昆明房地产市场概况.ppt

昆明房地产市场概况,1,一级市场土地信息,今年以来，在持续从紧的调控基调主导下，开发商对拿地普遍持谨慎态度，为避免流标过多，政府部门放缓土地上市节奏尤其是优质地块的推出节奏，供应量的紧缩导致了土地成交量下滑，除小部分热点区域地块受市场热捧外，整体成交情况并不理想，底价成交成为常态。昆明土地市场仅5月份两场土地出让中出现溢价，其余均为底价成交，还伴有流拍现象。,2012.07.23-2012.07.29,2,2012.07.23-2012.07.29,3,2012.07.23-2012.07.29,4,2012.07.23-2012.07.29,5,2012.07.23-2012.07.29,6,2012.07.23-2012.07.29,7,2012.07.23-2012.07.29,8,截至目前，今年昆明共供应124宗土地，总面积为7710.71亩。其中成交99宗，成交面积6136亩，平均成交单价375.72万元/亩；流拍/流挂6宗，流拍/流挂面积1021.62亩；未成交19宗（表中绿色），未成交面积553.09亩。,2012.07.23-2012.07.29,13,14,昆明市五华区崇仁街52号楼面地价约4677元/,度假区大渔片区楼面地价约790元/,15,二级市场商品房信息,2012年1-7月份，昆明市区及呈贡新区商品房成交42882套，平均每月成交6126套，成交面积357.6万。虽然2012年国家依然强调调控不放松，但是各地的微调放松调控的传闻一时间满天飞，加之部分楼盘的降价优惠措施，使得刚需终于在第二季度爆发出来，不少楼盘也出现了购房者通宵排队抢房的景象，昆明楼市的成交也从年初的最低点逐步回升，“回暖”现象越来越明显。,16,从2011、2012年1至7月昆明商品房成交均价对比图上可以看出，虽然经历了去年严厉的调控，但是昆明地区2012年的房价与2011年同期相比并没有出现较大的跌幅，仅仅是小幅微跌，但是房价的上涨却在调控中得到了很好的抑制，其中一月到三月的成交均价都高于去年同期。,17,二级市场预售许可证信息,2011年下半年，限购等楼市调控政策效果显现，昆明高涨的房价得到控制。2012年年初，等待松绑的限购政策继续收紧，买卖双方观望情绪渐浓，库存量越来越大，部分开发商以价换量，降价潮来临。成交量渐涨，4月，限购令松绑、楼市微调消息频出，部分楼盘微涨试水，楼市回暖迹象让楼市惊现恐慌性购房，开发商加快申请预售许可证速度。,18,以供应量来看，2012年昆明楼市一直处于供过于求的局面。1-7月份，仅2月份新增预售面积小于成交面积，其余6个月均出现供过于求的状况，尤其在1月份，共发放8张预售证，预售量达128.45万，达到供应量最高值。,2012.07.23-2012.07.29,19,2012.07.23-2012.07.29,20,2012.07.23-2012.07.29,21,2012.07.23-2012.07.29,22,2012.07.23-2012.07.29,23,截至目前，今年昆明共发放64个预售许可证，总预售面积为632.4万（数据参考昆明房产交易中心网站发布信息，具有一定的滞后性）。,24,二级市场开盘信息,25,26,27,28,29,2012年16月，昆明共有29个楼盘开盘，中心区楼盘就占据了9个，南市区楼盘有8个，西市区开盘楼盘有4个，东市区楼盘2个，北市区楼盘3个，呈贡楼盘3个。总体来看，2012年上半年，昆明楼市中心区（以二环为界）开盘项目最多，住宅房源所占比重最大，且每月新推房源量呈大起大落之势，开盘均价在80009000元/平米的楼盘居多，“90”版户型成交喜人。与之相反的是，上半年商业地产的推盘量很小，商铺及写字楼共推出1182间，40年产权公寓419套，三者的总和还不及住宅的19%。2012年16月，昆明市共有29个项目开盘，推出各类物业共计10078套。其中开盘产品为纯住宅的项目19个（含别墅），开盘产品中既有住宅又有商业的项目4个，共推出住宅8477套（含别墅），占总房源量的84.1%；纯商业开盘项目6个（含40年产权公寓），共推出商铺及写字楼1182套，40年产权公寓419套。价格方面，2012年16月，昆明市开盘的23个住宅项目的均价多在8000元/平米以上，其中80009000元/平米之间的开盘均价最多，达16次，开盘均价在在9000元/平米以上的7次，70008000元/平米之间9次，7000以下元/平米7次。,30,针对目前昆明楼市回暖现象市场观点：首先，从国家宏观环境来说，温家宝一直强调房地产调控政策不放松，央行连续下调存款准备金率及存贷款利率，国家调控政策收紧，目的是抑制投机性购房，但是金融政策放松，意在鼓励刚需购房及房地产开发。再从昆明房地产市场来看，最近开盘的项目价格都有不同幅度的上涨，再加上前个月连续两次下调存贷款利率，购房者担心房价反弹，打破观望，从而引发本月的小规模恐慌性购房。依照开盘低开高走的规律，随着开盘次数的增加，价格都有不同幅度的上涨，但是从开盘情况来看，价格涨幅太大的项目，销售