国内外养老地产发展文献综述.pdf

REFO RM A TI O N model; problem; review 作者简介汪竹飞（1990-） ，男，安徽安庆人，广东工业大学管理学院硕士研究生，研究方向：房地产开发经营与管理； 唐晓莲（1963-） ，女，四川江油人，广东工业大学管理学院教授，研究方向：房地产开发经营与管理。 2 4 DOI:10.16331/ki.issn1002-736x.2014.05.004 REFO RM A TI O N & S TRA TEG Y 2 0 14. 5 （一）养老地产运营模式的研究 虽然发达国家的养老地产发展较 早，但由于国情差异导致养老地产运营 模式各不一样。比如，美国有完善的社 会保障体制和福利设施，老年人有独立 生活的经济能力，所以主要是社会养 老；新加坡和日本受东方传统家庭观念 影响，以“两代居” 、 “多代居”等家庭 养老模式较多；英国和德国的“以房养 老”模式较为普遍， “倒按揭”和“大 房换小房”模式比较盛行 （严跃进， 2013；饶霞飞，2013） 。在这些不同的 养老地产运营模式中，国内外学者对美 国的 CCRC （Continuing Care Retirement Community）持续照料退休社区模 式和“倒按揭”制度的讨论较多。 1CCRC模式。CCRC是一种复合 式的老年社区，通过为老年人提供自 理、介护、介助一体化的居住设施和服 务，使老年人在健康状况和自理能力变 化时，依然可以在熟悉的环境中继续居 住，并获得与身体状况相对应的照料服 务。它服务的人群有三种：自理型老 人、介助型老人和介护型老人，根据不 同健康状况的老人提供不同程度的服 务。居住在这里的老人有着丰富的社交 活 动 ， 享 受 健 全 的 配 套 设 施 服 务 （SusanB.Garland,JuleThompson, 2012） 。CCRC 通常应具备三个要素： （1）自然环境：良好的景观资源和环境 条件； （2）养老配套：完备的医疗康体 设施及服务模式； （3）多彩生活：提供 健 康多彩的户内外活动 （李卿曦， 2012） 。入住 CCRC 的两大好处：一是 生活更为安逸舒适，没有烦恼，不用支 出房屋维修费用；二是有许多社交活 动，老年生活丰富多彩，减少孤独感 （KatherineA.Marx&KaseyL.Burke, 2011） 。虽然这种模式取得了巨大成 功，但也开始显露出来某些弊端。如 CCRC忽视了社区本身应该方便老人的 责任，里面的老人日常消费较高，甚至 有些老人选择在社区外面就餐。居住在 里面的老人每月都必须缴纳昂贵的会 费，并且老年人需要调整公寓，不断适 应新的生活环境，接受新的规则等 （WayneToczek，2008；SethC. Anderson&JeffreyE.Michelman， 2008；Katherine A.Marx，2011） 。 2 “倒按揭”制度。倒按揭制度是 一种“以房养老”模式。美国的倒按揭 有三种模式，最普遍的房屋净值转化按 揭占全部倒按揭贷款的90%，倒按揭房 贷对象是62岁以上的老年人，老年人 将属于自己的房子抵押给银行获取每月 的钱款作为养老所需，待其死亡之后房 子归银行所有 （Tom Kelly，2005） 。与 CCRC相似，国外学者对倒按揭政策的 优 势 和 弊 端 都 有 很 多 讨 论 ， Debra Pogrund Stark（2012）认为： “它是最好 的同时也是最坏的住房贷款方式” 。 Mary Bethfranklin（2009）指出，倒按揭 可以提高老年人的生活质量；可以缓解 社会保障体系的压力，促进社会保障体 系的完善；可以带动其他相关产业的发 展，缓解就业压力；可以拓宽银行业 务，增加银行盈利等。不过随着金融危 机的爆发，倒按揭方式的弊端得以显 露，目前国外学界对这个制度诟病的讨 论成为热点。相对传统的抵押贷款而 言，倒按揭的成本很高，主要包括昂贵 的保险费，每月维修费用，咨询费等。 金融危机发生后，倒按揭的签约量骤 减，市场前景令人担忧。