昆山房地产市场研究XXXX1013.ppt

昆山城市房地产研究报告,第一区域事业部,一、城市概况,三、城市房地产市场,四、总结,二、房地产投资环境,政策与法规环境,政府投资环境,经济环境,规划环境,商品房总体市场,住宅市场,写字楼市场,商业市场,酒店式公寓市场,土地市场,报告结构,1,昆山城市概况,昆山市位于江苏省东南面，地处中国东南沿海长江三角洲的东部，昆山是江苏省的东大门东距上海50公里，西邻苏州37公里。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。地理位置十分优越。,嘉定青浦,昆山,城市概况城市区位,沪宁高铁/京沪高铁,航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大通航吨位300吨。铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，有沪宁高速公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公路总里程达100公里；,城市概况城市交通,昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；辖10个镇和一个国家级经济技术开发区：十个镇是玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；其中玉山镇为昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心；一个区为昆山经济技术开发区。,城市概况行政区划,户籍人口：昆山市户籍人口增长较缓和，截至2009年昆山户籍人口已近70万人，年增长率基本维持在1.5%左右。暂住人口：昆山市暂住人口增长速度较快，02年暂住人口增长率将近100%，到2005年昆山市暂住人口已超过户籍人口数量，截至到2009年昆山暂住人口数量98.15万人，预计2010年底将超100万大关。,统计数据来源于昆山统计年鉴。,城市概况城市人口,02-09昆山人口走势,“加快基础设施建设，基本建成市域“三纵六横二环五高”的公路主网架，以文化、体育、卫生、社区服务等公共事业配套为重点的城市功能设施框架基本形成”。昆山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（20062010）,基础设施投资额逐年提高，09年增长幅度达到了将近50%。昆山在经济发展速度和经济运行质量不断提高的同时，也加大了基础设施建设的步伐。,城市概况基础设施,基础设施,2,房地产投资环境,二、房地产投资环境,政策与法规环境,政府投资环境,经济环境,规划环境,昆山房地产政策法规基本依照国家政策以及苏州房地产地方政策实行。从房地产业发展的整体来看，房地产业政策分为三个时期。,1998-2002年：鼓励发展时期。2003-2004年：规范市场时期。2005年-至今：频繁调控时期,政策脉络梳理,住房制度改革全面实行。（1998年7月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知）,应对亚洲金融危机冲击。（中央一再强调“住宅建设是新的经济增长点”）,宽松的政策环境,1998年正值中国应对亚洲金融危机的关键时期，中央一再强调“住宅建设是新的经济增长点”。这一前所未有的明确定位，促使各有关部门和各级政府在土地供应、金融服务、市场管理等各个环节都出台了鼓励发展的宽松政策，房地产业由此得到长足发展。,政策脉络梳理1998-2002年：鼓励发展时期,住房制度改革全面实施5年来，已经成为国民经济支柱产业。但同时也面临着多项问题与矛盾。为此，2003年至2004年期间，国家相继出台各种相关政策，旨在规范房地产市场行为，促进房地产业持续健康发展。,政策脉络梳理2003-2004年：规范市场时期,房价增速与人均可支配收入增速对比图,2004年，我国商品房价格结束稳步上涨阶段，进入快速上升通道。当年商品房销售价格增速超过城镇居民人均可支配收入增速近4个百分点。2005年，中央开启以“控制房价过快上涨”为目标的房地产调控大门。此后，商品房销售价格整体趋势向上，但各年增速在相关政策作用下波动剧烈。,政策脉络梳理2005年-至今：频繁调控时期,当前政策解读417政策,90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,政策要点,当前政策解读417政策解读,首套房：从“鼓励”到“支持”,土地：从“最低”到“最高”,物业：从“普适”到“区别”,鼓励自住型住房需求；首府比例20%，享受7折优惠利率。,二套房首府比例40%，贷款利率根据不同情况作评估，可享受8折优惠利率。,控制出让面积，及土地价款首次支付比例。规定最低土地成交价。,鼓励中小户型开发和供应；支持改善性自住型需求。政策上有鼓励，无限制。,首次购买90平米以上住房的首付比例为30%；取消7折优惠利率，8折或者8.5折。,提高二套房首付比例和贷款利率；局部地区可限制购房套数及停批二套房以上贷款。,探索“综合评标”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地价格非理性上涨。