房地产交易及产权办理陈立杰.ppt

房地产交易知识及产权办理,呼和佳地销售部,房地产交易知识,第一节商品房销售第二节房地产交易概述第三节房地产购房流程第四节房地产交易形式第五节土地使用权出让年限第六节土地使用权出让程序第七节办产权的流程及所需资料,商品房销售分为现售和预售两种商品房预售：指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产行政管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，不得发布广告。,第一节商品房销售,一、商品房预售知识,申请商品房预售的条件：交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上（商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上），并确立施工进度和竣工交付日期；向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证,商品房预售知识,办理许可证须提交资料：1、申请项目批文；2、土地使用权证；3、土地使用合同；4、征地批文；5、建设工程规划许可证；6、建设规划红线图；7、建筑总平图；,商品房预售知识,办理许可证须提交资料：8、征地红线图；9、营业执照；10、工程资金投入证明；11、建筑施工合同；12、施工计划书；13、施工计划书(表格式反映)；14、拆迁安置证明；15、商品房预售项目统一标识；,商品房预售知识,五证：A国有土地使用证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程施工许可证E商品房预售许可证申请商品房预先登记统一标识标核：如何编立统一标识：,项目名称、楼宇名称、楼号（以规划局审批为准）房屋座落与幢号,二、商品房现售,商品房现售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。现房销售和预售相比，现房的价格往往比期房高，现房看的见摸得着，对购房者来说相对风险小，可以随时交购房款、随时入住。现房销售对开发商来说也是回收全部投资的一个重要环节。,商品房现售,商品房现售的条件：（一）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。,三、商品房交易的相关知识,商品房买卖合同应包括以下主要内容：当事人名称和姓名、住所；商品房基本情况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、装修标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的办法；违约责任；双方约定的其他事项。,商品房交易的相关知识,计价方式商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。,商品房交易的相关知识,（3）、误差的处理方式按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：面积误差比（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积100%合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑积均发生误差时的处理方式。,商品房交易相关知识,1、买方支付定金并签定认购商品房协议后对所购商品房不满意的，不是买方单方面原因导致合同无法签定的，买方有权要求退回定金；若属于买方单方面违约的，开发商有权不退还定金。2、买受人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领正式发票。3、商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。4、房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银行出具给买受人的首期商品房预售款额存入专用帐户的凭证。5、因变更规划许可证规定内容给买受人的权益造成损失的，开发企业应当给予相应的补偿。6、买受人应当自预售的商品房交付使用之日起九十日内，持有关材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供权属登记所必需的相关证明等文件,第二节房地产交易概述,一、房地产交易的概念及基本制度（一）房地产交易的概念所谓交易，通常是指买卖的意思。但房地产交易，并非单指房地产买卖，而是具有与一般商品交易不同的含义房地产交易：应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁典当等房地产市场行为。（二）房地产交易行为和原则房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为。国有建设用地使用权的出让，也是一种民事行为交易原则：自愿、公平、诚实信用等原则及房地产权利主体一致原则（三）房地产管理基本制度我国城市房地产管理法对房地产管理规定了五项基本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书，这些构成我国房地产管理的基本制度体系。,房地产交易概述,五项重要的基本制度：国有土地有偿、有限期使用制度；房地产价格评估制度；房地产成交价格申报制度；房地产评估人员资格认证制度；土地使用权和房屋所有权登记发证制度。五种合同：土地使用权出让合同；房地产转让合同；商品房预售合同；房地产抵押合同；房屋租赁合同。五种登记备案制度：房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度；商品房预售合同登记备案制度；房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；房屋租赁合同登记备案制度；土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。五种证书：土地使用权证书；房屋所有权证书；房地合一的房地产权证书；房地产估价师资格证书；商品房预售许可证书。,一、房地产类型,房产的类型分为：1、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。