年的水平。 （来源：（来源：扬子晚报扬子晚报 20092009 年年 5 5 月月 2929 日）日） 专家视角专家视角 在投资需求下滑和全球金融危机等内外因素交织作用下，曾 经火爆的中国楼市在 2008 年进入了价格大幅下挫、销售几近停滞 的“严冬”。步入 2009 年的中国房地产市场是否已经回暖，目前的 房价能否成功撬动民众积压的投资需求，各方观点大相径庭。一 边是专家学者分析认为房价仍将继续走低并规劝公众耐心等待， 一边是开发商极力鼓吹刚性需求将封杀房价下跌空间中国楼 市正在陷入一种前所未有的尴尬境地。下面从茅于轼、郎咸平、 谢国忠、潘石屹、牛刀、陈淮等专家的观点来解析房地产业的未 来走势和房地产政策或出现的新动向。 18 Center for Forecasting Science, CAS: 茅于轼： 一套房能卖茅于轼： 一套房能卖 8080 万不卖万不卖 5050 万万 反对限价房反对限价房 “一个房子能卖 80 万，你就不要卖 50 万，卖 50 万太糟蹋它 了。一个社会要富起来，就要靠每一个物都要尽其用，只要有人 出高价，我就把它卖到尽可能高的价位。 ”北京天则经济研究 所理事长茅于轼 5 月 8 日在中国企业领袖年会西部论坛上表 示，反对推行限价房和经济适用房，理由是这两类房不能物尽其 用。 ( (来源：京华时报来源：京华时报 20092009 年年 0505 月月 1111 日日) ) 郎咸平：投资环境未改善郎咸平：投资环境未改善 深广楼市将现暴涨深广楼市将现暴涨 著名经济学家郎咸平在深圳中饰珠宝交易中心作题为“珠宝 产业本质与发展”的演讲时表示，根据国内的资金变动情况，深 圳、广州将会是继上海、杭州房价暴涨之后的下一站。同时，他 判断，目前中国经济处在泡沫状态，整个投资环境还没有根本性 改善。 郎咸平认为，目前整个经济面临的两个根本问题即投资环境 恶化和产能过剩没有根本改变，60%的资金用在基础设施建设方 面，对于产能过剩没有半点效果。40%的资金流向企业，多数又集 中在国有大型企业手中，仅有 13%的资金流向民营大型企业。 在实 体投资环境恶化的情况下，企业拿到这么多钱，无法进行实体投 资，部分资金尤其是从银行流出的资金就会进入虚拟经济。这也 就造成股市、楼市出现回暖的假象，并不是中国的经济得到了根 本改善和居民的收入水平提高所推动的。 今年 4-5 月份，上海、杭州楼市疯涨，交易量大幅增长，这 就是大量避险资金进入楼市的原因。从上海、杭州楼市情况来看， 市中心的高价楼盘被推高，这显然不是为了住房，而是为了资金 避险。 19 Center for Forecasting Science, CAS: 根据统计，全国的楼价都在下跌，土地成交价格也出现下滑， 一季度全国 35 个城市，其中 19 个城市地价是在下跌。九成的城 市地价下跌了近四成。类似于上海、杭州的这种不正常的楼市现 象，在深圳、广州即将出现，现在是乎已经出现了这种情况。 ( (来源：南方日报来源：南方日报 20092009 年年 0505 月月 1919 日日) ) 谢国忠：中国政府有能力降低房价谢国忠：中国政府有能力降低房价 经济学家谢国忠在环球企业家撰文为刺激内需出主意。 他表示，政府可以制定目标，将房价降低到每平方米 1 至 1.5 倍 月工资的水平上。这个房价水平与国际相比并不低，而且能将居 民财政压力减轻很多。第一，中国政府完全有能力降低房价。因 为五成以上的房屋销售成本都以土地成本和税费的方式缴纳给了 国家。第二，政府可以将其握有的上市国企股份分配给居民，这 样就能够使每个人都成为市场经济的股东，从而保证未来数十年 的稳定。 ( (来源：新京报来源：新京报 20092009 年年 0505 月月 2020 日日) ) 潘石屹：我们结束了“冬眠”潘石屹：我们结束了“冬眠” 5 月 19 日，SOHO（中国）董事长潘石屹在香港出席股东大会 时表示，一季度市场回暖，主要由于市场的钱多了。市场的钱多 了，最先受惠的是股市，接着是楼市。但从其他指标来看，土地 成交量在大幅下跌。应该说，疯狂的时期已经过去，低点在慢慢 恢复，但何处是低点，就算依据多年的经验，也很难说得清楚， 但依据我们的看法，这区间内是个比较低的低点。但市场太多不 确定性，超出经验可以判断的范围。SOHO 中国的“冬眠”可以说结 束了。 ( (来源：新京报来源：新京报 20092009 年年 0505 月月 2121 日日) ) 20 Center for Forecasting Science, CAS: 牛刀： “房企收益不足牛刀： “房企收益不足 5%5%”不能否认开发商暴利”不能否认开发商暴利 从报表上看，上市公司净资产收益率确实不高，尤其是把十 家上市公司综合在一起来平均一下，不仅不高，也不科学，更不 能说明问题。这十年，几乎所有的房地产上市公司都在进行规模 扩张， 资产增长速度比其他产业平均起来要快近10倍甚至几十倍。 只有透过资产的爆发式增长，才能发现中国的上市房企，利润是 多么惊人，上富豪榜是多么容易。 中国的开发商和国外的开发商不同，自身没有什么实体，而 且大多数开发企业不持有物业，简单地理解，中国的开发企业还 处于产业的初级阶段，即土地运营商阶段，打个不恰当的比喻， 就像贸易公司的皮包阶段，最大的资源是和地方政府及银行的关 系，最大的手段是在土地储备上的不正当竞争。这样的产业，资 产扩张如此迅猛，排除暴利，不可能再找到其他原因。 那么，为什么开发商用净资产收益率来刺激公众的眼球，从 而否认暴利呢？一个最重要的原因是公众不太能发现中国开发商 暴利的本质特征，即金融杠杆和土地垄断的结合。这是具有中国 特色的土地管理体制造成的。在一些地方，招多少、拍多少，是 由地方政府说了算，不是随市场需求来交易的，这种体制是开发 商暴利产生的最大原因。 高管隐性分账、股东利益输送、后期土地成本过高是账面净 资产收益率较低的主要原因。因此，不能排除房地产业暴利，否 则，就无法解释在土地垄断和银行杠杆作用下的资产爆发式增长 的行为。 ( (来源：来源：新京报新京报 20092009 年年 0 05 5 月月 2525 日日) ) 陈淮：公务员住房不应享受“超国民待遇”陈淮：公务员住房不应享受“超国民待遇” 一段时间来，一些中央部委和地方政府打着保障性住房的名 义，以各种形式为公务员建实物型住房有不断加剧的趋势。或明 21 Center for Forecasting Science, CAS: 或暗的“福利分房”正在卷土重来。住房保障体系应当覆盖公务 员群体，但公务员住房保障不应当享受“超国民待遇” 。 公务员应当有住房。这是一个无需论证的命题。所有公民都 应当享受适当住房。给予公务员这个特殊的社会群体以一定的区 别化保障，也有一定的必要性。因为公务员是受社会委托维护公 共利益的职业群体。这个群体队伍的稳定符合公共利益的稳定和 最大化；公务员不是一个通过市场化竞争来获取消费性资源的群 体，给予岗位对应的福利保障有利于降低公务员队伍的流动性， 维护其稳定性。但是，在任何国家，包括住房待遇在内，公务员 的福利标准都应当是社会中等水平，而不应享受显然超出社会其 他群体的超国民待遇。 ( (来源：经济参考报来源：经济参考报 20092009 年年 0505 月月 2727 日日) ) 热点分析热点