,“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅。,重点打击投资性需求；供需增减，稳定价格；精准打击防止过度波动,二套房及以上：从“抑制”到“限制”,当前政策解读929新政,政策要点,政策全部内容见9.29国务院发布的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,本轮政策更多的是对4月调控政策的再一次强调，依然是从增加有效供给、抑制不合理需求、稳定房价为原则，表明了政府对稳定房价、打击投机需求的决心。,四个商业信贷一刀切切断短期需求,契税和所得税政策总体压制改善和投机需求,限购措施程度进一步加大,保障房政策重压，增加有效供应,实施更为严格的市场监管手段有限,2,3,4,5,6,问责制度明确地方政府义务，强制地方采取实际行动,1,当前政策解读929新政解读,政策展望,本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。从未来趋势判断，本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。,房产保有环节征税不可避免。本轮房地产调控以来，各地先后传出要对房产保有环节进行征税的消息，无论近期内物业税（房产税）的是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。,中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性。国民经济的迅速企稳回暖是政策出台的宏观背景，未来房地产政策的走向将取决于世界经济复苏势头能否持续和中国经济“去房地产”后的内生动力是否充足两个方面。由于复杂的内外部环境，房地产政策走势存在不确定性。,保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分。与2007年房地产调控不同，今年上半年房地产新政不但着力于抑制房地产投资投机性需求，而且通过大规模增加保障性住房用地、提高保障性住房专项补助资金、落实地方政府住房保障工作责任等措施有效增加了保障性住房供应，初步形成了多层次的保障性住房供应体系。,政策展望,二、房地产投资环境,政策与法规环境,政府投资环境,经济环境,规划环境,政府投资环境,共同作用,政府投资环境主要跟政府公开水平、政府公共服务质量以及职能部门办事效率与收费制度有关。,政府投资环境,06、07年昆山市的政府综合排名分别在第八和第七位，处于300多个县级市中靠前区间，政务公开水平相对较高。,政府网站绩效排名以3个维度为指标进行考察，分别为信息公开指数、在线办事指数和公众参与指数。06、07年昆山市的政府综合排名分别在第八和第七位，处于300多个县级市中靠前区间，政务公开水平相对较高。,政府投资环境政务公开水平,公共服务质量反映政府为公众和企业提供服务的质量和水平，是衡量政府投资环境的重要构成。,新加坡南洋理工大学19日在广州公布“中国城市公共服务质量指数调查”，苏州在此次调查的各项排名均列首位。昆山是苏州最大的县级市，直接接收苏州政府服务的影响。这是一项针对中国32个主要城市的综合调查研究项目，该调查主要运用了3组参考指标，即公共服务满意度、企业经营环境和一般公共服务。这些指标涵盖教育、社会保障、医疗卫生、基础设施、交通、公共决策制定和执行等方面。,政府投资环境公共服务质量,二、房地产投资环境,政策与法规环境,政府投资环境,经济环境,规划环境,经济环境GDP,昆山GDP近几年一直保持高速上涨的趋势，年均GDP增长率达到20%左右，经济发展势头迅猛。07年底和08年的金融危机对昆山经济发展产生一定影响，但随着2009年经济的回暖，GDP增长率显现回升势头。,数据来源昆山统计信息网。,近年昆山GDP及其增长率,2006年昆山人口统计数据,2006年昆山人口统计显示，户籍人口66.68万，城镇人口45.5万，其中城市人口34.45万，镇人口11.08万，城镇化率达到68.13%，截至近两年城镇化率略有提高。昆山约70%的城镇化率，跟目前我国45.68%，以及上海北京88.6%、84.9%的城镇化率相比，处在发展潜力较大的区域。,经济环境城镇化水平,城镇化水平适中，房地产发展潜力较大。,城镇化率过高，未来城镇化发展空间相对较小；反之，城镇化过低，也并不代表潜力巨大，过低的城镇化意味着该地区自然条件、基础设施建设、经济条件受到的制约较多，发展速度也相对更慢。因此城镇化发展潜力较大的地区应该是目前城镇化率相对适中的区域。,从昆山近几年各产业增加值以及增长情况看，第二产业累积增加值仍然占非常大比重。但从各产业增长率的变化情况看，第三产业增长率近年来处于三产业中最高位，表面昆山近年来第三产业保持着较高速发展态势，对昆山GDP贡献逐年扩大。产业结构优化升级效果显著。,昆山目前正处在加速产业转型时期，第三产业比重不断加大。,经济环境产业结构,经济环境固定资产投资,昆山近年固定资产投资呈现高速增长的态势，年增长率基本都在15%以上。增速07、08年有所回落，但依然维持在高位水平，反应了城市经济发展比较活跃。,数据来源昆山统计信息网。,亿元,%,经济环境房地产投资规模,昆山市房地产投资规模自2005以来持续增长，尤其是2007、2008、2009三年增长速度迅猛，超过20%。