龙泉片区住宅市场报告.pdf

龙泉龙泉片区住宅市场报告片区住宅市场报告 20082008 年年一一季度季度 四川中原物业顾问有限公司 为您 我做到 四川中原市场研究中心/2008/04/10 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 楼 电话：86766488 传真：86767658 2 目目 录录 一一. . 区域环境分析区域环境分析 . .3 3 1. 区域概况 . 3 2. 区域发展规划 . 3 二二. . 龙泉土地市场分析龙泉土地市场分析 .4 4 1. 区域土地市场概况 . 4 2. 区域土地成交价格分析 . 5 三三. . 龙泉房产市场分析龙泉房产市场分析 .5 5 1. 房产市场概况 . 5 2. 房产需求市场分析 . 5 3. 房产市场总结 . 7 四四. . 龙泉未来发展走势分析龙泉未来发展走势分析 .7 7 为您 我做到 四川中原市场研究中心/2008/04/10 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 楼 电话：86766488 传真：86767658 3 一、一、 区域环境分析区域环境分析 1、 区域概况区域概况 龙泉驿始建于唐朝，古称东阳县，公元 1026 年，改名为灵泉县，隶属简州，1285 年划归成都府直属， 民国初年正式更名为龙泉驿。于 1959 年始于市区接壤，1990 年成立成都经济技术开发区，经过十年的 努力，于 2000 年正式被国务院确定为“国家级经济技术开发区” 。 目前，龙泉驿区辖 4 个街道（龙泉、大面、十陵、同安） 、7 个镇（洛带、西河、柏合、黄土、茶店、洪 安、山泉） 、1 个乡（万兴） ，44 个社区委员会、169 个村委会；面积 559 平方千米，其生态环境独特优 良，境内气候温和，大气质量达国家一级标准，是成都市环境和污染控制优良地区。 龙泉区位优势得天独厚，区政府所在地龙泉镇距市中心 12.5 公里，距成都双流国际机场 28 公里。经过 10 余年的基础建设，已形成了龙泉至成都的快速通道。以“老成渝路、成龙路、成洛路、成渝高速、成 都三环路”等为架构的“五纵三横”立体交通体系、规划中的地铁及轻轨交通网，使龙泉和成都在 15 分 钟之内得以快速转换。 旅游资源独具特色。境内有国家重点文物保护单位明蜀王陵、北周文王碑、年千古刹石经寺、东郊明珠 龙泉湖、西部客家第一镇洛带古镇等 134 处自然和人文景观，是四川省花果山风景名胜区。 在区域内，成都大学、四川师大东区、四川大学龙泉校区、四川省职业教育园区等 10 多所大专院校和省 级重点龙泉中学、西河职中、东方双语学校等丰富的教育资源。 集工作、居住、休闲于一体。龙泉的产业支撑十分强劲，拥有四川省唯一的国家级经济技术开发区 成都经济技术开发区，是成都和四川对外开放的重要窗口和阵地。40 平方公里的国家级经济技术开发区 容纳了众多中外知名企业，中国一汽，龙威钢铁、大连实德、德国海瑞特、台湾捷安特等大型企业的近 千个投资项目已陆续建成投产。 区域配套完善， 有星级宾馆 13 家， 其中四星级宾馆 3 家， 数千个农家乐； 拥有注册医疗机构 266 个，其中二级以上医院 4 个；有成都百货大楼、新一佳百货、红旗超市、互惠超 市等数十个百货超市；拥有西南赛车场、阳光体育城、四川国际足球村、体育馆、图书馆、峨嵋院线香 榭影都等完善的文体设施。有聚和国际果蔬中心、成都国际汽摩商城、龙泉水产物流批发市场、西部化 工市场等物流市场。强劲的产业支撑为市民提供了充足的就业岗位和丰厚的创业收入，使市民的工作创 业、居家生活、休闲度假都能在龙泉“三位一体”的得到解决。 2、 区域发展规划区域发展规划 城东副中心城东副中心 根据成都市城市总体规划(20032020) ，城东将成为发展的主要片区之一，东部新城的建设将成为新 为您 我做到 四川中原市场研究中心/2008/04/10 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 楼 电话：86766488 传真：86767658 4 的城市架构的重心之一；城东将实现城市功能的转变，转变成以居住、公共用地、绿地等为主，集居住 生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性区域； 根据规划，东部新城将囊括十陵、洪河、大面、龙泉、同安等五个重要的片区。