国内商业地产XXXX-1-4月市场动态及发展.doc

国内商业地产20131-4月市场动态及发展一、概况从2012年及2013年1季度的财务数据来看，房地产行业最坏时期已过，处于恢复性发展中。中国房地产市场风向已变：中央已不提调控房价，楼市调控政策重估在即，行政手段或择机退出。1、商业地产直接投资创新高JLL日前发布的全球资本流动报告显示，全球商业地产直接投资在2013年一季度创新高，实现了自2008年以来的最高全球交易额。由于投资商业房地产的资本已显著增加，一季度的交易额达到1050亿美元，全球三大地区同比均获大幅增长。一季度中国内地商业地产取得了36亿美元的投资交易量，环比上升62%，同比持平。香港一季度33亿美元的交易额与2012年四季度持平，且同比增长68%。 亚太地区在2013年一季度获得270亿美元直接投资，与2012年四季度基本持平，但同比增长26%。一季度的增长部分主要由200亿美元的内部交易产生，而70亿美元的跨境投资额同比下降24%，环比也降低11%。亚太地区有四个国家和(品牌拓展)地区位列全球十大市场，包括日本、中国内地、中国香港与澳大利亚。除了中国内地，其他国家和地区的本土投资者占据绝大多数投资份额。这也反映了过去一季度中亚太地区的一个发展趋势，即本土投资者正在不断增多。2、一季度全国市场整体需求仍然疲弱商业地产服务公司CBRE发布的2013年第一季度中国房地产市场回顾与展望认为，受宏观经济及供求关系影响，2013年第一季度全国优质写字楼市场整体需求仍然疲弱，吸纳量创2009年第一季度以来新低，租金基本持平。优质商铺租赁活动依然活跃，尽管多个城市均有新增物业，但市场空置率仍微幅下跌，租金微升。受新政颁布影响，普通住宅市场短期成交活跃，但高端住宅市场未受显著影响，表现平稳。工业市场继续稳中有升。 据预测，多个二线城市在近期将陆续迎来写字楼竣工高峰，这将继续推高优质写字楼市场空置率，租金表现亦将受压，部分写字楼或将延期入市。不断增加的零售新增供应除将提升市场平均物业品质及拓展各地零售市场版图外，亦为部分供应高企的城市招商带来较大压力，开发商或将采取区别定位、市场细分及延迟开业等策略进行应对。住宅市场方面政策调控不断趋紧，预计房价上涨将得到一定程度的抑制，成交量亦会因为市场观望态度而有所回落。受优质工业物业供应有限、土地价格影响及产业发展趋势推动，预计工业将成为未来物业市场的热点板块之一。 3、“去行政化”将成为未来调控方向近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。4、中国商业地产发展白皮书发布2013年5月26日上午，由清华大学中国发展规划研究中心主办的中国商业地产发展白皮书在京发布，白皮书对中国35个大中城市商业地产投资潜力的综合比较分析，得到了各个城市的商业地产投资潜力综合指数以及排名，其中，排名前十位的城市依次是：北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、杭州、沈阳、南京、成都。（一）一季度市场情况1、优质写字楼：整体需求疲弱本季度全国优质写字楼吸纳量仅523,865平方米，环比下降21.8%，同比下降37.8%，创2009年第一季度以来新低。受第一季度入市写字楼体量减少影响，全国优质写字楼空置率微跌0.2个百分点至12.6%。一线城市空置率连续第二个季度走低，但二线城市优质写字楼空置率自2011年第四季度以来一直呈上升趋势。本季度全国租金走势基本保持平稳。 从各区域来看，华西及华中地区（成都、重庆、西安、武汉）第一季度需求放缓最为明显，该区域写字楼净吸纳量同比下降超过60%。华东地区优质写字楼需求有所恢复，第一季度区域净吸纳量环比上升11%，空置率下跌0.6%。租金方面，一线城市中上海及深圳走跌，北京和广州微升。二线城市中成都及大连跌幅领先，武汉及重庆录得超过1%的涨幅，其他城市保持稳定。 多个二线城市在未来几个季度将迎来写字楼竣工交付高峰，估计空置率将持续走高，并推升全国空置率。预计二线城市中的华西区域写字楼预租及租赁压力将进一步增大，租金表现受压，部分写字楼可能会延期入市。 2、优质商铺：发展平稳，或将放缓第一季度全国零售租赁活动仍较为活跃。除华东地区以外，其他地区多个城市均有新物业入市，其开业率及商家签约率均表现良好。国际一线奢侈品牌在国内仍有扩张，但步伐开始放缓。国际及国内快时尚品牌及餐饮娱乐品牌则仍继续积极进军多个二线城市。受强劲需求的推动，全国优质商铺空置率环比下跌0.3个百分点至9.3%，一线城市及二线城市环比分别微降0.4及0.3个百分点。全国优质商铺平均租金微升0.9个百分点，其中一线城市租金环比增长逾1.7%。 从各区域表现来看，华北及华西区域的二线城市零售供应仍然处于高位，来自于这两个区域的新增零售面积占全国第一季度新增零售总面积的近8成。租金表现方面，杭州、北京、武汉涨幅居前，与去年同期相比升幅超过8%。尽管本季度并无新项目入市，但受此前存量影响及未来大量供应的压力，沈阳零售市场仍然表现惨淡，空置率继续上升，租金维持跌势。为应对市场的惨淡局面，多个项目选择停业装修或积极进行租户调整，亦有个别百货物业出现品牌撤柜及停业整顿的现象。 随着零售消费增速放缓及竞争激烈程度加剧，预计未来奢侈品零售商可能会放缓在中国的扩张步伐，转向关注现有店铺，尤其是一线城市店铺的品质及形象提升，并提供更多个性化服务以区分市场定位。