2009增速有所回落，但仍然接近30%。,数据来源昆山统计信息网。,亿元,%,经济环境消费水平（人均可支配收入）,昆山人均可支配收入增长幅度保持基本稳定的趋势，近几年保持约13%的较高增长率，2009年昆山人均可支配收入达到27609元，环比增长11.3%，人均可支配收入较高，住房消费有支撑。,数据来源昆山统计信息网。,经济环境消费水平（消费支出）,昆山近年来社会消费支出不断攀升，且增幅较大。消费支出增幅高于人均可支配收入增幅，表明昆山市居民消费观念加强，一定程度上拉动了昆山市商品房消费需求。,数据来源昆山统计信息网。,亿元,%,二、房地产投资环境,政策与法规环境,政府投资环境,经济环境,规划环境,城市规划总体规划,城市定位,全球性IT产业制造、研发和交易平台，长三角区域重要的先进制造业和现代服务业城市。,城市规模,到2015年，市域规划总人口规模250万人，中心城区规划人口规模195万人，建设用地控制在242平方公里以内。到2030年，市域规划总人口规模330万人，中心城区规划人口规模270万人，建设用地控制在309平方公里以内。,城市规划总体布局,中心城综合片区：功能定位为高新技术产业发达、第三产业繁荣、适合居住的生态园林城市。北部片区：高新技术产业和劳动密集型产业并举发展，依托太仓港。东部片区：以花桥国际商务区为依托发展商贸物流等第三产业，同时发展高新技术产业制造为主的现代制造业。吴淞江工业园片区：定位为以高新技术为主导，劳动密集型产业为辅的现代生态制造业基地。中部生态农业片区：以高科技农业研发、试验、生产为主。阳澄湖休闲旅游片区：以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度假为主要功能。南部水乡古镇旅游片区：以水乡古镇特色旅游为主体，重点发展第三产业。,城市规划交通规划（内部交通）,四纵经周市、兵希、陆家、张浦至淀山湖之南北向道路，为货运优先道路。现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖现有省道224即南北公路利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建道路延伸至锦溪。,五横北区东西向高速公路平面侧车道。苏昆太高速公路现有新省道324由太仓接往富士康路沪宁高速公路现有之机场路由上海青浦区经淀山湖、锦溪以西、至苏州吴江。苏沪高速。,城市规划交通规划（外部交通）,未来昆山市将有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过，区域铁路运输在整个长三角综合交通运输体系中将发挥更大的作用。,规划京沪高速铁路全长1318公里，设计时速为350公里/时，沿途共设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站，是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉。2010年建成后，昆山至南京只需1个小时；昆山到上海约15分钟；昆山至北京约4小时30分钟。,沪宁城际轨道线起自南京，经镇江、无锡、苏州，最后达到上海站，全长295公里，时速分160公里和250公里两种，建成后昆山到上海只需约20分钟，列车开车间隔时间最短为3分钟。目前已通车。,城市规划发展战略,1结构调整促进用地效率提升以提高土地集约利用为核心，以高新技术产业为导向，以新型制造业为基础，以现代服务业为图片，以高效都市农业为特色，加快发展方式转变和产业结构调整，增强科技进步、自主创新对经济增长的贡献率。2生态约束促进人居环境改善以提升整体人居环境质量为核心，严格保护阳澄湖、淀山湖及环湖生态敏感空间，同时合理利用其比较优势，与深厚的历史人文积淀相结合，发展特色产业，彰显昆山特色，增强城市魅力。3节能减排促进低碳城市建设以提高资源、能源的使用效率为核心，发展地毯产业、循环经济，鼓励节能技术的应用、开发与创新，以提高资源、能源的使用效率，减少污染物排放；合理配置产业用地和生活用地，促进激动交通出行减量，构建绿色交通体系；倡导健康、节约的生活方式和消费模式，全面推进低碳城市建设。4区域统筹引导市域空间优化以形成功能明确、集聚高效社会发展需要，加强区域的城乡空间结构为核心，适应经济社会发展需要，加强区域协调和城乡统筹，将市域空间布局和政策分区紧密结合，严格保生态空间，协调护发挥碳氧平衡作用的基本生态空间，协调好发展与保护的关系。5公共优先引导城市布局调整以阳澄湖为核心，以休闲、旅游、度以轨道交通为核心，构建舒适、高效的公共交通系统，发挥其大容量、低能耗、快速、准点、安全的综合优势，引导城市建设空间合理集聚，优化城市功能结构，构建完善的城市中心体系。6南风貌保护引导地方特色塑造以水箱古镇保护为核心，以自然环境为基质，结合特色村庄保护和乡村旅游业、都市农业发展，保护传统风貌；打造新锐的公共服务空间、融合的生活居住空间、现代的产业发展空间，塑造展现昆山城市精神的现代风貌。