原因主要是因 为倒按揭的社会认知度不高，申办条件 严格，交易成本过高以及风险控制不足 等（John Salter，2012） 。 （二）养老地产融资模式的研究 房地产开发的明显特征是资金需求 量大，养老地产自然不例外。孙秀娟 （2011） 分析了不同国家的养老地产开 发融资模式。美国由于金融市场发达， 信用体系健全，在资本市场运作下，养 老地产的投资、开发、经营等方面有完 整的产业链支持。新加坡等国家养老地 产主要靠政府的大量资金支持，政府通 过补贴和政策优惠来引导养老地产发 展。日本的养老地产融资则较好地吸收 这些国家的融资政策，政府一方面制定 相关政策鼓励市场参与融资，充分利用 民间资金发展老年服务；另一方面，政 府自身也投入资金参与开发运营，可谓 两者兼有。 （三） 养老地产成功发展的成因和 特点研究 武甲晓（2012）认为，美国养老地 产比较成功的原因体现在五大方面：一 是政府的大力支持，如强制性养老金计 划；二是按需开发不同类型的老年住宅 模式；三是体现人性化设计理念；四是 “以房养老”模式发展成熟；五是养老 咨询业发达。张丽（2006）认为，美国 模式除了政府的支持外，其完善的金融 市场和开放的文化观念也是成功因素。 杨红旭 （2013） 对比分析了英国、美 国、瑞典、日本等国家的老年住宅的异 同之处，总结出共有的特点有：有完善 的保障体系，有良好的市场运作机制， 产品多样化满足不同需求层次人群，管 理专业化，建设标准化，并且发达国家 老年公寓采取租赁形式。此外，社区配 套设施的建设也是成功的一方面。 二、 国内养老地产研究综述 （一）养老地产内涵的研究 养老地产在国内还是一个新的概 念，其经济内涵有四个方面：一是养老 地产是一种重要的、基本的房地产形 式；二是养老储蓄是养老地产经营的经 济基础；三是政府干预在相当程度上影 响养老地产的发展；四是养老地产形态 随养老方式的变化而变化，有什么样的 养老方式，就有什么样的养老地产形 态。此外，养老地产有四大属性：一是 复合地产属性，有住宅、普通商业地产 和医疗保健；二是非常强的金融属性， 比如说证券、基金、保险、储蓄性的产 品，会在这个链条中得到发挥和承载， 还包括客户理财、老年理财的内容；三 是服务属性，服务于核心的需求和老年 增值的需求；四是非常强的人文属性， 只有这样才能让老人觉得有家的感觉 （顾书桂，2012；田冬炜，2013） 。 （二）养老地产发展问题研究 裘旭波（2013）认为，中国养老地 产存在的问题有：尚未形成完整的金融 支撑体系；尚未形成多元化的运营模 2 5 REFO RM A TI O N & S TRA TEG Y 2 0 14. 5 式；养老地产的服务属性不足。周燕珉 （2013） 指出，当前养老地产开发中有 三个主要问题：一是对养老地产开发链 条的各个环节缺乏整体的把握，比如对 土地和税金如何获得优惠政策不是很明 晰；二是客户同质化，对老年人的不同 需求考虑不足；三是规划设计落实不 足，对所有要开发的具体产品的类型和 建筑形式考虑比较简单。赵晓 （2013） 也指出，养老地产需要解决五个问题： 卖房子还是卖服务？盈利模式在哪里？ 配套支持政策在哪里？养老地产就该郊 区化吗？盈利是第一位的吗？吴正宇 （2011） 对我国养老地产开发环境进行 了分析，分别探讨了政治法律环境、经 济环境和社会需求环境，得出结论是： 目前我国有关养老地产开发的政策法律 法规和制度还不健全。陈首春 （2013） 明确表明，目前房地产开发商进入养老 产业，条件并不具备，房地产企业不能 成为未来养老产业的主流。他认为，政 策环境和产业环境都不支持开发商进入 养老产业。 （三）养老地产发展对策研究 目前学界对如何建立适合中国国情 的养老地产机制提出了诸多建议。潘锦 仁 （2013） 提出，首先，开展专题研 究，进行科学规划论证，在充分把握中 国国情的基础上设计符合中国的政策； 其次，要完善法律制度，出台相关政策 措施并建立相应的实施机构。潘素侠 （2013） 提出了养老地产的几种融资新 方式来解决养老地产融资难题，分别是 BOT模式、PFI模式、住房抵押养老和 联贷联保贷款等债权融资模式、组合式 融资模式及开发商与保险公司强强联合 的模式。