在零售物业的地域分布上，以宁波、成都及重庆为代表的多个二线城市已出现较为明显的由中心区域核心商圈向城市次中心或非中心区域扩张的态势；预计随着更多新增物业的入市，这一趋势将越发明显。由于供需关系相对平稳，预计一线城市零售表现将继续企稳。随着未来多个二线城市陆续迎来零售供应的高峰，这些城市的零售空置率可能有所升高，租金增长将明显放缓。鉴于日益增加的招商压力，预计未来将有更多二线城市的零售项目选择延期入市。3、住宅市场：短期活跃，整体趋稳国务院于3月1日颁布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，除重申稳定房价工作责任制、加强普通商品住宅和保障性住宅建设、强化市场监管等原有政策外，在限购、差别化信贷及税收方面的导向上亦释放出从严信号。除北京和上海地方细则明确将2013年房价控制目标定为“基本稳定”外，其他多数已出台房价控制目标的地方细则均将房价控制目标定为“不超过本年城镇居民人均可支配收入实际增幅”。季内新政颁布但细则尚未落地，刺激了普通住宅市场的短期成交活跃，但对高端住宅市场影响尚未明显显现。 预计此轮新政释放出的调控收紧信号、有待落实的20%个人所得税征收以及二套房贷进一步收紧等措施，将有效抑制自2012年第二季度以来不断抬头的房价上涨预期，并令未来一段时间房价增速趋缓。预计成交量亦将因交易环节成本上升以及部分买家回归观望态度等而有所回落。但考虑到2011年和2012年上半年发展商购地并不活跃，因此短期内新房供应仍将处于较低水平，由市场供过于求而导致房价显著下降的风险不大。与此同时，若部分城市房价在未来一段时间仍出现持续上涨的态势，则不排除地方政府细则加码的可能性。 4、工业市场：活跃势头显现第一季度全国工业市场整体稳中有升。在优质物流市场方面，除上海、杭州及大连三地由于供需相对平衡租金持平外，其余各城市均录得不同幅度的增长。一线城市中，北京、广州及深圳的需求依然强劲，且短期内可租赁面积有限，预计未来租金仍将处于上升趋势。二线城市中，除了成都未来将面临较为密集的供应、市场将一定程度受压外，其余各城市物流市场均呈现活跃发展的势头。在商业园区方面，此前仅在北京及上海两地较为明显的办公楼需求向商务园区转移的溢出效应开始在写字楼租金上涨较快的二线城市显现。 鉴于目前市场上优质物业供应有限，工业土地价格亦相对较低，加之受逐渐回暖的制造产业、日益活跃的电子商务及物流等行业的带动，预计未来全国工业市场需求将持续活跃，各地工业设施规模，尤其是物流仓储市场规模将继续扩大。今年以来，有不少涉房企业发布了再融资预案，但其融资投向均为非房产业。此外，这一定增方案，因万方发展的涉房“身份”引起市场的关注，被认为打开了地产再融资的想象空间。5月17日，在万方发展的引领下，地产股整体大涨。其中，万方发展涨停开盘，中房股份、北辰实业、阳光城涨停，铁岭新城、香江控股、中粮地产等涨幅超过5%。（二）政策情况1、中国房地产市场风向已变化：中央已不提调控房价，楼市调控政策重估在即，行政手段或择机退出5月中旬召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。业内人士认为，近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。“新国五条”出台至今已近两月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力仍存。国家统计局数据显示，4月70个大中城市中67个城市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨。分析人士认为，政策出台后，市场成交量出现大幅波动，不少城市住房供应量减少，房价上涨压力犹存，恐使调控落入“越调越涨”的怪圈。房产税可能是上述“长期调控”手段之一。房产税试点短期内或小范围扩围，且可能主要针对增量房屋征收。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍将存在。多数分析认为，未来一段时间，房地产市场可能保持温和复苏走势，但从成交量、景气指数等指标来看，市场仍会处于阶段低位。2、地方政府对抗中央调控政策态度日益坚决2013年以来，虽近期多个重点城市屡现楼市调控政策收紧迹象，但中国主要城市的房价依然保持强劲的上涨态势。事实上，若以官方部署的落地执行时间为开端(3月底)，5月21日，中国今年2月出台的楼市新政“国五条”已在各地执行50日。虽然政策出台后即遭遇多地政府的“化骨绵掌”，交易个税按差额的20%征收等关键政策并未在一二线城市广泛推开，但期间不乏有包括北京、广州等一线城市频频传出通过“限价”、“强化预售监管”等严厉管控手段调控房价的消息。