合肥房地产市场报P易居.pdf

合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话11 中国房产信息集团（纳斯达克代码：CRIC）由易 居（中国）控股有限公司（纽交所代码：EJ）与新浪（纳 斯达克代码：SINA）共同创建。是目前中国最大的最先 进的房地产信息策划和营销服务商。 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话22 20112011 年年 4 4 月月 合肥房地产报告合肥房地产报告 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话33 目录目录 中房信视点中房信视点. 9 9 第一篇第一篇 整体市场篇整体市场篇 . 1010 第一章、第一章、 政策资讯政策资讯. 10 一、政策法规一、政策法规 . 1010 二、市政动态二、市政动态 . 1111 三、市场资讯三、市场资讯 . 1515 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 . 2020 第二章、商品房市场第二章、商品房市场 . 20 一、市场综述一、市场综述 . 20 二、供求关系分析二、供求关系分析 . 20 三、供应量分析三、供应量分析 . 21 四、成交量分析四、成交量分析 . 22 五、成交均价分析五、成交均价分析 . 23 第三章、土地市场第三章、土地市场 . 23 第四章、商品住宅市场第四章、商品住宅市场 . 26 一、市场综述一、市场综述 . 26 三、供应量分析三、供应量分析 . 26 四、成交量分析四、成交量分析 . 27 五、成交均价分析五、成交均价分析 . 28 六、项目解析六、项目解析 . 29 第五章、商业市场第五章、商业市场 . 34 第六章、产品分析第六章、产品分析 . 35 第七章第七章 营销媒体营销媒体 . 42 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话44 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇 . 4949 农村包围城市农村包围城市 中小房地产开发企业的县域开发战略中小房地产开发企业的县域开发战略 中国房产信息集团合肥区域总经理中国房产信息集团合肥区域总经理 葛百会葛百会 农村包围城市，最终取得全国无产阶级革命的胜利，是以毛泽东为代表的中国共产党人 在领导中国革命实践中逐步摸索出来的一条具有中国特色的发展道路和总战略。其基本内容 是，中国民主革命首先在敌人统治力量比较薄弱的农村，发动农民武装起义，建立人民军队 和革命根据地，把武装斗争、土地革命、建立无产阶级政权结合起来，使之成为支持长期革 命战争的战略基地，依托根据地积累发展革命力量。随着革命战争、人民武装和根据地的发 展，逐步形成农村包围城市的战略态势，最终取得全国无产阶级革命的胜利。 农村包围城市，是世界无产阶级革命历史上仅有的具有中国特色的革命道路。发展了马 克思列宁主义暴力革命学说。这一革命道路在新的革命形势下解决了革命的发展空间、革命 的主体、革命军队和从游击战到运动战、正规作战发展的问题。七十年过去了，农村包围城 市的战略思想为当前中小开发企业在新的房地产调控形势下的跨越式发展指明了方向。 当前中小开发企业面临的宏观形势和七十年前中国共产党领导的民主革命面对的宏观形 势在本质上是相同的。中小开发企业当前的战略空白点在三、四线城市，中国共产党领导的 民主革命的战略空白点在农村，三、四线城市代表着中国当前的农村经济。 第一、中国的农村和城市的二元经济结构决定了三、四线城市在房地产发展时间上要滞 后于一线城市。纵观中国 20 年的房地产发展：当一线城市经过几轮房地产热潮，政府调控 政策出台使得量价下跌时，三、四线城市的房地产市场却方兴未艾，特别是在中西部地区这 一特点表现的更加明显。