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贵州佳美房地产开发有限司贵阳影城商办楼项目运作报告（初稿）贵州青元房地产投资策划有限公司（机密）编制部门:销 售 部 策 划 部审 核 人:陈 重 元批 准 人:杨 修 杨 军版 本 号: A版编制日期:2005年4月23日 目 录佳美项目运作报告（初稿）合作方式 -01一:项目简介: -02二、宏观市场分析 -02三:项目商场的功能描述: -02四、项目S、W、O、T分析 -04五：项目商场定位的依据理由如下： -05六：商场运营公司的职能与部门配设：（前期） -05七、项目目标客户群定位及其购买心理分析(商场与写字楼) -06八、两城区内办公房相关指标：对比定价依据（初） -10九、项目租赁客户群定位及其租赁心理分析(商场与写字楼) -17十：项目相关的建议： -19十一、项目的推广计划(商场与写字楼) -19十二、项目的销售计划 -24三、项目写字楼的物业管理方案（待商） -25十四、项目商场的运营计划（正进行中） -25 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （01）合作方式的收费(注:以下合作均由甲方出广告费) 1、全程策划营销方式 1）、在合同签定后收取伍万元项目整体策划设计费，其它费用不在收取；项目的销售代理费按销售总金额的2%计提； 2）、乙方保证甲方住它方面的广告宣传费的投入控制在销售总金额的1.5%以下（含1.5%），商场方面的广告宣传费的投入控制在商场销售总金额的5%以下（含5%）；（注：此以上费由房开商支付） 3）、乙方代理费的支付在甲、乙双方的代理合同中另行约定； 4）、乙方销售人员与项目经理的工资由乙方自负，与甲方无关；2、全程策划与销售分开合作方式 1）、在合同签定后收取伍万元的前期策划与设计费，其它费用不在收取；项目的销售代理费按销售总金额的0.8%计提； 2）、乙方负责项目整体推广的工作，负责销售人员的系统培训工作，负责各种销售资料的准备工作；（各种资料的印制费均由甲方负责） 3）、甲方可自行招聘销售人员，乙方指定一个项目经理负责甲方营销策划相关的工作，甲方也可要求乙方配备销售人员；此项目经理与销售人员工资与销售提成均由甲方支付；（提成要按乙方的提成标准0.3%计）3、项目营销策划与广告投资的合作方式：此合作为乙方投资销售方面的所有需要的资金，如楼书、折页、单页、海报、礼品、所有广告宣传费用等；具体收费待商。 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （02）一:项目简介: 本项目暂定名为“贵阳影城”位于贵阳市中山东路32号，项目占地面积为2450，项目总建筑面积为18277（注不含地下1、2、3层面积, 地下1、2、3层的面积为5200）；其中裙楼为五层，小计面积为5241.30;6到24层为写字楼,小计面积为13034,是由贵州佳美房地产开发有限公司投资兴建的中高档商务纯生写字楼。二、宏观市场分析 贵阳市的房地产开发投资保持了稳定的增长幅度，新开工面积也呈逐年增长之势，房地产开发投资中，住宅投资是重点，但今年有所回落，而写字楼在近半年中有所增长；截止到2004年底，办公用房的批准预售面积为19.54万,同比增长877%,但在所有的商品房批准预售面积中,办公房仅占6.47%;从预售登记的面积上看办公用房只占商品房预售登记面积的1.23%,从统计资料上显示,去年上半年办公用房的批准预售面积为19.54万,但是进行预登记的面积只有2.04万,这说明写字楼的销售还很不乐观,空置率是非常之高。从去年贵阳市房地产预警中心的资料显示,去年办公用房的预售均价为3198元/,同比下降了22.87%,说明写字楼的销售价格在商品房的跌势中是最大的。三:项目商场的功能描述: 商场的功能首先要与“写字楼”的目标客户群联系，尽量能多满足“写字楼”的目标客户群的需要；其次本商场一定要做成一个专营市场，必须要寻找贵阳市的商业空白点。 