城市2013年房价控制目标北京全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定上海按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施广州2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅深圳2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度天津新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度重庆主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅厦门2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度大连2013年新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下合肥新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅济南济南市2013年新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平贵阳2013年新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅南宁新建商品住房（不含保障性住房）增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅南京2013年度全市新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅武汉新建商品住房（不含保障性住房）价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅昆明新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅石家庄新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅青岛确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅3、消息称国家正制定养老产业中长期规划近日，在上海举行的“2013年国际旅游财富峰会”上，国际旅游地产专评委副主任委员朱中一透露，国家正在制定养老产业20132020年的规划，目前正在政府部门内部征求意见。朱中一同时透露，养老产业规划覆盖面将非常广泛。4、一季度房地产政策重要事件统计表1：2013年1月房地产政策重要事件日期重要事件关键内容12月31日中国财政部、发改委、央行、银监会联合公布关于制止地方政府违法违规融资行为的通知地方政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。1月7日国土资源部紧急部署核查非新增建设用地国土资源部办公厅日前发出特急明电通知，要求各省级国土资源主管部门迅速对土地卫片执法检查工作中上报的非新增建设用地逐宗进行核查，于1月20日前将检查核实情况的书面报告、地块清单及相应举证材料一并上报，凡少报或漏报的“非新增建设用地”，将直接按违法用地计入比例。1月11日国土资源部部长徐绍史谈房地产国土资源部部长徐绍史在全国国土资源工作会议上做报告： 2013年要要坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进房地产健康发展。 2013年新增建设用地总量原则上不低于2012年，普通商品住房用地供应确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。1月10-11日中国人民银行工作会议会议布置2013年主要工作如下： 继续实施稳健的货币政策，发挥好宏观审慎政策工具的逆周期调节作用，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。继续完善民生金融。落实好差别化住房信贷政策。 进一步深化金融重点领域改革，推进利率市场化改革。 加强金融风险监测和排查，进一步健全系统性和区域性金融风险监测评估和预警体系，完善风险防范处置应对预案。1月14日银监会召开2013年全国银行业监管工作会议会议强调，2013年银行业监管工作要进一步推动银行业深化改革和发展转型，改进系统性区域性风险的防范措施；认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。1月14日上海市2013年住房保障工作会议会议确定了2013年全市保障性住房的总体目标，保障性住房的新开工和筹措将达10.5万套，基本建成10万套（户）；市住房保障领导小组与全市17个区（县）政府签订了2013年住房保障工作“目标责任书”，明确了今年“四位一体”住房保障体系推进指标与具体目标任务。1月15日国土资源部2012全年及第四季度重点城市地价监测成果发布新闻发布会中国土地勘测规划院地价所所长赵松于会上介绍，2012全年异常交易地块数量及溢价水平处于调控以来的低值，显示当前土地市场依然处于相对平稳期，因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。1月15日温家宝谈税制改革国务院总理温家宝在财政部调研时表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。其中一项就是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。