中原_深圳地铁蛇口西深大前海湾上盖物业开发评估_91页.doc

地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业 开发评估开发评估 委托委托单单位：深圳市地位：深圳市地铁铁有限公司有限公司 编编制制单单位：中原地位：中原地产产代理（深圳）有限公司代理（深圳）有限公司 二二00八年八月二十八日八年八月二十八日 目 录 地地铁铁蛇口西蛇口西车辆车辆段物段物业业开开发评发评估估.1 一、项目总论.2 1、项目背景.2 1.1 项目名称.2 1.2 开发公司.2 1.3 承担研究工作的单位.2 1.4 研究工作依据.2 1.5 项目用地规划指标.3 2、经济测算研究结论.3 二、项目经济技术指标.5 三、经济测算的假设前提.5 四、投资估算与资金筹措.7 1、项目总投资估算.7 2、资金筹措.7 2.1 资金来源.7 2.2 项目筹资方案.8 2.3 投资使用计划.9 五、销售及经营收入测定.10 1、各类物业销售收入估算.10 2、销售税金及附加估算.11 3、租售经营利润各项指标.12 六、财务分析.12 1、盈利能力分析.12 2、项目不确定性分析.13 七、项目经济测算研究结论.14 附 表.16 附表一、项目投资成本估算表.16 附表二、项目总投资结构表.17 附表三、租售收入与经营税费及支出估算表.18 附表四、资金来源与运用表.19 附表五、项目现金流量表.20 附表六、损益表.21 地地铁铁深大深大车辆车辆段段综综合体物合体物业业开开发评发评估估.22 一、项目总论.23 1、项目背景.23 1.1 项目名称.23 1.2 开发公司.23 1.3 承担研究工作的单位.23 1.4 研究工作依据.23 1.5 项目用地规划指标.23 2、经济测算研究结论.24 二、项目经济技术指标.26 三、经济测算的假设前提.26 四、项目开发建设进度安排.27 1、有关工程计划说明.27 2、施工横道图.27 五、投资估算与资金筹措.28 1、项目总投资估算.28 2、资金筹措.28 2.1 资金来源.28 2.2 项目筹资方案.29 2.3 投资使用计划.30 六、租售及经营收入测定.31 1、各类物业租售收入估算.31 2、销售税金及附加估算.31 3、租售经营利润各项指标.31 七、财务分析.32 1、盈利能力分析.32 2、项目不确定性分析.32 八、项目经济测算研究结论.34 附 表.36 附表一、项目投资成本估算表.36 附表二、项目总投资结构表.37 附表二、项目总投资结构表.37 附表三、租售收入与经营税费及支出估算表.38 附表三、租售收入与经营税费及支出估算表.38 附表四、资金来源与运用表.39 附表五、项目现金流量表.40 附表五、项目现金流量表.40 附表六、损益表.41 南山地南山地铁铁前海湾前海湾车辆车辆段上盖物段上盖物业业开开发评发评估估.42 一、项目总论.43 1、项目背景.43 1.1 项目名称.43 1.2 开发公司.43 1.3 承担研究工作的单位.43 1.4 研究工作依据.43 1.5 项目用地规划指标.43 1.6 项目开发手续及进度.44 2、经济测算研究结论.44 三宗地综合经济测算结果.45 二、项目经济技术指标.47 三、经济测算的假设前提.47 四、项目开发建设进度安排.48 1、有关工程计划说明.48 2、施工横道图.49 五、投资估算与资金筹措.50 1、项目总投资估算.50 2、资金筹措.52 3、投资使用计划.52 六、销售及经营收入测定.53 1、各类物业销售及经营收入估算.53 2、租售税金及附加估算.54 3、租售经营利润各项指标.55 七、财务与敏感性分析.56 1、盈利能力分析.56 2、合作双方收益情况.56 3、项目不确定性分析.57 八、项目经济测算研究结论.61 九、三宗地综合经济测算结果.63 附 表.64 附表一、项目施工横道图.64 附表二、项目投资成本估算表.67 附表三、项目销售收入与税金表.73 附表四：项目经营收入与税金.75 附表五：项目投资计划与资金筹措估算表.78 附表六：资金来源与运用表.79 附表七：损益及利润分配表.81 