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （03）四、项目S、W、O、T分析（一）优势：1、区域优势：本案位于中山东32号，距小十字100米左右，属于贵阳核心商业一类地段；地段繁华、交通非常便利；本案所处地段，基本三年内无商住用地可批，稀缺性显而易见，具有极强的升值空间；本案周边商住办公楼林立，购物广场数家，处于贵阳市最核心的商业圈内。2、市政配套设施优势： 医院：贵州省人民医院。银行：建行、农行、商业银行、工商银行等多个网点。购物：百货大楼、百盛、时代广场、新大陆数码、世纪影城、等多个大型购中心近在“步行10分钟范围内”。交通：十多路公交车直达各区。酒店：鲜花酒店、百慕大酒店、华诚文昌路酒店等数个星级酒店。（二）劣势：1、由于项目现在还处于前期阶段，将会受到政府宏观调控的强大压力。2、从去年写字楼的销售来看，写字楼是所有商品房中空置率最高的，主要是由于去年下半年开盘的项目有三个。3、在贵阳市内也进入中期销售的有五个办公楼项目，在中华北路有一个于本年度内5月11日开盘，所为客户争夺将进入白热化。贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （04）4、从去年办公房的投资到今年四月份，贵阳市的办公房的在建的面积近35万,按120为一套，那么本市内在近两年内的办公房将有3000套左右。从去年的统计资料显示，去年上半年的批准预售面各为19.54万，但实际预登记的面积才只有2.04万，这说明办公房是有价无市，销售压力很大。（三）、机会：1、由于项目的所处位置，经过我司的调查分析，我司将此区域定位为贵阳市的商业中心区；（CBD纯生商务区）2、项目所处地段，地块的稀缺性显而易见，加之此地段已无商住用地可批，项目地块的稀缺优势明显；3、项目现在正进行前期建设，可从贵阳市所有的办公房的优点中多吸收，从而达到贵阳市最适合、最经济的商务办公地。4、能够抓工期，争取参加十月份的房交会，扩大市场占有率。（四）、威胁：1、在贵阳两城区内有六个中高档在建、在售办公楼，必然会增加本项目的销售及商场的招商难度，影响资金回拢；2、所有的写字楼盘的软广告都设计得较为新颖，现场售楼部也装修得较为宽大明亮，这些就需要房开公司注重自己项目的包装与广告宣传，要做到自己的独特之处；3、十六大上提出宏观调控房地产市场，央行对房地产行业实行资金调控政策，增加开发商的投资力度；并且央行规定，个人或公司的商业贷款的利率也比去年约增加了2/7，还款难度大大的增加。 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （05）4、根据贵阳市的统计年鉴分析及贵阳市的房地产趋势分析，预计今年底贵阳市的楼市将处于下滑态势；五：项目商场定位的依据理由如下：商场的定位依据下一步的项目策划销售执行报告中体现。六：商场运营公司的职能与部门配设：（前期）（一）内务事务部分1、保卫部：负责商场内经营户与来商场内咨询客人的安全，负责检查商场内各楼层的消防、水、电、的安全，负责对商场外部临街面的治理工作，维持商场内外的秩序。2、保洁部：负责商场内外公共区域的的清洁工作，负责商场内各经营户的门面外墙的清洗工作。3、维修部：负责商场内日常公共设施设备的养护与维修及记录工作，负责商场内各商家门面内的有偿维修工作。4、内管部：负责商场内各项管理制度的执行工作，负责商场内各经营户的意见收集与处理工作，负责与相关政府部门的横向联系与协调工作，负责本商场管理公司的各部门的监督工作，负责商场内各经营户、各门面业主、各从业人员的档案管理工作。（二）外务事务部分1、招商部：负责商场前期的招商业务洽谈工作，负责和客户的签约工作，负责提供一线的客户信息的反馈收集工作，配合推广部做相关的推广建议工作。2、推广部：负责商场前期与后期的策划工作，负责与各媒体杂志的接洽工作，下设文案部与设计部。 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （06）3、网络部：负责商场网站的制作、维护、更新工作，负责本网站来访者的资料收集、处理、回复工作，负责本网站的广告招商和发布工作。4、营销部：（待商）负责商场内各大商家的外部营销工作，此部人员费用由商场内的各商家共同出资。