1月15日李克强谈城镇化国务院副总理李克强在国家粮食局科学研究院考察调研时指出，推进城镇化，核心是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，要走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力，不能人为“造城”。要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇。要为农业现代化创造条件、提供市场，实现新型城镇化和农业现代化相辅相成。1月16日审计署发布“关于2011年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题的整改结果”公告 对于违规批地用地、土地出让收入等资金管理不严的问题，相关地方制定了具体整改措施，并进一步规范了招拍挂出让经营性用地、保障“三类住房”用地、土地出让收入预算管理等制度； 对保障房建设资金筹集不到位的问题，相关地方已补提或补缴保障性安居工程资金26.67亿元，落实配套资金0.85亿元，将26.99亿元被截留挪用的专项资金归还原资金渠道，并制定了分期补提或配套计划，确保整改到位。对资格审核和退出机制不健全的问题，对审计指出的不合规保障对象逐一进行资格审核。1月22日财政部公布2012年财政收支情况2012年1-12月，全国政府性基金累计收入37517亿元，同比下降9.3。其中，中央政府性基金收入3313亿元，比上年增加183亿元，增长5.8；地方政府性基金收入（本级）比上年减少4029亿元，下降10.5，主要是土地出让成交额下降，国有土地使用权出让收入28517亿元，比上年减少4656亿元，下降14。1月22日北京住建委发2013-2015年调查研究工作规划规划提出重点落实中央和国家宏观调控政策，加强房地产调控，完善房地产市场预警预报体系、加强房地产项目全生命周期管理、完善房屋市场租赁价格等方面研究。规划要求： 今年年底前完成房地产市场调控和长效管理机制研究和房地产市场信息预警预报体系研究；2014年年底前完成房地产项目全生命周期管理研究和规范存量房交易对策研究；2015年年底前完成房屋市场租赁价格机制研究和完善房地产开发空间布局。 对于保障房，规划指出，将重点在完善保障房政策体系、优化保障性住房供应，以及健全保障性住房建设、审核、分配及后期管理机制等方面加强研究。今年年底完成吸引民间资本参与公共租赁住房建设运营相关政策研究和保障性住房分配管理制度研究；2014年年底前完成保障性住房政府回购机制问题研究和保障性住房信用管理问题研究；2015年年底前完成保障性住房用地定向储备制度研究和建立住房保障工作评价考核体系。1月22日北京市国土资源局局长魏成林谈小产权房和公租房北京市国土局局长魏成林参与政协小组讨论时发表讲话： 北京市已对已售的小产权房进行查处，同时确保在售的房屋中不再出现小产权房。小产权房的清理问题，要坚持两个原则，既不能伤害农村和农民的利益，也不能对土地市场和土地秩序产生不良影响。 目前的公租房解决的是低收入阶层的住房问题，未来还将针对中等收入阶层，也就是月收入5000元以下的阶层出台相关优惠的住房政策。1月24日北京市十四届人大一次会议举行“城市精细化管理”新闻发布会北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔表示，今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策。加大保障房建设力度，增加普通商品住房的供应，稳定市场预期。对于一些价格上涨过快的项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加其交易成本。1月28日国土资源部公布国务院批准的全国国土规划纲要(20112030年) 纲要表示，到2020年，我国的国土空间开发格局将形成以陇海、沿江和沿海、京哈-京广、包昆为主体的“两横三纵”城市化战略格局。并指出，国土空间开发格局为推进形成城市化、工业化和农业现代化同步发展的国土集聚、集中开发总体格局。 到2030年，将基本形成以“三级中心”为支撑、“四横四纵”轴带为主干的多中心网络型国土空间开发格局，推进工业化和城镇化加快发展。纲要还明确了人口、城镇、三次产业和重点区域发展等在国土空间的开发引导，并明确不同层级的人口集聚区域和城市的发展方向、定位。确定实施差别化的国土空间开发利用和保护政策。1月28日上海市委书记韩正在上海两会发表讲话必须严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹。强调，住房问题涉及千家万户的切身利益，“三个为主”的方针必须长期坚持；严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹，必须长期坚持；旧区改造群众翘首盼望，必须持续推进；要更加关注青年人对住房的需求，想方设法回应他们的期盼。表2：2013年2月房地产政策重要事件表3：2013年3月房地产政策重要事件（三）房价（地价）走势1、四大一线城市一季度房价全部暴涨 2013年一季度房价同比涨幅最高的是广州，同比涨22.55%；深圳一季度房价同比涨幅为11.76%，上海一季度的房价同比涨幅已达到7.17%；北京今年前三月每月的房价同比去年均有所上涨，幅度同比去年逐步加大，分别为4.3%、7.7%、 11.2%。