万科城市进入研究1421049.ppt

上海克而瑞信息技术有限公司,南通、嘉兴、台州、湖州、温州房地产市场进入研究,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,住：南通CR0711地块、CR0710地块和R0729地块，分别有11家、4家和11家开发商参与竞标，分别经过65、158和188轮竞价才最终决定归属。,地价：土地价格上涨明显,房产：排队热销又现房产市场,南通：长江1号火热开盘，实力楼盘魅力无限,2007年7月28日上午十点半,摄氏38度,骄阳似火。位于港闸区黄海路与永扬路交叉路口的长江1号售楼处，开盘活动如火如荼的进行着。据了解，当日有超过千人参与了长江1号的开盘典礼及优惠互动活动。公开销售一小时，首批131套房源即全部售罄！,温州：1200人抢购117套房子,2007年上午10时30分，位于市区雪山路的凯鸿大厦楼盘在公证人员及现场近千名认购者的监督下，通过电脑摇号的方式公开销售，以杜绝“人情房”、“后门房”。其117套房源共吸引了超过1200名有效购房者。,绿城进入温州：2007年1月，绿城集团以33.33亿元的价格拍得了位于江滨路原天盛集团拆迁地块。该地块总面积198.69亩，总建筑面积达到41万平方米，地快规模和出让总价都创造了温州土地拍卖史的新高。,绿城进入南通：2007年7月，绿城房地产集团以5.83亿元成功竞得南通市城市新区核心地带的一块住宅用地，总占地面积76261平方米，规划许可建筑面积约13.17万平方米。,企业：积极布局温州、南通,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,五大城市区位图,五大城市在长三角城市群中经济指标排名（经济规模）,五大城市在长三角城市群中房地产指标排名（市场容量）,为了更加清晰的发现五大城市经济和房产的发展特征，我们选取了同处长三角的常州和镇江两个城市作为参考标杆，分别将五大城市根据其经济和房产两类因素划分为两个梯队。具体划分如下：,层次一：温州、南通、嘉兴三个城市以常州为参照系层次二：台州、湖州两个城市以镇江为参照系,参照指标：宏观因素：GDP、财政收入、人均可支配收入、人均居住面等；房地产因素：房地产投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售均价等。,参照目标选择,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,GDP及其增幅,人均可支配收入,GDP分布在1300-2000亿元之间；增幅分布在15%-20%之间；,经济保持着高速发展态势。,人均可支配收入差异明显，温州超过20000元，南通低于15000元，但南通保持着较高的增幅。,居民的可支配收入决定购买力，温州居民购买力最强，挖掘空间最大。,房地产投资额及所占比重,房地产销售总额及增长率,房地产投资均处于较低水平，温州最高，但也仅上海的1/7左右。,除温州外，南通、嘉兴的房地产投资所占的比重相对较低，在10-16%之间。,南通、嘉兴房地产仍存在较大空间。,商品房销售总额在120-150亿之间，其中南通增幅明显，温州增幅较小。,南通、嘉兴房地产市场开始活跃，并且市场需求逐渐旺胜。,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,商品房销售面积及增幅,商品房消化周期,南通、嘉兴商品房销售面积增幅明显，温州出现负增长态势。,南通、嘉兴房地产容量在不断放大,温州的房地产销化周期较长，达到10年以上，南通销售周期较短，仅需3.5年，嘉兴在5年左右。,南通房地产机会较大，嘉兴也有较好的投资机会。,城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）,GDP及其增幅,人均可支配收入,经济发展速度明显高于镇江，但湖州的经济总量相对较低。,经济总量不大，但保持着高速发展态势,人均可支配收入在17000元以上，明显高于镇江。,台州、湖州居民生活水平较高，购买力较强。,城市基本面（层次二：台州、湖州）,房地产投资额及所占比重,房地产销售总额及增长率,房地产投资量较少，所占固定资产总额偏低。