附表八、项目现金流量表.83 附表九、项目敏感性分析表.84 附表十、三宗地综合现金流量表.85 附表十一、三宗地综合后的损益表.86 地地铁铁蛇口西蛇口西车辆车辆段物段物业业开开发评发评估估 一、项目总论 1、项目背景 1.1 项目名称 南山地铁蛇口西车辆段物业项目 1.2 开发公司 深圳市地铁有限公司 1.3 承担研究工作的单位 中原地产代理（深圳）有限公司 1.4 研究工作依据 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市 发展计划局：深计2003590 号） 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205 号） 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530 号） 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经1998 11 号） 深圳市建设工程价格信息 关于提交地铁前海湾车辆段物业用地规划设计条件的函（深圳市规划局： 深规函200859 号） 委托方提供的相关数据 其它相关政策 1.5 项目用地规划指标 根据项目方案的规划建议，本项目建设规模及内容包括如下： 项目用地总经济技术指标 总用地面积176524m2 总建筑面积 428830 m2，其中规定建筑面积 303330 m2，核增总建筑 面积 123500 m2 容积率1.7 停车位1190 个 A 地块经济技术指标 用地面积31380 m2 建筑面积 总建筑面积 98700 m2，其中职工单身宿舍 65000 m2，幼 儿园 3500 m2,核增建筑面积 28200 m2 容积率2.2 停车位310 个 B 地块经济技术指标 用地面积99198 m2 总建筑面积 330130 m2，其中住宅建筑面积 227000m2(包括廉租房 182000 m2)，商业建筑面积 5280 m2，其他配套 2550 m2，核增建筑面积 95300 m2 容积率2.4 停车位880 个 2、经济测算研究结论 主要经济技术指标 本项目主要经济技术指标如下表所示。 项项目主要目主要经济经济技技术术指指标标表表 序号序号名称名称单单位位数据数据 项项目目规规划划设计设计指指标标 1总总占地面占地面积积平米平米176524 其中其中A 地地块块平米平米31380 B 地地块块 平米平米99198 2总总建筑面建筑面积积平米平米428830 容容积积率率1.7 计计容容积积率建筑面率建筑面积积平米平米300091 3A 地地块经济块经济指指标标 总总建筑面建筑面积积平米平米98700 容容积积率率 2.2 职职工工单单身宿舍建面身宿舍建面平米平米65000 4B 地地块经济块经济指指标标 总总建筑面建筑面积积平米平米330130 容容积积率率 2.4 廉租房建筑面廉租房建筑面积积平米平米182000 住宅建筑面住宅建筑面积积平米平米45000 商商业业建筑面建筑面积积平米平米5280 项项目目经济经济效益数据效益数据 1租售收入万元230404.00 2总投资估算万元114810.89 3总利润万元90741.46 4净利润万元68056.10 5财务净现值（税前）万元12399 6财务净现值（税后）万元6721 7内部收益率(税前) 15.30% 8内部收益率(税后) 11.98% 9动态投资回收期（税前）年4.85 10动态投资回收期（税后）年4.96 11投资利润率（税前） 64.97% 12投资利润率（税后） 48.73% 可行性研究结论 项目开发单位深圳市地铁有限公司，具备充沛资金、技术实力、工程经验和 良好信誉，本项目的市场前景良好，从技术方面项目充分具备可行性，另一方面 项目的财务净现值为正，说明项目具有良好的经济效益。 