2、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。3、廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。我国的廉租房是只租不售的。4、二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。,房地产类型,5、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。6、现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。7、准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。8、外销商品房：是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。,房地产类型,9、内销商品房：是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。10、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。11、共有房产：指两个或者两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有的所有权。12、经济适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。13、尾房：又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产成为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、或采光不足，或是楼层不佳、为处两级，其中一层大多不带小花园，且遮挡较严重。,二、基准地价、标定地价和各类房屋重置价格,基准地价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。标定地价，是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。他是该类土地在该区域的标准指导价。房屋重置价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所建设所发生的必要支出及应当获得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。,第三节房地产购房流程,一、（1）制定购房预算购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可从以下几个方面入手：估算家庭可动用的全部资金。衡量家庭偿还贷款的能力。购房者要仔细了解商品房建筑面积和使用面积的计算及换算方法。调查有关物业管理的各项支出。购房者主要可参考呼和浩特市普通住宅居住小区物业管理服务收费暂行办法确定购房时的税费支出，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费。准备必要的咨询服务费用，如公证费、律师咨询费等,（2）收集购房信息、进行实地调查,从报纸、电视、杂志、房地产交易会和亲朋好友及房地产中介等多种渠道尽可能授集所有关于期房和现房的资料，从中比较、挑选出自己满意的楼盘，全面了解其地理位置、环境、商业网点密集度、生活便利度、附近的学校、医院等，对其有一个感性认识。实地调查主要需要了解的情况是：开发商必须在工商局注册，有房地产开发企业的营业执照，并且在市建委开发办取得资质审核证明或已有备案。查询商品房的合法性，主要查看开发商的“五证”和“二书”，“五证”指国有土地使用权证、商品房内（外）销许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证及经计委、建委批准的立项报告、可行性研究等文件，“二书”指住宅质量保证书、住宅使用说明书。对于现房，要到现场亲自去查看其质量、户型、环境、交通状况等是否与其广告符合，是否令自己满意。,（3）签订认购书，交纳定金,签订认购书是商品房销售程序中买卖双方进行的第一个实质性环节，买卖双方所要签定的认购书的主要内容包括：认购物业、房价（户型、面积、单位价格（币种）、总价）、付款方式（一次付款、分期付款、按揭付款）、认购条件（签定认购书应注意事项、定金、签订正式合同的时间、付款地点、帐户、签约地点）等。在签完认购书后，销售方应给购房者签约须知，内容主要包括签约地点、所需证件、交纳有关的税费说明等。购房者一定要认真阅读签约须知，明白需要做的事情在此过程中，买房者要交纳一定的定金，定金数额根据每个公司的规定而制定。一般情况下，签订认购书后约15日内左右，双方签订正式买卖合同或契约，逾期购房者不签署，开发商有可能不返定金，这是购房者一定要注意的事情。,（4）签订商品房买卖合同,这是整个过程中最关键的一个环节，购房者的权利和义务尽在其中。购房者必须把想谈的、敏感的问题尽可能落实到文字上，签订的合同（契约）条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积、付款金额、付款方式等关键性条款。购房者在签订合同时，要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，以防止在合同中出现欺诈行为。除正式合同外，双方通常还要签订补充协议，购房者对补充协议一定要特别重视，因为少数开发商就是利用补充协议来转嫁本应承担的责任和风险，购房者对补充协议一定要做到字斟句酌，必要时请律师帮忙。补充协议通常包括的条款有：1、限制买方擅自改变室内结构条款；2、卖方因不可抗力延期交房免责条款（包括供气、供暖等）；3、房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款；4、不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款；5、具体转让条款。,（5）办理预售登记手续,办理预售登记对保护房屋交易双方利益都十分重要，只有登记后合同才能生效。一般来讲，在签订完购房合同后一个月内（30天）到市房屋土地管理局办理预售登记手续，买卖双方可以共同委托律师办理上述手续。,（6）办理入住、签订物业管理公约,在购房者入住前，发展商要审核购房者的各项手续，确认无误后签发入住单。