（长三角城市大多数在20-25%之间，上海、杭州达到30%以上）,市场处于起步发展阶段，具有较大的投资空间。,台州的商品房销售总额出现翻番现象，湖州增长幅度不大。,台州房地产市场已经启动并得到快速发展。,城市基本面（层次二：台州、湖州）,商品房销售面积及增幅,商品房消化周期,商品房面积大幅度增长。,房地产容量不断放大，市场空间明显,台州、湖州的房地产销售周期在5年左右。,市场具有一定的投资机会。,城市基本面（层次二：台州、湖州）,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,评价指标体系说明,为了通过定量研究科学地进行五个城市的对比分析，我们选取了城市经济、城市规划、城市房地产市场和城市竞争等四个方面的相关因素作为城市评价的依据，并对各项类别进行了因子细分，通过指标对比进行优劣评判。,指标体系建立,为了能够对五个城市进行有效的对比分析，我们选取了城市经济、城市规划、城市房地产市场和城市竞争等四个方面的相关因素作为城市评价的依据，并对各项类别进行了因子细分。,指标综合评价南通,指标综合评价嘉兴,指标综合评价台州,指标综合评价湖州,指标综合评价温州,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,城市评价结果,宏观因素综合排名,房地产发展容量排名,供求风险排名（按照消化周期）,竞争环境排名,通过对五大城市的经济发展状况、房地产运行状况、风险机竞争等方面来考虑，对五大城市进入的先后次序，给予以下初步建议：,第一选择：南通、嘉兴第二选择：台州、温州第三选择：湖州,城市进入建议,引子,城市比较,城市评价,进入建议,附件,南通,城市评价南通,地理位置,南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。城市下辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。全市总面积8001平方公里，占江苏省十二分之一,城市评价南通,宏观经济,GDP及人均GDP持续快速增长，人均收入水平和社会消费能力显著增强。,城市评价南通,城市规划区域发展,掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构,南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构,海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构,汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构,城市评价南通,城市规划城市交通,南通北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地；08年苏通大桥通车后,将使南通进入上海一小时经济圈。从而面临海外和内陆两大经济辐射扇面。,城市评价南通,城市规划产业布局,产业基础支撑：崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向。,南通经济开发区,崇川经济开发区,南通拥有良好的区位条件和港口工业基础，以长江三角洲的发展为依托来构建产业集群带，第二产业在产业结构中占据主力地位，第三产业的发展速度则相对较慢，比重偏低，产业结构有待进一步调整优化。,产业结构有待优化,城市评价南通,城市规划产业结构,城市评价南通,城市规划产业布局规划,一主二副、二带、二城、六口、十园结构一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区,城市评价南通,城市规划商业布局规划,根据“一主三副”的定位，市区商业网点布局在空间层面上分为“一圈、双核、五心、两带、六道口、十街、多点”；按照市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心三级商业布置。,城市评价南通,城市规划核心城区,按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局：老城区板块（钟秀路以南、环城西路以东、虹桥路以北、五一路以西）市场供不应求、价格稳定。