这主要是我国农村、城市的二元经济结构决定的：一线城市的房地 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话55 产市场本质上成为了投资、投机市场，而三、四线城市的房地产市场还以刚性需求为主。因 此，三、四线城市的房地产市场发展完全可以脱离中国政府的房地产调控政策而继续高歌猛 进，事实也证明：限购政策对当地房地产市场的刚性需求基本上没有影响，这也是政府调控 的本意：抑制不合理的投资、投机需求，加快改善居民的居住条件。 第二、房地产在二、三线城市的市场非常大。县域自古便是国家最基本的行政和经济单 元，县城是农村经济的枢纽，全国县域国土面积占 94%，人口占 70.4%，县级行政区 2861 个占 96%，生产总值占 50%。地级、县级城市的房地产市场方兴未艾，产业市场、县城中心 商业、高品质住宅、特色商业街、新城一级开发、物流批发大市场等项目的开发在当前都具 有鲜明的领先优势和垄断优势，属于“现金牛”项目，其单个项目的盈利能力高于二线城市 的纯住宅项目！ 第一、二、三线城市均有全国布局的大开发商进驻，已经进入了完全竞争市场，中小开 发企业由于资金有限只能在一、二线城市做一两个项目，并且不具备先进的理念、产品竞争 力低、留不住高端人才，这些竞争劣势决定了盈利空间的有限，从而企业发展壮大的空间很 小。 而三、 四线城市房地产供应缺乏且品质较低， 全国布局的开发商目前还没有足够的人力、 物力、资源等储备进驻县级城市，即使进驻了也无法更加熟悉本地文化，并无法与本土中小 开发商在软实力方面展开竞争。反而，中小开发商获得了利用项目和大开发商合作的机会， 提前进驻就可以达到“进可攻、退可守、只打转转”就能搞定的有利局面，可谓中小开发商 的“井冈山”。而进驻多个三四线城市后又获得了“避实击虚、“以面制点”的竞争优势， 能够实现地域性房企超越央企的神话。 总之，中小开发企业进入三四线城市，确立“农村包围城市”的企业发展路线是中国国 情决定的，这也是县级城市房地产市场还处于初级阶段的历史性机遇。 中国共产党走农村包围城市的革命道路， 能够胜利的关键是结合了中国共产党的三大法 宝，正确处理好了土地革命、武装斗争、根据地建设三者的关系。“工农武装割据”是在中 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话66 国共产党领导下，以土地革命为基本内容，武装斗争为主要形式，农村根据地为战略阵地的 三者密切结合。 土地革命土地革命是中国民主革命的核心内容。是中国民主革命的核心内容。农民是民主革命的主力军，只有开展土地革命， 消灭封建土地所有制，才能最广泛地动员和组织农民群众参加武装斗争，建立、巩固和扩大 革命根据地。中小开发企业的“土地革命”就是：围绕目标客户群，通过对市场的研判，在 土地市场低迷期获得相对价格较低而市场价值较高的地块；由于县域经济总体规模较小，要 在多个县城进行开发有效规避风险等。 武装斗争是中国革命的主要斗争形式。没有武装斗争就不能进行有效的土地革命，即 使进行了也不能巩固成果。同样，离开了武装斗争，农村根据地就丧失了保障。中小开发企 业的武装斗争就是项目的开发：没有单个项目的利润就没有企业的发展，没有单个项目的盈 利能力就没有企业的竞争力。 农村根据地是中国革命的战略阵地，是进行武装斗争和土地 革命的依托，只有建立和巩固农村革命根据地，才能与占据着中心城市的敌人进行长期的有 效的斗争。而它的巩固和发展又依靠武装斗争和土地革命。农村包围城市和“长尾理论”是 相吻合的，“长尾”利润的获得需要在空间上进行有效管理，对于项目要强化集权和分权， 把每个县城都看成一个根据地，这个根据地未来可以承担新农村建设又可以承接进入县域的 各种资源，战略功能是跟随县域经济的发展开发“现金牛”项目。 