XXXX年沈阳房地产市场报告.ppt

,2012年房地产市场年报,沈阳地天泰阁地产营销顾问有限公司,Page2,总章,市场资讯篇,1,土地篇,2,市场动态篇,3,媒体统计,4,Page3,第一部分：市场资讯篇,1,政策资讯,2012年主要房地产政策：中央基调不变，地方适度微调。货币政策适度宽松，多套房贷款严格限制。加大资金支持力度，大规模推进保障性安居工程建设房产税试点范围有望扩大，并逐步建立房产税制度,行业动态,2,10年城市规划：沈阳将建八个新城沈阳已经步入高铁时代沈阳将完成36842套保障性安居工程任务指标,3,市场资讯,温州火爆楼市“崩盘华强35.26亿在沈拿地成新地王刚需成为市场主力,Page4,双击添加标题文字,双击添加标题文字,双击添加标题文字,注：2012年金融机构贷款利率浮动表,Page5,泰阁观点：,2012年利率的调整、信贷的调整并不是针对房地产市场的，而是针对整个经济下行的，但这些对房地产市场产生了直接和间接的影响。不到一个月内的两次降息，也将使贷款百万20年的购房者，基准利率下的利息减少近300元每月。但是，十八大和中央经济工作会议都提出坚持房地产调控不动摇，继续实行限购以及差别化的利率等等。这实际上在另一方面，对于稳定市场的预期也发挥了一定的作用。,Page6,资料来源：中国指数研究院,表：房产税试点范围扩大信号,Page7,目标问题：短期来看，房产税的确是可以抑制房价，但是实际上房产税必须服务于一个长期目标，而是寻求一种更为持续的地方公共财政的来源。同时，通过房产税建立财政，提高地方公共服务的质量、效率和积极性,泰阁观点,政策问题：总体上不增加普通老百姓税收负担的基础上现公平、透明，进行税收结构调整。还有，就是征收对象的问题。如果没有一个全国性的房屋产权登记系统，房产税的征收就不能完全实现所谓的公平性。,Page8,第一部分：市场资讯篇,1,政策资讯,2012年主要房地产政策：中央基调不变，地方适度微调。货币政策适度宽松，多套房贷款严格限制。加大资金支持力度，大规模推进保障性安居工程建设房产税试点范围有望扩大，并逐步建立房产税制度,行业动态,2,10年城市规划：沈阳将建八个新城沈阳已经步入高铁时代沈阳将完成36842套保障性安居工程任务指标,3,市场资讯,温州火爆楼市“崩盘华强35.26亿在沈拿地成新地王刚需成为市场主力,Page9,温州火爆楼市“崩盘”,Page10,华强35.26亿在沈拿地成新地王,Page11,泰阁观点：2002年到2009年，沈阳的地王宝座上，至少经历了10次更迭。2009年，地王便更迭了4次。但是2009年以来，沈阳便进入了地王“交接期”，热点地块频频流拍，使得接任地王尚无踪影。直至6月27日，深圳华强新城市发展有限公司以总价35.26亿挂牌交易的方式成功摘得位于沈阳金廊沿线的2012-019号地块，接任地王才低调诞生，成为继2009年年末中街同仁堂地块后的首个商业地王，也是继中海2009年两周70亿连续，刷新沈阳总价地王后的又一个总价地王。但是，华强此次虽然刷新了总价地王，但从楼面地价来看，与周边的万科春河里比较，价格略低，也是较为正常的。,Page12,刚需成为市场主力,Page13,泰阁观点,沈阳房地产市场还有较大的内在需求。每年留沈以及来沈工作的大中专毕业生、外地来沈打工和经商人员、青年人结婚用房以及房屋拆迁等，为房地产市场提供了巨大的刚性需求。同时，随着人均收入水平的提高和居民改善住房条件愿望的增强，改善性住房需求也逐年增多。在庞大的刚性需求和改善性需求的推动下，预计沈阳房价还将在相当长一段时间内保持平稳上涨态势,Page14,第一部分：市场资讯篇,1,政策资讯,2012年主要房地产政策：中央基调不变，地方适度微调。货币政策适度宽松，多套房贷款严格限制。