老城区供地有限，尽管友谊家园、中天福邸、都市华城、都市豪庭等项目陆续有房源推出，但区域推盘总量不大，房价稳定在高位。新城区板块（洪桥路以南，跃龙路以东）高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块。如今市行政中心、体育会展中心都已正常投入使用，CBD雏形已成；周边扎堆有凤凰莱茵苑、中南世纪城、公务员公寓、天安花园、兆丰家园、春晖花园、优山美地等一批高品质楼盘。尤其是市行政中心与公务员公寓的存在使得该板块的生活配套设施得以优先配置，决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质最高的中央居住区（CLD），且区块价值的攀升决定了房价仍有稳步上涨的趋势。新东区板块（青年路以北、五一路以东、运河以南）抱团出击，挑战新城区。新东区板块也是目前热门的区域之一，原就有尚东时代、苏建、东景国际等实力楼盘聚集，今年又有我市落实房产新政后首个套型面积90平方米以下占70%以上的社区“东晖花园”的加盟，几家开发商经过对“新东区”的联手宣传造势，大大提升了该区块整体竞争力，今后必将成为新城区板块有力的挑战者。城北板块（钟秀路以北）蓄势待发，性价比较高。该板块有晏园南岸、永兴花苑、怡园锦居、永兴家园、鸿鸣金属广场等楼盘，但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的。,城市评价南通,房地产市场市场环境,房地产投资额持续增长，年增速达到30%左右。商品房市场火爆。2006年南通市区商品住宅销售面积达473万平方米，而当年商品房供应面积为420万平方米,明显供不应求。,城市评价南通,房地产市场供需状况,=1165.86473.27=2.46,房地产供需移动系数：为了通过对未来房地产市场供需状况进行预测判断，将目前市场中新建住房作为未来存量，施工住房作为未来上市量，针对目前已知年度房地产消化水平进行综合比较，能对未来房地产市场供需状况做出方向性判断。,城市评价南通,房地产市场竞争环境,房地产市场竞争环境,城市评价南通,主要的开发商:中南控股集团有限公司始创于1988年，2001年组建集团公司，是一个跨地区、跨行业、多元化是个年产值近百亿元的大型企业集团。中南房地产业有限公司是中南控股集团下属的核心企业，已成功开发了青岛中荣大厦、青岛常乐花园、南京日月大厦、海南文昌中南海景花园等项目，目前正在开发的项目有百万平方米建筑面积的镇江中南世纪城NO.2、海门中南世纪城NO.3、27万平方米建筑面积的青岛海湾新城、海南中南森海湾等项目。,重点竞争项目:中南世纪城总建筑面积为250万平方米，是南通地区规模最大、档次最高的地产项目。项目分为商业、体育、商务、金融四大中心，融居住、办公、商业、酒店、体育会展、城市景观、观光休闲七大功能于一体，包括五星级酒店、国际会议中心、高级写字楼、大型休闲购物广场、高档住宅等物业形态,湖州,城市评价湖州,地理位置,湖州市,太湖南岸，浙北交通枢纽。湖州地处浙江北部，东临上海，南接杭州，西近南京，北与苏州、无锡隔太湖相望，是江、浙、皖、沪三省一市毗邻地区重要的商品集散地和水陆运输枢纽。湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区，总面积5817平方公里，人口256.49万。,城市评价湖州,宏观经济,2006年湖州人均GDP涨幅达到18.72，连续4年保持经济两位数增长，整体态势良好。同时居民购买力和消费水平也都稳步增长。,城市评价湖州,城市规划区域发展,整合主城区和织里，形成城市核心区，南浔作为城市的次中心，形成“双心”城市结构。在主城区与织里之间规划一个产业园区，作为城市产业发展的基础，结合旧城改造，调整主城区功能，形成以居住、办公、商贸等为一体的综合功能区。通过湖州大道、湖织大道、318国道及未来的轻轨将主次两个中心紧密联系起来，形成有机的整体。,城市评价湖州,城市规划城市交通,整合主城区和织里，形成城市核心区，南浔作为城市的次中心，形成“双心”城市结构。湖州作为浙江三线城市，东距上海150公里，南离杭州90公里，北隔太湖与苏州相望，城市距离区域核心城市绝对距离较近。但目前浙北地区公路交通主要依托国道，导致湖州至上海的交通时间高达3小时，公里交通效率较低。