土地革命、武装斗争和农村根据地建设是一个有机的整体，三者相辅相成，缺一不可。 但这三大法宝都离不开党的建设，只有一个规模、能力持续升级的干部队伍才能确保三大法 宝的威力，才能确保农村包围城市道路的胜利。分析我党的干部建设经验：用先进的革命理 念感召人、用伟大的事业吸引人、用革命实践培养人、不拘一格用人。“用先进的革命理念 感召人”给中小企业的启发是：明确企业使命，承担应有的社会责任，创造社会效益，这样 企业才能感召更多的人才加盟；“用伟大的事业吸引人”，马斯洛需求理论的最高需求是自 我实现，企业在发展阶段更多的是吸引能够独当一面的人才，但这些人才出处复杂，英雄多 起于草莽，桀骜不驯者较多，这就要求企业家能任人唯才，把企业的发展目标、承担的历史 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话77 使命和个人的发展目标紧密联系在一起；“用革命实践培养人”，在战争中学习战争是最有 效地学习方法，中国民主革命的实践告诉我们：黄埔军校一大坨人加蒋校长都不够毛主席一 个人打，这说明学院派的青涩和竞争世界的铁律“真正牛人都是野蛮生长起来的，最起 码是在赛马中赛出来的，不是学校培养出来的！”。“不拘一格用人”：色即是空，空即是 色，“色相”只是人的表面，用人主要应该看此人对企业的长远发展是否有利？短期是否利 大于弊？能胜任何种岗位？清朝龚自珍名句“我劝天公重抖擞，不拘一格降人才”指的就是 希望皇帝能够不拘一格选拔人才， 千里马常有而伯乐不常有， 选到了千里马要“策之以其道” 这样千里马才不会死于马槽之间，企业才能获得持续的发展动力。 当前调控力度又加强了，很多人过度恐惧了，以为房地产市场的末日真的到了，这是战 略上的短见， 衣食住行是人的基本需求永远不会消失， 巴菲特的那句经典语录现在一样有效： 别人恐惧的时候我勇敢。 房地产市场的篝火燃烧的正旺， 现在席卷到了县域范围内， 我预测： 严厉调控最多持续 1 年多，政府的调子就会变成张信哲的歌 （过火）： “是否对你支持的太多，还是我原本给的就不够。房地产房地产发展有千万种理由，我一 直都跟随你的感受。让你疯，让你去放纵，以为你有天会感动，关於房价上涨关於房价上涨，我装作无动 於衷！直到所有的调控调控已破碎，才看见你的贪婪和心黑贪婪和心黑，我是多想再给你机会，多想问你究 竟多黑黑？既然爱，难分是非，就别逃避，勇敢面对，给了你的钱钱，我是否能够要得回？怎麽 忍心怪你犯了错？是我给你自由过了火，让你更难过，才会陷入调控调控漩涡！怎麽忍心让你受 折磨，是我给你自由过了火，如果你破碎破碎，伤痛我背-！” 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话88 中房信视点中房信视点 CRICCRIC Review Review 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话99 2000.00 3000.00 4000.00 5000.00 6000.00 7000.00 8000.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 10-410-510-610-710-810-9 10-10 10-11 10-12 11-111-211-311-4 元元/ /平方米平方米万平方米万平方米 供应量供应量成交量成交量成交价格成交价格 中房信视点中房信视点 供应、成交均供应、成交均有所下降有所下降，供求关系为供，供求关系为供大于大于求：求：本月商品住宅供应量 51.37 万，环比 下降 49.47%，同比下降 23.7%；本月商品住宅成交量为 20.07 万，环比下降 67.03%，同 比下降 80.46%。本月商品房住宅市场供应、成交量均有所下降。 成交价格明显成交价格明显上涨上涨：本月商品住宅成交均价为 6951.72 元/，环比上升 4.8%，同比上 涨 12.39%。