,3,昆山房地产市场,三、昆山房地产市场,土地市场,商品房总体市场,住宅市场,商业市场,酒店式公寓市场,写字楼市场,土地市场供应情况,昆山市近三年的土地的新增供应量每年都在250万方以上，其中，近三年商住用地的总量达到650万方，其中一部分土地已经上市，除去一部分土地用于保障房建设，以目前昆山市场平均容积率1.5-2预估，可看到未来供应量仍然巨大。,昆山近年来土地出让情况,数据来源昆山国土资源局。,单位：万方,土地市场成交情况,2008年至今，昆山市共成交土地总面积2.68万亩，平均每亩单价92.48万元。其中2009年同比2008年土地出让面积有所下降，但2009年土地平均地价是2008年的2.5倍，昆山房地产市场迅速被放大。但2010年出让单价有所下降，主要因为价格较低的工业用地所占比重提升。2010年1-8月出让的土地已经超过0809年的年总出让面积，其中工业用地和其他用地占相当一部分比重，未来1-3年市场供应量仍在高位。,统计数据来源昆房网。,土地市场成交分布,从各区成交的占比来看，开发区、花桥镇、玉山镇是土地成交的前三名，占据总成交的58%。,土地市场成交土地性质配比,从成交的土地性质来看，工业用地占比最高，占45%，其次为商住用地，占40%，商办用地也有一定比例的成交，占11%。纯住宅用地相对较少。,说明：由于出让地块纯住宅用地屈指可数，为方便统计，统一归类为商住，即本报告中出现的商住为包括住宅的混合用地。,三、昆山房地产市场,土地市场,商品房总体市场,住宅市场,商业市场,酒店式公寓市场,写字楼市场,商品房市场发展历程,1缓慢起步阶段（1988-1992）这一时期确立了社会主义商品经济理论。极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。经营性的房地产开发公司步入起步阶段。截止1992年底，昆山共有房地产开发公司9家，房地产投资规模逐步扩大。2快速增长阶段（1993）1993年，建立社会主义市场经济成为共识，昆山国民经济呈现了高速增长的势头。伴随着住房制度改革的推行，房改政策效应的释放，引发了一轮房地产发展高潮。截止1993年底房企猛增至46家，投资业成本增长，比92年增加6.58倍。3调整回落阶段（1994-1997）房地产投资出现逐年回落。94-97投资分别为5.31、4.15、4.16、3.54亿元。供大于求的矛盾相当突出。4稳步发展阶段（1998-2001）这一阶段，中央采取了积极的财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费点，并出台了一系列的促进房地产市场发展的相关政策，昆山房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。5高速发展阶段（2002-至今）2002年以来，随着昆山经济步入发展的繁荣期，社会和城市建设的全面提升，昆山房地产发展也进入了黄金阶段。房地产开发力量不断壮大；房地产开发投资屡创新高；建设规模连年突破；商品房销售规模火爆；房价不断攀升；楼盘开发进入大盘时代；二级市场充满生机。,商品房市场供应分析,%,万平方米,05-09年，昆山商品房施工面积几乎成逐年增长态势，但增长率波动不定。同时由于开发周期等主客观因素使昆山市的年竣工面积与施工面积有一定的差距，年竣工增长率的上涨或下跌相对于施工增长率有一段时间的滞后性。,统计数据来源于昆山市统计信息网。,商品房市场供应分析（与其它县市对比）,从图中可以看出，昆山各年商品房施工量远远高于吴江，略低于常州，各年增长率也高于吴江，但低于常州。从侧面反映了昆山市商品房供应量处于一个较大的规模。,统计数据来源于各城市统计信息网。,万平方米,商品房市场供应分析（累计库存供应）,截止到2010年9月，昆山全市库存可售房源44984套，昆山商品房库存量再创新高。昆山商品房库存供应量连续7个月保持正增长。库存量的不断攀升一方面由于4月新政调控导致成交量走低，另一方面供应并未随之减少，表明昆山市场目前处于供大于求的态势，买方市场明显，市场面临较大库存压力。,统计数据来源于昆房网。,套,套,商品房市场需求分析,近几年随着长三角经济群的经济飞速发展和全国房地产的快速发展，昆山城市居民对住房的需求大幅增加，09年对比05年需求增长超过2倍。由于政策调控以及外部经济危机等多方原因，08年商品房销售了大幅回落，出现负增长，随着09年经济复苏以及政策鼓励，再次打开了昆山房地产需求局面。,统计数据来源于昆房网。,商品房市场需求分析（近年成交分布）,花桥、玉山、开发区是昆山成交最为活跃的片区，占昆山成交的64%，占比分别为24%、20%、20%，且与其他区域的差量较大。玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是传统的房地产热门片区；花桥因为近年规划利好，且直接接受上海辐射，能吸引外来客源。,统计数据来源于昆山搜房网。所选数据为08、09年全年成交数据以及2010上半年成交数据。,商品房市场需求分析（与其它城市对比）,昆山吴江江阴同属江苏县级市，从图上可看出，昆山近年来每年的成交量都远远高于其它两地区，且都为其它两地区两倍以上。,统计数据来源于各城市统计信息网。,万平方米,商品房市场需求分析（人均使用面积）,平方米/人,昆山人均居住面积经过05年之前的大幅增长，增幅平缓，但一直处于高位，08年达到38.5平方米/人，远远超出全国的平均水平，也超出许多一线城市。