房地产开发项目规划设计 (2).ppt

已有明确项目的房地产全过程策划项目投资策划最关键！市场预测、项目定位、融资策划、主题策划、经济评价、投资风险等项目规划策划布局策划、产品规划项目开发建设策划招投标、项目管理项目营销策划形象策划、广告策划等项目后期策划物业管理,城市规划与房地产开发,房地产开发项目规划设计的指导思想与内容,房地产开发项目的规划布局,房地产开发项目的建筑选型,房地产开发项目的住宅户型设计,房地产开发项目配套设施规划,房地产开发项目道路交通规划,房地产开发项目绿地与景观规划,7.1城市规划与房地产开发,7.1.1城市规划概述,1）城市规划的概念,城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。,城市规划是建设城市和管理城市的基本依据,法规效力,经过审批,7.1城市规划与房地产开发,7.1.1城市规划概述,2）城市规划的层次体系,城市总体规划,城市分区规划,城市详细规划,控制性,修建性,7.1城市规划与房地产开发,7.1.1城市规划概述,2）城市规划的层次体系,1城市总体规划,城市总体规划在较长时期内（一般20年），对城市性质、发展目标、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。,主要任务：,城市的性质、发展目标和规模,城市布局形式和功能分区,城市道路和交通系统规划、城市园林绿地系统规划,城市专项工程规划及工程管线设计,主要公共建筑位置的规划方案、防震规划、城市改建规划,地位和主要职能,块状、带状、环状、串联、组团、星座状,给水、排水、防洪、供热等,大连最佳绿色旅游城市,郑州块状布局,青岛带状布局,上海星座状布局,7.1城市规划与房地产开发,7.1.1城市规划概述,2）城市规划的层次体系,2城市分区规划,城市分区规划在总体规划的基础上，具体划定土地使用界限，对土地进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式、控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理屏幕和竖向关系；原则规定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量。,红线,红线一般是指各种用地的边界，包括道路红线、建筑红线等。,道路红线：规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度。,建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。即建筑物的外立面所不能超出的界线。,紫线,城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。,黑线,黑线：市政公用设施规划控制黑线：规划用于界定市政公用设施用地范围的控制线。黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。,黄线,城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。,蓝线,城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水保护和控制的地域界线。,7.1城市规划与房地产开发,7.1.1城市规划概述,2）城市规划的层次体系,3城市详细规划,城市详细规划在近期拟建的地段上进行具体的规划布局以确定各项建筑物、道路、绿地和工程设施的安排，为各项单项设计提供依据。,与房地产开发项目息息相关,7.1城市规划与房地产开发,7.1.1城市规划概述,2）城市规划的层次体系,3城市详细规划,城市详细规划,控制性详细规划,修建性详细规划,将城市总体规划的要求具体落实到地块上如建筑密度、容积率、人口密度等,规划总平面图、市政设施的具体位置等,7.1城市规划与房地产开发,7.1.1城市规划概述,3）城市规划的特点,城市规划的特点,政策性,前瞻性,区域性,综合性,实践性,7.1城市规划与房地产开发,7.1.1城市规划概述,4）城市规划的作用,推动城市社会经济的发展,改善城市总体形象,优化城市人口布局,促进城市环境保护,促进城市建设的高效,7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述,7.1.2城市规划与房地产开发之间的关系,城市规划,房地产开发,相互影响,7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述,7.1.2城市规划与房地产开发之间的关系,1）城市规划对房地产开发的影响,城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险,城市规划对房地产开发具有控制作用,控制公共投资,控制私人投资,城市规划影响土地价值的变动,学区、青奥、地铁、隧道,7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述,7.1.2城市规划与房地产开发之间的关系,2）房地产业对城市规划的影响,促进城市规划工作向着更深更广的领域扩展,促进城市规划管理的科学化和法制化,对城市空间结构产生影响,对城市经济发展产生影响房地产业的带动效应,对土地利用产生影响,对城市景观产生影响,是实施城市规划的有效手段,7.1城市规划与房地产开发,7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容,7.2.1房地产开发项目规划设计的指导思想,应当体现项目总体策划的基本构思与原则,和谐理念,7.1城市规划与房地产开发,7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容,7.2.1房地产开发项目规划设计的指导思想,应当体现项目总体策划的基本构思与原则,和谐理念,与自然生态和谐,与社会发展生态和谐,与用户需求变化和谐,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1房地产开发项目规划设计的指导思想,7.2.2房地产开发项目规划设计的技术经济指标,建筑容积率建筑面积/用地面积,建筑密度基底面积/用地面积,建筑高度室外地面-檐口高度,建筑间距相邻居住建筑之间的距离,某房地产开发商获得了一宗占地面积为4.5亩的土地，拟建一栋商住混合楼，容积率为3.5，建筑覆盖率为55%。