2、19个大城市14个房价一直上涨在调查的19个城市中，有14个城市房价今年以来一直保持上涨态势，占比73.68%。仅少数城市出现了小幅下跌，如青岛、西安、杭州、海口等城市。青岛2013年房价控制目标为7.5%，然而其1、2月的房价分别出现小幅同比下跌，跌幅分别为2.6%和1%，3月虽同比上涨，上涨幅度仅为1.2%。城市2013房价调控目标（预计全年房价涨幅）2013年1月房价同比2012年1月涨幅2013年2月房价同比2012年2月涨幅2013年3月房价同比2012年3月涨幅2013年一季度房价同比2012年一季度涨幅房价数据来源北京与2012年价格相比保持稳定4.30%7.70%11.20%国家统计局上海8.10%1.50%4.10%7.80%7.17%1-3月数据来源国家统计局，一季度数据来源中指院广州8.00%26.60%15.10%34.90%22.55%广州房管局深圳9.00%15.23%-15.71%15.02%11.76%深圳搜房网数据监控中心天津6.50%1.60%3.20%4.90%国家统计局武汉8.00%3.39%4.83%5.67%4.68%武汉房管局青岛7.50%-2.60%-1.00%1.20%国家统计局重庆13.40%5.23%5.32%5.61%4.39%中国指数研究院济南7.50%0.90%1.70%2.90%国家统计局长春9.50%6.77%7.86%8.29%7.63%中国指数研究院石家庄10.30%2.10%3.40%4.60%3.08%国家统计局西安10.00%-3.45%-1.54%0.84%-1.39%中国指数研究院长沙10.15%2.00%3.50%5.10%4.20%潇湘晨报、中国指数研究院苏州10.00%7.84%12.45%3.22%6.03%微资讯郑州8.70%4.30%2.50%6.50%国家统计局大连10.00%2.00%3.10%4.40%3.17%国家统计局南京11.70%2.30%5.30%7.60%国家统计局杭州7.50%-6.60%-5.50%0.30%国家统计局海口10.50%-0.40%-0.10%0.00%国家统计局注：各城市预计房价涨幅参考2013人均可支配收入增幅与CPI增幅计算得出，或参考2012的人均可支配收入的实际增幅，房价控制目标以GDP最为参照的城市以GDP预计涨幅作为参考（深圳参考GDP，上海参考2012人均可支配收入实际增幅）3、1月百城住宅均价环比涨幅1%，连续第8个月上涨；同比涨幅1.2%根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9812元/平方米，连续第8个月环比上涨，环比涨幅1%，较上月扩大0.77个百分点；同比连续第2个月上涨，涨幅为1.2%，比上月扩大1.17个百分点。总体来看，1月100个城市的住宅平均价格回升趋势较为明显，环比、同比涨幅均有所扩大。从初步统计数据来看，以一线城市为代表的重点城市及部分东部沿海房价较高的城市涨幅更为突出，另外，近期市场销售向好及住建部提出对改善性需求的支持，使得开发企业对市场预期更加乐观，部分城市的高端楼盘入市增加，在此带动下，1月百城价格涨幅较为明显。4、2月百城房价环比上涨0.83% 连续9个月上涨2月份重点监测的100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比上涨0.83%，为连续第9个月环比上涨，但涨幅较上月缩小0.17个百分点。重点监测的100个城市中，74个城市住宅均价环比上涨，26个城市环比下跌。与上月相比，价格环比下跌的城市个数减少9个，环比上涨的城市增加10个，其中涨幅在1%以上的有41个，较上月增加3个。与去年同期相比，2月份百城住宅均价同比上涨2.48%，涨幅较上月扩大1.28个百分点。5、3月全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。国家统计局发布统计数据显示，3月份70个大中城市中，新建住宅价格环比下降的城市只有温州1个，上涨的城市有68个。分析称，需求集中释放助涨3月房价，后期房价走势可望趋稳。从新建住宅来看，97.1%的城市3月环比价格上涨，高于2月份的94.3%。70个大中城市的新建住宅房价中，仅有温州跌0.1%，1个城市持平，剩下的68个城市均上涨。其中，上海、北京、广州、深圳四大一线城市的环比涨幅都超过2%，上涨幅度明显超过全国平均水平。在二手住宅方面，3月份二手住宅环比和同比价格上涨最高的城市为北京，环比涨幅为3.1%，同比涨幅为9.1%，环比价格连续十个月上涨。6、4月全国百城房价连涨11个月根据中指院5月2日发布的监测数据，2013年4月，全国100个城市新建住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1%。这是自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点，其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。