恒大绿洲恒大城地产项目营销执行案.ppt

恒大地产南派领袖,恒大绿洲恒大城07年营销执行（纲要）,2007.10.25,我们的SWOT分析？,我们的战略?,SWOT分析,优势：地段的特殊性区域发展配套产品设计等,劣势：片区形象生活氛围不足离市区较远,机会：宏观经济情况成渝经济特区产品唯一性,威胁：中高档住宅推出量激增相近片区的景观住宅竞争相近片区低价楼盘的竞争,我们的战略,机会（O）：宏观经济情况成渝经济特区产品唯一性,威胁（T）：供应量景观、价格竞争区域不成熟性,优势（S）：地段的特殊性区域发展配套产品设计等,劣势（W）：片区形象生活氛围不足离城区较远,发挥优势，抢占机会,1、分阶段展示，价值最大化2、诚信宣言，树立品牌形象,利用机会，克服劣势,1、产品价值挖掘2、远期价值展示,发挥优势，转化威胁,1、抢时间，避免分流2、产品领先/形象领先战略凸出,减小劣势，避免威胁,1、理性入市，引爆开场2、改变市场运行规则必杀技,我们怎么做？！,我们的价格竞争策略,【分批次推盘，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略】,【价格策略原则】,理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面；关键词：市场份额价值最大化随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。关键词：价值展示VS价值最大化,我们的策略总纲：,策略一：抢时间,抢占市场份额的市场策略策略二：产品领先、形象领先的竞争战略策略三：分阶段展示，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略,策略四：“必杀技”改变地产市场游戏规则，一鸣惊人，全精装产品超越竞争。,我们推盘策略！,推盘节奏及策略,恒大绿洲第一组团房源盘点,推盘策略充分兼顾推盘量与产品户型形态组合（2、3、5房）,第一批次,第二批次,第三批次,第四批次,1,1,1,1,1,1,3,2,2,3,2,4,3,2,营销战役划分,12月1号,12月22号,1月26号,二期时间待定,造势,一期第一批次产品入市,强势年末攻势,一期恒大城、绿城第二批次产品入市,续势春季攻势,一期第三批次产品入市，二期产品第一批次筹备,运势夏季攻势,二期产品第一批次产品去化，第二批次产品入市,事件营销导向配合,目标:504套,时间:12月1日,战役一:,第一批次(开盘),第二批次(加推),时间:12月22日,战役二:,目标:282套,第三批次(收尾),时间:1月26日,战役三:,目标:220套,第四批次(第二次开盘),时间:待定(与下一组团一起入市),战役四:,目标:115套,项目价格走势示意,7000元,6800元,6600元,6400元,6200元,6000元,5800元,12月1-15日,12月下旬-08年1月上旬,08年1月中旬-1月下旬,第一阶段（开盘阶段，15日后形成双盘联动）,第二阶段（强销期）,第三阶段（持续期和二期认筹准备）,5850/,6100/,6300/,6700/,二期蓄水,实现均价：6150元/,完成战役必备保障资源？！,开盘前关键条件：,销售人员到位外场售楼处咨询电话报纸炒做楼体条幅户外广告,网站/网络广告机场户外户型单张VIP卡认购申请书直邮,项目介绍PPT主流媒体炒做人员邀请名单意向客户通知异地推广,场地确定及会场布置销售组织安排包装袋礼品工程形象及进度,平媒设计制作售楼处/模型样板房品牌通道,三维仿真系统演示电视专题片看楼车楼书精华本/海报户外导示系统样板展示区,预售许可证/按揭银行价目表/200问报纸公告/媒体炒做（前一周）客户信函/电话通知（前一周）选房须知/选房通知函/筹码楼书,电脑销售系统复印机/传真机POS机礼品/抽奖奖品现场乐队/主持茶点,现场布置报纸公告/媒体炒做认购书,人员组织及培训现场乐队/主持茶点,备注:品牌整合资源到位一流的品牌一流的团队一流的产品一流的服务一流的合作伙伴,全案营销费用计划,营销推广费用:按照总销金额的2%计算品牌推广费用:按照总销金额的0.