抚顺房地产市场研究96p.ppt

,抚顺房地产市场研究,都扬Bunnyboss出品,2013年3月22日,主要内容：,第一部分：抚顺市概况,第二部分：抚顺市房地产市场情况,第三部分：抚顺市未来房地产市场走向,地理环境,行政区划,经济环境,城市规划,抚顺市概况,抚顺市位于辽宁省东部。东与吉林省接壤，南与本溪市为邻，西与沈阳市交界，北与铁岭地区相连。面积一万一千二百六十七平方公里（11267万）。抚顺市地处辽宁东部的山地丘陵地带，地势东高西低。三面环山，浑河横贯其中。境内主要河流还有东洲河、海新河、古城子河、抚西河等。,地理环境,抚顺市概况,四区,三县,两开,一高,新抚区,顺城区,望花区,东洲区,抚顺县,新宾满族自治县,清源满族自治县,抚顺经济开发区,抚顺胜利经济开发区,抚顺高新技术开发区,抚顺市下辖四区三县和三个省级开发区。四区为新抚区、望花区、东洲区、顺城区。三县包括：抚顺县、新宾满族自治县、清原满族自治县。三个省级开发区为抚顺经济开发区、抚顺高新技术开发区和抚顺胜利经济开发区。,行政区划,抚顺市概况,城市人口分布,抚顺市城区顺城区面积最大、人口最多，新抚区人口密度最大，其次是望花区,抚顺市概况,新抚区,顺城区,望花区,东洲区,区域概况,抚顺市概况,新抚区,顺城区,望花区,东洲区,区域概况,抚顺市概况,新抚区,顺城区,望花区,东洲区,区域概况,抚顺市概况,新抚区,顺城区,望花区,东洲区,区域概况,抚顺市概况,截止2010年拥有壮大顺城区起重设备产业集群、望花区再生纸产业集群和冶材产业集群、东洲区新材料和化工产业集群、新抚区商贸集群等。抚顺市现有抚顺市热电厂、辽宁发电厂、抚顺发电厂，总计年发电量100多亿千瓦时；中国石油抚顺石化分公司现有原油一次加工能力920万吨/年，拥有三大炼油厂、四大化工厂，以及两大钢厂。大型工厂从业人员是目前抚顺中高端房产的消费人群之一。2010年将加快建设辽宁(抚顺)先进装备制造业基地，打造抚顺西部产业集群。随着产业西进，居住需求随之西移。,产业结构,抚顺市概况,1992年到2008年，国内生产总值由82.2亿元增长到662.4亿元，增长8倍之多,GNP,GDP增速,人均GDP,三产比例,三产贡献,经济情况,抚顺市概况,1998年经济增速触底后，开始在2000年曲折上升，在2008年达到了近10年的高峰,GNP,GDP增速,人均GDP,三产比例,三产贡献,经济情况,抚顺市概况,从1992年至今，人均GDP在稳步提升，2008年达到了年人均GDP30000元。,GNP,GDP增速,人均GDP,三产比例,三产贡献,经济情况,抚顺市概况,抚顺市产业结构从1992年至2008年以第二产业为主，第三产业为辅,GNP,GDP增速,人均GDP,三产比例,三产贡献,经济情况,抚顺市概况,由于先天矿产资源的开采过度，对第二产业起到决定性作用的资源面临枯竭，自2000年起，工业对GDP的贡献逐年下降，城市对二产的依赖也在降低。,GNP,GDP增速,人均GDP,三产比例,三产贡献,经济情况,抚顺市概况,抚顺城市规划,规划重点,规划目标,城镇体系,存在,困难,城镇化目标,城镇规模和等级,规模结构,职能结构,空间结构,城市性质与规模,发展时序,城市规划,抚顺市概况,抚顺市城市性质：“辽宁中部城市群的副中心城市，全国重要的石化工业和现代制造业基地之一,融工业遗产展示、生态旅游为一体的北方山水宜居城市。”主要体现在以下职能：生态环境修复、人居环境优良、人文旅游发达。关于城市规模：近期到2010年人口规模149万人，人均建设用地控制在100平方米以内；中期到2015年人口规模159万人，人均建设用地控制在100平方米以内；远期到2020年人口规模170万人，人均建设用地控制在105平方米以内。,重要的能源、原材料工业基地，是以石化工业为主导的现代工业城市,性质规模,规划重点,规划目标,城市规划,抚顺市概况,总体规划的重点：一是积极实施辽宁中部城市群构建背景下的“沈抚同城化”战略；二是矿产资源枯竭条件下的“做强资源深加工业和城市转型”战略；三是城市发展竞争条件下的“城市文化（形象）提升”战略；四是基于改善人居环境目标导向下的“宜居抚顺”建设战略；五是自下而上的产业有机发展（培植民营经济等产业多元化）战略。,性质规模,规划重点,规划目标,城市规划,抚顺市概况,城市发展的总体目标是：要把抚顺市建设成为全国重要的高加工度石化基地、以装备制造业为重点的新型工业化城市；完成老工业基地调整改造，实现城市转型；通过经济、社会、文化和生态各方面的综合努力，抚顺市将成为辽宁省重要的、以浑河文明（满文化）为主要特色的、并具有山水特点的历史文化旅游名城；东北经济区内现代化的特大型城市、辽中南地区重要的增长核和经济次中心，在整个东北老工业基地振兴以及辽中南城市群的发展中起到综合性示范作用，成为国内贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的典型示范城市。