今年 4 月行情成交较之今年 3 月份明显回落，且合肥市住宅均价有明显上涨。 通过我们对住宅市场分析，本月中高档住宅成交占据较大的比例，从而拉升了本月住宅的成 交均价，可见政策把普通消费者得购房权限屏蔽了，但是高档住宅及豪宅的成交收到政策的 影响却极其微乎其微。 如上图所示， 2011 年 4 月合肥市共成交土地 0.2367 万， 较去年同期减少 27.06 万， 同比下跌 99.13%，较上月较少 57.71 万，环比下降 99.59%，本月成交土地总价为 0.1402 亿元。本月土地成交幅仅为一幅，且土地面积仅为 3.55 亩，影响 4 月住宅用地成交量下滑的 主要原因在于今年初楼市调控组合拳的持续影响以及自三月底正式实行的合肥版限购细则影在于今年初楼市调控组合拳的持续影响以及自三月底正式实行的合肥版限购细则影 响，政策的走向是影响合肥土地市场的主要不确定性因素，针对此次调控，众多开发商在拿响，政策的走向是影响合肥土地市场的主要不确定性因素，针对此次调控，众多开发商在拿 地方面与往常相比较为谨慎，观望情绪浓厚。地方面与往常相比较为谨慎，观望情绪浓厚。 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话101 第一篇第一篇 整体市场篇整体市场篇 第一章、第一章、 政策资讯政策资讯 一、政策法规一、政策法规 1.1. 合肥未来合肥未来 1010 年土地利用总体规划基本定局年土地利用总体规划基本定局 记者从市国土资源局获悉，合肥市土地利用总体规划修编对 18 个部委办的意见已经征 求结束，争取 4 月底前上报国务院。 按照合肥市城市总体规划(2006-2020)规划，近期，合肥中心城区建设用地达到 300 平方公里，人均建设用地 100 平方米；远期 2020 年，中心城区建设用地 360 平方公里，人 均建设用地 100 平方米。届时，合肥将形成以中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展 圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴，“一核一圈五轴”的 空间组织结构，充分满足城市人口“扩容”的生活需要。 市国土资源局相关处室负责人介绍， 修编后的合肥土地利用总体规划注重与国民经济和 社会发展规划的衔接，未来的耕地保护和建设用地目标等都会包含在内，该规划注重国土状 况的调查分析， 特别是资源环境承载力评价， 提出土地开发、 利用、 保护和整治的目标任务。 2公积金贷款购买二套房首付公积金贷款购买二套房首付 6 6 成成 最新的政策是： 纯公积金贷款将首次执行差别化利率， 首套房首付三成， 执行基准利率； 二套房首付六成，而利率也将上浮 10%。而在此之前，纯公积金贷款无论是几套房，首付的 要求都是两成，利率也没有上浮。这意味着，现在单纯用公积金贷款买房，市民首付要多掏 钱了。4 4 月月 1414 日上午，合肥市公积金管理中心在市府广场开展了宣传和咨询活动。日上午，合肥市公积金管理中心在市府广场开展了宣传和咨询活动。记者从权 威人士处了解到，合肥市纯公积金贷款将首次执行差别化利率，首套房首付三成，执行基准 利率；二套房首付六成，而利率也将上浮 10%。“这块的政策以前比较宽松。”合肥市住房 公积金管理中心主任林晓炼透露，新政策已经上报，正在进行审批，不久将会出台。省直住 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话1111 房公积金政策又如何呢？省直住房公积金管理分中心主任徐国新表示，同城的公积金政策是 一致的，一旦收到文件，省直单位也将严格按照合肥市住房公积金管理中心的政策来执行。 