表明昆山商品房市场经历需求旺盛期之后，本地需求逐渐降温。,城镇人均使用面积（平方米/人）：全国：28北京：21上海：16.5深圳：24.7,商品房市场价格分析,昆山房价从1998年来一路走高，在2009年楼市大热的市场背景下达到了最高点6400元/平方米的价格水平。最近三年07年到09年的涨幅最为明显，09年的价格水平相较于07年上涨了大约50%。,统计数据来源于昆房网。,商品房市场投资风险分析,昆山房地产投资占固定资产投资比值自2006年以来不断攀升，08、09年的比值都超过了0.3，房地产投资所占比重略高，显露了一定的投资风险。昆山近年来房地产投资增速与GDP增速比值波动较大，除了GDP增长有一定滞后性之外，表明昆山市GDP增长对房地产的相关程度不高。,房地产投资/固定资产投资比值正常区间：0.22-0.28。房地产投资增速/GDP增速比值正常区间：1.5-2.0,商品房市场SW分析,优势,劣势,GDP稳步增长居民收入逐年增长需求规模虽涨幅不定，但总体呈上涨趋势,供求风险供过于求的矛盾已经开始突出房地产投资风险受控于政府的不定期调控供应规模市场可预期的未来供应量较大,昆山房地产市场未来的供求矛盾将会凸显，且市场仍然对政策调控敏感程度较高,商品房市场未来展望,随着新政的影响被逐渐消化，成交量逐步回升，9月底中央出台的最新调控政策，再次打击了昆山楼市，10月第一周（10.1-10.7）昆山新房累计成交仅仅296套，较9月第四周猛跌72.5%。一方面受着调控影响，另一方面新盘持续入市，使得昆山商品房市场供大于求的局面短期内难以被打破。,参考数据（昆山2010各月成交）：四月：4470五月：1483六月：1506七月：1735八月：2210,供求关系,价格,2009年昆山房地产市场各楼盘采取低开高走策略，引领了昆山房地产市场五年来的第一次爆发。商品房价格一路飙升至均价6400元/平米。后期受政策以及供求关系的影响，昆山商品房价格大幅走高的可能性较小。,未来昆山市场供大于求的局面短期难以被打破，但受利于昆山的特殊区位以及城际高铁的开通，突出的城市价值将会成为昆山房地产市场强有力的支撑。对“外部需求”的把握将成为昆山房地产市场的一条重要出路。,三、昆山房地产市场,土地市场,商品房总体市场,住宅市场,商业市场,酒店式公寓市场,写字楼市场,住宅市场住宅片区分布,目前昆山住宅市场分布，根据成交活跃程度分成三个梯队。玉山镇、开发区以及花桥镇为目前昆山市场最活跃片区。玉山镇为传统片区，配套成熟完善，客户认知度高；花桥毗邻上海，且规划利好。巴城镇、周市镇以及千灯镇出在第二梯队。巴城依托阳澄湖资源，主要为别墅产品；周市镇依托北部产业园区，并且接收中心城区的辐射；千灯规划为生活新镇、生态观光片区。南部水乡区以及其余镇为第三梯队。南部水乡片区依托淀山湖资源，主要为别墅产品。,第一梯队,第二梯队,第三梯队,住宅市场住宅片区分布,市区城综合片区依据各自定位及发展方向可分为5个片区。,中心城区,城东区,城南区,城西区,城北区,昆山市中心城区分为中心城区、城东区、城南区、城西区和城北区域。,住宅市场中心城区板块,御城,人口密集，并承担综合行政、居住、文化、教育、主要产业发展等功能。属于市中心的高档地段，土地资源稀缺，生活配套成熟，房价一直维持高位。,中心城区：人口稠密区域成熟价格处于高位,蓝海LaVie,中心城区板块内主要楼盘,板块特点,板块内配套设施完善，交通便利，居住氛围浓厚，是昆山的商业文化中心。板块内目前土地供应较少，未来供应量较少，目前住宅的综合开发量不大，以商业商务办公物业开发为主。该区域的住宅档次较高。,产品、价格,中心城区由于地段绝好，土地资源稀缺，板块内的住宅产品主要以高容积率的高层公寓为主，以大面积户型为主，符合当地人对住房的消费需求。目前板块均价10000元左右，个体楼盘依具体位置和产品力上下波动。,板块特点、产品和价格分析,住宅市场城东区板块,具有经济技术开发区和夏驾河景观带的双重优势。目前城东大盘云集，几十万方的大盘依次沿前进东路排开，甚至有绿地21新城这样100多万方的大盘，且品牌开发商云集，区域内有中航地产，世茂地产，珠江房产等。,城东区板块：大盘云集潜力巨大,位于市政府以东，在城区内前进东路沿线区域,城东区板块内主要楼盘,板块特点、产品和价格分析,板块特点,城东是产业聚集区，现有配套困乏，目前居住氛围不高。板块内大盘云集，目前有珠江地产、世贸、中冶、中航等企业楼盘，案体本身多带有商业，以城市综合体的概念在城东布局。城东离上海较近，因此有相当一部分比例的客户来自上海。,产品、价格,板块内以大盘开发为主，楼盘的产品类型较为丰富，高层、小高层、多层、花园洋房，到联排双拼别墅都有一定占比。高层小高层的主力面积大约在80-140平米之间，比中心城区板块略小，因为一部分需求来自外部需求以及投资需求。纯住宅项目较少，目前在售项目基本都有酒店式公寓、商业等其他物业类型，符合商住片区的定位。目前板块均价7500左右，个体楼盘依具体位置和产品力上下波动。,住宅市场城西区板块,城西地区：环境优势政府重点规划区域,老城区以西，基本围绕亭林公园周边及马鞍山中路沿线一直往西到森林公园沿线发展起来的区域，属于昆山生态环境最好的居住区。,城西区板块内主要楼盘,板块特点,板块规划成生态居住片区，以森林公园为主打，从目前所推楼盘来看，高档住宅板块已初具模样。