5月2日，中指院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点；同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。来自中指院数据显示，4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。此外，本月价格环比下跌的城市个数增加8个，环比上涨的城市则比上月减少8个，其中涨幅在1%(含1%)以上的有40个，较上月减少11个。二、宏观环境（一）调控与反调控1、专家学者及地方媒体开始密集批评调控政策（1）专家称房地产长期趋势难改打压价格不是长效机制以限购、限贷为标志的新一轮调控始于2011年年初，由于限购政策带有强烈的行政干预色彩，也被市场称为“史上最严厉”的楼市调控政策。5月17日，中国行政体制改革研究会副会长汪玉凯谈行政手段如何助力楼市调控时表示，政府采取比较严厉的行政手段打压房价是不得已的办法，但很难产生持久的效应。他说，随着城镇化的推进，未来房地产发展的大趋势不可动摇，不会因为行政手段调控房价就停止上涨。汪玉凯说，中央在2009年以后采取了一系列的举措加大楼市调控力度，但是现在来看这些靠行政手段调控的成效不是特别理想的，出现了房价越调越高、越调越涨的问题，需要有所反思。行政手段介入以后会暂时起到一些成效，房价、过度的投资和投机都有所抑制，“但是反过来，由于不是按照市场规律来进行调控的，主要靠行政手段，比如限贷、限购、限价等，所以只能产生短期效应，很难持久。”汪玉凯还提到，房价在一定范围内会还有上涨可能，因为随着城市化大趋势的发展，还有一定需求。“我们未来还需要将近七八十亿平方米的城市住房，这个需求还是非常大的，从这个上讲，我认为房地产这个产业大的发展不可改变，城镇化这个大趋势不可改变，我们按照这样市场规律来预测，按照价格来打压，这绝对不是长效机制，它是短期的。但是汪玉凯指出，政府在楼市调控中“不是说一点行政手段都不可以用的，用的时候要考虑对象，和预期的目标，我认为这几年也反映了这样的问题。”2、中央推进房地产调控手段乏力，多项重大政策态度倾向不明朗。3、社科院有关报告称我国房价面临全面失控近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。房地产业内普遍认为，在目前的商品房市场调控政策方面犯了方向性的错误，用错误的计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场，只能造成失调，根本不可能实现调控目标。4、专家认为房地产调控方向反了，调控面临“空调”尴尬政府一直在商品房市场调控方面犯了方向性的错误，目前这些计划性措施，实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。政府用错误的计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场，但在关键的土地供应市场上没有限价，土地供应规模也没有放开，生产成本不断上升，再加上销售价格人为限底，银根又持续紧缩，反而加剧了供应短缺，限价变成了刚性涨价。房价上涨的原因主要是三个因素：第一，地方政府财政压力的倒逼，让其以各种方式消解了“国五条”对房价的压力。从结果看，目前只有北京市一个城市在执行20%的交易税规定，其他城市都以各种方式进行了规避。第二，从长期因素来看，决定房价因素主要还是供求问题。他认为，中国基本实现了一个家庭有一套住宅居住的状态，但房产持有不均衡，经常是有房子的人持有两套到三套以上，没房子的人、刚需一族仍然是规模巨大，而且城镇化的趋势让刚需一族保持了比较坚定的市场基础，在相当长的一个时间段内，因为人口向城市集中，尤其是向大中城市集中，还是让刚性需求有较大的市场，另外，改善性的需求也有较大的市场。第三，中国房价还受国际因素的影响。房价受中国货币发行量的影响，中国的货币发行量又受制于西方主要货币发行量的影响，在西方量化宽松货币政策的情况下，人民币要保持资金不外流，也被迫采取相应的量化宽松的政策，这样会导致大量的人民币释放出来，进入货币市场，引起资产价格上涨。房产作为中国人持有的财富里面最主要的价值形式，在货币超发的情况下，价格当然不会下降，而且还会上涨。从现在情况看，房价还会涨，新的国五条如果能强硬实施坚持好长一段时间的落实，还要有各地政府坚定的落实，肯定能起到抑制房价的作用，关键是，地方政府的态度。从总体来看，调控是没有打在房地产的“七寸”上，只靠行政上的对策与方法，肯定会造成“屡调屡高、屡高屡调”的现状。刚刚过去的4月，十大重点城市中，除了杭州和武汉的成交面积环比出现10%以内的小幅增长，其余8个城市环比全线下跌，平均跌幅达3成以上。其中下跌幅度最高的四位为广州、成都、北京和上海，跌幅依次为61.06%、55.89%、47.52%和40.64%。可见，在经历了3月赶末班车式的集中释放后，十大重点城市的交易量在4月出现了一波明显的集体回落。CRIC认为，这种回落是市场在3月爆发式的增长以后一个正常的回调，而不是像外界想象中新政见效的产物。数据显示，十大重点城市中除了北京、广州和成都3个城市外，其余7个城市4月的交易量均高于该城市2012年的年均水平。CRIC研究中心认为，本轮以“国五条”为标准的调控正面临失效的尴尬。