二、项目经济技术指标 序号序号名称名称单单位位数据数据 项项目目规规划划设计设计指指标标 1总总用地面用地面积积平方米176524 2总总建筑面建筑面积积平方米428830 住宅平方米110000 商业平方米5280 幼儿园配套平方米3500 政策性住房用地建筑面政策性住房用地建筑面 积积 平方米182000 3总总建筑容建筑容积积率率1.7 4土地使用年限假设年50 5开发期年5 三、经济测算的假设前提 项目的经济技术指标由委托方提供； 项目建设成本部分由委托方提供； 项目土地成本由委托方提供，商品房部分楼面地价为2733元/平方米； 项目开发建设进度参考委托方提供的分期开发建议； 项目开发后，住宅部分出售，我方根据市场评估销售进度，并且假设实现 100%的销售率；办公及商业部分全部出租，我方根据市场评估了出租进 度，并且假设在项目成熟后出租率稳定在95%； 项目进入市场后的出售及出租价格，由我方根据市场初步评估；但在项 目开发后进行出租或出售的价格需根据当时的市场情况而定，预计与我 方在此初步评估的价格有所差距。 项目开发进度安排： 本项目总建筑面积428830平米，包括住宅292000平米(其中，廉租房182000 平米)，商业5280平米，其他相关设施131550平米。根据市政府的相关规划和要求， 地铁2号线将在2010年前建成通车，本项目廉租房要求在项目首期开发。 据以上数据，项目在2009年将主要建设地铁相关设施131550平米。2009年则 主要建设廉租房，2010年主要建设项目的住宅部分(根据目前房地产市场情况， 预计房地产市场可在2010年走出目前的市场低谷并将快速发展)。 四、投资估算与资金筹措 1、项目总投资估算 本项目开发建设总投资额合计为 114810.89 万元，其中各项成本费用的估算 额及单价详见下表。 投投资资成本估算明成本估算明细细表表 序序 号号 项项目目 建筑面建筑面积单积单 价价(元元/) 投投资额资额(万元)备注 1土地楼面地价土地楼面地价0.00 0.00 委托方提供按 2733 元/平方米 测算 2前期前期费费用用120.00 3601.09 主要包括建筑规划设计费、园 林规划设计费、报建费、勘察费 等 3建筑安装等建筑安装等费费用用3121.30 93667.24 3.1 非政策性住房建安 费 3000.00 35427.24 3.2政策性住房建安费3200.00 58240.00 4开开发发期税期税费费97.24 2918.05 按 1-3 项之和的 3%计 5管理管理费费用用100.16 3005.59 按 2-4 项之和的 3%计 6不可不可预见费预见费用用171.93 5159.60 按 2-5 项之和的 5%计 7 财务费财务费用用 64.72 1942.20 按现行利率 8租售租售费费用用150.52 4517.12 按照销售收入的 3%和招商面 积的年租金收入的 10%计 合合 计计3825.87 114810.89 项目每年的成本投入状况可见附表二 项目总投资结构表。 2、资金筹措 2.1 资金来源 本项目建设共需资金 114810.89 万元，分析各种融资渠道的可能性和合法性， 并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金） 、银行贷款和租售收入回款等。 2.2 项目筹资方案 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行借款，三 是销售收入用于投资，本项目总投入 114810.89 万元。考虑地铁公司的资金实力 以及项目需求，预计开发商需投入自有资金 41000 万元，占总投资的 36%。在自 有资金的使用上，本项目假设根据项目开发建设期的需要在前期投入；另需向银 行借款 26000 万元用于投资，剩余部分由租售回款收入进行开发投资。 自有自有资资金金 本项目自有资金（资本金）为 41000 万元。 银银行行贷贷款款 根据项目建设资金投入及自有资金的使用情况、销售收入回款的情况，本项 目资金缺口约 26000 万元，预计可于 2010 年向银行贷款。借款期为 1 年，一年期 借款利率为 7.47，共计利息 1942.20 万元。 销销售收入回款售收入回款 本项目预计租售收入共计可达 230404.00 万元，因此投资资金不足部分（含 财务费用）由销售收入解决，如下表所示。 