凭借政府规划利好以及独有的自然资源，区域认同度较高。,产品、价格,区域楼盘数量多、量体大，产品类型以小高层、高层、别墅为主，楼盘以纯住宅为主，户型面积较大。目前板块均价8500左右，由于占有生态资源，以及规划利好，是昆山各大区域内价格上涨幅度比较快的区域。,板块特点、产品和价格分析,住宅市场城南区板块,高铁和城际轻轨的落定将城南的房价推上了一个新台阶，使城南成为昆山各大区域内首选最值得投资的区域。众多上海，外地客户都纷纷看好城南的发展。,城南地区：高铁直射区域升值潜力大,城南区板块内主要楼盘,板块特点、产品和价格分析,板块特点,城南是出口加工区，以IT产业为主。区域内现有312国道、沪宁高速、客运南站、沪宁城际高铁，建设中的京沪高铁，城南板块的交通纽带地位日渐凸显，拉近了昆山与上海及周边的距离，刺激了城南的房地产市场。一些高档大盘的进驻，改善了昆山人对城南板块居住品质差的观念。,产品、价格,从板块内目前所推产品和将推产品来看，产品类型主要是高层、小高层，也有少量的高端产品，别墅以及花园洋房等。户型面积区间较大，囊括各种户型面积需求，主力面积90-140平米。由于高铁以及城际高铁的落实，拉动了板块的均价，目前板块均价10000左右，后续楼盘入市将会挑战城南板块价格极限。,住宅市场城北区板块,中心城区以北北门路、柏庐路、长江路、青阳路为主干道，是老城区以北和周市镇以南组成的城北片区。,城北地区：昆山发展起源地老昆山人最多区域,城北区板块内主要楼盘,板块特点、产品和价格分析,板块特点,城北曾是政府重点打造的城市副中心，目前居住概念已经形成，居住氛围浓厚。目前一些路段正在整改阶段，未来即将再次成为重点打造的区位。板块内目前存量供应较大，从土地出让的情况来看，后续供应不大，有利于拉动后续板块价格。,产品、价格,板块内楼盘众多，目前供应量较大，住宅产品多为高层小高层产品，户型面积多为90-150平米之间。板块均价集中在7000-7500左右，相较于中心城综合区的其他片区，价格偏低，且近年来涨幅不大。,住宅市场花桥板块,花桥板块：与上海同城效应新热点板块,花桥位于上海与江苏交接的黄金地段，西临昆山国家级开发区，东依上海安亭，地段优势带动板块房地产市场迅猛发展。,花桥板块内主要楼盘,板块特点、产品和价格分析,板块特点,板块目前以大品牌大盘开发为主。长发、绿地、东方海外、鑫苑集团等。交通便利。11号线、沪宁城际铁路、京沪高铁在板块内均有站点。发展起点高。希尔顿酒店入驻、太平洋百货即将落成，易买得购物中心，高档生活配套齐全。,产品、价格,板块内住宅项目产品类型较为丰富，几乎涵盖了各种类型物业。公寓产品由于客源结构的关系，以100以下的小户型为主，贴近刚需以及投资需求客户。板块内高层小高层均价10000左右，别墅价格依位置以及产品力不定。,住宅市场南部水乡板块,南部水乡板块：强势景观资源支撑高端住宅板块,南部水乡片区地理位置上包括淀山湖镇、锦溪镇以及周庄镇，以水乡古镇特色为主体。,南部水乡板块内主要楼盘,板块内产品基本以别墅为主，联排、双拼、独栋都有。面积依各个项目而异。板块内由于各项配套还不成熟和完善，产品基本作为高端客户第二居所或度假用途。不同项目因产品、品牌不同，价格差异也较大，其中淀山湖板块的楼盘价格比锦溪和周庄略高。,住宅市场客户分析（客源结构）,在上海工作的年轻海飘,台企干部,周边乡镇进城人,公寓,昆山自住的本地人,新昆山人,长三角投资客,政府、外企高管,上海客户,台湾人、部分新加坡人,别墅,昆山本地私营业主,住宅市场客户分析（客户特征）,住宅市场客户分析（客户特征）,住宅市场客户分析（客户特征）,住宅市场客户分析（客户特征）,住宅市场客户分析（客户特征）,住宅市场客户分析（客户特征）,住宅市场客户分析（别墅客户特征）,别墅客户的特征以及关注点较为相似：,住宅市场客户分析（客户分布情况）,昆山本地客户由于地缘情节，遍布各个区域，但相对来说倾向于城中、城西等配套设施齐全、生态环境好、交通便利的版块；新昆山人主要分布在城北城东地区，加之城北城东区域目前价格相较于其他区域较低，主要倾向于购买城北、城东的楼盘；上海客户偏爱城南、城东、花桥三个往返上海交通较方便的版块；投资客户倾向于投资升值潜力较大的区域，虽然城西、城南以及花桥目前价格较高，但由于政府重点规划或者预期较好等原因，仍然是投资客的乐园；周边乡镇客户主要分布在市区版块，对细分版块没有较明显的倾向；别墅客户主要分布在别墅产品较多的版块，巴城阳澄湖片区、南部水乡片区。,住宅市场客户分析（客户分布情况）,昆山本地人,上海工作客户,周边乡镇客户,新昆山人,投资客,台企干部,别墅客户,住宅市场小结,供应：昆山存量房月创新高，09年以来成交的商住性质土地面临上市，会使目前以及未来昆山市场的住宅供应量维持高位；需求：昆山市场近5年住宅年均需求量约350万方，但市场受政策影响较大，预计今年的需求将会略低于平均水平；价格：昆山市场部分热点板块如（城中区板块、花桥板块、城南板块）公寓均价已接近万元，且增幅较大。虽然昆山住宅市场供求关系矛盾已经出现，但被认可的城市价值以及购房者预期等关系，会继续支撑昆山市场未来房价；产品：昆山市主力产品类型为小高层、高层住宅为主，而以低密度住宅譬如别墅、花园洋房为辅，并有少量多层公寓弥补了该区域内的产品形态；客户：城铁高铁轨道交通导致昆山与上海的同城效应愈明显，目前市场上客户以本地客户、上海客户、长三角投资客户为主。