北京朝青板块住宅区域分析.ppt

朝青板块住宅区域分析,区域环境分析,市场环境分析,典型个案分析,朝青板块总结,区域环境分析,1,朝青板块简介所属朝阳区所在CBD区域朝青板块概况朝青板块发展历程,拔,区位：隶属朝阳区，位于CBD向东，东四环东五环之间交通：朝阳北路、京通快速路环境：大量高档住宅小区、高端公寓林立特性：近CBD大型高档居住带CBD中央居住区,朝青板块简介,龙头地位,朝阳区现状,朝阳区位于北京城区的东北郊，全区总面积为470.8平方公里，全区常住人口291.1万人，其中，外来人口91.5万人，是北京市面积最大，人口最多的近郊区朝阳区现已是高楼林立、经济繁荣、环境优美、生活方便、社会稳定的城郊结合型的现代化的新兴开发区朝阳区不但是首都的重要工业基地之一，形成了包括纺织、化工、机械、电子、汽车等门类的工业生产基地，而且土地肥沃、宜于耕种；气候宜人、水资源丰富朝阳区是首都外事活动最集中、涉外单位最密集的一个区。分布着146个外国驻华使馆和国际组织机构，在中国对外交往中发挥着重要作用。,由于特殊的地理位置和区域属性，朝阳区现已成为北京市发展最快，最好的行政区,朝阳区现状,龙头地位,朝阳区的经济发展水平逐年稳步提高，GDP年增长率除01年、05年外均高于北京市GDP年增长率，经济发展速度高于北京市的平均发展，对北京市的经济发展启到带动作用,朝阳区现状,龙头地位,朝阳区的房地产发展逐年稳步提高，房地产投资总额不断升高，06年房地产投资总额占北京市整体房地产投资总额的比例已近30%，朝阳区商品房均价近年均高于北京市房地产均价区域发展水平高于北京市的平均发展水平，所以朝阳区房地产市场对于北京地区整体的房地产市场启到风向标的作用,CBD动力,位于朝阳区内的北京中央商务区（CBD），占地仅3.99平方公里，但随着近年经济的高速发展，CBD已经成为了朝阳区，甚至北京市发展的核心动力，带动CBD周边区域的价值提升，由此标签“后CBD”、“泛CBD”、“CBD后花园”等的地区应运而生。,区域影响,范围,CBD区域,大CBD区域,CBD的价值,CBD区域,年均价：东区国际年均价约在通州区的2.2倍以上07年月均价：东区国际月均价平均约在通州区的2.25倍以上CBD价格外溢，直接影响通州区价格走高,东区国际,CBD,CBD的增幅,CBD区域,年增幅：通州区年均增幅24.45%，高于东区国际21.4%07年月增幅：通州区月均增幅7.91%，高于东区国际4.66%通州区价格基数小，作为“后花园”借势CBD价格增幅明显,在“CBD效应”的作用下，朝青板块作为后CBD和中央居住区将持续升温,朝青板块概况,朝青板块，大致以十里堡华堂商场为中心，南至朝阳路沿线，北到姚家园路沿线，东西两侧分别与东四环、东五环相接地块周边环抱四惠桥、慈云寺桥、红领巾桥，朝阳公园桥、平房桥、大黄庄桥等多个大型交通枢纽南面紧邻地铁1号线板块内各项目主要分布在“三横两纵”沿线：“三横”分别是朝阳路、朝阳北路、姚家园路；“两纵”指青年路、十里堡路,姚,家,园,路,路,阳,朝,朝,阳,北,路,通,京,速,路,快,青,年,路,十,里,堡,路,四环,五环,十里堡华堂商场,朝青板块外部连接城市主干道，内部南北东西多条道路贯穿，板块的地理位置和交通状况较好,地铁1号线四惠站,朝青板块概况,朝青板块规划区域总用地222公顷，包括以下：居住用地91公顷配套教育用地10公顷公共设施(含大型商业)13公顷体育8.57公顷居住用地配套商业5.86公顷行政办公2.84公顷文化娱乐0.95公顷,目前板块内区域已有住宅项目30多个，入住的业主超过15000户。朝青板块已逐渐发展成为大型高档居住生活区。