据介绍，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房， 严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。 眼下，五年期以下（含五年）公积金贷款的年利率为 4.20；五年期以上公积金贷款的 年利率为 4.70。对于用公积金贷款的购房者来说，二套房利率在基准利率上上浮 10%并非 最大的压力，首付从两成变为六成才是最吃不消的。以一套价值 50 万的二套房为例，如果 用纯公积金贷款，按照夫妻最高贷款额度 35 万计算，首付需要 15 万，执行公积金贷款新政 后，首付则提至六成，即需要一次性付 30 万，压力可想而知。 一般来说，使用纯公积金贷款的并不多见，多数市民会选择组合贷款。如果使用组合贷 款，那首付怎么算呢？ 按照政策，公积金贷款额度不足需同步办理商业性组合贷款时，须向贷款承办银行出示 由房地产产权登记管理部门出具的家庭房地产登记信息查询表。具体贷款首付比例、利 率等，按各贷款承办银行相关规定执行。 这意味着，公积金组合贷款将与商业贷款一样，执行新政的差别信贷标准。如果用公积 金组合贷款购买二套房，需要首付六成，利率会因各家银行个贷部门具体的政策不同而有差 异。 二、市政动态二、市政动态 1.1. 合肥长丰县三十头镇“进城”合肥长丰县三十头镇“进城” 记者从省民政厅获悉， 合肥市区划调整又有新动作， 经省政府同意， 有关部门正式批复， 同意将长丰县三十头镇整建制划归瑶海区管辖。 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话121 据悉，此次区划调整后，瑶海区辖大兴、三十头 2 个镇，磨店 1 个乡和城东、胜利路、 明光路、车站、三里街、铜陵路、七里站、大通路、和平路、红光、方庙、长淮、七里塘 13 个街道，面积 229.53 平方公里，人口 73.19 万人。长丰县辖水湖、双墩、岗集、下塘、杨 庙、吴山、朱巷、庄墓 8 个镇，陶楼、杜集、造甲、左店、义井、罗塘 6 个乡。面积 1516 平方公里，人口 76.7 万人。 三十头镇是合肥市“141”战略规划北城区重要组成部分，在地理位臵上堪称是合肥市 的北大门。该镇距合肥市中心约 10 公里，合白公路穿镇而过，连接合肥外环高速和合徐高 速公路。位于镇境内的张桥水库和三十头水库是合肥规划的“一个滨湖、五湖连珠”现代旅 游休闲度假基地中的两湖。 三十头镇划归瑶海区后，将托管给合肥新站综合开发实验区，合作开发。“进城”后的 三十头镇目前已改名为“合肥新站区三十头社区管理委员会”。记者昨晚登录三十头社区的 官方网站看到，在“走进三十头”栏目中介绍说：合肥市新站区三十头社区成立于 2011 年 1 月 1 日，前身是长丰县三十头镇。社区下辖 10 个村(居)，分别是三十头社居、瓦岗社居、罗 巷村、李湾村、范冲村、方岗村、四十头村、五十头村、三房岗村、卫岗村。 2.2. 今年全市计划建设公租房今年全市计划建设公租房 2.62.6 万多套万多套 为切实解决“夹心层”住房问题，合肥组织开展了全市公共租赁房建设情况摸底调查， 印发了建设计划申报通知。记者获悉，经确认，今年今年全市公共租赁住房计划建设全市公共租赁住房计划建设 2633726337 套、套、 148148 万平方米。万平方米。据了解，今年省里下达合肥市保障性安居工程建设目标任务 43510 套，占全 省总任务量的 11.48%。其中，新增公共租赁住房 2.5 万套。 为落实建设任务，让公租房建设进一步惠及广大“夹心层”，合肥于年初组织开展了全 市公共租赁房建设情况摸底调查， 印发了建设计划申报通知， 将申报范围扩大到学校、 医院、 大型商业、服务性行业等用工较多的单位，并以美的、格力企业公租房建设为示范，组织召 开 100 余家大型企业公租房建设现场会，以动员、鼓励、引导更多企业参与公租房建设。 