房地产投资业务培训.ppt

投资业务培训,2012年07月,第一部分几句话闲聊投资,1、投资是艺术，不是算术。2、用产品投资，不用钱投资。3、投资是从买进到卖出的全过程，不是单纯买进。4、投资是企业不断发展壮大的发动机。5、投资具有超前性公司明天的业绩取决于今天的投资。6、投资的最大风险来自于信息的缺失。7、不投资，就等死。,几句话闲聊投资,第二部分房地产投资的基本业务流程,投资职责获取新项目,原则/规范/方法（平衡投资需求、规范业务过程）投资纪律投委会决策规则业务规范指引,流程（从获取项目信息到项目启动）项目基础分析项目投资评估投委会决策项目启动,虚拟团队1+4+X项目投资负责人+研发、营销、成本、财务+支持团队,阶段性成果（对接项目启动会）1.项目投资建议书(PPT)2.项目定位报告(市场、产品定位)3.项目预案4.目标成本(土地版)5.投资测算模型/6.项目进度计划,流程,投资体系-业务流程,要素一:流程,信息化管理目的：规范、查询、统计、项目成果要点：放弃项目信息归档，回顾与查询跟进项目确定土地属性要点获取项目形成阶段性成果未获取项目跟踪对手开盘、销售情况,要素二流程,要素一:流程,-投资发展部决策流程管理原则：全过程管理：对投资发展部新项目从信息获取、论证、上会决策签约和后续交接工作的全过程进行管理。多专业配合：投资拓展人员需要整合营销、研发、工程、财务、成本等专业资源共同完成投资决策工作。项目前期负责人：投资发展经理作为土地拓展阶段的项目负责人角色，牵头项目的流程、专业协调、项目获取和项目交接。确保从投资拓展到项目启动的顺利过渡：投资决策报告中各专业模块的工作成果须具备延续性，现金流项目的投资决策报告须具备操作性，并且对主要经济指标和主要运营节点进行承诺。,土地基础分析,项目评估,投委会决策,项目启动,新项目投资决策管理办法,要素一:流程,放弃项目,跟进项目,立项项目,获取项目,项目状态,关键信息,附件,纸质文档,项目基本信息表,电子文档,运营体系阶段性成果,要素一:流程,原则、规范、方法,公司应根据战略需要确立投资原则目的：强调战略导向，明确拿地原则，推动战略型发展而不是机会型发展。几个维度：1、项目是否匹配公司产品线？2、项目是否匹配公司区域布局？3、公司是否有最低盈利要求？4、什么条件下进入新城市？5、公司投资规模如何确定？6、公司资金风险如何控制？,要素二:纪律、规范、方法,集团应根据财务预算确立投资规划（财务部）目的：规划指导投资，强调战略导向几个维度：1、公司发展目标及规划（销售额、增长率等）2、全集团财务预算规划3、全集团销售规划4、全集团建安支出规划5、全集团投资规划6、各地区投资规划,要素二:纪律、规范、方法,建立集团标准化预算模版,投委会决策目的：明确投委会成员、职责和决策规则，规范上会流程要点：上会成果及流程要求标准化的成果文件范本针对收购类项目，进行上会特殊规范要求列示收购项目的关键信息点清晰表述收购模式风险揭示与控制法务尽职调查的成果,要素二:纪律、规范、方法,上会申请提交材料,投资初审,投委会决策,准许投资动作,市场定位报告（营策）目的确立项目产品线和项目定位加强预案设计和后期营销的目标性；提供市场价格供投资虚拟团队参考。要素：产品定位客户素描产品属性竞争分析价格分析,建立市场定位报告模版,要素二:纪律、规范、方法,项目投资预案深度要求（设计部）目的：明确预案流程、分工与职责、深度要求、成果管理要点：3次预案研讨会2-3个预案方案综合比较1套价值最大化的预案指标,建立标准化预投资阶段项目案深度指引,要素二:纪律、规范、方法,项目投资报告（投资部）目的：项目情况综述、揭示项目风险、整合项目资源。风险揭示要点：地块周边潜在风险评估地块内潜在风险评估规划问题风险评估市政配套风险评估,要素二:纪律、规范、方法,建立标准化项目投资报告,项目投资测算模型（投资部+财务部）：项目开发数据（设计部）项目成本数据（成本部）项目财务成本项目综合收益情况项目税务筹划（财务部）,项目投资测算模型,要素二:纪律、规范、方法,项目成本测算模型（成本部）：项目开发数据和基本配置（设计部）项目建造成本数据项目地下成本优化测算项目其他重要成本指标,项目成本测算模型,要素二:纪律、规范、方法,项目开发计划（计审部）目的：为投资拓展阶段制定项目计划提供指导要点：一级计划节点和标准时间要求1.拿地时间2.开工时间3.亮相时间4.项目首次开盘5.现金流平衡6.竣工备案7.交房,标准计划模版（计审）,要素二:纪律、规范、方法,公司并购与股权收购（法务部+投资部）目的：梳理公司并购的核心路径和模式要点：并购的基本模式并购的业务流程并购风险点及对策外资房地产的并购策略风险调查的要素,项目式公司并购指引,尽职调查指引,并购业务流程,了解项目基本素质,初步测算确定意向,法务初评,目标土地对价股权对价计价资产债权剥离目标股权架构股权交割进度对价支付进度尽职调查约定,尽职调查,投资测算项目预案,基本信息核实初步调查,委托专业机构（法律、审计评估）,持续谈判确定合同,法律意见书审计报告评估报告,框架合同意向书,对价修正先决条件修正股权架构修正进度修正风险补偿约定,正式合同投资模型终止协议,执行,投委会初审,投委会终审,宗地权属规划资料,投资模型投资建议书（包含先决条件）,补充协议法律文书,满足投委会要求,要素二:纪律、规范、方法,投资团队要求,投资纪律,信息管理,投委会规则,投资测算模型,成本,计划,方案深度要求,并购与风险,客户素描,启动会,运营体系,产品描述,竞争策略,土地风险评估,项目投资负责人的全视角-投资阶段各维度关系图解,要素三:团队,投资项目虚拟团队-项目投资负责人牵头,投资发展经理：作为土地拓展阶段的项目负责人角色，牵头项目的流程、专业协调、项目获取，并实现与后续的运营负责人的项目交接。对投资发展经理要求：机会发展能力：建立渠道、获取信息的效率和质量项目预判能力：找到项目要素与公司策略的匹配点资源整合能力：统筹虚拟团队，达成项目管理的效果虚拟团队职能分工：项目投资负责人：牵头、组织和协调虚拟团队资源，并对项目投资操作和项目风险负责。项目营销经理：对项目投资方案中项目定位、价格定位、销售计划负责。项目研发经理：对项目投资方案中的产品预案、产品指标负责。项目成本经理：对项目投资方案中的目标成本负责。项目财务经理：对项目投资测算中的财务部分负责。项目计审经理：对项目投资方案中的计划工期部分负责。其他成员：法务、商业等方面，视项目实际情况由项目投资负责人协调。,要素三:团队,阶段性成果要求,阶段性成果目的：明确投资拓展阶段必要的工作阶段和及对应工