,公寓个案分析鹿城一品,项目地址：玉山镇长江中路178号物业类型：高层占地面积：8200平方米建筑面积：55991平方米容积率：5.2绿化率：27.90%装修状况：精装酒店公寓、毛坯普通住宅总户数：465投资商：昆山光达房地产有限公司开发商：昆山光达房地产开发有限公司物业公司：上海采林物业物业费：2.05元/平方米月车位：183,城中区板块,公寓个案分析鹿城一品,地段,位于昆山中心城区CBD核心地段，10分钟都市生活圈,行政、金融、公园、美食休闲、教育、医疗等配套都很完善.北临裕元酒店，南面公园，沿着长江路往北500米和800米分别是城市公园以及市政府。,公寓个案分析鹿城一品,产品力,科技住宅昆山首个“采冷、制暖、供热水”三联供住宅。干挂花岗岩和30毫米厚的挤塑聚苯保温板8米精装挑空大堂,户型,鹿城一品有44-74平米的一房精装酒店式公寓、163-178平米的三房以及200平米的四房三房四方户型较方正实用，一方户型设计较灵活。精装房1500元/平米的装修标准,公寓个案分析鹿城一品,装修样板间,酒店公寓装修风格现代简约，不失富力华贵,价格、客户,目前精装酒店公寓售价12000元/平方、毛坯大户型均价10000元/平米左右。客户以昆山本地人为主，占70%，20%台湾人，10%上海人。,公寓个案分析鹿城一品,项目地址：昆山市淀山湖镇新乐路1666号物业类型：合院别墅占地面积：146667平方米建筑面积：74000平方米容积率：0.49绿化率：45%装修状况：精装总户数：278投资商：纳帕地产开发商：昆山建兴置业有限公司物业公司：浙江绿城物业管理公司物业费：3.80元/平方米月车位比：1：2,别墅个案分析纳帕尔湾,南部水乡板块,建筑品质,国际一流设计团队Roberthidey豪宅设计公司与美国顶尖的建筑机构优秀设计师同理合作，打造国际顶级豪宅标准，提供6种户型选择，每种户型3中不同的风格，每种风格下设6中配色方案，108种建筑表情，配以2至3层建筑错落分布，让每一栋建筑都是“唯一”,意大利建筑风格,别墅个案分析纳帕尔湾,景观,米兰度假风情园林摇曳热带激情葱绿层次有致搭配匠心独运内外水系交融循环自然精华园林公共活动区让邻里更亲近,别墅个案分析纳帕尔湾,精装明细,纳帕尔湾采用全精装交房,供水设备：A.O史密斯储水式热水炉门窗：高级断桥铝合金中空玻璃窗、入户采用美式使用复合门卫生间：意大利进口瓷砖、进口品牌洁具、主人房按摩浴缸、淋浴间隔断系统、双面盆设计空调设备：知名品牌户式中央VRV空提奥系统（冷暖）安防设备：进口品牌可视对讲设备，全套无线安防系统环保设备：中央除尘系统、厨房设置食物垃圾处理器厨房：全精装修，美式实木橱柜配备花岗岩台面、全进口品牌厨房设备地面：意大利进口品牌地砖、高品质石材及马赛克比利时进口高品质地毯,别墅个案分析纳帕尔湾,配套（会所）,3000平米滨湖专属私人会所,会所内开设SPA水疗馆，室外游泳池，滑水水道等水上休闲设施，同时还配备卡拉ok厅，棋牌室，给度假生活带来全方位的高品质服务。另外，在生活设施方面，设置小超市，小餐厅、小医疗室。,别墅个案分析纳帕尔湾,户型,各户型的楼层均为2-3层，面积210-300平方米之间户型设计较为常规，联廊设计略有巧思,E1户型一层,E1户型二层,E6户型一层,E6户型二层,E6户型三层,别墅个案分析纳帕尔湾,市场表现,纳帕尔湾分四期开发，截至当前批准销售套数226套，目前已去化193套。一期2009年5月16日开盘，共推85套类独栋精装修别墅，主推210-290的精装修别墅，总价在300450万，均价为14500元/（含装修，下同）。此批房源部分临湖，紧邻会所；纳帕尔湾二期2009年10月17日开盘，本次推出的房源面积为210-300，为精装修房源，售价在16500元/，总价350万元/套起；三期2009年11月28日正式开盘，首批推出30套210-300的精装修独栋别墅，价格为18500元/，2010春节后加推第二批房源，面积210-290平米，均价21000-22000元/，目前在售三期最后一批房源，面积210-290平米，均价21000元/，一周内付足首付，即可获95折优惠；四期开盘时间未定。还有约50多套的体量。,别墅个案分析纳帕尔湾,客户,从成交的情况看，纳帕尔湾的客户主要为上海的本地客户；也有部分纳帕在北京的老业主。,3分钟到抵苏沪高速入口，半小时跃入上海市区中心，距上海虹桥机场28公里，半小时即可抵达，10分钟到达上海青浦城区。纳帕尔湾与上海市区保持着恰当的距离。真正做到了离城不离市，惬意生活与都市繁华随心掌握。上海客户主要追求着这段精致的距离。老业主则看重纳帕地产的品质，以及品牌物业，把它当做投资兼度假。,客户来源,驱动因素,别墅个案分析纳帕尔湾,三、昆山房地产市场,土地市场,商品房总体市场,住宅市场,商业市场,酒店式公寓市场,写字楼市场,商业市场总体情况,昆山市近年来居民消费增加速度小于可支配收入的增加，表面居民潜在消费能力强大，城市商业发展潜力较大。昆山市商业设施主要集中于老城区，主要包括商业街，百货公司，特色商业街，娱乐中心，大卖场（生活类及专业卖场），专业市场等。昆山居民目前对集中型商业需求增长，但本市商业现状集中和连锁规模还比较小，不能满足消费需求，这是目前商业商场的矛盾之一。