房地产项目总工程管理.pdf

房地产项目工程管理关键工作房地产项目工程管理关键工作 2011-04 房地产项目工程管理工作范围概述 营销配合工程 房地产项目工程管理工作范围概述 营销配合工程 1 3 项目范围管理、计划管理项目范围管理、计划管理2 工程质量管理 工程风险管理 工程质量管理 工程风险管理 4 6 工程现场管理工程现场管理5 房地产项目工程管理工作范围概述房地产项目工程管理工作范围概述 营销配合工程营销配合工程 一 三 一 三 项目范围管理、计划管理项目范围管理、计划管理 工程质量管理 工程风险管理 工程质量管理 工程风险管理 四 六 四 六 工程现场管理工程现场管理 五 二 五 二 一、房地产工程管理背景分析 1、房地产项目工程管理现状 2、目前房地产企业工程管理普遍存在的问题 3、问题产生原因 一、房地产工程管理背景分析 1、房地产项目工程管理现状 2、目前房地产企业工程管理普遍存在的问题 3、问题产生原因 在目前的行业背景前提下，要想做好工程管理工作，必须做好的 基本工作。 ?房地产项目工程管理观念房地产项目工程管理观念 ?房地产工程管理全程策划及经验分享房地产工程管理全程策划及经验分享 一、工程管理工作范围概述一、工程管理工作范围概述 一、工程管理工作范围概述一、工程管理工作范围概述 1、房地产企业与施工企业工程管理观念的区别、房地产企业与施工企业工程管理观念的区别 产品质量 投资回报 经营进度工艺质量 工程成本 施工进度产品质量 投资回报 经营进度工艺质量 工程成本 施工进度产品质量 投资回报 经营进度工艺质量 工程成本 施工进度产品质量 投资回报 经营进度工艺质量 工程成本 施工进度 2、房地产工程管理全程策划2、房地产工程管理全程策划 案例案例项目工程管理实施大纲项目工程管理实施大纲 3、房地产工程管理发展趋势3、房地产工程管理发展趋势 项目流程分析图（局部）项目流程分析图（局部） 房地产工程管理经验、体会总结 房地产项目工程管理工作范围概述 营销配合工程 房地产项目工程管理工作范围概述 营销配合工程 1 3 项目范围管理、计划管理项目范围管理、计划管理2 工程质量管理 工程风险管理 工程质量管理 工程风险管理 4 6 工程现场管理工程现场管理5 房地产项目范围管理（合同管理） 1、什么是范围管理？1、什么是范围管理？ ?项目范围管理概念：项目范围管理概念：是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项 目工作范围所进行的管理和控制工作。项目范围，包括项目产出物 的范围和项目工作范围两个方面。 ?项目产出物项目产出物是最终项目的成果，项目工作范围项目工作范围是完成一个项目并且 实现项目目标和获得项目产出物所必需的全部工作的范围。 ?重要性重要性：是项目全部工作的基础，是所有房地产工程管理人员必须 具备的基本技能。要做好计划管理必须先做好范围管理。 2、范围管理划分原则范围管理划分原则：成果范围划分以拟分包的分部工程为分界，项 目工作范围不同公司有不同要求，根据本公司实际情况确定。 ?能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。 ?专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包。 房地产项目范围管理（合同管理） 3、范围管理划分的目的：3、范围管理划分的目的： 案例案例 一般高层住宅各分部工程汇总一般高层住宅各分部工程汇总 4、如何进行范围管理：WBS4、如何进行范围管理：WBS是项目管理的核心工具，项目的计划、进度、 成本、技术状态、资源配置、合同等方面的管理都离不开项目的 WBS，它的建立必须注意体现项目本身的特点和项目组织管理方式的 特色，并注意其整体性、系统性、层次性和可追溯性原则。WBS技术 有力地支持了信息系统建设中的项目管理，是项目团队中管理人员 必须具备的基本知识。 