加大资金支持力度，大规模推进保障性安居工程建设房产税试点范围有望扩大，并逐步建立房产税制度,行业动态,2,10年城市规划：沈阳将建八个新城沈阳已经步入高铁时代沈阳将完成36842套保障性安居工程任务指标,3,市场资讯,温州火爆楼市“崩盘华强35.26亿在沈拿地成新地王刚需成为市场主力,Page15,沈阳已经步入高铁时代,沈阳将完成36842套保障性安居工程任务指标,Page16,目录,市场资讯篇,1,土地篇,2,市场动态篇,3,媒体统计,4,Page17,第二部分：土地篇,土地供应市场,土地成交市场,2012年成交热点地块,2012年重点企业拿地分析,土地篇,2012土地排名,Page18,土地供应走势,附表：土地走势分析图,Page19,土地走势分析,2012年全年沈阳市总占地面积3210.25万平，同比减少32.23%；总的来说，2012年随着楼市的降温，本年度土地市场呈现明显的下行趋势：其一，年内土地供应缩减。其二，受宏观调控、金融政策、房地产市场低迷等原因的影响，开发商拿地热情不再。其三，季度以来，土地成交市场活跃度明显提升，土地市场短期内呈现快速复苏趋势且有所延续。,Page20,本年各物业用途土地供应情况,从各物业用途的土地供应情况来看，本年居住用地和工业用地供应量几乎平分秋色，其中共推出266宗，占比达40%。居住用地比例上升主要是第三季度随着楼市的逐步回暖，土地市场也迎来供地高峰期，政府土地部门推出大量优质土地，其中不乏一环内、二环内位置稀缺、含金量较高的地块。但总体看来，受到政策打压，开发商资金链吃紧，加上舆论下市场大环境趋冷，各大房企拿地热情则不如去年同期,Page21,三、2012年沈阳各区域土地供应情况,从各区域土地供应情况来看，2012全年土地供应量最大的依然为铁西区，供应占比达23%。东陵区、于洪区和沈北新区紧随其后。铁西区的供应主力主要来自三环外铁西经济技术开发区的工业用地。而东陵区和沈北新区由于土地资源丰富，因此供应也相对充足。除此之外，于洪区由于受到市政规划等一些利好因素，进行旧城改造，尤其是荷兰村板块以及丁香湖板块，迎来了众多知名开发商的纷纷进驻,Page22,第二部分：土地篇,土地供应市场,土地成交市场,2012年成交热点地块,2012年重点企业拿地分析,土地篇,2012土地排名,Page23,土地成交分析表,Page24,2012全年土地总成交占地2429.65万平，成交494宗，占地同比下降33.38%；其中居住用地成交占地1266.03万平，成交200宗，占地同比下降8.17%。从历年土地成交市场走势来看，整体趋势还是稳中有升，但略有反复。本年土地成交环比大幅攀升，一方面由于楼市调控等因素大幅制约一线城市导致大量品牌开发商将资金与注意力转移像沈阳这样受调控影响相对偏弱的二三线城市，另一方面沈阳城市影响力大幅攀升也是导致开发商大量涌入沈城拿地投资的重要因素，所以虽然楼市大环境遇冷，但是沈城未来的发展潜力以及预期价值还是吸引了众多开发商进驻，整体未来趋势还是向好的,土地成交走势分析,Page25,全年土地成交量走势分析,2012年土地成交市场较上年相比有明显的缩水，除6月份有一次成交井喷外，全年的走势相对平缓。但第四季度土地成交市场呈现出向好的趋势，成交量逐月稳步提升而且成交地块中土地质量较高。随着建筑成本的不断上涨，宏观调控力度的不断加大，开发商拿地也越来越谨慎。今年几个知名开发商进入沈阳房地产市场，拿地举动也比较频繁，而像金地、万科、恒大等在沈阳打拼多年的龙头开发商都进军新区域，开辟新的高端居住群。,各区域土地成交走势分析,单击添加标题文字,从成交走势来看，在2012年的上半年，东陵区的成交波动较为明显，成交量也主要来源于该区域，受到全运会和大浑南利好政策的影响，土地市场表现良好，尤其4、5月份成交一直处于较高位。进入到下半年，成交量则主要来源于于洪区和铁西区。沈北新区在10月份成交量拔地而起并将这种势头一直持续到2012年的最后关头。这几个区域是近年来沈阳房地产大热区域，土地市场也相比其他区域更为火热。