其覆盖面积达到 76 平方 公里，规划人口 73.5 万，包括一个副中心、6 个片区、15 个居住区；规划中 3 条地铁线直达该区域；绿 地面积高达 36%，创成都生态指标新高。东部新区的路网由“五纵五横”的 10 条主干道环绕，规划中的 地铁号线、地铁号线、地铁号线横穿新区而过。一个集居住、休闲、旅游、体育、科研为一体的 新城东大格局，以“东方新城”为核心居住区的东部新区即将形成。 龙泉驿区新的“区中心”龙泉驿区新的“区中心” 打造世纪广场为龙泉驿的“区中心” ，龙泉驿的城市发展也将向西迈进。作为成都经济技术开发区城市核 心区的世纪广场位于北泉路与驿都大道之间，总投资约为 1.5 亿元。广场按功能可分为行政区、集会区、 休闲区、商业区、绿化区等五个区域，总占地面积为 218000 平方米，其中绿地面积为 87000 平方米， 铺地面积为 48000 平方米，水体面积 10000 平方米。为配合成都城市向东向南发展，龙泉驿区的世纪广 场建成后， “区中心”将逐步西移，用 5 年时间实现与主城区对接。 二、二、 龙泉土地市场分析龙泉土地市场分析 3、 区域土地市场概况区域土地市场概况 在 08 年 1 季度，龙泉供应 4 宗商住用地，合计面积 172.49 亩。最终，4 宗土地全部成交，成交面积环 比下降 35.28%，同比下降 56.29%。 从 08 年 1 季度土地供应成交情况来看， 龙泉土地市场上的商住用地依然受到开发商的青睐， 其成交率达 100%。在本季度龙泉土地市场上，工业用地供应量较大，一定程度影响到商住用地的供应，导致成交面 积环同比下降，但区域整体土地市场还是比较平稳。 为您 我做到 四川中原市场研究中心/2008/04/10 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 楼 电话：86766488 传真：86767658 5 4、 区域土地成交价格分析区域土地成交价格分析 在 08 年 1 季度，龙泉商住用地的成交均价为 203 万元/亩，环比下降 20.39%，同比上升 56.15%。从土 地成交价格的环比情况看，因房产市场整体疲软，开发商重金拿地的激情受到打击，拿地成本回落，土 地成交单价环比下降。 从土地成交价格的同比进行分析，龙泉区域环境改善、区域价值得到提升，相应的土地价值上涨，其成 交单价同比上升。 三、三、 龙泉房产市场分析龙泉房产市场分析 5、 房产市场概况房产市场概况 从 08 年 1 季度龙泉房产市场来看，市场新增项目 5 个，供应住宅面积 39.54 万平方米。在成交市场上， 成交商品住宅 674 套，合计面积 6.07 万平方米。 6、 房产需求市场分析房产需求市场分析 市场客户来源分析市场客户来源分析 为您 我做到 四川中原市场研究中心/2008/04/10 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 楼 电话：86766488 传真：86767658 6 从客户来源看，龙泉购房者主要来自龙泉驿区和成都市区，其比率分别在 40%左右。首先，龙泉本身区 域的经济发展状况良好，居民收入可观，在房产市场上形成了巨大的购买力；其次，龙泉所具有的生态 环境优势、未来发展的巨大潜力大大吸引成都市区购房者的目光，同时，较高的性交比也很好的承接了 一部分市区外溢消费力。 近年，龙泉经济快速发展，区域规划得到完善，各项交通配套设施齐全，加大了区域同外界的沟通和交 流，加强了外界对区域的了解，越来越多的人开好区域发展前景，纷纷涌入龙泉进行臵业。 市场价格分析市场价格分析 在 08 年 1 季度，龙泉区域市场成交价格约 4082 元/平方米，环比下降 2.8%，同比增涨 21.49%。