5、中央与地方博弈，房地产企业夹缝求生从近日公布的2012年报表看，房地产行业108家A股房地产上市公司共实现营业收入5492.28亿元(+29%)，实现归属上市公司股东净利润702.16亿元(+19%)，行业。13年Q1房地产行业实现营业收入914.50亿元(+40%)，归属上市公司股东净利润114.72亿元(+44%)，行业ROE2.2%(+0.4%)。中投证券李少明认为，从2012年及2013年1季度的财务数据来看，行业最坏时期已过，处于恢复性发展中。由于近期房价持续上涨，政策压力大，地方政府依赖预售证价格监管控制房价，受此影响开发商延迟推盘，成交短期内或将小幅下滑。但中长期来看，全国性及开发普通住房优质开发商受调控影响小，行业集中度显著提升。因为地方财政支出的压力，使得地方政府设法出让更多的土地，从土地出让金中获得财政来源，如果房价下跌，出让土地就不会太顺利，会造成地价下跌。所以地方政府在打压房价方面是没有积极性的，最多就是让价格保持合理范畴，不要暴涨，也不要暴跌。业内普遍认为由于央地博弈的原因，市场化相对成熟的房地产行业正可以在夹缝中求生存。目前这些计划性措施，实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。正是十年调控的结果，而这种方式明显违背市场规则，为开发商们提供出供求失衡的涨价理由。现在看来，政府控制的目标，只是希望房价不要过快地上涨，只能做到这一点。如果让房价下跌，对于中国经济来讲，将是灾难性的，这是政府不愿意看到的，也是各方都不愿意看到的。从目前各大地产商入市拿地的态势看，现在又恢复了相对的活跃，说明市场目前已经把国五条的利空已经消化了。目前拿地一线城市仍是房企争夺焦点，而二三线城市则更多面临去库存压力。地产商拿地总体观望的状态，个别城市热情高，总体上二三线城市库存量还没有消化完。他认为，二三线虽然有小城镇政策的刺激，都在做小城镇建设的模式探索，但其实因为土地财政问题，地方政府早已经开始了小城镇建设试点，已经有了一定的经验，房地产企业之所以在这些地区没有疯狂拿地，是已经拿了很多地，大量土地在消化过程中。6、房地产市场不断细分房地产企业一直在试水多元化发展方向，越来越多的房企纷纷高举产业地产大旗，转战经济潜力较好的二三线城市。中原地产数据显示，最近一个月内，包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。旅游地产、养老地产、商业地产、休闲地产地产不得不与产业结合了！业内人士认为，房地产市场不断细分是这个市场逐渐走向成熟的一种标志，产业的细分化是必然趋势。（二）通胀影响房地产1、央行发布2013年第一季度中国货币政策执行报告报告显示，第一季度社会融资规模为6.16万亿元，同比多2.27万亿元。2013 年第一季度，中国实现国内生产总值 11.9 万亿元，同比增长 7.7%；居民消费价格同比上涨 2.4%。2、对抗通胀房地产信托吸引力超过黄金根据中国信托业协会公布的数据，今年第一季度，房地产信托余额7701.79亿元，累计新增规模达1532.17亿元，同比增长12.18%。自从近期黄金遭遇罕见七连跌以来，寻求稳定回报的大额资金客户开始将目光转向了信托产品，而其中房地产信托由于抵押物充足、预期年化收益率高于同类品种而受到国内外市场投资者的追捧。近日，有外媒报道称，今年迄今为止，除日本外的亚太地区房地产信托基金(REIT)发行规模较去年同期增长逾3倍，达到43.3亿美元，在国外市场REIT渐成为引人注目的资产类别。这种情况在中国也不例外，主要体现为房地产信托产品的热销以及收益率在固定收益投资领域所表现出的优势。 据机构测算，第二季度房地产信托的兑付规模或达到1247.6亿元，兑付压力较大。 但是，很多客户都“点名要房地产信托，因为觉得这种产品最安全”。政府融资平台或股权类的信托产品都出现过兑付问题，但房地产信托虽然出现过融资方无法偿还本息的风险事件，但“没有出现过很严重的问题”。 虽然自去年以来，不少房地产信托项目出现过风险，比如中融的青岛凯悦项目、安信信托“泰宇花苑”项目和“昆山纯高”项目、中信“舒斯贝尔”项目等，都因融资方出事儿不得不走向诉讼拍卖流程。 但是对于购买固定收益率的投资者来说，并未遭受实质性损失。分析人士指出，这是因为房地产项目大多都有不动产作为抵押，而且质押率低，随着土地的不断升值，因此投资者的本金一般都较有保障。 （三）相关政策动向1、房产税2月20日国务院：扩大个人住房房产税改革试点范围3月30日房产税可望明年出台 受不动产登记助推5月10日山东暂无房产税试点计划 是否收取听中央安排 5月20日房产税试点扩容已提上日程 今年有望新增数个城市 预计主要针对增量征收5月21日房产税全面开征尚在调研 试点扩容以地方自愿为主第二批房产税试点扩容基本上是以地方政府自愿为主。对于传闻中的房产税试点征收方案主要效仿上海模式，王朝才认为，这有其可能性。以增量房为主要征收对象在交易环节就可以实现，比较容易控制，而对存量房征收还要进一步评估。前者对地方政府而言，难度也较小。实际上，目前地方政府均不愿意推房产税。5月21日消息称房产税二轮试点放弃存量征税方向一位参与湖南房产税试点筹备工作的知情人士透露，湖南已经停止房产税筹备工作，房产税存量房方向“夭折”。