每位发展商都有其物业管理公司，购房者应与物业管理公司或业主委员会签订物业管理公约，在签约前，购房者要对公约仔细研究，充分了解自己所享受的权利和被要求承担的义务。,（7）办理产权过户、领取房屋及土地产权证明,进行房屋交易后，买卖双方一般要在三个月内到北京市房地产交易所办理房屋过户登记手续。办理完过户手续后，开发商应为购房者办理产权证，这个过程可能要等待相当长的一段时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，需要相关部门的各种手续。购房者要有这方面的心理准备。在此值得一提的是，在办理产权证时，要填写“房屋产权申请表”和“土地使用权申请表”。由于房产包括地上建筑和土地两部分，两权缺一不可，购房者一定要注意自己享有的土地使用权。办理完房产证后，整个商品房交易最终完成。,二、如何选择房屋,（1）价格（2）面积（3）地段（4）交通（5）房型（6）朝向与楼层（7）采光、通风与层高（8）居住环境（9）建筑质量（10）物业管理状况（11）开发商实力（12）其它考虑因素,（1）价格,购买商品房时，第一因素是价格，购房最终将以消费者自己的经济条件是否适应来取决买与不买。商品房的价格相对人们的收入太高，从整体上看，我国城镇居民绝大多数还属于中低收入者。因此，购楼时，考虑得更多的将是价格问题，即其经济承受能力问题。虽然买楼时普遍进行公积金、银行按揭贷款，但买楼的钱早晚是连本带息还上的，没有一定的经济实力作后盾，普通的消费者是不敢问津的。一般来说，高收入者，其购买意向在高档商品房，而中低收入者，则对平价房、微利房感兴趣。,（2）面积,购买商品房时，面积是一个复杂而又敏感的问题。面积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。1、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致的效用使用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。2、其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致增加数，应大于支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。,（3）地段,开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好的地段档次高，一般地段为一般档次，很多人在购房时，只要经济条件许可，总是率先选择市中心住宅。一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、配套都有很齐全，且交通便捷。,（4）交通,评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间为15至30分钟。住房当然离上班地点越近越好，如果由于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不远的将来将会得到缓解。因工作需要经常出差的人员，最好考虑住房与火车站、公共汽车站和码头有方便的联系。,（5）房型,功能要求。凡成套单元住宅，必须具备如下的功能空间：卧室（居室）、厅、（起居室外、过门、门厅、餐厅）厨房、卫生间、储藏室外、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间即有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳的使用效果的面积指标。现代住宅的户型特点：住宅户型设计受制于功能化要求，建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各户型的数目比例）。,（6）朝向与楼层,传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。除朝向外，还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避害，趋优避劣。层次：选择层次要考虑以下几个因素：遮挡及采光情况生活的便利程度环境要求家庭人口年龄构成及健康情况住宅楼的总层数,（7）采光、通风与层高,采光可分为直接采光与间接采光，前者是指采光窗户直接向外开设，后者是指采光窗户朝向封闭式的走廊（一般为外廊）有的虽称直接采光，但厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。住宅的通风要满足对空气流动的基本要求，开启门窗时保证室内外空气顺利流动，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向。,（8）居住环境,居住环境的舒适程度往往是衡量住宅单词的最重要的因素，也决定着商品住宅升值潜力的大小。住房周围的环境包括居住环境和生活环境两大类。住房最好不要选在工厂特别是污染严重的工厂附近，工厂及其噪声，排出的废气、废水将严重污染居住环境质量；也不要在城市干道或过境旁，更不宜在飞机的航线之下，来往车辆或飞机的噪声，会干扰正常的休息睡眠。生活环境是指住房周围是否有商业网点，是否有幼儿园、学校，是否有医院诊所、邮电通讯、文化娱乐等公共设施。,（9）建筑质量,在选购商品房过程中，最难以把握的就是质量问题；在日后使用过程中，使人感到烦恼最多的也是质量问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工和使用。房屋质量好坏主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理及质量监督几个方面。凡建成后未取得质检合格证书的建筑，不得交付使用。因此，一栋建成的商品住宅楼是否有质检合格证书，也是其质量好坏的一个标志。,（10）物业管理状况,安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业管理，只能是有居而不安。主要从该小区的治安状况、清洁状况、收费水平等方面了解住宅小区的物业管理状况，因这三点是物业管理中最基本的内容，它体现着物业管理的水平。,（11）开发商实力,在购买房产，消费者会认准信誉好的开发商，认准品牌。,（12）其它考虑因素,除以上应考虑因素外，在选房过程中还应考虑到其余众多因素，如地区升值潜力、社会治安、文化环境、亲情因素等。,第四节房地产交易形式,一、房地产交易的形式：转让租赁抵押,一、房地产转让,一）房地产转让1、房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。