,时期一：1999年-2002年，朝青板块区域发展为从仓储用地调整为居住用地，住宅开发区域主要集中在朝阳北路以南地区，项目多以经济适用房和中低档住宅为主，但已经出现朝阳园这样的高档涉外公寓项目。朝青板块发展初期，大部分项目档次偏低。,蓄势阶段,1999-2002年朝青板块主要上市楼盘基本信息表,数据来源：北京房地产交易管理网,朝青板块发展历程,时期二：03年，珠江罗马嘉园、炫特区项目进入朝阳北路以北地区，朝青板块初具雏形，珠江罗马嘉园更是以当时7000元的均价，高价的精装修，高档的品质在朝青板块开启高档住宅的先河；04年朝阳北路全线通车，朝青板块受到普遍关注。朝青板块逐渐升温，项目档次提升。,兴起阶段,03、04年朝青板块主要上市楼盘基本信息表,朝青板块发展历程,数据来源：北京房地产交易管理网,爆发阶段,05年朝青板块主要上市楼盘基本信息表,朝青板块发展历程,数据来源：北京房地产交易管理网,时期三：05年，国美第一城百万大盘上市热销，朝青板块成为北京房地产市场的热点。此后，北京星河湾、逸翠园、和A-ZTown相继上市，朝青板块成为京城楼市最受关注的热点区域之一。朝青板块发展迅速，成规模型发展。,2006-2007年朝青板块主要上市楼盘基本信息表,时期四：2006至今，朝青板块继续保持快速发展的势头。除北京星河湾、珠江罗马嘉园、A-ZTown、青年汇、东岸等项目的后期产品之外，润枫水尚、金隅风麟洲等项目都陆续上市。朝青板块持续发展，须臾升级为高档生活区,朝青板块发展历程,持续发展阶段,数据来源：北京房地产交易管理网,朝青板块发展历程,区域环境分析小结,板块和朝阳区良性的依附发展板块与CBD的联动发展满足中高档生活居住需求和其他需求板块自身价的继续提升,朝青板块现状,市场环境分析,2,在售商品房情况板块内二手房情况,金隅凤麟洲,北京星河湾,万科东第,合生橄榄季,东岸,新华联丽景,海华堂,AZ-TOWN,东恒时代,青年汇,泛海国际,万科金阳,华纺易城,润枫水尚,东区国际,目前在售15个住宅项目，主要分布在青年路、十里堡路、东四环、朝阳路、朝阳北路、姚家园路、东四环、十里堡路、青年路沿线,在售商品房情况,在售商品房情况,供应规模,项目多为普通住宅和公寓占地总量369.28万平方米总开发面积达657.8万平米住宅总户数21804户,板块内土地开发量较大，总开发面积较大,在售商品房情况,户型分析,各项目主力户型面积区间在100-200平方米左右各项目的主力户型多为两居或两居以上，占所有项目的90%以上以2居室为主力户型的项目，约占47%出现以面积在200-400平方米区间为主力户型的项目,现售项目主力户型特征统一，正对客群较为明显,在售商品房情况,价格分析,各项目现销售加权平均价为20577元/平方米各项目从近期开盘至今都有2000/平方米以上的涨幅各项目主力户型总价均在90万元以上，以150-300万元居多,由于星河湾项目价格特殊，故在板块内价格整体分析时，将其排除,在售商品房情况,价格分析,各项目现销售均价均在12000元/平方米以上，最高的星河湾项目销售均价以达到35000元/平方米,板块内在售项目单价高，总价高,在售商品房情况,销售情况,目前各项目现阶段销售均以达到80%以上，并有3个项目现阶段已经售罄三个项目已经整体售罄，板块区域未来供应3700多套,板块内在售项目现阶段销售状况良好,在售商品房情况,装修分析,精装修的项目较多，数量占所有项目的70%以上所有精装修项目中装修标准均达到1500元/平方米以上，精装标准较高出现每平方米装修标准达到4000-10000元的项目,板块内在售项目装修标准较高，产品档次较高,在售商品房情况,配套情况,各项目规划配套面积约28.3万平方