2、不动产登记我国明年6月底前实施不动产登记和网络实名制 或为开征房产税做铺垫近日，国务院办公厅就实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。对此业内人士认为，建立不动产统一登记制度，不仅可以保障不动产交易安全，也为开征房产税提供了保障。我国将通过加快实施不动产统一登记制度，更好地落实物权法，保障不动产交易安全，保护不动产权利人合法财产权。3、城镇化由发改委主导的促进城镇化健康发展规划2011-2020年初稿编制完成，规划中提及这一轮城镇化将拉动40万亿投资，涉及20多个城市群，180多个地级市，1万多个城镇，以及4亿新增城镇人口。但上一轮4万亿救市计划造成了三、四线城市土地出让过剩的后遗症，鬼城危机正在三四线城市蔓延-内蒙古鄂尔多斯及二连浩特、江苏常州、湖北十堰、辽宁营口等均在名单之列。而40万亿城镇化投资将助推新一轮巨量土地供应狂潮。在经历了2012年土地市场的持续低迷后，新一轮城镇化适时地为市场注射了一剂强心针，但同时也带来躁动和巨量土地供应，很可能落在一座座已被透支的空城上。而开发商们也摩拳擦掌，希望好好利用最后一轮机会。以城镇化的名义实施区域布局，是房企转型商业地产、旅游地产的流行风潮。然而，与一线城市供不应求不同，不过二三四线城市商业面临供大于求的情况，同质化竞争也较普遍，如果盲目加大投资，很可能引发区域风险。全国城镇化会议一再推迟或因高层对规划草案不满时至5月，被喻为“最高规格”会议的全国城镇化会议召开时间一再推迟。会议一再推迟的原因可能是高层对已具雏形的城镇化发展规划不满意，草案可修改空间还很大。媒体报道称，城镇化总体发展规划有望7月会审。记者从发改委人士处获悉，年内将出台一批城镇化的相关政策。其中，年中前后将出台总体规划，各相关部门在年末会推行一批配套政策。 高层强调“人的城镇化” 新型城镇化的核心是“人的城镇化”，对这一观点，各界几乎没有异议。2012年全国城镇化率已达到52.57%，但户籍城镇化率只有35.29%，这一数据更说明了人口城镇化的迫切程度。5月6日，国务院常务会议再次要求，要围绕提高城镇化质量、推进人的城镇化，研究新型城镇化中长期发展规划。 此前，多家媒体披露了规划的部分内容，规划提出在2020年内优化提升京津冀、长三角和珠三角城市群，逐步打造更具国际竞争力的城市群；在中西部资源环境承载能力较强的地区，培育壮大若干城市群。 城镇化规划重启修改抑地方误读盲目上项目冲动目前城镇化中长期发展规划核心起草小组正就规划所涉及的难点问题深入探讨，并听取有关部门、地方政府、机构和专家的意见。据悉，修改中的规划强调重在改革。而改革的关键则是通过完善体制，推动户籍与人口管理、土地管理、行政管理和财税金融等领域的改革。 三、市场动向（一）地产商态度及动作前20房企均涉商业地产开发万科商业项目规模达600万 越来越多的房企纷纷高举商业地产大旗，转战经济潜力较好的二三线城市，包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。公开资料显示，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平方米。 这些年，商业地产已基本形成了“第一集团军”，像万达、凯德、华润、中粮等处于这一行列。“第二集团军”也即将形成，整个行业的发展开始有了层次。而一些较早起步的公司正在慢慢消失，如铜锣湾、宝龙等，一些起步较晚的公司如万象、大悦城等却很快追至一线，队伍结构也有了调整。在“新国五条”的出台以及“限购”与“限贷”的楼市调控大潮中，商业地产因不受上述政策影响而备受投资者和开发商的青睐。去年的最后一天，华远地产斩获北京通州梨园地块，以选择商业地产的方式重回北京房地产市场。2012年年报显示，龙湖地产拟在今年实现商业地产的快速扩张，并在15年内将商业利润占比提升至30%。更值得注意的是，去年底今年初，万达、soho等均调整了商业地产策略，开始把持有和运营作为战略重点。 1、进军零售业（1）华发股份进军零售业 拟斥资千万成立百货公司珠海地产上市公司龙头企业华发股份，日前宣布拟成立珠海华发百货有限公司。公司有关人士昨日表示，成立百货公司是公司在商业地产方面的部署之一，主要用于收取所开发商铺的租金，兼小规模经营日用品。开发商涉足零售百货业早已有之，如万达集团旗下同时拥有万达地产和万达百货，两者互荣共生，地产为百货提供经营场地，百货丰富了项目的功能；又如深圳茂业系也实行“地产+商品零售”模式，“地产铺路、商业后续、资金互补”，即地产项目为商业物业提供基础，商业物业成为后续经营的落脚点，也是地产项目的托底，而资金方面相互支持、循环利用。（2）万达从地产挺进消费市场万达百货挖银座股份原副总经理孙靖寰接掌帅印。持续了半年之久的万达百货“一把手”之争终于尘埃落定。万达最终选择“重金”挖角，主要看重银座在高速扩张中，有效实现了单店利润率提升。万达转型旅游和文化产业。转型电影院线市场的最大手笔，是去年拿下的AMC。全力在消费市场即百货零售、旅游、文化上做足文章，争取在2020年跻身Top100成为大型国际公司。目前，万达投资在价值100亿元以上的项目有6个，包括并购AMC，4个巨型旅游地产和项目达500亿的武汉楚河汉街大型文化综合体。万达目前已经拥有730块银幕、86座影城、40家百货公司，1200万平米的