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话131 申报结果显示，今年全市公共租赁住房计划建设 26337 套，共 148 万平方米。其中，开 发园区政府投资建设计划 10846 套、60 万平方米；园区企业、学校、医院及用工密集商业 企业建设计划 15491 套、88 万平方米。目前已开工建设 6631 套、39 万平方米。 针对城镇低收入家庭住房保障问题，合肥今年拟新建廉租房合肥今年拟新建廉租房 20102010 套套。共 6 个项目，其 中城区中城区 4 4 个，县域个，县域 2 2 个。个。6 个项目总占地面积 65.06 亩，总建筑面积 97677 平方米。 此外，合肥今年还将建设一批经济适用房（困难企业集资建房）。目前，有上海铁路局、 合钢、安凯、东风物业等项目已被审核批准并计划年内开工建设，计 4748 套，省里下达的 1700 套建设任务能够超额完成。 据悉，合肥保障性安居工程中的各项任务指标已分解至各县区（开发区）确认反馈，目 标任务书已制作完成，拟在全市房地产工作会议上与各县区（开发区）签订。 随着合肥工业化和城市化进程的加快，新增就业和外来务工人员急剧增加，为解决这一 部分新增就业者的住房问题，我市出台了一系列措施引导公租房建设。据悉，在资金筹措方 面，公租房建设采取政府投资与企业自筹相结合的方式，对政府投资建设的公租房在中央和 省专项资金补助的基础上，市级财政再给予一定的资金补助；在用地保障方面，对企业自建 的公租房，建设用地采取出让方式供应。开发区管委会建设的公租房，建设用地按划拨方式 供应；在税费减免方面，公租房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府 性基金。 3.3. 环巢湖滨湖大道（庐江段）开工环巢湖滨湖大道（庐江段）开工 4 月 28 日上午， 环巢湖滨湖大道 （庐江段） 开工仪式在庐江县举行， 市政协主席董昭礼、 副市长李红应邀出席。环巢湖滨湖大道（庐江段）全长 26 公里，路线起点位于庐江县北部 盛桥镇，接即将改建的省道 S316，横穿盛桥、白山、同大三镇，终点位于庐江县与肥西县交 界的杭埠河。该项目按照一级公路标准设计，设计时速 60 公里。一期工程 22.18 公里，双 向四车道。工程投资概算 8.5 亿元，计划工期三年。 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话141 董昭礼对环巢湖滨湖大道庐江段开工建设表示热烈祝贺。他说，环巢湖滨湖大道的建设 为庐江环湖经济带的形成、推进合庐一体化带来了新的发展机遇，对于改善基础设施条件， 造福沿岸百姓，提升环巢湖景观带的品位，促进大巢湖旅游事业发展，将发挥重要的推动作 用。随着合肥滨湖新区功能的日趋完善和拓展、合巢一体化发展规划（庐江篇）的深入 实施、180 公里环巢湖大道的全线贯通，将会迎来巢湖沿岸发展的黄金时期，庐江人民将和 合肥人民一道满怀豪情地跨入环巢湖开发时代。 4 4. . 合肥将建成为知名旅游城市合肥将建成为知名旅游城市 4 月 29 日上午，合肥市旅游局组织省内旅游专家对合肥市“十二五”旅游发展规划 （下简称规划）进行了评审，依据该规划初稿，到 2015 年，合肥将接待海外游客 60 万 人次，国内游客 6000 万人次，旅游总收入 600 亿元，相当于当年全市 GDP 的 9%，将建成 全省旅游中心城市、全国知名旅游会展名城、国际滨湖旅游目的地。 按照规划，未来合肥旅游将围绕“历史文化”和“休闲度假”两大主题形成“双核 两带四翼”的布局。所谓“双核”即：庐阳古城文化观光核，以“翡翠项链”护城河为核心， 整合包公园、李府、城隍庙、教弩台等资源；滨湖新城休闲度假核则将侧重滨湖新城建设中 融入生态、休闲的旅游。所谓“两带”即：西南自然风光带(包括大蜀山、紫蓬山、三岗、大 圩等森林景观和田园风光)，侧重山地运动、乡村休闲和康体养生等产品；环巢湖度假带侧重 水上运动和休闲度假的专项旅游。 