七、项目目标客户群定位及其购买心理分析(商场与写字楼)(一)商场目标客户群的定位及其购买心理分析1、省内有相当经济收的投资者:据我司调查此大类客户群分为以下几小部分: 省内各级行政人员:据我司调查得出此类人员的收入是很可观的，其中有大部分的收入是为他人办事后得到的额外资金，对于住房、车子他们也大都满足,其它的资金将是他们将要投资的;此类人员其购买主要考虑其投资的“项目”能否为他们保密、能否有相当的投资回报，其投资力度在1550万之间，商管费在38元/之间。 省内的大、中企业的有相当收入的各部门领导人员： 据我司调查得出此类人员绝大部分有很高的投资兴趣，其主要考虑的是其投资的“项目”是否会在较短的时间内收回其投资，其投资力度在1030万之间，其投资回报要求在1015年之内能回本，商管费在210元/之间。 贵阳市内各行业的已经退休的有相当的退休金的5070岁之间的老人：据我司调查得出此类人员主要是考虑为下一代购置一个每月有相当收入的“投资项目”，以尽做父母的最后责任；其经济承受在1030万之间，商管费在16元/之间 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （07）2、在贵阳市内的房地产投机炒房人士： 据我司从事房地产数年的经验和与此类人员打交道的情况及目前贵阳市房地产的现壮来看，此类客户大有人在，他们对商业地产的投机敏感度非常高，也非常踊跃，他们会以较少的首付款来进行投资，其投资额度在550万元之间，商管费不大考虑，他们为本项目商场的第一波人气聚集者。(二)写字楼目标客户群的定位及其购买心理分析1、 市内机关工作人员：此类人员从原则上来说大多是二次或者三次购房，是买给下一代或储备不动产资金为主，主要考虑写字楼的功能性及交通状况与写字楼智能化系统和该宗物业的保值增值性，注重物业管理的品质，其经济承受在15-28万之间，60%选择银行按揭，25%选择分期、15%选择按揭；物管费在1.53元左右；2、 贵阳市内各行各业的中小型公司： 据我司调查与统计局资料显示，到2004年贵阳市注册资金10到50万元的中、小企业就有2万多家，到2005年4月份，已达到二 万一千多家，且呈大幅增长之势，51万到500万元的公司有近8仟 家，但据我司抽样调查下来，85%的公司都是采用租赁的方式，15%属于公司购买，从他们租赁的面积上看，30以下占5%，60以下点15%，120以下占50%，150以下占25%，150以上点10%，目前贵阳的租金行情在2555之间，绝大部份在30到35元之间，也就是就以上公司绝大部每月要花2000元4500元的房租；如果本项目能让其购房贷款还款与此房租等于或小于的话，那么以上客户将是本项目写字楼的一大客户群。贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （08）3、 周边县市经济收入高的并想到省城投资的人员：据我司调查，此类人员到贵阳投资的第一选择的是房地产投资，是以购买的方式，其中投资住宅的占15%；投资门面的占44%；投资写字楼的占41%；前提是考虑经济的后续支持，必然会考虑交通、商业氛围及相应的租金回报，其经济承受在10-30万之间，40%选择银行按揭，40%选择分期20%选择一次性付款；物管费在1.22.5元左右；4、贵阳市内本地的不动产投资者：（风险小） 此类人士为本案最大的潜在引导型客户群，据我司调查分析，这类人优先考虑是物业的出租回报率，其它的不是很关心；在本案的地理位置周边的商办用房的房租在25-45元/平方之间，房租大多为半年付一次；据我司调查得出此类客户在本案地段的经济投入考虑在2545万之间；60%选择一次付款，30%选择分期，10%选择短期银行按揭；物管费在1.53.0元之间。