,房地产转让,2、房地产转让的分类根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为,房地产转让,3、房地产转让的条件房地产转让最主要的特征是发生权属变化。下列房地产不得转让：(1)达不到转让条件的房地产（开发房地产）不得转让。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。(6)未依法登记领取权属证书的。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。,房地产转让,4、房地产转让的程序房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可成交。(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。,法定继承,法定继承应提交的材料：（1）申请人的身份证明（如居民身份证、户口簿及复印件）；代理人代为申请的，委托代理人需提供授权委托书、身份证明及复印件，委托书应经当地公证机关公证；监护人代办应提供监护人的证明材料和本人的身份证件；（2）申请人所在单位人事部门介绍信，说明办何公证，继承人与被继承人的关系以及有关的家庭情况；（3）被继承人的死亡证明，法定继承人中已死亡的要提供死亡证明，宣告死亡的应提供人民法院宣告死亡的判决书(4)被继承遗产的产权证明；(5)被继承人的婚姻、父母、子女情况证明；(6)法定继承人的亲属关系证明；(7)继承人放弃继承权应到公证处发表声明放弃，在外地发表的放弃继承权声明书应经当地公证机关公证。,遗嘱继承,遗嘱继承应提交的材料：(1)法定继承应提交的1至5项的证件及材料；(2)被继承人生前所立的有效遗嘱；(3)有遗嘱执行人的，提供执行人的身份证件及复印件。公证费用：由继承人承担：受益额的2%具体收费根据相关公证处的收费标准执行！,法定继承和遗嘱继承的注意点,（1）被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有的情况，遗产现在何处，由谁保管，产权应没有争议。（2）法定继承子女应包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女；父母包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母；兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母、同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。（3）法定继承人放弃继承权的，应亲自到公证处做出意思表示。（4）办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：A、遗嘱继承人放弃继承的；B、遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；C、遗嘱继承人丧失继承权的；D、遗嘱无效部分涉及的遗产E、遗嘱未处分的遗产。（5）遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理。继承人缺乏劳动能力，又没有生活来源，应按遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。,赠与流程和材料,一、流程：评估公证送件取件（公告另加35天）二、准备材料：公证时：1、赠与合同2、赠与物清单及所有权证明，如房产证、存单等3、赠与物为共有财产的，应提供共有人同意将财产赠与他人的书面意见；赠与物为集体所有的，应提交该集体组织成员同意赠与的书面意见；赠与物为全民所有的，应提交国有资产管理部门批准赠与的文件交易时：赠与人：产权证原件，身份证，结婚证，户口本受赠人：身份证，赠与合同公证书，评估报告农宅基地房屋赠与非直系亲属的，提供受赠人系本村集体经济组织内部成员证明划拔用地、限制性出让用地已补完全出让手续的，提供土地出让合同书及发票,二、房屋租赁,1、房屋租赁的概念房屋租赁，狭义地讲，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。广义地讲，房屋租赁包括房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动等几种行为。2、房屋租赁的分类按房屋所有权的性质，房屋租赁分为：公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。按房屋的使用用途，房屋租赁分为：住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。,房屋租赁,3、房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违章建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。,房屋租赁,4、房屋租赁的一般规定（1）签订书面租赁合同。租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁期限不得超过20年，续订租赁合同，不得超过20年。（2）房屋租赁实行登记备案制度租赁合同签订后30日内，办理登记备案手续。（3）房屋租金，是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。（4）房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。必须征得房屋出租人的同意，应当订立转租合同，也必须办理登记备案手续。终止日期规定，随之变更、解除或者终止。,房屋租赁,5、租赁合同1.房屋租赁合同的概念及内容租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。,房屋租赁,6、商品房租赁管理办法对租赁合同的内容作了进一步的规定，规定租赁合同应当具备以下条款：当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积、结构、装修及设施状况；房屋和室内设施的安全性能租赁用途和使用要求；租赁期限（最长20年）；租金和押金及交付方式；（租金标准是合同的核心之一，划拨土地上房屋出租，应土地收益上缴国家）房屋维修责任；（必备条款）转租的约定；,房屋租赁,变更和解除合同的条件；物业服务、水电气等相关费用的缴纳争议解决办法和违约责任；当事人约定的其他条款。