规划 列出了未来 5 年重点打造的旅游项目， 包括淮军圩堡群、 合肥动漫主题公园 （内 容包括卡通主题乐园、创作研发基地、动漫广场、服务配套、动漫小镇等五大板块）、四顶 山旅游度假区、少荃湖旅游度假区、民国文化园、牛角大圩等 30 个投资过亿元的项目；在 乡村旅游、科教旅游、会展旅游、红色旅游等特色旅游项目上也将有一系列新的打造计划； 此外，合肥还将重点打造“夜合肥”旅游项目，包括沿护城河打造夜景观，在酒吧演艺一条 街提供夜活动，在滨湖新区等处重点打造夜演出等，在城隍庙、淮河路步行街等地段设立旅 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话151 游商品购物区、购物街；在主要景区和车站建旅游商品区；销售合肥特色旅游纪念品、工艺 品、土特产、旅游食品。 未来 5 年，合肥还将诞生一批旅游节庆，包装一批新的旅游线路。其中包括：中国巢湖 国际旅游节(策划巢湖热浪音乐节、 环巢湖古帆船大赛等)、 包公文化旅游节(设计包公艺术节， 梦回大宋千年游，包公模仿秀，中国包公奖评选，包公断案现场、公祭包公、大型原创包 公舞台剧表演，宋文化国际研讨会等)、中国徽菜美食旅游节、合肥迎春购物节。 三、市场资讯三、市场资讯 1.1. 5 5 宗土地宗土地 4 4 宗流拍宗流拍 调控重创合肥调控重创合肥 4 4 月土地市场月土地市场 原定于 4 月 20 日上午拍卖的 4 宗地块全部宣布延期出让。其中包括滨湖区 BHC-10、 BHC-11 号两幅地块、肥西201110 号、201111 号地块。4 月份合肥土地拍卖仅成交一宗 编号S1103地块， 该宗地块以单价395万、 总价1402万被中振房地产摘得， 溢价率仅0.25%。 限购令下 合肥土地市场的前景不明 这是合肥限购令执行之后的首次土地拍卖。相比较住宅地块的流拍，编号 S1103 地块为 一宗小幅商住地块，但仅以加价 1 万/亩的成绩出让，可以看出，无论是住宅地块还是商住地 块，开发商拿地更趋于理性。 截止 4 月 28 日上午 11 时，合肥土地市场没有任何关于 5 月土地出让的公告，这让 5 月 的合肥土地拍卖也蒙上了阴影。 长期关注合肥土地市场的一位记者表示，这种时候政府也在“观望” ，先推出几块地来试 试水，一旦市场冷清，就索性不再推出新地块，这也是政府的一种策略， “想卖个好价钱” 。 未来的土地拍卖走势如何？业内人士预计土地拍卖遇冷这种局面还将延续。针对合肥土 地市场的冷清，该人士表示，楼市调控政策从去年下半年开始更加严厉，开发商的交易量处 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话161 于低位运行，使开发企业现金流减少。再加上银行对房地产贷款的发放政策也趋紧，开发商 融资成本增加，资金链出现困难，使多数开发商无法负担大幅地块的高价格。 一些开发企业的负责人也表示，目前的政策前景仍然不是很明朗，现在拿土地的话，离 上市时间仍有需要 1、2 年的时间，这对开发商的资金是以个很大的考验。 地市来合肥推介、拍卖土地 效果良好 相比较合肥的土地拍卖，越来越多的安徽其他地市来合肥推荐优质土地资源，都获得较 好的反应。 4 月 22 日上午， “美丽城西湖魅力新霍邱2011 霍邱县（合肥）土地推介会”在合 肥举行。这次共此次共推介 15 宗经营性用地。近百家企业的法人代表或老总们，对霍邱县 一次性推介的数百亩土地，表示了极大的投资兴趣和关注。 同样的，以寿县为例，自 2010 年 6 月 23 日的首场土地拍卖开始，共拍卖 11 宗地块， 除了编号 201039 地块流拍外，其余 10 宗地块均成功出让。寿县国土局在 4 月 26 日再发布 土地出让公告，将于 5 月 11 日出让住宅用地近 130 亩，商业用地 14.5 亩。 安徽的二三线城市土地资源的有效利用，更好的带动了安徽的经济发展。