（三）选择写字楼的目标客户群关注的相关因素：据我司对本案的目标客户群体的调查分析得出他们对以下各方的想法如下）1、对电梯的要求：要求有品牌电梯的占40%，一般电梯占30%，无所谓者占30%（注：对写字楼各方面要求综合此项只占约5%） 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （09）2、对物业管理公司的要求：要求由知名物业管理公司管理的占37%，由贵阳物业管理公司管理的占52%，房开自己管理的占11%； （注：对写字楼各方面要求综合此项只占约15%）3、对写字楼公摊超过25%的看法：非常认可者占2%，比较认可者占10%，无所谓者占5%，不认可者占83%； （注：对写字楼各方面要求综合此项只占约20%） 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （10）3、对物业管理费用的要求：要求费用在2.0_3.0元/月的占23%，要求费用在3.03.5元/月的占54%，要求费用在3.55元/月的占23%； （注：对写字楼各方面要求综合此项只占约10%）5、对本案的价格方面要求：要求3800元4200无/平方米的占43%，要求4200元4800元/平方米的占36%，4800元/平方米以上者占21%；（注：对写字楼各方面要求综合此项只占约45%）6、对写字楼除开以上五小项，其它方面约占5%左右八、两城区内办公房相关指标：对比定价依据（初）（一） 世纪商务城-中华北路-3980元起（二） 凯尼大厦.东城新翼-蟠桃宫转盘-3380元起（三） 中天.商务港-都司路与公园路交叉口4680元起（四） 世贸广场-延安中路-4380元起（五） 富中财智中心-瑞金北路-3800元起（六） 金马国际-中华北路-未开盘 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （11）（1） 本案世纪商务城内容权数项目具体情况比例对 比 情 况分 析比值得分位置48%地 段20%同处贵阳市一级地段00交 通15%交通网络相近00市 政配 套13%前者约优于后者+0.5+6.5质素27%智能化4%未明确00电 梯2%未定00停车位4%前者为1:0.8;后者为1:1-0.5-2外 观形 象2%前者外现的现代气息差于后者-0.5-1景 观8%从视线的角度前者略次于后者-0.5-4会 所5%可变因素大(暂不作比较)00开 发 产商 实 力2%前者实力次于后者-0.5-1户型20%是 否 方正 实 用10%前者可变性大而后者已定型00通 风 采光 朝 向5%相近00户型面积是否适中5%前者134-173;后者99-31300物管5%管 理公 司2%前者未定，后者采用四星服务00服 务项 目3%都未定00总计100%-1.5结论以本案为100，据此评估“世纪商务城”为101.5，可以说明双方的竞争处于伯仲之间，但本案的可变因素比后者多，从各方面都有创新。（注：对户型的要求暂未作比较）(务注:后者的公摊为25%) 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （12）（2） 本案凯尼大厦.东城新翼内容权数项目具体情况比例对 比 情 况分 析比值得分位置48%地 段20%前者为一级地段，后者为三级地段+1+20交 通15%交通都便利00市 政配 套13%前者约优于后者+0.5+6.5质素27%智能化4%前者未定，后者已定00电 梯2%前者未定，后者为三台日立电梯00停车位4%前者为1:0.8;后者为1: 0.3+1+4外 观形 象2%相似00景 观8%前者大大大次之于后者-2-16会 所5%可变因素大(暂不作比较)00开 发 产商 实 力2%差不多00户型20%是 否 方正 实 用10%前者可变性大而后者已定型00通 风 采光 朝 向5%相近00户型面积是否适中5%前者134-173;后者47-11000物管5%管 理公 司2%前者未定，后者采用三星服务00服 务项 目3%都未定00总计100%+14.5结论以本案为100据此评估“凯尼大厦.东城新翼”为85.5，可以说明前者占优为一级路段，其它几乎不优，从贵阳市目前写字楼的需求来说，后者大大抓住了购买写安楼的最大客户的眼球。(后者公摊为25.5%) 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （13）（3） 本案中天.