米各项目配套多为商业和会所为主，也有部分酒店和学校、幼儿园,板块内在售项目总配套面积虽近30万平方米，但其仅占总开发面积的4.3%，配套开发还有不足,在售商品房情况,客户分析,客户组成,购买原因,北京与外地客户数量基本持平购买客户以在CBD工作的中高管、高级白领居多，有部分中央电视台工作和娱乐明星客户收入较高，年薪均在20万以上，甚至更高客户年龄多数在25-40岁之间家庭结构主要为两三口家庭,以自住为主，约占70%以上自主客户多数把此地作为第一居所,客户演变,04年之前，普通消费者04-06年，年轻新兴企业白领和中产之家06年至今，中高管、高级白领、富人,板块内二手房情况,姚家园路,朝阳北路,朝阳路,京通快速路,东四环,青年路,十里堡路,北京星河湾(230平米520万)23000元/平方米,万科东第(163平米326万)20000元/平方米,合生橄榄季(163平米200万)12300元/平方米,东岸(81平米106万)13000元/平方米,AZ-TOWN(135平162万)12000元/平方米,青年汇(38平米50万)13000元/平方米,泛海国际(121平米168万)14000元/平方米,华纺易城(108平米125万)11600元/平方米,润枫水尚(83平米125万)15000元/平方米,东区国际(172平米206万)12000元/平方米,东恒时代(一期61平米90万)15000元/平方米,目前在选取的这几个项目中，二手房价格均在12000元每平方以上，平均在每平方米14000-15000元左右，价格较高,市场环境分析小结,项目多为普通住宅和公寓，开发规模较大，供应量较大,各项目主力户型为100-200平方米两居室，适合两三口之家居住,各项目现销售均价均在12000元/平方米以上，板块内各项目现销售加权平均价为21828元/平方米，总价多在150-300万元区间内，价格相对较高,精装修的项目较多，且装修标准均达到1500元/平方米以上，精装标准较高,各项目规划配套面积约28.3万平方米，多为商业和会所为主，也有部分酒店和学校、幼儿园，配套设施不断完善,各项目现阶段销售均以达到80%以上，并有3个项目现阶段已经售罄，整体销售状况较好,区域内二手房价格均在12000元每平方以上，平均在每平方米14000-15000元，区域价值提升,供给特征,需求特征,朝青板块销售旺盛，区域价值提升,典型个案分析,3,A-Ztown(爱这城),开发商：北京首创新资置业有限公司投资商：首创置业、新加坡GIC物业公司：北京新昌金网络物业管理有限公司项目位置：朝阳区朝阳路华堂商场东50总占地：19万平米建筑面积：45万平方米(一期8万平米，二期20万平米)容积率：2.8绿化率：33%物业类型:精装公寓、酒店、商业住宅建筑形式：塔楼、板楼,A-Ztown,概况,项目位置,朝阳北路,朝阳路,十里堡华堂,住宅开盘时间：一期2005年11月二期2006年9月住宅入住时间：一期2007年；二期2008年,A-Ztown,区位,四惠桥,慈云寺桥,A-Ztown,四惠地铁,十里堡华堂,云柏鞋业商场,苏宁电器法宝超市,通往地铁的路步行约15分钟,朝阳北路,朝阳路,属于朝青版块的核心商业区(以华堂商场为中心)位于国贸东边，是CBD的外延项目在朝阳路上，目前朝阳路正在施工，交通不顺畅在地铁1号线沿线上,A-Ztown,周边,优势：项目在华堂商场的东边，从小区步行需10分钟，购物条件便利；周边有麦当劳、肯德基、必胜客、郭林家常菜，生活较为便利；朝阳路上多趟公交车，且为公交112的起点站，交通便利；到地铁四惠站步行15-20分钟；劣势：附近没有知名大医院，最近的民航医院距小区东2公里；周边没有