规划期末2020年GDP总量为2200亿元左右，人均GDP达到1万美元以上。登记失业率控制在5%以内。,性质规模,规划重点,规划目标,城市规划,抚顺市概况,城市化进程中的建设困难：目前城乡二元结构突出，三县总面积占市域总面积的93.7%，但人口仅占全市的37.3%，经济总量仅占26.7%，人口密度仅为市区的十分之一，人口和经济资源高度集中于抚顺市区。建设用地少，市域“八山、一水一分田”，可供利用建设用地较为局促，且主要集中于西部市区周边，以山地为主，小城镇只能沿着河谷、交通线分布，城镇发展断层显著。小城镇发展滞后，县域经济不发达。鉴于抚顺市东部拥有大面积的山地及森林资源，林业用地面积1253.51万亩，占全市国土面积的77.3%，森林覆盖率达64%的实际，我们确定了城镇发展战略和城镇化目标。,规模结构,职能结构,空间结构,空间时序,战略目标,建设困难,城市规划,抚顺市概况,城镇发展战略和城镇化目标：一是强化中心城市与市域经济联系，加强中心城市、重点镇和一般建制镇之间的统筹和城乡联系，构筑全方位对外开放格局。二是结合产业转型和第三产业发展，促进人口与产业同步聚集，强化社会保障，淡化户籍含义，引导和促进人口由乡村向城镇迁移。三是2010年市域常住人口为240万人左右，2020年为250万人左右。2010年城镇化水平为70%，2020年城镇化水平为75%左右。,规模结构,职能结构,空间结构,空间时序,战略目标,建设困难,城市规划,抚顺市概况,城镇等级规模结构为：一级中心城市100万以上：抚顺中心城区；二级城镇512万人：包括县城:清原镇、新宾镇、石文镇等；三级城镇25万人：县域中心镇:永陵镇、南杂木镇、草市镇、红透山镇等四个县域中心镇；四级城镇2万以下：哈达镇、救兵镇、塔峪镇等一般建制镇。,规模结构,职能结构,空间结构,空间时序,战略目标,建设困难,城市规划,抚顺市概况,职能结构规划为八大职能类型：综合型、工矿型、旅游型、工业型、商贸型、交通型、农贸加工或城郊型职能。,规模结构,职能结构,空间结构,空间时序,战略目标,建设困难,城市规划,抚顺市概况,城镇空间结构：规划形成人字型的空间结构，通过区域城镇发展轴带动县域经济的发展和繁荣，加快资源优势转换步伐，促进城乡建设协调、可持续发展。,规模结构,职能结构,空间结构,空间时序,战略目标,建设困难,城市规划,抚顺市概况,突出西部,规模结构,职能结构,空间结构,空间时序,战略目标,建设困难,提升北部,打造中部,优化东部,治理南部,城市规划,整体市场情况,住宅市场情况,商业市场情况,整体总结,抚顺市房地产情况,发展重点,土地成交,销售概况,发展历程,2009至今,20062008,20012006年,城市布局不尽合理，缺乏市政整体规划。老城改造缺乏成效。,沈抚同城化战略实施,开发区建设成果显著，商业土地放量剧增，通过商业大盘对老城区进行改造,商业井喷，建设抚顺中西部,开发区放量剧增，吸引大型外域开发商和本土实力企业进驻新城，抚顺迎来大盘时代。,顺城区等老城区市政道路、街区改造持续进行，高湾等地配套建设进行。,老城区大规模改造，新城建设初见端倪,城市环境差，居住水平和舒适度低。,2000年以前,整体市场情况,抚顺市房地产情况,销售面积情况2010年全市商品房销售面积212.31万平方米，同比增长34.91%，其中住宅销售面积197.6万平方米；商品房销售额77.54亿元，同比增长56.16%，其中住宅销售额69.01亿元；非住宅销售面积14.7万平方米，销售额8.53亿元。（全市各区域商品房销售面积对比情况及所占百分比见表1和表2）表1：2010年抚顺市各县区商品房销售面积对比表2：2010年抚顺市各区县商品房销售面积百分比根据表1和表2可以看出开发区和顺城区的销售面积之和占我市销售面积的63.36%，开发区销售面积超过顺城区，预示着随着沈抚同城化进程地推进，西部地区房地产销售步伐加快。