合肥土地有偿 使用中心副主任宋卫东表示： “在没有来合肥推介之前，地市卖地就像卖白菜，土地利用价值 根本得不到实现。 ” 2.2.安徽保障性安居工程集中开工安徽保障性安居工程集中开工 4 月 28 日， 全省保障性安居工程集中开工了。 除了合肥主会场之外， 亳州、 宿州、 蚌埠、 阜阳、淮南、滁州、六安、马鞍山、巢湖、芜湖、宣城、铜陵、池州、安庆 14 个市分别设 立分会场。当日，41 个项目集中开工，开工建设总套数 2.95 万套，总建筑面积 221 万平方 米，概算总投资 43.6 亿元。至此，今年全省保障性安居工程新开工项目已达 185 个、11 万 套，开工率达 30%。 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话171 全年总数：全年总数： 39.0739.07 万套万套 “十二五”规划，安徽定了保障性安居工程的约束性指标200 万套。 “十二五”末， 全省城镇保障性住房覆盖面，将达到 20%。 今年，国家下达我省新建保障性住房和实施各类棚户区改造 38.13 万套（占全国总任务 的 4%左右） ，任务总量比去年增长 23%。我省在全国保障性安居工程建设工作会议结束后的 一周内，即与各市政府、省有关单位签订了 2011 年目标责任书。 开工率和竣工率以及进度时限， 都将被纳入考核内容， 6 月底前开工率要达到 60%以上， 10 月底前全部开工建设。在国家下达目标任务的基础上，全省计划新建保障性住房和实施各 类棚户区改造 39.07 万套，合肥、芜湖、滁州、池州等市都增加了保障性住房建设任务。同 时，在省级年度土地利用计划中单列各类保障性住房新增建设用地，按 1.4 容积率加 15%商 业配套，单列 1.23 万亩新增建设用地计划指标，专项用于 2011 年度“三类”保障性住房建 设。同时，鼓励各地利用存量土地建设保障性住房，加快建设进度。 公共租赁房：配建公共租赁房：配建 10%10% 公共租赁住房，将是保障性安居工程建设的重点。 安徽将鼓励各地集中建设公共租赁住房，新建普通商品住房、经济适用住房、拆迁安臵 房项目要配建 10的公共租赁住房和 5%的廉租住房；省级财政安排支持公共租赁住房建设 资金，各地按照国家和省规定的渠道和标准筹集公共租赁住房建设资金，并在年度预算中统 筹予以安排，同时明确，在土地供应、税费减免等政策上给予相应优惠；统筹规划布局，注 重小区设施配套，合理确定套型比例和结构，配臵必要的器具以具备入住条件。 省住房城乡建设厅在开发和实施“安徽省廉租住房保障管理信息系统”基础上，目前正 着手加强全省个人住房信息系统建设，推进住房保障与产权产籍、住房公积金等信息共享， 强化动态管理，健全准入退出机制，确保分配公平。 合肥 2011 年房地产市场研究 4 月刊 2010上海易居房地产研究院版权所有 合肥易居房地产研究所 濉溪路 278 号财富广场二期 A 栋 1006 室 电话181 3.3. 4 4 月合肥宅售量创去年以来新低月合肥宅售量创去年以来新低 限购令限购令 满月满月 或调整或调整 合肥限购令快满月了。无论是成交套数还是成交面积，合肥九大区域都有一个明显的降 幅，调控效果开始显现，但政策似乎已经被消化，合肥楼市自上周开始成交量大幅上涨，业 内人士表示， “楼市进入回暖通道。 ” 4 4 月楼市成交量环比大降月楼市成交量环比大降 截止 4 月 30 日，合肥住宅类商品房共成交 2021 套，成交面积 200691.22 ，环比 3 月 8241 套大幅缩水。这一成绩成为 2010 年 1 月以来合肥楼市的最低月度成交量。 限购令出台后，无论是限购区域还是非限购区域，众多项目推出新房源来吸引购房者。 初步估计，新入市房源量达 3000 套。 金星翡翠湖 SOHO 城、恒盛豪庭、园上园街铺、碧桂园滨湖城、汉嘉都市森林、庐阳柳 林苑、鼎元府邸、安粮城市广场、瑞泰江南、宝翠园、福乐门