广州房地产市场研究.ppt

1,广州房地产市场研究,宏观政策,发展商动态,客户特征,2,广州房地产市场研究,宏观政策,3,2007年国家宏观调控的思路和重点,加大住房供应力度努力调控住房需求着力解决低收入家庭住房问题继续规范房地产市场秩序,2007年中央宏调的核心思想改善住房供应结构、抑制房价快速增长！,重点,4,采用双轨体系，重点完善住房保障体系,全面保障两类家庭，部分解决中等收入群体，中高收入家庭市场自由调节,2007年广州宏观调控的思路和重点,5,打击囤地和圈地，开发商资金链受到重大考验,新政出台之前，开发商都是分期付款，分期取得土地权证，新政出台后开发商无法再用很少的资金进行项目滚动开发，对开发商现金流有很大的影响。发展商多个项目同时开工，面对紧缩的房贷政策，资金链严重吃紧，再加上清算土地增值税，面临巨大的资金回笼压力。,国家宏观政策解读,6,存款准备金：07年10次上调存款准备金，目前执行14.5的标准，创近年历史新高。,房地产开发资金收紧，购房成本上升,国家宏观政策解读,加息：07年央行先后6次上调人民币贷款基准利率至目前的7.47。,7,关于加强商业性房地产信贷管理的通知银发2007359号（2007-9-27）关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知银发2007452号（2007-12-5）申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍以借款人家庭为单位认定房贷次数已经还清贷款的仍视作第二套已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行,通过上表分析，按15000元/M2购买130M2商品房，新政实施后：首付款要多付20万，按贷款期10年计算，月供款多付1030出元，利息多付7万元。,国家宏观政策解读,8,广州宏观政策解读,广州2007年目标：通过保障性用房、租金核减、人头补贴，年内解决5643户双特困户住房问题；廉租房、经济适用房、双限房，今年供应200-250万建筑面积满足8.46万户中低收入家庭住房需求。,保障性住房体系形成对稳定房价起到了积极作用,9,广州宏观政策解读,限价房的推出与精心布局对稳定房价起了积极作用,10,政府继续加大闲置用地处置力度，盘活存量土地，缓解供求矛盾,07年广州市政府根据“穗七条”要求，进一步加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区住宅用地供应量。根据广州市国土房管局2007年9月公布的调查数据，从1992年以来已依法收回闲置商住土地10.46平方公里。2007年11月6日，广州市再次收回74宗共99.6万平方米闲置土地，是广州近年最大规模的一次收地。目前正在处置的用地面积9.06平方公里的281宗涉嫌闲置土地将于今、明两年完成处置。,2007年楼市回顾,广州宏观政策解读,11,广州房地产市场研究,发展商动态,12,开发商全国土地储备排名,全国上市房企“土地储备”排名前十名,全国土地储备前十名中有5个总部在广东,13,开发商07年广州土地储备排名,2007年广州土地储备前三甲依次为：保利、富力、雅居乐,14,开发商广州土地储备情况,2007年楼市回顾,15,2007年开发商上市及融资情况,2007年，碧桂园集团、元邦地产、合景泰富、远洋地产、奥园集团、SOHO中国、华远地产纷纷在国内、香港、境外上市；万科地产、世茂房地产、绿城（中国）、金地集团及保利地产等纷纷通过增发融资，在资本市场上获取巨额资金。,2007年中国部分上市地产集团一览,2007年中国上市集团融资一览,16,2008年广东准备上市房地产企业,2008年大批粤系房企轮侯香港上市包括：方圆地产、龙光地产、恒大地产、时代地产、珠江地产、珠光集团、昌盛集团、光大地产、宏宇集团、鹏润地产等更多房地产企业计划2008年上市。,在中国货币政策从紧的大背景下，上市融资已成为房地产企业实现长远发展战略的关键一步,17,2008年开发商重资本，更重客户需求,在房地产市场大环境发生根本性改变，即国家不断打压房地产市场、银行银根不断紧缩、消费者观望态度不断加重的过程中，发展商必须重视资本，但更要关注客户需求。,I,I,18,广州房地产市场研究,客户特征,19,年龄特征：以35-40岁为主,广州市场主流潜在客户年龄集中在30-45岁之间，其中35-40岁所占比例最大。,20,家庭特征：以三口之家“两夫妇+子女”为主,“单身贵族”、“二人世界”、“三口之家”依然是市场上的主流置业者，其中，三口之家（即“两夫妇+1子女”）最为突出，07年下半年占到48%。,21,户型特征：以3房为主，但1房、4房比例迅速上升,三房仍然是主流置业者主要产品需求，置业者对一房及四房的比例分别上升10、9，对两房的比例轻微下降6。,22,面积特征：以150M2以下为主，150-250M2产品需求迅速增加,2007年下半年150M以下产品需求比例为70%，但150-250M产品需求迅速增加，达到26%。,23,价格特征：承受能力持续提升,主流置业者的价格承受力集中在10000-14000元/M，高达54%的比例；总价心理承受力集