,发展重点,土地成交,销售概况,发展历程,整体市场情况,抚顺市房地产情况,发展重点,土地成交,销售概况,发展历程,城市向西，融入大沈阳，抚顺发展重心西移，沈抚新城逐渐成为抚顺经济活力中心；坚持工业强市，切实转变经济增长方式，提高经济运行质量，全力实施资源型城市向资源深加工型城市转变战略，创建新的产业基地和新的经济增长区；同时，抚顺市市委等相关企事业单位整体搬迁抚顺西部，实现政治经济文化中心西移；积极发展房地产行业，大力发展房地产行业投资，兴建大型设施完备的商业综合体，完善医疗、学校、银行、农贸市场等生活配套设施；从而实现推动抚顺人口向西流动，促成沈抚同城，新经济产业带，倚靠浑河母亲河的宜居生活圈,抚顺西部为重点发展区域,整体市场情况,抚顺市房地产情况,发展重点,土地成交,销售概况,发展历程,整体市场情况,2008年起5年时间，抚顺市土地共成交7882公顷，整体供应在2011年后达到高峰,抚顺市房地产情况,发展重点,土地成交,销售概况,发展历程,整体市场情况,住宅供应从2009年起逐年上升，在2012年放量剧减，商服土地从2009年起一直稳步上升,抚顺市房地产情况,发展重点,土地成交,销售概况,发展历程,整体市场情况,自2008年起，抚顺市土地放量以西部开发区为最，其次为顺城区,抚顺市房地产情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,住宅市场情况,2008-2012年，新抚区住宅放量极少，在2012年达到峰值为13.3公顷,抚顺市房地产情况,6500元/平,6500元/平,5500元/平,5888元/平,6200元/平,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,新抚区在售住宅项目多位于南站商圈附近，均价在6000元/平左右。,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,一、新抚区土地成交情况总结放量少：新抚区为抚顺城区的发源地，区域核心以第三产业为主，是全市的商贸中心，也是居住密度最大的区域。从2000年起，新抚区开始了棚户区改造计划，至今效果也不明显，导致了抚顺市新抚区城区住宅土地放量少，放量速度缓慢。从2009年起，从区域最核心开始了南站改造计划，在2011年陆续在城区核心区产生放量。品牌开发导向：在本轮老城区改造中，在“提升中部”的规划战略指导下，承担新抚区旧城改造的开发单位，将以品牌导向为主要趋势，2009年，万达、王府井百货、新世界等陆续摘得核心地块，并开发了一定的较为高端的住宅产品。,抚顺市房地产情况,二、新增供应产品特点：项目位置：新增供应产品临近新抚区核心南站广场附近，是南站改造计划的一部分。项目价格：新增供应产品项目均价在6000元/平左右项目面积区间：新增供应产品的面积以90平两居为主，公寓产品以40平左右为主档次：新增供应产品档次较高，部分项目推出精装产品，价格在7000以上,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,三、客群情况新抚区地缘型客户改善居住需求南站核心商圈做生意的业主其他区域做投资，或为学区购买（北台、育才）,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,四、未来发展趋势缓慢放量：旧城区改造计划，将以南站广场为中心逐步外延，由于拆迁等原因，新抚区土地将缓慢放量道街改造计划：政府预计近10年完成零道街到六道街的拆迁工程，将该区域改造成高端临河的居住区，与对岸顺城区想对应。但目前该工程进展缓慢，刚刚完成拆迁民调。低开高走，价格提升：新抚区的核心位置决定了价格将会持续走高，新增项目入住后也会在价格上有所拉升。档次拉高，形成区域圈层：核心区域将在逐渐的改造中，完成区域居住人群的重组，将形成高端人群集聚的核心区域。,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,住宅市场情况,2010年顺城区土地成交最高133公顷，2011年有所放缓，到2012年有所提高65公顷,抚顺市房地产情况,4200元/平,3900元/平,5900元/平,4600元/平,5880元/平,5500元/平,3950元/平,3900元/平,5800元/平,5700元/平,5450元/平,950元/平,4500元/平,4400元/平,4100元/平,4000元/平,4100元/平,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,顺城区双核心将军地区均价在5700元/平，临近新市政府价格在5800元/平。,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,顺城区住宅土地供应总结：整体顺城区土地放量为抚顺市城区四区最大，放量位置较为临近核心区域。