房地产项目范围管理（合同管理） 5、范围管理在实际工作中的应用5、范围管理在实际工作中的应用 ?项目工程合同数量划分案例案例 专业分包、甲供、甲定乙供清单专业分包、甲供、甲定乙供清单 ?总承包与分包工作界面划分案例案例 总包工程施工范围划分总包工程施工范围划分 ?总承包工作范围划分案例案例 总承包单位的承包范围及承包方式总承包单位的承包范围及承包方式 ?消防工程工作范围划分案例案例 消防工程施工合同范围消防工程施工合同范围 ?在招标前界定到工序管理案例案例 铝合金门窗分包铝合金门窗分包 6、范围管理在非工程部门工作中的应用6、范围管理在非工程部门工作中的应用 ?在项目前期可研工作中的应用案例案例 青岛手续青岛手续 ?在入伙准备工作中的应用案例案例 项目入伙工作项目入伙工作 房地产项目时间管理（计划管理） 房地产项目工程计划管理体系的内容房地产项目工程计划管理体系的内容 ?房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在项目管理WBS基础 上，细化活动内容、配置资源和时间，明确参与项目各单位、各 部门及各相关人员的任务和责任，使项目得到有效监控。 ?计划分级管理体系 案例案例三级计划管理体系三级计划管理体系 项目开发计划项目开发计划 项目开发计划附件-关键节点计划项目开发计划附件-关键节点计划 房地产项目时间管理（计划管理） ?房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展 控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、 承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。 ?案例案例： 发展控制计划发展控制计划项目开发计划项目开发计划 工程实施控制计划工程实施控制计划工程进度计划工程进度计划 承建单位和甲供材料招标计划承建单位和甲供材料招标计划甲供分包招标计划甲供分包招标计划 施工图出图计划施工图出图计划售楼处部位工程进度和图纸需求(极限版)售楼处部位工程进度和图纸需求(极限版) 部门内部计划部门内部计划市政工作安排市政工作安排 房地产项目时间管理（计划管理） ?“做别人的计划” 案例案例消防验收计划消防验收计划 消防验收消防验收 通过编制这些计划，将参与工程建设的各个单位、各个部门、 各个人的工作有机地衔接在一起。 房地产工程时间计划管理体系的意义房地产工程时间计划管理体系的意义 房地产项目时间管理（计划管理） 房地产工程时间管理计划的注意事项房地产工程时间管理计划的注意事项 ?做好计划管理必须建立计划管理体系：制定、申报、审核、批准、执行、 （知情）动态调整的管理体系。 ?房地产项目开工之前编制管理计划 ?保证跨部门、跨专业、的信息畅通、共享，保证不出现较大的工作漏项， 确保在实施前消除不同意见 ?如何测算房地产工程工期？ 案例案例合理工期计算表合理工期计算表 ?保证房地产工程进度的途径：提前安排工作；抢工序搭接时间；新材料、 新技术、新工艺； ?如何判断现场存在工程进度存在问题？ 房地产项目时间管理（计划管理） 如何有效执行工程时间计划？如何有效执行工程时间计划？ ?目标统一的甲方工程时间计划管理体系 ?组织保障 ?团队执行力 ?资源支持 ?技术支持 ?严格的绩效考核体系 ?执行中保持项目计划的及时发放、做有效调整，保持稳定性及内 外一致性 案例：以项目为主导的计划管理体系以项目为主导的计划管理体系 房地产项目工程管理工作范围概述房地产项目工程管理工作范围概述 营销配合工程营销配合工程 1 3 项目范围管理、计划管理项目范围管理、计划管理2 工程质量管理 工程风险管理 工程质量管理 工程风险管理 4 6 工程现场管理工程现场管理5 房地产营销配合工程的实施 1.房地产公司的核心工作是什么？ “客户体验式”营销 案例 2. 营销配合工程 1.房地产公司的核心工作是什么？ “客户体验式”营销 案例 2. 