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连锁中国房地产专业服务商 中国房地产策划代理企业 TOP10 连锁中国房地产专业服务商 中国房地产策划代理企业 TOP10 杭杭杭杭州州州州地地地地产产产产观观观观察察察察 2011 年 5 月 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 1 目 录 目 录 第一篇 房地产市场资讯 . 2 第一章、热点评述 . 2 一、政策法规 . 2 二、宏观动态 . 3 三、行业动态 . 4 四、市场反应 . 6 五、杭州资讯 . 8 第二篇 房地产一级市场分析 . 11 一、土地供应分析 . 11 二、土地成交分析 . 13 第三篇 房地产二级市场分析 . 16 第一章：商品房市场 . 16 一、市场综述 . 16 二、板块成交情况 . 17 三、各物业成交情况 . 18 四、商品房成交排名 . 18 第二章、住宅市场 . 19 一、住宅市场综述 . 19 二、五月开盘项目情况 . 22 四、重点项目跟踪 . 23 五、6 月份开盘项目 . 24 六、个案分析 . 26 第三章、办公、商业市场 . 29 一、办公市场 . 29 二、商业市场 . 30 第四章 房地产营销分析 . 30 一、营销综述 . 30 第三篇 房地产三级市场分析 . 31 一、市场综述 . 31 二、成交结构 . 32 三、成交区域 . 33 第四篇 萧山市场分析 . 33 一、市场综述 . 33 二、成交结构 . 34 三、存量分析 . 35 四、6 月份开盘项目 . 35 五、个案分析 . 36 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 2 第一篇 房地产市场资讯 第一篇 房地产市场资讯 第一章、热点评述 第一章、热点评述 一、政策法规 一、政策法规 2011 年 5 月份国家及各地方相关政策一览表 “三基本、两协调、一严控”是 2011 年房地产调控的方向和目标。具体为供需保持基 本平衡、结构保持基本合理、价格保持基本稳定，与经济社会发展相协调、与住宅产业发展 相协调，严格控制投机投资型需求。5 月份，从中央到地方基本动作还是围绕进一步强化、 落实调控政策，监督落实保障房建设；规范房地产交易市场；提高购房成本，压缩、放缓市 场需要等。随着房地产调控政策的实施，目前房地产市场自 08 年以来再次陷入严重的开发 商和购房者之间的博弈阶段。在这个过程中，量稳价平将是未来房地产走势的特征。 2011 年 5 月份国家及各地方相关政策一览表 “三基本、两协调、一严控”是 2011 年房地产调控的方向和目标。具体为供需保持基 本平衡、结构保持基本合理、价格保持基本稳定，与经济社会发展相协调、与住宅产业发展 相协调，严格控制投机投资型需求。5 月份，从中央到地方基本动作还是围绕进一步强化、 落实调控政策，监督落实保障房建设；规范房地产交易市场；提高购房成本，压缩、放缓市 场需要等。随着房地产调控政策的实施，目前房地产市场自 08 年以来再次陷入严重的开发 商和购房者之间的博弈阶段。在这个过程中，量稳价平将是未来房地产走势的特征。 时间 时间 政策名称 政策名称 颁布单位 颁布单位 主要内容 主要内容 5 月 5 日 关于下达2011 年 全国土地利用计划的 通知 国土资源部 通知要求央企要积极争取地方支持， 通过多种途径参与保障性住房开发建 设。凡是没有落实保障性住房建设用地计划指标安排要求的，将相应扣减 所在省(区、市)的计划指标。 5 月 13 日 第五次上调存款准备 金率 0.5 个百分点 央行 从 2011 年 5 月 18 日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达 21%的高 位。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金 3700 多亿元。 5 月 16 日 关于加强部门联动， 完善商业、办公类项目 管理的通知 北京市住建 委、市发改 委及市国土 局 6 月 1 日起，北京市商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局，不得每 户单独设卫生间；若开发商自己隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不 能办理房产证。