商务港内容权数项目具体情况比例对 比 情 况分 析比值得分位置48%地 段20%前者为一级地段，后者为二级地段+0.5+10交 通15%交通都便利00市 政配 套13%相近00质素27%智能化4%前者未定，后者已定00电 梯2%未定00停车位4%前者为1:0.8;后者为1:1-1-4外 观形 象2%前者外现的现代气息差于后者-0.5-1景 观8%前者较次之于后者-1-8会 所5%可变因素大(暂不作比较)00开 发 产商 实 力2%后者为省内知名房开品牌企业-2-4户型20%是 否 方正 实 用10%前者可变性大而后者已定型00通 风 采光 朝 向5%相近00户型面积是否适中5%前者134-173;后者153-17700物管5%管 理公 司2%前者未定，后者采用四星服务00服 务项 目3%都未定00总计100%-7结论以本案为100，据此评估“中天.商务港”为107，从开发商知名度上没办法比,且双方的面积很相近,是本案最大的对手之一。（后者公摊为22%）（注：后者采用送中央空调、初装修） 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （14）（4） 本案世贸广场内容权数项目具体情况比例对 比 情 况分 析比值得分位置48%地 段20%二者同处一级地段00交 通15%交通都便利00市 政配 套13%相近00质素27%智能化4%前者未定落,后者采用于5A标准00电 梯2%前者未定,后者采用日立电梯00停车位4%前者为1:0.8;后者为1:1-1-4外 观形 象2%前者外现的现代气息差于后者-0.5-1景 观8%相近00会 所5%可变因素大(暂不作比较)00开 发 产商 实 力2%后者为省内知名房开品牌企业-1-2 户型20%是 否 方正 实 用10%前者可变性大而后者已定型00通 风 采光 朝 向5%相近00户型面积是否适中5%前者134-173;后者75-17900物管5%管 理公 司2%前者未定，后者采用五星服务00服 务项 目3%都未定00总计100%-7结论以本案为100，据此评估“世贸广场”为107，从开发商知名度上没办法比,且双方的面积很相近,是本案最大的对手之一。（后者公摊为28%）（注：后者户户有阳台,有空中共用休闲花园,层高为3.3米） 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （15）（5） 本案富中财智中心内容权数项目具体情况比例对 比 情 况分 析比值得分位置48%地 段20%前者为一级地段，后者为二级地段+0.5+10交 通15%交通网络相近00市 政配 套13%前者稍微优于后者+0.3+3.9质素27%智能化4%未明确00电 梯2%未定00停车位4%前者为1:0.8;后者为1:1-0.5-2外 观形 象2%相近00景 观8%从视线的角度前者略次于后者-0.5-4会 所5%可变因素大(暂不作比较)00开 发 产商 实 力2%前者实力次于后者-1-2户型20%是 否 方正 实 用10%前者可变性大而后者已定型00通 风 采光 朝 向5%相近00户型面积是否适中5%前者134-173;后者88-14200物管5%管 理公 司2%前者未定，后者未定00服 务项 目3%都未定00总计100%+5.9结论以本案为100，据此评估“富中财智中心”为94.1，可以说明双方的竞争处于伯仲之间，但本案的可变因素比后者多，从各方面都有创新。（注：对户型的要求暂未作比较）(务注:后者的公摊为24%) 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （16）（6） 本案金马国际内容权数项目具体情况比例对 比 情 况分 析比值得分位置48%地 段20%同处贵阳市一级地段00交 通15%交通网络相近00市 政配 套13%相近00质素27%智能化4%未明确00电 梯2%未定00停车位4%前者为1:0.8;后者未知-0.5-2外 观形 象2%前者外现的现代气息差于后者-0.5-1景 观8%从视线的角度前者略次于后者-0.5-4会 所5%可变因素大(暂不作比较)00开 发 产商 实 力2%相近!都未开发过00户型20%是 否 方正 实 用10%前者可变性大而后者已定型00通 风 采光 朝 向5%相近00户型面积是否适中5%前者134-173;后者未知00物管5%管 理公 司2%都未知00服 务项 目3%都未定00总计100%-7结论以本案为100，据此评估“金马国际”为107，可以说明双方的竞争处于伯仲之间，后者未开盘所有资料都没向外发布.故此为本案潜在对手。 