营销配合工程 房地产营销配合工程的实施 为什么营销配合工程重要？为什么营销配合工程重要？ ?提前实现楼盘价值 ?达到预计的经营目标 ?使营销策划、设计、成本、财务、工程各部门紧密配合，关键的 资金运作步骤，尽量少的使用自有资金； ?真正实现体验式营销的目的 案例案例 ?楼盘附加值 房地产营销配合工程的实施 营销配合工程的工作范围营销配合工程的工作范围 ?营销配合工程时间计划 ?营销配合工程技术策划 ?营销配合工程成本策划 ?营销配合工程现场管理策划 ?营销配合工程质量与安全策划 ?营销配合工程风险管理评估 ?营销配合工程效果维护措施 ?营销配合工程实施策划 房地产营销配合工程的实施 营销配合工程的一些注意事项营销配合工程的一些注意事项 ?所有户型样板间最好全部做一遍，设计问题、工程问题提前暴露有时间调 整； ?进一步确定材料订货数量，改进工艺方法。 ?如果时间足够，样板间可作为精装招标工作中一项，作为实物评标标准之 一； ?提前对销售人员进行实地培训，熟悉楼盘的交房标准、设备使用情况情 况，提高营销服务质量，避免过度承诺； 公共部分装饰和设备标准公共部分装饰和设备标准1-11、12配置清单1-11、12配置清单 ?物业公司提前进入的可能性？ 首先是卖场服务、卖场维护；另外可以提前了解客户，为日后提高软 性服务质量做准备。 案例：十一层示范单元十一层示范单元 项目总经理工作范围概述 营销配合工程 项目总经理工作范围概述 营销配合工程 1 3 项目范围管理、计划管理项目范围管理、计划管理2 工程质量管理工程质量管理 工程风险管理工程风险管理 4 6 工程现场管理工程现场管理5 房地产项目质量管理 ?房地产项目质量管理理念 ?房地产质量问题产生原因 ?客户关注的质量问题 ?现场质量管理方法 ?成品保护 ?“终身负责制” 房地产项目质量管理 衡量产品质量成功与否的指标：衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度客户满意度 衡量产品质量成功与否的指标：衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度客户满意度 重复购买 初次购买 重复购买 初次购买推荐购买推荐购买忠诚度忠诚度 房地产项目工程现场管理 一次交付收房率一次交付收房率 一次交付收房率 客户满意度-衡量工程质量的具体指标 一次交付收房率 客户满意度-衡量工程质量的具体指标 入伙后6个月内的投诉率入伙后6个月内的投诉率 入伙后6个月内的投诉率入伙后6个月内的投诉率 质 量 控 制 的 层 次质 量 控 制 的 层 次 房地产项目质量管理 2.质量问题产生原因分析2.质量问题产生原因分析 ?设计不合理案例案例防水做法防水做法 ?原材料进场把控不严 ?工人水平、素质太低 ?施工速度过快 ?管理不到位 ?施工工艺落后 房地产项目质量管理 3.客户关注的质量问题3.客户关注的质量问题售后维修简报售后维修简报 ?渗漏 ?水电设备功能质量 ?小五金质量 ?开裂 ?设计功能缺陷 ?其他 Step 1 规范、标准 质量通病问题 设备、材料产品质量 节能、环保效果 Step 2 Step 3 Step 4 质 量 控 制 的 层 次质 量 控 制 的 层 次 基本工艺基本工艺 客户关注客户关注 产品功能产品功能 产品性能产品性能 房地产项目工程质量管理 4、质量控制方法 1）、分层次控制 基本工程质量控制 4、质量控制方法 1）、分层次控制 基本工程质量控制案例案例 监理负责，在监理规划中写清楚。单位、分部、子分部、分项、检验批 设置 检验批 设置、要求严格按国家规范检验。 