,Page27,成交土地可建面积分析,2012年全年可建面积4337.73万平，其中居住可建面积2751.33万平，较上一年相比均有明显的萎缩。除去6月份土地市场的成交井喷带来的可建面积的全面拔高以及年底成交高峰之外，全年土地成交走势相对平稳，因此可建面积也没有过大起伏。9、10月份传统房地产黄金季节并没有使得土地市场成交量水涨船高,Page28,本年各区域成交总价走势,从2012年各区成交金额走势来看，6月份由于成交量猛增，导致当月各区域土地成交金额也直线上扬，其中沈河区的金廊沿线成交一宗商业性质地块，成交总价高达35亿元，为年度单块土地最高成交金额，最终被华强地产成功摘得，拉高了沈河区土地成交总价,Page29,第二部分：土地篇,土地供应市场,土地成交市场,2012年成交热点地块,2012年重点企业拿地分析,土地篇,2012土地排名,Page30,2012年成交热点地块,Page31,2012年成交热点地块分析图,Page32,第二部分：土地篇,土地供应市场,土地成交市场,2012年成交热点地块,2012年重点企业拿地分析,土地篇,2012土地排名,Page33,2012年成交热点地块2012年重点企业拿地数据,Page34,2012年成交热点地块2012年重点企业拿地分析,2012年，包括万科、保利、金地、华润、恒大等全国知名房企在沈阳均有新动作，其中万科在于洪广场附近摘得一块总占地近19万平的一宗土地；而保利则分别在沈河与和平满融地区拍得占地近41万平居住用地；恒大集团分别在皇姑区四台子板块和大东区的望花板块成功摘地并开辟了两个全新项目恒大雅苑和恒大翡翠华庭；华润则在和平区长白岛板块的核心地段拍得两宗土地，目前华润幸福里正处于热销阶段。除此之外中海、碧桂园等开发商也纷纷选择优质地块进行土地储备，稳固在沈的业务拓展，随着沈阳城市地位的不断提升，城市对外吸纳力不断增强，特别是未来调控基调不变，一线城市受限依旧的背景下，全国性房企必然要加大非一线城市的业务量，特别是一些重点二线城市的业务拓展，已经成为其未来业绩持续增长的一大利润点，沈阳作为二线重点城市的代表，必然会越来越受到青昧，未来其他知名房企进一步扩大在沈业务量也成为一个趋势,Page35,2012年土地成交占地面积（排名前10）,Page36,第二部分：土地篇,土地供应市场,土地成交市场,2012年成交热点地块,2012年重点企业拿地分析,土地篇,2012土地排名,Page37,2012年土地成交总额排名前10,Page38,2012年土地成交楼板价排名10地块,Page39,目录,市场资讯篇,1,土地篇,2,市场动态篇,3,媒体统计,4,Page40,商品房住宅市场,商品房市场,环线市场分析,别墅市场分析,Page41,年内全市商品房供应量为1845.85万平，同比减少11.87%，供应套数为188023套。其中商品住宅供应量为1683.31万平，同比减少11.62%，供应套数为174413套。由于受到限购、限贷等一系列调控政策持续影响，购房者今年转入理性购房，开发商回笼资金严重受阻，在经过新一轮的土地放量后，整个市场仍存在大量囤地未开发现象，加上政策导向不明朗，开发企业也纷纷放缓开发节奏，谨慎开发，以规避政策不确定带来的风险。因此，从近年来全市商品房以及商品住宅整体供应趋势来看，沈阳市场在经历了一轮稳步增长后，今年商品房与商品住宅供应纷纷呈现下滑走势。,商品房市场分析,Page42,从供应走势来看，今年整体市场与去年相比，热度明显降低，全年商品房供应量同比减少11.87%。由于前期土地供应充足，市场热度高涨，市场整体供应一度暴涨。但在调控政策不断施压下，今年市场受打压影响异常明显，购房者热情不高，观望情绪浓重，直接影响开发企业资金回笼。由于资金链紧张，加上政策一直持续严厉不见放松，并且市场目前存在大量囤地未开发情况，因此开发商采取谨慎开发以应对市场遇冷带来的销售危机，今年整体供应一直保持低走状态。