自2009年计划，2010年顺城区加大土地放量，以配合新政府的迁址及形象工程。顺城区住宅产品供应特点：面积80-90平刚需产品为主，另外有若干高端别墅项目面积在220-600之间。建筑形态多为高层。新建住房均价：临近双核心地带均价在5800元/平，其他地区均价在4500元/平以下顺城区新建住房客群较为高端：区域内部刚需首套房居住人群政府机关工作人员改善居住,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,五、顺城区住宅市场未来发展趋势住宅土地放量放缓，整体以市场消化存量为主产品面积将逐渐增大，将逐渐高于改善型居住，分流抚顺市其他区域的高端客户价格持续上升，在双核心地区逐渐形成“北贵”圈层,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,2010年望花区住宅土地放量高峰达到52.7公顷，之后放量逐步放缓,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,5100元/平,4400元/平,4700元/平,4900元/平,3800元/平,5600元/平,4400元/平,4000元/平,6500元/平,5000元/平,望花区整体均价在4800元/平，靠近核心以及沈抚新城内部价格略高,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,一、望花区住宅土地供应总结：望花区城区土地开发早，配套成熟，主区土地供应面积不高，在2010年土地放量达到峰值，之后持续走低，土地较为稀缺。二、望花区住宅产品特点：主打面积在90平二、三居，建筑形态多为高层，密度较高，开发项目多为大盘，体量10万以上项目19个，占总体项目的80%，其中品牌开发商进驻，拉升整体居住品质三、望花区住宅均价：价格在4800元/平左右，靠近沈抚新城及望花核心区价格略高四、望花区新建住宅客群：区域内部刚需客户抚顺市投资客群,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,五、望花区住宅未来发展未来两年土地放量放缓，存量房消化；未来五年或将在大规模放量以宜居为主打，产品释放面积维持在90-100平改善型居住产品随着沈抚新城的开发以及政府“城市向西”的引导，价格逐步拉高,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,2011年东洲区土地放量最高达到37公顷，总体放量较少,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,4300元/平,3500元/平,3800元/平,东洲区项目位置靠近主城区价格在3800元/平，靠近山脉资源项目较为高端,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,一、东洲区土地供应成交总结：土地供应：东洲区为山地地形、交通不便，与主城区距离较远，原有居民多为国有企业分房，导致该区域土地供应总量小，可开发量小。二、东洲区新增供应产品特点：东洲区新开发项目产品面积在90-110平米二、三居产品，建筑形态以多层、小高层为主，密度较小。三、东洲区新增供应产品价格特点：整体均价在3500元/平左右，靠近自然资源项目可到4500元/平左右。四、东洲区开发开发项目客群：改善型居住的本地居民,抚顺市房地产情况,住宅市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,五、东洲区住宅房地产未来发展趋势住宅放量持续缓慢价格在近五年将维持稳定上升产品以改善型居住为主，未来或可针对区域内部大型企业高管开发别墅等低密产品,抚顺市房地产情况,住宅市场总结,抚顺市房地产情况,商业市场情况,商业业态,城市级别,一线城市商业北、上、广、深,二线城市商业天津、沈阳、杭州,三线城市商业无锡、鞍山、抚顺,传统百货商店,中心百货商店,大型仓储式卖场,复合业态为主的主题商场,大型商业综合体SHOPPINGMALL,多中心商业格局,抚顺市商业向大型综合体以及购物中心发展，并开始逐步形成多中心的商业格局,土地供应,商圈分布,商业结构,发展进程,抚顺市房地产情况,商业市场情况,土地供应,商圈分布,商业结构,发展进程,抚顺市房地产情况,商业市场情况,土地供应,商圈分布,商业结构,发展进程,抚顺市商业发展由城区向开发区发