资资金来源金来源结结构表构表 筹措筹措资资金来源金来源筹措筹措资资金金 (万元万元)筹措筹措资资金比例金比例 总投资额 114810.89100% 自有资金 41000.00 36% 银行贷款 26000.00 23% 销售回款再投入 47810.89 42% 由以上分析可看出，本项目的负债结构和还贷方式合理，既能充分利用财务 杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。 2.3 投资使用计划 本项目投资总额为 114810.89 万元，各年的详细投资计划见附表二 项目总 投资结构表及附表四 资金来源与运用表。 由项目投资计划与资金筹措估算表可看出，本项目投资使用计划的编制，针 对项目中各项投资款项的付款特点、开发建设进度计划和资金来源渠道等方面 进行了综合考虑，各期投资使用计划安排合理，对于本项目建设的顺利进行有充 分保障。 五、销售及经营收入测定 1、各类物业销售收入估算 项目为地铁工程 2 号线西末端蛇口西车辆段上盖物业，位于大南山脚下，南 临兴海大道，北靠大南山，南部为蛇口西货运站场，处于大南山、小南山、赤湾山 环抱之中，具有得天独厚的景观资源。与之相邻的区级次中心为海上世界、规划 客运码头，高档别墅区鲸山别墅位于车辆段东侧。 根据深圳市城市规划设计研究院对本项目的城市规划设计，本项目的住宅 开发以中档住宅开发为主，目标人群为中等收入者与车辆段内部职工，以小户型 为主。 本项目可以市场销售的物业包括住宅和商业，其中除廉租房外的所有住宅 均销售，商业则持有经营，我们将根据南山区房地产市场走势并参考项目周边新 入市楼盘进行价格预估。根据近年来南山区房地产市场的走势，根据目前市场的 反映，我们认为房地产市场已经进入调整期，为期将在一到三年，即2008年房地 产市场价格将下跌，2009年以后有望逐步回暖，近两年的房地产市场价格相对于 CPI与利率来看，进入局部“下行”空间，增值能力将低于某些金融产品。2010年后， 市场平稳后，逐步恢复市场平均收益率，恢复其保值增值能力。预计项目将从 2010年下半年开始陆续进入市场进行销售，房地产项目的整体均价的平均上涨 幅度须达到8%方能实现保值增值。 住宅部分定价住宅部分定价 楼楼盘盘名称名称均价均价(元元/)起价起价(元元/) 云栖西岸阁1400012000 鼎太风华六期110009080 雷圳 07559800起价 7980 诺德国际居住区1500012800 悠山美地1400012000 目前本项目附近的新盘销售均价在9800-15000元/之间，已经成交的单位 多为13000元/以下的特价单位或项目中较便宜的单位，并且入市楼盘销售价格 有逐步下滑的趋势，预计楼盘销售均价还将继续下滑。 参考区域发展及房地产市场现状和发展趋势，预计本项目2010年下半年入 市的价格可实现12000元/。同时保持8%左右的增长率，2011年和2012年价格分 别为13000元/和14000元/。 商商业业部分定价部分定价 商商业业出租价格定位：出租价格定位： 目前与项目同处与南山区的蔚蓝海岸、招商海月二期、保利文化广场、海岸 城东座的租金水平分别为250，250，300，400元/月，目前据中原2007年统计， 南山区各大商圈的商铺租金水平在180-600元/月，蛇口部分人流少的街道的商 铺租金水平在60-80元/月。本项目位于赤湾区域，人流较少，尚未形成商业氛 围，区域内商业档次较低，租赁价格亦较低。 综合考虑本项目为地铁口物业，建成后将是该区域人流出入的集散地，项目 将拥有好于目前区域的商业氛围，但要形成新的商圈将需要较长的时间。初步来 看，本项目商业规模较小，主要满足本社区居民的日常生活配套需求，以小型商 铺为主。 因此因此预计预计本本项项目商目商业业于于2011年入市的租年入市的租赁赁价格可达价格可达100元元/平米。平米。 本项目共可实现销售收入230404.00万元。 2、销售税金及附加估算 本项目的各项税金包括营业税、印花税、保险费、维修费等，共计税金 22564.43 万元。 3、租售经营利润各项指标 损损益表益表 项项目目合合计计 经营经营收入收入230404.00 销售收入148500.00 租赁收入81904.00 开开发产发产品品经营经营成本成本139662.54 利利润总额润总额90741.46 所得税所得税22685.37 税后利税后利润润68056.10 本项目税后利润 68056.10 万元。 