明年随着全运会的召开等一系列利好影响，市场将出现新一轮的放量，供应存在一定的上涨预期,Page43,今年市场整体供应情况与去年相比随有所下滑，但和平、沈河、浑南以及东陵区供应情况仍保持上涨状态。和平区原始城区开发殆尽，近年供应主要集中在长白岛地区。岛内经过上一轮的土地放量，为供应市场提供了大量新增供应可能。加上年内金廊沿线的改造，区域供应出现一定程度上涨。沈河区土地资源有限，开发难度高，供应一直处于低位。今年主要借势金廊沿线有大量综合体项目集中上市，大大拉动了区域供应，新行政区也为区域供应带来一定上涨空间。浑南新区土地储备充足，并且受益全运会、政府南迁等影响，供应一直居高不下。并且随着全运会临近，未来仍存在上涨可能。东陵区原始供应主要以棋盘山板块为主，该区域以别墅、洋房等高端产品为主，开发难度大，供应一直处于低走态势。南部区域的崛起为区域市场带来一线生机，市场容量逐渐加大。随着南部区域开发加深，未来供应仍存在上涨空间,2012年本年各区商品供应量分布情况,Page44,沈阳商品房历年成交量分析,今年沈阳全市商品房成交面积1312.75万平，同比减少18.95%，其中商品住宅成交面积为1079.58万平，同比减少19.23%，沈阳作为二线城市对于楼市调控的影响存在一定的滞后性，但今年随着国家对于调控政策的异常坚决使得今年沈城楼市普遍遇冷，整体成交出现下滑。但调控政策毕竟主要是针对价格过高过快上涨的一二线城市，限制投资投机性购房需求，沈阳作为刚需为主导的市场，虽然受到政策波及，但影响毕竟有限，加上城市地位不断提升使得刚需释放需求也在不断扩大，市场整体承载力尚未饱和，健康平稳发展依然是沈城楼市的主基调，所以虽然今年成交有所下滑，但就目前市场回暖趋势以及当前市场表现来看，未来市场走出寒冬持续回暖的趋势基本不会改变，未来整体走势还是以价稳量升为主,Page45,本年全市各区商品房成交情况表,Page46,纵观整个市场，受资源以及限购政策影响，今年二环外区域销售明显好于二环内。其中以于洪、浑南、沈北较为突出，而中心城区中铁西区以绝对优势领先于其他各区。由于沈阳城市发展中心外扩，于洪区与沈北新区近年来市场发展迅速，可供开发土地资源丰富；产品业态丰富，价格相对便宜，性价比较高，受到购房者欢迎；随着三、四环的开通，区域市场存在较为广阔的发展空间。浑南新区主要借力于全运会的利好影响，发展机遇较好，收到自住、投资客的青睐。铁西区位于二环内，但是整体市场售价在市内五区中更有竞争力，而区域配套相对完善，整体性价比较高，区域内销售情况较好,Page47,商品房住宅市场,商品房市场,环线市场分析,别墅市场分析,Page48,从年内住宅供应整体走势来看，今年供应水平与去年相比稍显逊色。今年受到调控政策影响较为明显，购房者观望情绪浓重，上半年各楼盘产品存在明显滞销情况，直接影响开发企业资金周转与推盘节奏，加上政策指向尚不明朗，大部分开发企业持保守态度，不少楼盘建设进度放缓，虽然下半年市场逐步回暖，但全年整体供应量释放还是受调控影响有所保留。但预计随着市场回暖的深入并企稳，并且随着未来新一轮的土地市场的放量，以及全运会临近，沈城楼市整体成交活跃度的恢复，未来市场供应上涨并放量可期。,Page49,今年和平、沈河、浑南以及东陵区住宅产品供应涨势良好，其他区域供应均有不同程度下滑。和平区原始城区土地资源有限，开发难度大，住宅产品供应主要以长白岛地区为主，岛内经过上一轮的土地放量，从而保证了区域市场供应充足，品牌开发商云集，也带动了区域市场发展。沈河区主要由于金廊沿线的新一轮开发以及新行政区的建设，为区域市场带来一定机会。浑南新区受到全运会、政府南迁影响，开发节奏快，住宅集中，供应一直处于高位。东陵区南部地区的崛起，为原本较为单一的区域格局带来新的机遇，供应正逐渐发力,Page50,与去年住宅供应套均面积呈现跌宕走势不同，今年供应套均面积相对稳定，以100平左右的中等面积户型为主。