现有品牌的落后与昆山居民日益增长的品牌意识是目前昆山商业市场另一矛盾。,商业市场商圈分布,北门路-萧林路商圈,人民路-前进路商圈,城东商圈,朝阳路商圈,昆山目前的商圈主要分布在老城区内，以人民路-林亭路、北门路-萧路、火车站老商圈以及新型的城东商圈为主。,商业市场人民路商圈,人民路是昆山市最繁华的商业街，这条约1000多米的商业街，以正阳桥为界分为南北两段，包括昆山宾馆（4星级），世纪商厦，新华书店，肯德基餐厅（2家），利玛商城，新世界商厦，苏州美罗城昆山店，正阳大楼商场，昆山商厦，美罗云集于此。人民路是昆山传统商业区，辐射范围可达全市及下属其他乡镇。,人民路-前进路商圈,昆山宾馆,世纪商厦,昆山商厦,商业市场北门路-萧林路商圈,北门路位于昆山城北，是昆山主要的居住区，人口密集。以萧林路为界，北门路北段娱乐业比较发达，是昆山主要娱乐场所之一。现有的商铺都是由近年来开发并已逐步成熟的小区沿街商铺组成，大多都是几十个平米的面积。这片区域也聚集了昆山商厦北门店、国美电器、五星电器、麦当劳、肯德基等一批知名商业品牌。北门路商圈是区域级商圈，辐射范围为区域周边居民,北门路-萧林路商圈,昆山商厦,街区商铺,街区商铺,商业市场城南朝阳路商圈,城南商圈是以朝阳路为纽带的老商圈升级换代。新城南商圈有百润发、中茵广场、五星电器昆山大卖场、永乐家电、江苏文峰、宏图三胞等。新城南商圈主要以IT产品、传统家电等专业市场以及百货店的商业业态为主。,朝阳路商圈,世贸广场,百润发,在市政规划中，城东片区将被打造成商业、商务办公和居住为一体的综合片区，商业氛围尚未形成，政府规划重点地区，前景看好。板块内目前的商业氛围尚不浓厚，但中航城、隆祺丽景、世贸东壹号等大型商业项目将会拉动后期板块的商业市场人气。,商业市场城东商圈,城东商圈,商业市场在售项目供应分析,从图表可以看出，在售体量较大的项目基本为大型商业项目，体量较小的项目基本以底商和沿街商铺的形态推向市场。从图表上看，有四个项目的商业体量超过10万方，昆山市场商业的规模化已经初显。,商业市场在售项目面积分析,通过图表可以看到，昆山各主要商业产品其规划面积分化较为明显，小面积商铺产品基本在30-120平方米左右，偏大的产品在200-300平方米左右。目前昆山在售的商业中，一般专业市场商铺的面积跨度较大，底商则相对户型面积偏小。,商业市场在售项目去化情况分析,从图中可以看到，整个市场的整体去化率已经相当高了，大部分项目去化率都在75%以上，部分商铺甚至已经售完，市场相当活跃，投资者对于昆山商业市场相当看好。,商业市场在售项目价格分析,从表上看，在售商业项目的价格与所处区位关系较大，与商业类型也有一定关系。千灯以及城北板块由于区位关系，明显比其他板块价格低。花桥板块以及城中板块的目前价格较高。而一些底商类商铺，体量较小，不成规模，客源由自身住宅提供，所以价格偏低。,三、昆山房地产市场,土地市场,商品房总体市场,住宅市场,商业市场,酒店式公寓市场,写字楼市场,昆山市场酒店公寓的出租率基本保持在85%以上，租金通常也要比公寓高出30左右，租赁前景非常看好，升值空间很大，相对于普通公寓而言，更具吸引力。但纵观如今的昆山房产市场，充斥着大量标榜着“酒店公寓”的物业，然而多数从实质而言只能称为“小户型单身公寓”，并非严格意义上的酒店式公寓，更谈不上国际标准豪华酒店公寓。昆山市场上小户型酒店式公寓大多是作为规模化小区开发的附属产品，如：吉田国际广场；另外也有单独建设的酒店式公寓产品，如杰座、泊仕等；另外的像长江酒店式公寓是老楼改造项目。从总体上来看，昆山酒店式公寓的分布范围广，各盘总量大小及品质参差不齐。,酒店式公寓市场总体情况,酒店式公寓市场分布情况,昆山市场酒店式公寓基本遍布于各个成交热门板块。,酒店式公寓市场主要项目,目前昆山酒店式公寓产品要多于产权式酒店，而且地理位置比较分散目前在售的酒店式公寓和产权式酒店产品都是楼盘的附属产品户型面积在30-300平方米之间，主要面积段位40-60平方米酒店式公寓和产权式酒店的装修程度一般为精装修，也有部分毛坯房源，当做青年单身公寓目前精装修的酒店式公寓的销售价格一般在10000以上，毛坯公寓在6500-10000之间，依不同区位不同，城中和华侨板块较高。该类产品周边配套设施有学校、超市、医院等，设施齐全比较完善,酒店式公寓市场产品、价格分析,从客户区域来源来看，长三角和江浙沪一带的投资性客户为主要消费群体，少量来自台湾、广东等。从客户职业特征来看，公司中高层管理人员和私营业主是购房主力军；少量为公司职员、教师和医生等。,酒店式公寓市场已售项目客户分析,项目地址：玉山镇前进中路283号物业类型：酒店式公寓、写字楼、底商占地面积：4079平方米建筑面积：32613平方米容积率：7.99绿化率：16.50%装修状况：精装总户数：447开发商：昆山保昆房产有限公司物业公司：渊博物业物业费：4.00元/平方米月车位：126,酒店式公寓个案分析领御,目前售价：14000元/平米,城中区板块,领御项目位于前进中路与珠江路交口的东南角。前进中路是目前昆山金融、政府机构的中心，整体商务氛围浓厚。东起市政府、西至玉山镇政府短短二公里左右距离上共分布着十多家银行网点，多家星级酒店（如昆山宾馆、瑞士大酒店、一醉皇冠大酒店等）及众多政府行政办公大楼；而且众多大型公建配套设施和场所也都分布在