重点中、小学学校；朝阳路交通拥堵；紧临铁道，受噪音污染；到地铁需要穿越铁道，有不安全隐患；,A-Ztown,周边,华堂商场,十里堡车站，对面是肯德基,云柏鞋城和郭林家常菜,112总站,麦当劳和服装城,朝阳路正在施工，将是双向4车道,规划及配套,1、百货商场5万平米,2、商务会所约为7万平米,3、幼儿园4300平米,4、公园1万平米,7,7,7、会所,A-Ztown,二期朗士公馆,一期悠客公寓,项目住宅分为二期一期名为“悠客公寓”，建筑面积8万平米，为高密度紧凑型的塔楼二期名为“朗士公馆”，建筑面积20万平米，为底密度大户型板楼一期楼间距较小，二期楼间距70-80米商业配套百货商场将建成高档次的大型商场商务会所将建成写字楼和酒店,点评：一期地块较小，规划成紧凑型的塔楼，与二期的舒适型板楼自然分开，较为合理由于公园的依托，二期居住舒适度更强，凸显档次二期的楼间距较宽，显得较为大气高档次的商业配套提升了整个项目价值,A-Ztown,规划及配套,夜景鸟瞰效果图,住宅：（精装修）共2300套ABCDEF为一期悠客公寓，约700套GHJKLMN为二期朗士公寓，约1600套)ABC：18层塔楼，2梯5-6户；D：16层塔楼，2梯5-6户；F：20层板楼，2梯3-4户；G：18层板楼，2梯2户；M：18层板楼，2梯2户；K：9层板楼，2梯2户，L：14层板楼，2梯2户；,A-Ztown,产品规划,一期悠客公寓,二期朗士公馆,建筑层高：2.9米，实际层高2.67米装修标准：一期800元/平米，二期1500元/平米,A,B,C,D,E,F,H,G,K,M,N,L,J,A-Ztown,产品规划,点评：一期塔楼2梯4-5户，人均面积相对较小，二期2梯2户，人均面积相对较大较舒适一期的精装标准为800元/平米，二期为1500元/平米，拉开了2期的档次，也让二期价格提升更大一期地块小，数量少一期每次放量较少，造成供不应求，使越来越多的有意购房者开始关注,A-Ztown,产品户型,一期主力户型,主力户型：二居使用率：80%,N座3单元01户型,ABCD座01户型点评：面积：90平方米优点：客厅进深较大，使用舒适双卧室都有良好采光缺点：朝向为西北，无南向采光卫生间没有窗户非通透户型没有大阳台，使用不便,A-Ztown,产品户型,二期主力户型,主力户型：三居使用率：83%,N座3单元01户型,N座3单元01户型点评：面积：160平方米优点：南北通透的板楼，通风换气效果好两间卧室和起居室都朝南，阳光充足明厨明卫，采光效果好卧室是飘窗，视野较好缺点：起居室的阳台为半封闭式，灰尘较大南侧两卧室被客厅分割，动静区相互影响储物间过多，实用性不强,A-Ztown,产品户型,说明：一期以塔楼为主，二期全是板楼一居只在一期有，四居只在二期有,点评：一期以二居为主，面积在100左右，装修档次一般；二期以三居为主，面积在130以上，装修档次稍高，二期产品的品质和档次不一样三居在整个项目中占绝对数量，可见产品客群定位在高档次高收入人群,住宅精装标准,全装修一、公共部分主体结构：主体采用现浇剪力墙结构体系，标准层高2.9米外墙：采用面砖、涂料、石料总和设计。