由于沈阳市场目前仍受刚需主导影响，100平左右的中等户型总价易控，普遍以舒适型两局或小三室为主，实用性强，受到多数购房者青睐，市场反响较好,Page51,与去年全年销售一直处于高位走势不同，今年成交受市场回暖出现触底反弹后整体回升趋势始终保持延续。年初受到调控政策影响，购房者观望情绪曾一度高涨，市场成交一度低迷。但随着一批以价换量等重磅促销手段的出现，市场逐步出现回暖迹象并随着金融政策的相对松动使得部分刚需得到释放，市场成交开始复苏并活跃，导致后期不少持币观望者也陆续进场抢购，市场成交量进一步攀升并企稳，虽然目前调控总基调不变，但刚需为主的沈城楼市的市场信心却在逐步恢复，未来市场向好的趋势逐步凸显,Page52,从各物业类型成交同比来看，洋房、公寓销售有所增长，其他产品均有不同程度下滑。公寓作为投资投机产品的代表，客户主要以投资客为主，也是受目前调控影响最大的产品之一，成交相对低迷。洋房产品因其稀缺性以及舒适性突出，是部分经济实力较强的改善型客群的首选。从业态形式来看，目前沈阳市场中住宅产品仍是主要市场导向，成交占比非常大，达到91.09%，有所增长,Page53,不难看出，商品住宅套均面积在80-100平米的舒适两居或是小三居是目前市场最受青睐的产品。80平米左右的舒适两居能够满足人们日常生活基本需求，总房款在可控制范围内，适合首次置业客户群体；100平米左右的小三居能够为居住者提供更为广泛的活动空间，并且可以满足首改客户的一些基本改善居住条件的要求，市场反映较好。在这个面积段的产品也顺应了沈阳刚需为主的市场主流，成为市场有力支撑,Page54,本年全市各区商品商品住宅成交情况分析,Page55,今年各区成交与去年相比，只有浑南呈现小幅增长，其他区域均呈现不同程度下滑。浑南新区区域优势明显，不受限购政策影响，并且受益于全运会、政府南迁等利好因素影响。区域市场发展迅速，因其市场发展机遇良好，地铁、轻轨的带动，购房者认可度颇高，成为近年购房热门区域。而从成交占比来看，铁西与于洪占比较大。铁西区域市场成熟，配套完善，在售产品业态齐全，售价亲民，赢得了庞大的客户基础。于洪区配套日渐完善，价格优势明显，大量分流铁西以及皇姑外溢客户，成交比例较大。,Page56,本年度商品房排名前10,Page57,本年度商品住宅房排名前10,Page58,商品房住宅市场,商品房市场,环线市场分析,别墅市场分析,Page59,各环线供应分析,受到限购政策以及土地资源限制，今年主要供应仍集中在二环外区域。二环外区域土地资源充足，开发难度相对更低，限购政策的实施也为区域带来了重大利好，各大品牌开发商云集，区域价值显著提升。随着地铁、三四环等市政配套的逐渐完善，二环外区域距离感明显降低，购房者对二环外区域关注度与接受程度也逐渐提高。沈阳房地产市场逐年向外扩张，以缓解二环内的居住压力，未来二环外区域供应将继续保持高位走势,Page60,商品住宅方面，二至三环区域仍是主要供应区域，三环外区域次之。二至三环区域起步早，发展快，前期市场供应量非常大。但是区域内土地资源有限，市场在快速发展的过程中已趋于饱和，区域土地价格涨幅迅猛，开发商拿地成本加大，所以今年整体供应出现了下滑。三环外区域配套逐渐完善，市场开始发展，区域价格较二至三环更具优势，近年吸引了大批的开发商与购房者，市场供应稳步攀升,Page61,各环线成交分析,Page62,从对比图不难看出，今年各环线住宅销售情况与去年相比均出现不同程度下滑。二环内区域土地资源稀缺，开发难度相对较高，市场容量有限，普遍以城市豪宅、公寓、综合体等形式存在，住宅比重正逐年减少。由于住宅具备一定稀缺性，售价较高，销售难度大，成交一般。二至三环区域土地资源充足，配套逐渐比拟二环内区域，购房者认可度提高，成交最好。三环外区域目前距离感明显，配套有待完善，但整体售价更具吸引力，成交尚可。