从各季 度区域市场成交价格来看， 龙泉区域 08 年 1 季度新开盘数量较少， 且多以中低档楼盘为主， 区域内大盘、 品质楼盘开盘的少，区域市场的整体成交价格一定程度的环比下降。 然而，随着区域居住环境的改善、众多品牌开发商的进驻，区域价值得到提升，市场在售楼盘的市场价 格普遍提高，其成交单价实现同比增涨。 从市场价格的整体走势来看，区域市场价格为稳定上扬的趋势。 为您 我做到 四川中原市场研究中心/2008/04/10 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 楼 电话：86766488 传真：86767658 7 7、 房产市场总结房产市场总结 中小户型偏少。从龙泉区域市场上的产品供应情况来看，市场上的产品主要集中为套二、套三，乃至套 四，其户型面积中等偏大，购房总价普遍偏高，而小户型产品则显得紧张，市场供应量较少。 巨大的客户资源。从进入龙泉购房的购房者来源看，选择在龙泉臵业的购房者中，绝大多数购房者来自 非本土，这是对龙泉看好的最好证明。在后期市场上，会有更多像这样的购房者进入龙泉，为房产市场 带来巨大的客户资源。 市场价格稳定上涨。近年，龙泉区域环境得到重大改善，区域居住环境大大好转，山水城市已初见规模； 同时，区域内的品牌开发商也越来越多，在品牌开发商的带动下，区域内的生活配套得到进一步完善， 其区域价值获得提升，房产市场价格也稳定上涨。 四、四、 龙泉未来发展走势分析龙泉未来发展走势分析 大面升温大面升温 片区内在售和潜在楼盘的体量巨大。首先，占地 600 亩的龙城壹号已于 07 年上市，现正进行销售。07 年 8 月 31 日，位于大面街办金旗大道近的 400 亩的两宗土地为成都国地臵业有限公司拍得，而位于大 面街办川师大以北和北泉路以南约 273 亩的两宗地块则为首创臵业股份有限公司收入囊中。 200 多万元/ 亩的成交价格远远低于成都市近郊同一区域的土地成交价，甚至还是成都市近郊同一区域有些土地拍卖 的起拍价格，具有明显优势；从大面周边的在建项目和环境上来看，大面具有的发展潜力和发展空间都 很大。 大面片区是连接成都市区和龙泉城区之间的咽喉之道，紧邻成华区保和乡和锦江区三圣乡。随着成都市 城区不断向外辐射扩张，大面街道办积极响应城市向东发展的口号，片区未来发展前景值得期待。目前， 恋日家园、上东阳光、大观城市花园、银河花园等楼盘已陆续建成入住。随着目前正开发的龙城一号、 川师现代花园、 福建和创项目等高品质大盘的建成和 3000 亩川师大新校区的修建和周边居家环境的不断 完善，龙泉楼市发展必将加快，一个新兴的居住之城将展现出来。 成都以及龙泉中心城区的土地储量日渐稀缺，可开发的范围也越来越有限；而大面版块土地资源储备却 比较丰富，在未来几年将成为一个新的开发中心。再加上明显的价格优势，板块将能承接不少中心城区 外溢的消费力。众多外来购房者的加入，以及自身所具有的消费群体，两者势必大大拉动区域发展，而 区域升温也指日可待。 世纪广场走热世纪广场走热 世纪广场片区处于大面与龙泉城区，有人曾质疑其发展的潜力。但从 07 年艺锦湾、御源大湖区等项目的 热销来看，世纪广场版块的区位价值已得到越来越多消费者的认同 为您 我做到 四川中原市场研究中心/2008/04/10 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路 6 号财富中心 C 座 27 楼 电话：86766488 传真：86767658 8 在过去，世纪广场片区以小规模楼盘为主，精品项目少，电梯项目不多见，且多以多层洋房为主要产品 的片区。但近年来世纪广场片区的发展速度超乎想象，后期上市的玺印上院、艺锦湾等高品质楼盘，充 分体现了该区域楼盘素质所获得的巨大提高。 据了解，到艺锦湾臵业的消费者中，成都市区及龙泉城区的购房者占了一半左右，这也说明世纪广场片 区楼市已经得到越来越多中心城区消费者的认同。 首创臵业进军龙泉，得到了世纪广场片区北泉路以南的约 270 余亩地块；其周边御源大湖区、艺锦湾、 怡水居、恒禾皇冠国际社区等诸多楼盘聚集，带动区域配套不断完善，未来区域将具