未来随着申苏浙皖（2008年通车）、申嘉湖杭（2010年通车）、杭长（2009年通车）3条高速公路的建成，至2010年前后湖州公路交通效率将大幅提高；,城市评价湖州,城市规划产业布局,以“极核”为基础，拓展西、南两翼，加大布局调控引导力度，提升开发区、工业园区。向西抓好长兴经济开发区，促进煤山工业园区和高禹工业园区建设，形成南太湖产业带。向南抓好德清经济开发区和安吉经济开发区，促进新市工业园区建设，形成临杭产业带。同时，在有一定基础的重点城镇，建设若干专业化、特色化的工业功能区。,城市评价湖州,城市规划产业结构,第二产业为核心，私营初加工、制造业占主体,从目前湖州产业结构来看主要以第二产业为主，第三产业服务业近年来取得了一定的发展，但发展速度有限，全市产业链的主题基本以私营业为主，其比重达全市产业的66.97，私有化已经成为全市经济主体。,产业调整速度较慢,城市评价湖州,城市规划核心城区规划,三大板块，仁皇山新区为目前发展重心,目前湖州市区分为仁皇山区、中心区、西南新区三大住宅板块。按发展成熟度来看中心区最高，成熟度最低的当属目前规划阶段的西南新区，配套尚处空白，而由于政府迁移和大型配套设施的不断完工，仁皇山区则成了需求市场关注的焦点。板块市场价格分布为：仁皇山新区公寓价格段在4000-5000元/平方米；中心区公寓价格在4200-5000元/平方米；西南新区公寓价格为3300元/平方米。就其住宅市场板块关注度来看仁皇山新区略大于中心区，而西南新区最低。,受宏观调控影响，房地产投资额逐年稳步增长，但增速明显放缓。房地产市场销售保持快速增长，2006全年销售面积241.2万平方米，增长43.97%。,城市评价湖州,房地产市场市场规模,房地产市场供需关系,城市评价湖州,=887.51241.20=3.68,房地产供需移动系数：为了通过对未来房地产市场供需状况进行预测判断，将目前市场中新建住房作为未来存量，针对目前已知年度房地产消化水平进行综合比较，能对未来房地产市场供需状况做出方向性判断。,城市评价湖州,房地产市场竞争环境,主要的开发商:浙江汇鑫控股集团有限公司以房地产开发为主业，涉及城市住宅房地产、商业地产、旅游地产、基础设施地产四大板块的综合性企业集团。采用集团化、规模化、集约化系统化的企业管理模式，以资本为纽带，以市场为导向，以战略为动力，以经济效益为目的。重点竞争项目:湖州星汇半岛位于有“东方小莱茵河”之称的湖州长湖申航道边，地处湖州西南角，距中心城区仅1分钟车程，项目总占地面积652亩，总建筑面积101万平方米，以小高层和高层为主，在建筑品质、社区格调、景观规划、生活配套上精益求精。项目建成后，将成为领衔湖州楼市的首席大盘，成为湖州住宅地标性物业，是汇鑫集团二次创业的典范项目。,嘉兴,城市评价嘉兴,地理位置,三圈环抱得天独厚嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势得天独厚。嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县（市、区）。全市总面积3915平方公里,其中市区面积968平方公里。,城市评价嘉兴,宏观经济,GDP总量持续稳定增长，增速保持两位数以上。居民购买力和消费水平处于一个较高的水平，且增长快速。,城市评价嘉兴,城市规划区域发展,北控：北部用地受到北郊河的阻隔，不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，用地开发“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。南移：以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。东进：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。除了北部区域是受控制区域之外，未来整个嘉兴的城市发展重心将主要体现为东进、西拓和南移。磁悬浮站点余新镇所在的南湖新区将是嘉兴未来城市发展的主轴线。,北控南移东进西拓,城市评价嘉兴,城市规划城市交通,嘉兴交通十分便利，高速公路、铁路、航空、港口、水路应有尽有。沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、沪杭铁路、京杭大运河贯穿嘉兴，使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片。