随着三环外开发加深，配套跟进，未来成交比例将逐年加重,Page63,商品房住宅市场,商品房市场,环线市场分析,别墅市场分析,Page64,各别墅产品成交面积分析,全年别墅产品成交39.56万平，同比减少26.53%，共成交1672套，今年别墅可说是近几年作为困难的一年，当前调控政策打击的对象主要是具有投资、投机性的产品，而别墅作为高端物业的代表，投资投机性是其主要的特性之一，因此必然受到调控冲击，另外今年整体经济大环境不佳，不少该类客群资金运作颇受影响，也导致不少潜在客群的流失，所以今年整体成交相对低迷,Page65,各别墅产品成交类型分析,联排目前已经成为是别墅市场的主导产品，其相对其他类型产品面积适中、总价可控、经济实用性强的特点使其成为当前别墅成交的主流产品；另外双拼产品在保证了居住舒适度的同时，又具备相对私密性与奢华感，性价比较高，市场认可度较好；独栋产品目前受政策限制，目前在售产品普遍面积偏大，总价过高，市场局限性；类独栋产品目前尚处于市场培育期，虽然舒适度高于联排产品，但优势并非过于突出，且总价偏高，市场接受度有限；叠拼产品相对其他别墅类型产品其舒适度有限，且特点与部分大户型洋房产品类似，别墅具备的优越性正逐步缺失，所以目前此类产品在别墅市场中抱有量正在逐步萎缩，整体成交情况不佳,Page66,本年别墅产品成交面积分析,年内别墅产品成交主要集中在200平以下的小面积产品，小面积产品购房门槛低，资金投入小，不影响购房者资金运作，但同时兼顾一定的舒适度与实用性，在当前阶段较受认可特别是首置该类产品的客群。中等面积主要以220-280平产品为主，此面积段产品舒适性更强，总价相对适中，对追求高品质生活的高端客群有较大吸引力。另外由于市场大环境不佳，经济不景气，总价偏高的大面积产品销售明显存在滞销,Page67,本年度报广投放走势图,从上图中可以看出，除去年初和年尾，2012全年报广投放走势相对平稳。由于“金九银十”是传统的房地产销售旺季，因此在9月份媒体投放量在全年处于最高位，但由于随着宏观调控政策的深入，2012年相较于上年，整体都呈现下降局面。而且自10月份之后，由于“金九”的惨淡收场和政府的紧缩政策，使房地产市场遭受到沉重打击，因此媒体投放量大幅下跌，从此也可以看出各开发商在当前市场形势下采取了相对保守的销售策略,图表1,Page68,目录,市场资讯篇,1,土地篇,2,市场动态篇,3,媒体统计,4,Page69,本年媒体投放总体分析,各大媒体投放对比分析,各类物业类型报广统计,各区域报广投放情况,媒体统计,Page70,本年媒体投放总体分析,报广总计总体情况表,本年度共有398个项目投放报广，总的投放频次为5417次，投放量为4034.09版，投放金额为9.39亿元。虽然在项目数上，相比上年有所上涨，但是从其它各项指标来看，相比上年均呈现下降趋势。可以看出，由于国家在宏观调控上的紧缩政策，2012年全年的报广投放情况保持在一个较低位（报价均以媒体对外公开报价为准，以下相同）,Page71,图表二,因为2012年中央强调要坚定不移地继续实施房地产调控政策，沈阳虽然是作为二线城市，但是从整体上看，房地产市场受到政策打压也很严重，因此相较于上年，媒体报广处于较低放量。与上一年相比，项目个数上涨了，其他各项参数反而均有不同程度的下降，其中版数和广告金额下降幅度都较大，分别是11.33%和10.28%,Page72,双击添加标题文字,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,内容,内容,内容,内容,内容,单击此处添加段落文字内容单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容单击此处添加段落文字内容,单击此处添加段落文字内容单击此处添加段落文字内容,Page73,本年媒体投放总体分析,各大媒体投放对比分析,各类物业类型报广统计,各区域报广投放情况,媒体统计,Pag