展，近三年开发区放量站比达到80%以上,抚顺市房地产情况,商业市场情况,市级商圈,区级商圈,次区级商圈,土地供应,商圈分布,商业结构,发展进程,抚顺市打造多中心商业格局，目前形成一个市级商圈，两个区级商圈，两个次区级商圈,抚顺市房地产情况,商业市场情况,土地供应,商圈分布,商业结构,发展进程,抚顺市、区级商圈以百货为主，次区级商圈以专业市场及服务类商业为主,抚顺市房地产情况,商业市场情况,南站目前已有成熟项目中以百货为主，以扣点加租金的方式为主，经营自持，品牌保护,土地供应,商圈分布,商业结构,发展进程,抚顺市房地产情况,商业市场情况,区级商圈目前是以服务区域人群为主，多为超市、百货，也多采取租金或者出售方式,土地供应,商圈分布,商业结构,发展进程,抚顺市房地产情况,商业市场情况,2010年起，新抚区陆续开始释放商服用地，在2010年达到3.33公顷。,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,公园,南台,南站商圈,道街,新抚区商业包含南站商圈，以及公园、南台、道街等商业集聚区域，整体成熟、发达,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,餐饮,医药,中小超市,娱乐休闲,服装,公园区域沿凤翔路餐饮、服装较多，其次为礼泉路，整个区域多为配套型商业,劳动公园,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,南台区域商铺排布呈现四边形，聚集餐饮、服装、休闲娱乐等业态，租金与公园相近。,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,道街区域商业多分布在住宅底商，密度相对南、北台较小，发达成熟度一般,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,顺城区商服土地供应在2010年达到高点5.1公顷，2012年再度放量18.3公顷，持续较高,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,顺城区商业包含葛布以及北站商业集聚区，其中抚顺北站区域较为成熟、发达,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,葛布,北站,抚顺市房地产情况,商业市场情况,顺城区商业包含前葛以及北站商业集聚区，其中抚顺北站区域较为成熟、发达,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,新北站区域百货、或以超市、娱乐为主的商场以及住宅底商为主，商业发展成熟,北站购物广场,将军商场,天丰大厦,乐购,将军家乐福,将军新玛特,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区域中心商圈较为成熟，放量小土地稀缺，2012年放量3.9公顷达到高点,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,行政归属于望花区的开发区自2010年起土地供应大幅增加，最高达到88公顷,区级商圈,南站商圈,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,沈抚新城,雷锋路,望花区商圈呈现双核心布局，最靠近主城区的雷锋路区域及开发热点沈抚新城,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,望花主区域形成百货为核心周边聚集餐饮、娱乐商街的模式，发展规模适中,望花七百,恒华商厦,光明商场,法库市场,海城商街,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,东洲区域商服用地放量小，在2010年最高达到5.2公顷,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,东洲区域核心商业区集聚在东洲大街两侧，有百货及大型超市业态及少量商街,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,东洲商圈,抚顺市房地产情况,商业市场情况,望花区,东洲区,顺城区,新抚区,抚顺市房地产情况,商业市场情况,在售（租）项目：1、南站商圈：浙商-大商-新玛特新世界百货王府井百货2、望花商圈中嘉广场文华天成华润