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （17） 以上对比总结：以上所有对比都是针对的项目的硬件方面作比较，而本案除了面积与户型，其它都不明确，故我司在对比定价方法中，我司对本案暂定为中档品味的商办楼来进行对比定价，以下为本案的各大基价：1、 写字楼的销售均价为4400元/；2、 写字楼的楼层差价为20-40元/层；3、 户型的朝向差价在30-100元之间；4、 写字楼的销售起价为3980元/；5、 商场一楼除开公摊的均价为28000元/6、 商场二楼除开公摊的均价为13000元/；7、 商场三楼除开公摊的均价为6000元/；8、 商场地下一层除开公摊的均价为9000元/；9、 车位暂不销售10、 物管费暂定为3元/九、项目租赁客户群定位及其租赁心理分析(商场与写字楼)（一）商场租赁客户群定位及其租赁心理分析 备注：如若商铺有了相应的租赁户，对商铺的销售会起到推波助澜 的作用（注：待项目策划销售执行报告中体现） 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （18）特别说明适合于所有商铺的一类租赁客户：贵州省内的炒租赁房的客户群： 据我司调查，在市西路、各大建材市场、各大特色市场有相当一部分此此类炒租人员，此类人士对市场的敏锐洞悉力有相当的研究，这类人士大都与相关行政部分有着千丝万缕的联系，能提前得到相关的一线资料，因其投资风险很小，但其利润非常可观，此类客户如果引导得好将是本商场最大的潜在租赁客户群，其面积、租金、商管费、不是其主要考虑，其最关注的是本商场的宣传力度与政府支持力度。（二）写字楼租赁客户群定位及其租赁心理分析 据我司全省范围内调查分析得出本项目的目标租赁客户群如下：1、贵阳市内各行各业的中小型公司：据我司调查与统计局资料显示，到2004年贵阳市注册资金10到50万元的中、小企业就有2万多家，到2005年4月份，已达到二万一千多家，且呈大幅增长之势，51万到500万元的公司有近8仟家，但据我司抽样调查下来，85%的公司都是采用租赁的方式，15%属于公司购买，从他们租赁的面积上看，30以下占5%，60以下点15%，120以下占50%，150以下占25%，150以上点10%，目前贵阳的租金行情在2555之间，绝大部份在30到35元之间，以上有一部份为本案的购房户外，其它未购的公司乃是本案写字楼要争取的租赁客户，写字楼有了租赁户对于我们潜在的写字楼投资商来说是一个巨大的引诱。2、各外省、市、地区驻贵阳的办事处：据我司调查，此类客户在贵阳有近500多家，虽然不是很大，但是它们所起到的广告宣传效果非常大，也为本案写字楼的重要租赁客户。 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （19）十：项目相关的建议：（待下一步项目策划销售执行报告中体现。）十一、项目的推广计划(商场与写字楼)(一)项目（开盘前期工作时间计划表）造势阶段：2005年7月1日-2004年9月30日 8月30日之前完成项目的楼书、宣传折页、宣传单页的文案与设计工作；9月20日之内完成此三项的印制。 8月30日之前完成客户来访登记表、客户信息反馈表、意向客户追踪表、客户来电记录表、销售价目表、销售演算表、银行利率表、付款方式优惠表等若干表的设计与制作。 8月18日之前完成项目第二阶段以后的广告策划计划。 9月20日之前完成销售人员的培训工作。 9月25日之前完成销售人员的接待技巧的演练工作。 9月20日之前完成销售部装修的工作。（50平方，层高在3米3以上） 8月25日之前完成销售中心宣传的设计、制作；内容如下： A、8月5日之前完成销售中心的装修设计方案。 B、8月12日之前完成销售中心的宣传（项目的立面效果图、项目周边景观图、项目位置图、户型平面图、户型解说文案等）的设计，在8月20日之前完成此项的制作。 C、8月10日-8月24日完成销售中心和装修工作。 D、8月27日之前完成销售中心的布置、摆设工作。E、8月28日销售人员场开始前期的销售准备与接待咨询工作； 9月25之前完成十月份的房交会的各项准备工作 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （20） 9月27日，甲、乙双方开一次正式的相关人员的工作分工会议。 