首层大堂：单元入口采用铝合金框玻璃门，地面铺砌地砖或石材，墙面选用地砖或石材配以装饰效果（以实际施工图为准）电梯间及公共走道：地面铺砌地砖、墙面以面砖配饰，顶棚为乳胶漆配吸顶灯楼梯间及设备间：地面采用水泥抹面，墙面及顶棚为乳胶漆，照明采用普通照明门窗：采用高级灭火门及铝合金窗二、公共系统消防：公共区域设消防栓及消防警报系统信箱：每座住宅大堂内均设有用户专用信箱电梯：OTIS或同等品牌三、户型内部户门：采用曼特钢制四防门或同档次产品外窗：断桥隔热铝合金配中空玻璃窗，可开启部分设隐形纱窗,A-Ztown,灯具：普通照明灯泡开关面板：奇胜或同档次客厅及卧室：地面铺装圣象实木复合地板或同档次产品，墙面及顶棚刷多乐士高级乳胶漆或同档次产品厨房：地面、墙面铺贴冠军或同档次墙地砖，铝合板吊顶并配吸顶灯卫生间：地面、墙面铺贴冠军或同档次墙地砖，铝合板吊顶并配吸顶灯、排气扇；洁具（包括坐便器、洗面盆、浴缸、龙头、花洒等）选用科勒或同档次产品，淋浴房选用“立家”品牌或同档次产品保温形式：外墙外保温形式供暖方式：市政集中供暖散热器：森德钢制散热器或同档次产品户内保安系统：每户安装可视语音对讲设备电视及电话系统：客厅、卧室均设有电视及电话插口网络系统：小区宽带入户，客厅、卧室均设有网络插口供水系统：市政供水供电系统：双路供电燃气系统：市政管道天然气热水系统：通过市政热力管网供应24小时热水,住宅精装可选的仅为厨房台面的颜色和木地板的颜色一期精装修标准为800元/平米，二期精装修标准为1500元/平米一期为基本装修，二期还赠送部分家电和柜体点评：精装可选内容太少，对客户来说缺少个性化内容一、二期装修价格拉开了2期的档次，二期档次较高,A-Ztown,住宅精装标准,物业公司：北京新昌金网络物业管理有限公司物业费：一期A、B、C、D、E座2.55元/平方米月一期F座2.7元/平方米月二期3.2元/平方米月车位：1：0.7，地上、地下都有。租金：地上：150元/月；地下400元/月,A-Ztown,物业,点评：一期的F座已经较其他楼座提升了档次，因此物业费偏高一些二期比一期的档次高，物业费也相对提高。可以看出2期的档次差别相对于周边的楼盘，物业费偏高,A-Ztown,价格,一期05年11月开盘均价：7400元/平米楼层差50元/平米朝向差：100-400元/平米二期06年9月开盘价：11000元/平米2007年9月均价：19500元/平米楼层价差：120元/层南北朝向价差：100-200元/平米上涨幅度：500-1500元/次.平米还有两栋准备卖现房，价格估计在25000元/平米左右。,点评项目低价入市，短期内拉升极快，涨幅较大，由开盘的7000元/平米涨到近20000元/平米一期有变电站辐射和火车噪音污染的问题，价格有点受制约由于景观园林、会所等都在二期的地块，火车噪音污染也相对较少，因此二期的价格比一期高出许多，一是和开发商定价策略有关，二是和05-07年整个北京房地产市场涨幅有关项目定位于中高楼楼盘，整个项目的价位相对周边其他项目较高,A-Ztown,价格,销售情况：项目05年11月摇号方式开盘，只开了3栋楼，并且部分为内部定购，对外的销售的仅100多套2006年陆续开盘一期的C、D、F座，每次涨价幅度500-1000元/平米，每次放量几十套，均抢购一空，造成热销场面二期开始大量投放广告宣传，制造声势，关注客群很多销售率：一期售完，二期开盘的已经销售90%，还有两栋未开目前剩余的为大户型，总价在200-300万之间，销售速度缓慢项目价格仍随着整体市场的上扬而涨价,A-Ztown,销售,售楼处,A-Ztown,销售,销售点评一期开盘三栋楼，采用摇号方式造成开盘现场火爆，人气颇高。一期的C、D、F每次开盘数量少，并且提价，仍销售一空，造成供不应求现象，销售的价格策略比较成功。二期由于以板楼大户型为主，单价已经过万，总价在150万以上，并且首付需要付30%以上，因此销售速度放缓。,地域分布：外地人偏多，占60%年龄：一期25-40岁，年轻人居多二期30-50岁，中年购买者居多职业特征：中央电视台工作人员，其他职业特征不明显。购买目的：一期投资者较多，投资自住各占50%二期自住居多，用于投资的较少付款方式：一次性付款约占4