样板先行样板先行样板先行样板先行 客户关注质量控制客户关注质量控制案例案例工程样板房实例工程样板房实例 产品功能质量控制产品功能质量控制案例案例 建筑的全寿命周期基本工艺质量、客户关注质量基本工艺质量、客户关注质量 展示区精装修及外立面质量标准展示区精装修及外立面质量标准展示区景观工程质量观感标准展示区景观工程质量观感标准 产品性能质量控制产品性能质量控制 无负压供水、冰蓄冷、水源热泵、同层排水 光电幕墙、空调系统 弱电楼宇自控、安防系统 房地产项目工程质量管理 2）、设备、材料进场检验2）、设备、材料进场检验材料设备验收单.doc材料设备验收单.doc 3）、下决心“拆”3）、下决心“拆” 尽量早拆 “权衡”拆除部位、时间，内部提前沟通 4）、甲方特别关注问题100%检验，实用的检验标准是菜单式问题清单4）、甲方特别关注问题100%检验，实用的检验标准是菜单式问题清单 案例.xls案例.xls 5）、质量巡检5）、质量巡检 公司项目部之间交流项目6月24日巡检报告.doc项目6月24日巡检报告.doc 合作伙伴之间交流 房地产项目质量管理 5.关于成品保护5.关于成品保护 成品保护管理案例成品保护管理案例 成品保护成品保护 6.项目经理终身负责制6.项目经理终身负责制 房地产项目质量管理 一些注意事项：一些注意事项： ?客户对房屋的用途不同，考虑配置不同 ?有些错误重复率极高，一定要避免 ?保证保修、维修单位人员技术水平到位（可考虑单独签合同委托） ?保证服务态度 ?维修总结、持续改进，做的不好，要方便维修 房地产项目工程管理工作范围概述 营销配合工程 房地产项目工程管理工作范围概述 营销配合工程 1 3 项目范围管理、计划管理项目范围管理、计划管理2 工程质量管理 工程风险管理 工程质量管理 工程风险管理 4 6 工程现场管理工程现场管理5 房地产项目工程现场管理 房地产工程现场有效管理的二个前提条件： 资源与合同管理资源与合同管理 ?资 源-合作伙伴（承建商、监理、供应商、设计）与甲方人力资 源 1.现场资源管理1.现场资源管理 ?业主现场管理联合交底（与监理公司联合进行，2-3次）业主现场管理联合交底（与监理公司联合进行，2-3次） 甲方及监理管理人员介绍、关键合同内容重复、各单位配合要 求（主要为总包配合要求）、成本相关要求、项目管理人员出勤要 求、会议制度要求、验收及移交要求、工程款支付要求、质量联检 制度要求、现场安全文明施工联检制度要求、资料报审、报批要 求 房地产项目工程现场管理 ?组织场地移交组织场地移交 对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。 事先确定移交程序、移交验收表格、可能出现的质量问题及处理 方式预案（必须由原单位处理的、可以由下游单位有偿处理的、 由下游单位无偿处理的） ?管理标准化统一管理标准化统一：现场计划等文件报审、报批，格式内容、完成 时间 ?现场会议现场会议：制度建立、规定会议议程、提前沟通不要开成讨论会） 现场会议为一种较为常用的沟通方式，甲方现场的任何一位管理 人员都必须具备独立组织、控制会议的能力。控制会议的有效性、 会场气氛等需要提前做功课。 ?与合作单位领导的沟通合作单位领导的沟通通报案例通报案例 现场检查状况通报现场检查状况通报 房地产项目工程现场管理 ?组织培训组织培训（有时间、有精力）：给监理公司、施工单位、经纪公司、 供货商、物业公司培训 ?甲方人员配置及管理甲方人员配置及管理 甲方人员要求甲方人员要求 某大型地产公司人员配置基准某大型地产公司人员配置基准 项目成员1月计划表0712项目成员1月计划表0712 ?公司资源共享公司资源共享 ?外部资源利用（设置专家库）外部资源利用（设置专家库） 房地产项目工程现场管理 2.现场技术管理2.现场技术管理 ?施工总平面布置-功能区域分布及顺序施工总平面布置-功能区域分布及顺序 考虑问题：“卖场”位置、土方倒运、现场材料加工、现场材料（含设备）运输及 堆放、现场办公、施工人员安置（住宿、食堂、卫生间）、物业管理提前介入（维 修保修人员及材料） ?设计综合（设计、图纸管理）设计综合（设计、图纸管理） 外线+园林综合外线+园林综合 ?工法管理工法管理 幕墙原设计转角节点幕墙原设计转角节点幕墙修改后转角节点幕墙修改后转角节点 ?现场签证、设