楼高16层，1至3层为商铺（建筑面积均相等），4至16层为住宅（均为标准层）。试计算项目的总建筑面积、商铺每层建筑面积、标准层每层建筑面积分别是多少？,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1房地产开发项目规划设计的指导思想7.2.2房地产开发项目规划设计的技术经济指标,7.2.3房地产开发项目规划设计的工作内容,土地,环境,环境,环境,环境,规划设计,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2.1房地产开发项目规划设计的指导思想7.2.2房地产开发项目规划设计的技术经济指标7.2.3房地产开发项目规划设计的工作内容,房地产项目规划设计内容,规划布局,建筑选型,住宅户型,配套设施规划,道路交通规划,绿地与景观规划,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容,7.3房地产开发项目的规划布局,7.3.1规划布局遵循的原则,以居住区规划布局为例,方便居民生活，有利于组织管理,设置公共活动中心,合理组织人流、车流，有利于安全防卫,构思新颖，体现地方特色,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.3.1规划布局遵循的原则,7.3.2常见的规划布局形式,规划布局考虑的因素,采光,通风,项目所在地的地形、位置,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.3.1规划布局遵循的原则,7.3.2常见的规划布局形式,常见的布局形式,行列式,周边式,自由式,混合式,常见的规划布局形式,行列式,按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列,优点每户有好的朝向，施工方便,缺点空间较为单调,常见的规划布局形式,周边式,沿街坊或院落周围布置,优点内部环境比较安静，土地利用率高,缺点部分住宅的通风和朝向较差,常见的规划布局形式,混合式,行列式+周边式,常见的规划布局形式,自由式,结合地形、地貌、周边条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以致取得良好的日照通风效果。,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局,7.4房地产开发项目的建筑选型,7.4.1建筑类型,按建筑层数划分,按平面特点划分,按结构类型划分,按户内空间布局划分,建筑类型,按建筑层数划分,建筑类型,低层住宅1-3层,多层住宅4-6层,高层住宅10层以上,中高层住宅7-9层,小高层？,8-11层。电梯。7层以上，12层（消防电梯）,单层住宅,独栋别墅,联排别墅Townhouse,叠拼别墅,独栋别墅,联排别墅,叠拼别墅,建筑类型,按平面特点划分,建筑类型,点式住宅,条式住宅,宽度和长度比较接近的住宅，塔式住宅,两个或两个以上的居住单元按直线邻接的住宅，板式住宅,点式住宅,条式住宅,建筑类型,按结构类型划分,建筑类型,砖混结构,框架结构,框剪结构,砖混结构,框架结构,框剪结构,建筑类型,按结构类型划分,建筑类型,平层式,错层,LOFT,复式,处于同一平面,不处于同一平面,概念上是一层，不具备完整的两层空间,挑高,跃层,楼中楼,平层式,错层式,复式,LOFT,跃层,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.4房地产开发项目的建筑选型7.4.1建筑类型,7.4.2建筑风格,1）建筑风格的含义,建筑风格一个建筑物的个性和独特表征。,历史、流行风格、文化、技术,构思建筑风格,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.4房地产开发项目的建筑选型7.4.1建筑类型,7.4.2建筑风格,2）住宅开发中常见的建筑风格形式,建筑风格,中式建筑风格,欧陆风格,异域风格,新古典主义风格,现代主义风格,主题风格,北京四合院,江南园林,新徽派建筑,四合院,江南园林,徽派建筑,西班牙风格,威尼斯水城,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.4房地产开发项目的建筑选型,7.5房地产开发项目的住宅户型设计,1）住宅分区的原则,住宅分区的原则,内外分区,动静分区,洁污分区,对内,对外,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.4房地产开发项目的建筑选型,7.5房地产开发项目的住宅户型设计,2）住宅分区,住宅分区,私人行为空间,公共行为空间,交通空间、室外过渡空间,家庭及卫生行为空间,卧室、客房、保姆室,起居室、餐厅、过厅、健身房,厨房、洗衣房、家务室、卫生间,过道、走廊、阳台、户内楼梯,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.3房地产开发项目的规划布局7.4房地产开发项目的建筑选型7.5房地产开发项目的住宅户型设计,7.6房地产开发项目配套设施规划,配套设施规划,公共服务设施规划,市政公用设施规划,停车设施,安全设施,户外场地设施,服务管理设施,7.1城市规划与房地产开发7.2房地产开发项目规划设计的指导