9月日项目正式开盘销售。(二)策划创意要点思路（商场、写字楼同时采用本思路）1、人气营造创意 、以报纸、电台、传单三种宣传形式散布本案的另类销售方式； 手法：采用让目标客户自己定房价的新颖入市手法，以高姿态进入市场，吸引受众的视线。 要点：把本案的的硬件亮点、智能化配套、物业管理等的各系统化的数据和指标让受众一目了然，文字的说明采用市民通俗易懂的文字配说。 、以手机、小灵通的短信息发布，以开盘后的每天的新情况为辅助宣传。（注：使用本广告手法要配上一定的优惠方案方可）要点：发布给以上两种手机用户的年龄25-70岁之间。内容：要通俗易懂、简短、有煸动性。手法：A、收到本信息前100位来电咨询的客户，可自己购卖本案的住房可享受2888元的装修返还金。 B、收到本信息前10位到本公司来咨询的客户可享受5888元的装修返还金；第1130位的客户可享受4888无的装修返还金；第3160位的客户可享受3888元的装修返还金；61到100位的客户可享受2888元的装修返还金。方法：A、以上两种金额可充作房款。 B、可以同时使用。 B、以上两种金额可以转借他人使用，但必须要当事人签定转借他人使用的手续证明。 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （21） C、以上两种金额在开盘后一个月内当作全额使用；在第二、三个月内只当一半使用；三个月后无效。 D、以上两种金额可以同公司的各种优惠方案同时使用。 2、第一阶段后立即采用封盘手段，进入年未与年初的调整阶段；重新策划新的销售方案，以提价、再封盘、限量限时购房等刺激手法； 3、开通24小时住宅、商场销售、写字楼咨询热线。4、开通24小时购房合同律师咨询热线。(三)广告投放计划时间、地点、金额表（写字楼、商场）1、造势阶段：预计投入26万元的广告费电视、电台、车身的方案及设计完成。(四)商场的推广计划1、推广时间计划表 8月1日推出“”以政府常见报“贵州日报”报道本商场的功能配置消息。(目的是先吸引政府的眼球) 8月217号商场的规化、功能分区具体化。 8月27日对本商城开新闻发布会。 9月1日12月31日每月定期三次见报。 9月25日之前售楼部各方面完工（要求50以上） 9月30日开盘. 10月1日7日参加房交会。 2006、1、12、28日为调整期。 2006年9月28日本商城开业。 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （22）2、宣传组合计划 商城独立的楼书、折页，其设计制作在9月20日之前完成。 媒体选择： （注：广告计划待甲方的工程计划出具后结合我司的销售策略制定）A、报纸广告（主要媒体）a、主要发布报纸为“贵阳晚报”，“贵州都市报”；其他报纸仅作适量投放。B、特点：覆盖面广，信息易保存，但费用较高，广告效果好，但延续时间较短；c、目的：大范围的发布项目信息，让更多的投资、置业者知道，了解本项目。B、电台广告（主要媒体：交广台） 交广台在出租车及公交车上收听率较高，而常乘坐出租车的消费者也是本项目的目标客户群体，因此选择该台。a、特点：对象较为集中，广告延续时间长，费用较低，但信息不易保存。b、目的：针对特定的群体（常乘坐出租车的消费者），选定的士车必须收听的交广台（也同时是中巴、大巴车每天定时收听的电台），按不同时期，发布本项目的各种信息。计划：2005年8月18日至2006年5月31日，保持每天8次播出频率。C、宣传折页发放（辅助媒体）特点：覆盖面有征对性，信息易保存，费用低。D、开业典礼活动及开业典礼活动程序：a、乐团演奏b、主持人致辞 贵州青元房地产投资策划有限公司-（佳美房开系列报告） （23）c、房开、代理双方领导致辞d、乐团演奏E、售楼部的设计与装修及现场工地包装（辅助媒体）a、目的：在项目现场能引人注目，聚集人气，营造现场氛围，b、计划：于九月中旬进行此项工作。F、车身广告投放（计划于年底执行）a、有选择性的在2，3类大巴车的左右两侧及1类大巴车尾部发布本项目的相关广告，拟定投放量为十五辆（其中1类车5辆），发布周期为半年；G、户外广告牌（建议在市西路与浣纱路交