随着城市快速轨道的建设，杭州湾跨海大桥，还有嘉兴到绍兴的跨海通道等公路网的形成，为嘉兴进一步形成长三角地区的中心地域优势，深入接通上海，带来了很好的发展机遇。（1）沪杭磁悬浮作为沪杭之间唯一的中间站，磁悬浮嘉兴站站点位于南湖新区余新镇，距离嘉兴市中心12公里，2010年通车后将给嘉兴带来大量的商务型客流；（2）城际列车连接上海与苏州、杭州等长三角重要城市，环绕嘉兴城市外围区域，经过南湖新区和秀洲新区，2006年10月通车后将很大程度上刺激嘉兴经济的发展，促进嘉兴与沪杭两地的产业对接；（3）杭州湾大桥2003年开始建造的杭州湾大桥，很大程度上拉近嘉兴和绍兴、宁波等城市的距离，2008年建成后将为嘉兴的物流等产业发展创造良好的环境。（4）客运枢纽站设立于南湖石堰，磁悬浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，这将为嘉兴的对外交通更好的串联起来；,城际利好联动发展,城市评价嘉兴,城市规划产业布局,经济运行快中见好，综合实力明显增强。2006年全市生产总值1343.10亿元，按户籍人口计算，人均生产总值达40100元，比上年增长13.4%；经济增长稳定性增强，三次产业协调发展。,产业结构有待改善,城市评价嘉兴,城市规划产业结构,城市评价嘉兴,城市规划核心城区规划,嘉兴房地产市场大致可分为秀洲新区、南湖新区、市中心和北部工业园区等四大部分。市中心属于嘉兴市的主要商务区，由于土地供应较少，市场需求量大，产品以中高当为主，市场基本成熟。秀洲新区和南湖新区属于发展中的区域，正处于大规模的开发建设中，随着基础设施趋于完善，未来发展的潜力和空间很大，尤其是住宅市场，将会逐步进入开发的高潮期。北部工业园区市场目前开发量还比较小，住宅开发还属于起步成长期，后续供应逐步加大，由于工业园区企业众多，所以商务租赁产品需求相对较大。,受宏观调控影响，房地产投资额自2005年开始，增长缓慢;2006年全年房地产投资额118.2亿元，比上年下降4.2%；房地产市场销售保持快速增长态势，2006全年销售面积359.5万平方米，增长7%。,城市评价嘉兴,房地产市场市场规模,城市评价嘉兴,房地产市场供需关系,=1393.7359.5=3.88,房地产供需移动系数：为了通过对未来房地产市场供需状况进行预测判断，将目前市场中新建住房作为未来存量，针对目前已知年度房地产消化水平进行综合比较，能对未来房地产市场供需状况做出方向性判断。,城市评价嘉兴,房地产市场竞争环境,以世茂为代表的外地开发企业相继入主嘉兴市场;实力开发商联手演绎大盘时代!,城市评价嘉兴,房地产市场竞争环境,主要的开发商:世茂集团重点竞争项目:巴黎都市总投资近20亿，秉承“建顶级楼盘，造特色产品，创嘉兴人骄傲”的开发目标，汲取人文、文化、社会、经济等诸多元素，精心打造一座集生活、学习、休闲、购物、娱乐、办公于一体的城市片段。她凭借独特的设计风格荣获“中国优秀规划设计楼盘”荣誉称号，而“古大人气楼盘”和“十大城市坐标楼盘”则是嘉兴市民给予巴黎都市的至高荣誉。,台州,城市评价台州,地理位置,台州位于浙江省沿海中部，北临宁波，西靠丽水，南临温州全市面积9411平方公里，人口559.85万人，其中市区人口148.75万人台州市下辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。台州市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成,城市评价台州,宏观经济,GDP增长较快，但人均水平增长率有所下降，区域财富有向少数人集中的趋势,城市评价台州,城市规划区域发展,台州市域范围广大，且各区域之间差异也较大，目前南部区域如市区与温岭地区相对发展较好，台州市区作为台州市唯一人口突破百万的地区，成为台州的绝对核心。临海市作为台州地区原先政府所在地，发展成熟人口较多，但经济发展水平低于民营经济发达的温岭地区。北部区域市区以北区县目前受经济发展状况影响,城市评价台州,城市规划城市交通,甬台温高速公路,台州市东面临海，西面为山区，因此南北向交通为主要对外交通方向台州市目前对外交通系统并不发达，仅依靠甬台温高速连接温州与宁波。