衡量本项目的销售利润各项静态指针如下： 税后投资利润率税后利润总投资100%48.73% 税前投资利润率总利润总投资100%64.97% 从各项静态指针可以看出，本项目利润比较理想。 六、财务分析 1、盈利能力分析 本项目全部投资内部收益率（所得税前）为 15.30%，本项目所得税前财务净 现值为 12399 万元，所得税后财务净现值为 6721 万元。详见附表五 现金流量表。 综上所述，代表本项目赢利能力的各项动态和静态的财务效益指针可汇总如下， 见下表。 财务效益指标汇总表财务效益指标汇总表 动态动态指指标标静静态态指指标标 (单单位：位：%) FNPV(单单位：万元位：万元)FIRR(单单位：位：%) 类别类别 项项目目 投投资资利利润润率率税前税前税后税后税前税前税后税后 全部投资64.9712399672115.30%11.98% 由以上分析数据可看出，项目的经济效益较好，项目具有良好的可行性。 2、项目不确定性分析 房地产投资开发是一个动态的过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特 点，因此很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做 出精确的估计，其中土地成本、建造成本、售价、开发期、投资收益率、贷款利率 等是主要变动因素，这些因素的变动对房地产开发项目财务评价的结果影响较 大。由于本项目的地价已经缴清，因此在进行不确定性分析时主要考虑建造成本、 售价、开发期等因素。 1、建造成本 近年来全国及深圳市建筑材料价格上涨幅度相对较高，但本次测算成本时 已考虑了这一因素。 2、租售价格 本次测算的租售价格是以目前市场价格为基础，运用市场比较法进行测算 的，随着全国及广东省的经济形势进一步向好及前海地区发展，房地产市场发展 前景广阔，各类商品房的升值潜力较大，至本项目入市时价格上涨的可能性较大。 由以上分析可知，项目开发的不确定性因素中的建造成本、租售价格不会使 本项目开发商的利润有明显下降。 七、项目经济测算研究结论 主要主要经济经济技技术术指指标标 本项目主要经济技术指标如下表所示。 项项目主要目主要经济经济技技术术指指标标表表 序号序号名称名称单单位位数据数据 项项目目规规划划设计设计指指标标 1总总占地面占地面积积平米平米176524 其中其中A 地地块块平米平米31380 B 地地块块 平米平米99198 2总总建筑面建筑面积积平米平米428830 容容积积率率1.7 计计容容积积率建筑面率建筑面积积平米平米300091 3A 地地块经济块经济指指标标 总总建筑面建筑面积积平米平米98700 容容积积率率 2.2 职职工工单单身宿舍建面身宿舍建面平米平米65000 4B 地地块经济块经济指指标标 总总建筑面建筑面积积平米平米330130 容容积积率率 2.4 廉租房建筑面廉租房建筑面积积平米平米182000 住宅建筑面住宅建筑面积积平米平米45000 商商业业建筑面建筑面积积平米平米5280 项项目目经济经济效益数据效益数据 1租售收入万元230404.00 2总投资估算万元114810.89 3总利润万元90741.46 4净利润万元68056.10 5财务净现值（税前）万元12399 6财务净现值（税后）万元6721 7内部收益率(税前) 15.30% 8内部收益率(税后) 11.98% 9动态投资回收期（税前）年4.85 10动态投资回收期（税后）年4.96 11投资利润率（税前） 64.97% 12投资利润率（税后） 48.73% 项项目效益目效益评评价价 经济经济效益效益 本项目的财务净现值为负，从经济效益上考虑项目具有良好的可行性，同时 为其他项目提供配套，社会效益明显。 社会效益社会效益 本项目建设了大量的地铁配套设施，将解决深圳市部分人群的居住。 环环境效益境效益 本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境与自然 生态环境的融合，具有良好的环境效益。