,房屋租赁,7、租赁登记城市房地产管理法规定“房屋出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”实行房屋租赁合同登记备案可以保护租赁双方的合法权益，又可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定。同时签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：书面租赁合同；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；当事人的合法身份证件；市、县人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交代管人授权出租的书面证明。,房屋租赁,8、房屋租赁登记备案包括着审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括：审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；城市房地产管理法规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。,房屋租赁,9、房屋转租房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。、租赁管理办法规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租的证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。,三、房地产抵押,1、房地产抵押的概念房地产抵押：是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人：是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人：是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织两个合同：债权人和债务人的债权债务合同；抵押人和抵押权人的抵押合同。特点：不转移占有抵押人可以是债务人本人，也可以是第三人抵押权人和债权人是同一人,房地产交易形式,2、房地产抵押的类型（两大类）预购商品房贷款抵押（按揭抵押）在建工程抵押（开发贷）预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。,房地产抵押,3、房地产抵押的限制条件城市房地产抵押管理办法(建设部令第98号)规定下列房地产不得设定抵押权：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。,房地产抵押,4、抵押登记和评估抵押权自登记时设立，而非抵押合同签订时当事人应在抵押合同签订后30日内办理登记抵押登记部门房地合一房地产管理部门地上无定着物的出让土地使用权抵押土地管理部门房地产抵押估价：商业银行发放房地产抵押贷款时，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估价值。如委托评估，一般由商业银行委托，也可以约定由任一方委托。房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿。法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额。,房地产抵押,5、房地产抵押的一般规定：(1)房地产抵押，可以一并抵押，也可以分割抵押。(2)以建筑物抵押的，房地一并抵押。(3)有经营期限的企业抵押的，不应当超过该企业的经营期限。(4)以具有土地使用年限的房地产抵押的，不得超过剩余年限。(5)以共有的房地产抵押的，共有人的书面同意。(6)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。(7)订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。(8)订立抵押合同时，不得在合同中约定抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。(9)抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。,房地产抵押,6、房地产抵押登记当事人应在抵押合同签订后的30日内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记：(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；(2)抵押登记申请书；(3)抵押合同；(4)国有土地使用证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还应提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明；(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；(6)可以证明抵押房地产价值的资料，抵押当事人议定的抵押价值书面协议或者房地产估价机构出具的估价报告；(7)登记机关认为必要的其他文件。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记并颁发他项权利证书,房地产抵押,7、房地产抵押的效力抵押权为价值权而非实体权。8、房地产抵押权的实现抵押是一种民事法律关系，平等的法律地位。并应符合民法通则、担保法规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。协议优先受偿人民法院拍卖变卖抵押房地产顺序清偿债权比例清偿抵押权因抵押物灭失而消灭,第五节土地使用权的出让年限,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。,第六节土地使用权出让程序,土地使用权出让的程序：（一）协议出让程序（二）招标出让程序（三）拍卖出让程序（四）挂牌出让