目前在建的铁路（2009）沿海高速（2010）通车后将为台州对外交通环境带来极大改善,甬台温铁路（在建）,沿海高速公路（在建）,城市评价台州,城市规划产业布局,椒江区组团台州市政治、经济、文化、科研中心临港工业基地2020年规划城市建设用地53平方公里，规划城市人口50万黄岩组团台州工业基地陆地对外交通枢纽（甬台温高速路入口，规划甬台温铁路车站）2020年规划城市建设用地50.3平方公里，规划城市人口46万路桥组团台州市区域性商贸中心2020年规划城市建设用地44.7平方公里，规划城市人口41万,滨海工业区台州市未来工业新城、城市新区2020年规划城市建设用地17平方公里，规划城市人口13万,台州是浙江制造业的重要基地，财政收入中制造业的贡献率在70%以上。台州现有工业企业9万多家，其中销售收入超亿元企业318家，超10亿元16家。目前台州已形成了九大制造业集群。2006年进入产业本体竞争力前20位的城市中，台州为唯一地级市，在这20个城市中，浙江只有杭州和台州。,产业结构趋于优化,城市评价台州,城市规划产业结构,城市评价台州,城市规划核心城区规划,一心、六脉、四组团发展规划黄岩组团三面被山区围绕，因此与另外两区相对独立。椒江与路桥两组团连接较为紧密，是未来台州市规划发展主轴线滨海地区目前主要为农业用地，未来规划为沿海工业区与城市新区,规划发展主轴线,规划发展环形骨架,受宏观调控影响，房地产投资额自2000年以来首次下降，全年投资额101.47亿元，比上年下降12.6%；房地产市场销售保持快速增长，2006全年销售面积259.72万平方米，增长40.9%。,城市评价台州,房地产市场市场规模,城市评价台州,房地产市场供需关系,=1238.32259.72=4.76,房地产供需移动系数：为了通过对未来房地产市场供需状况进行预测判断，将目前市场中新建住房作为未来存量，针对目前已知年度房地产消化水平进行综合比较，能对未来房地产市场供需状况做出方向性判断。,城市评价台州,房地产市场竞争环境,区域房地产开发企业以本地为主，共有242家。其中，一级资质开发企业仅2家，二级资质开发企业20家。外地开发企业入驻较少，新明集团为其中较大的房地产开发企业，其开发的新明半岛有望成为椒江区住宅标杆。,温州,城市评价温州,地理位置,温州地处浙江东南沿海，是浙南地区的经济、文化、交通中心。温州市辖鹿城、龙湾、瓯海3区，瑞安、乐清2市和永嘉、平阳、苍南、文成、泰顺等县。总面积11784平方公里，总人口780万人，市区人口130万。温州地域狭长，东面临海，南临福建，西面与北面为丽水与台州区域内丘陵众多，地势起伏。因此对外交通主要以南北方向的沿海平原区域为主,城市评价温州,宏观经济,经济增长状况基本保持平稳，但消费水平大幅度攀升,城市评价温州,城市规划区域发展,由“沿江城市”向“滨海城市”迈进市域城镇发展战略：中心聚集，南北伸展；点轴开发，分片均衡；优先发展中心城市，优化小城市布局，集中发展一批重点小城镇，控制一般建制镇，形成以特大城市为中心、中等城市为副中心、小城市（重点镇）为骨干、一般建制镇为基础的城镇体系形成两大城镇密集区：以温州中心城市为中心，包括乐成黄华平原和温瑞平原内城镇组成的温州都市区；以鳌江下游的龙港鳌江为中心的温州南部城镇群。至2020年末，温州市域总人口将达到890万，城镇化水平约为73.5，都市区人口达440万，城市建设用地约414.6平方公里,温州都市群,南部城镇群,城市评价温州,城市规划城市交通,构筑便捷高效的立体内外交通体系。港口规划以龙湾、七里、南岳、大小门岛、状元岙港区为主体。启动状元岙港区建设，实现温州港由河口港向近海深水港的战略性转移，确立主枢纽港的地位。建设甬温铁路、温福铁路，与金温铁路共同形成市域铁路网，成为华东铁路网枢纽之一。在都市区和南部城镇群各建设绕城高速公路环，形成“日”型高速公路骨架并向外辐射形成完善的高速公路网。都市区依托绕城高速公路网规划建设11条快速路，形成联系南北东西功能片区的城市快速交通网络。为适应大都市区城市高强度发展的需要，规划逐步建设大运量高速的轻轨网络，规划线路总长178.4公里。扩建温州机场为4E级国家一级民用航空机场，接通国内外航空网络，近期开展搬迁可行性研究工作，远景考虑搬迁。,城市评价温州,城市规划城市轨道,温州市规划的轨道交通总规模约222.5公