吴新坚（2013）指出，养老地 产商业盈利模式一： “长期持有” 、 “出 售”和“出售与持有相结合” ；模式 二 ： “ 持 有 + 销 售 ” 模 式 。 周 申 龙 （2013） 提出：在市场环境方面，要制 定促进养老地产发展的政策和法规，要 制定养老地产发展规划并规范养老地产 市场，形成监督约束机制；在资金供给 方面，要完善养老地产项目融资渠道， 如养老地产项目贷款机制和房地产投资 信托等，要拓宽养老地产项目参与主 体，如保险公司、基金公司、私募基金 和信托公司都加入；在优惠政策方面， 要帮助养老地产项目开发商降低运营成 本,引导其积极采取持有租赁的长期化 运营，要简化手续、增加补贴、改革土 地财政和税收优惠。孙秀娟（2011）指 出，要形成有效的市场约束、政府约束 和社会约束。 （四）养老地产开发实践研究 养老地产市场的巨大盈利前景也吸 引了国内一些开发商开发养老地产。据 张敬岳 （2013） 介绍，万科在 2010 年 就斥资挺进养老地产市场，开发国内第 一个养老地产项目北京房山幸福 汇。同年泰康人寿成立养老社区投资实 体泰康之家。保利也在2012年公布进 入养老地产。学界对于国内的养老地产 实践的经验总结和未来发展趋势讨论也 较多。近几年兴起的养老地产主要由三 方面组成：一是保险机构或政府推出的 升级版养老项目，如养老社区或公租 房；二是开发商推出的养老地产项目， 包括保利、万科、首创、今典集团、绿 城、远洋等在内的众多知名房企；三是 医疗机构增设的养老服务项目。在盈利 模式上，于洋（2013）认为，租售并举 和会员制是当前养老地产盈利的主流模 式，北京太阳城和上海亲和源，则分别 代表了当前养老地产的这两种盈利模 式，前者是租售结合，后者是只租不 售。同时他指出，事实上养老地产的成 本高是业内公认的，而造成其高成本的 原因无外乎二点，土地成本与建安成本。 三、 文献述评 从上述文献综述中发现，国外在养 老地产方面的业务发展比较早，目前国 外学者对理论的探讨较少，研究主要集 中在探讨养老地产实践过程中出现的问 题，包括政府政策、金融体系、运营方 式以及对现有制度的改进建议等。国内 的研究主要是在总结国外成功经验的基 础上，针对养老地产发展存在的问题， 探讨如何建立一套适应中国国情的养老 地产体制。我国养老地产能否健康发 展，涉及发展原则、土地供给政策、投 融资政策、开发模式、相关设计标准、 保障方向与标准以及监管机制等诸多环 节，特别是政府如何调配土地资源、如 何确定土地供给规模和选址、土地供给 方式以及产权如何管理等需要进行深入 探讨。因此，养老地产未来的研究方向 应该是紧密结合国情，积极探讨培育养 老地产发展的生态环境、发展模式、政 策制度以及监管机制，以促进我国养老 地产稳步健康发展。 参考文献 1顾书桂.论养老地产的经济性质 兼论以房养老的局限性J.江海学 刊,2012,(5):84-89. 2李卿曦.从CCRC开发模式看中国 未来养老地产的符合形态及其技术要求 J.工程建设与设计,2012,(8):20-23. 3吕志新.美国太阳城集中式 养老社区的代表J.中国医院建筑与设 备,2013,(8):50-51. 4潘锦仁.关于建立房产倒按揭养老 新机制的探讨J.经济界,2013,(4):29-31. 5潘素侠.养老地产及其融资模式 分析J.经济管理者,2013,(8):170-170. 6裘旭波.中国养老地产存在的问 题及突破途径中美养老地产对比分 析J.房地产开发,2013, (9):61-62. 7孙秀娟.我国养老地产开发模式 研究D.北京:北京交通大学,2011. 8田冬炜.新形势下发展养老地产 的几点思考 J.产业研究,2013,(7):57-58. 9武甲晓.美国养老地产开发经验启 示J.合作经济与科技,2012,(432):11-12. 10吴正宇.我国养老地产开发环 境分析 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