同时，开发商不得采取返本销售或者售后包租等方式销售 商业、办公类项目。 5 月 24 日 广东省物价局关于 商品房销售明码标价 的规定 广东省物价 局 6 月 1 日起，对取得预售许可证或办理现房销售备案的商品房项目，商品 房经营者要按有关部门的规定，在规定时间内(即 10 日内)一次性公开全 部房源，并严格按照申报价格明码标价销售。 5 月 24 日 湖南省人民政府关 于加强保障性安居工 程建设的意见 湖南省人民 政府 意见明确住房用地供应计划中，保障性住房、棚户区改造和中小套型 商品房建设用地，不得低于住房建设用地供应总量的 70%。凡挂牌出让的 商品住房用地项目，按照项目总建筑面积的 5%配建保障性住房，其中配 建廉租住房不小于 2%，公共租赁住房不小于 3%。土地出让收入中用于保 障性安居工程建设的资金，不得低于土地出让总价款的 5%。 5 月 25 日 湖南停止第三套及以 上住房公积金贷款 湖南省直住 房公积金中 心 从 5 月 26 日起停止向缴存职工家庭名下现有两套（含）以上住房的、购 买别墅或商住两用住房及投资、 投机性住房的缴存职工家庭发放住房公积 金贷款。缴存职工家庭现有一套住房，再使用住房公积金贷款购买第二套 普通自住房的，贷款首付比例不得低于 50%，贷款利率不低于同期首套住 房公积金贷款利率的 1.1 倍。 5 月 26 日 关于严格落实异常 交易地块上报制度有 关问题的函 国土资源部 国土资源部对土地市场的监控再度升格，国土部向各省国土部门下发了 关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函 ，上述决定开始生 效，该文件要求各县级国土部门对 2011 年以来的成交地块进行清理，对 漏报的地块应在 6 月 30 日前补充上报。 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 3 二、宏观动态 二、宏观动态 5 月份，央行对冲外汇占款成本已超万亿 5 月份，央行对冲外汇占款成本已超万亿 存款准备金率再调高、3 年期央票重启，在 5 月份央行同时动用这两大货币工具的背景 下，其对冲外汇占款的巨大成本，正在浮出水面。根据央行公布的数据，外汇占款规模已经 从 2002 年底的 2.3 万亿元增加到 2010 年底的 22.58 万亿元。该部分成本主要由两部分支 出组成。 即央行发行央票的利息支出和上调存款准备金率发生的利息支出。 央行通过支付央 票和准备金利息多印了钞票，最终是由放大货币发行规模来承担，而这会推高通胀。 中国超印度成最大黄金投资市场 中国超印度成最大黄金投资市场 世界黄金协会 5 月 19 日发布黄金需求趋势报告称，今年一季度，中国黄金需求强 劲增长，已超过印度成为全球最大的黄金投资市场。报告称，中国黄金投资需求从 2010 年 同期的 40.7 吨增至 90.9 吨，达到 41 亿美元。印度黄金投资需求总计 85.6 吨，略高于上年 同期的 79.3 吨。今年头三个月，中国的黄金投资需求从上年同期的 40.7 吨增至 90.9 吨， 以美元计达到 41 亿美元，同比猛增 179%。 银行间资金利率全线超 5%，存准率上调概率降低 银行间资金利率全线超 5%，存准率上调概率降低 伴随货币紧缩效果的逐步显现，近期持续高位运行的银行间市场资金利率 25 日再次全 面大涨，所有期限质押式回购利率、银行间拆借利率均突破 5%大关。根据银监会最新监管 要求，6 月起商业银行日均存贷比将不得高于 75%，加上当前执行的 21%的法定准备金率， 商业银行资金头寸腾挪余地有限。 目前市场资金面的紧张应当归结为前期货币紧缩政策累积 后的正常反应，预计近期准备金率等数量手段继续推出的概率大大降低。 5 月 CPI 或创新高，加息预期强烈 5 月 CPI 或创新高，加息预期强烈 国家统计局公布的 5 月 11 日-5 月 20 日 50 个城市主要食品价格变动情况显示，猪肉、 鸡蛋、鱼及部分蔬菜(大白菜、芹菜、油菜等)价格，均较上期出现较大幅度上涨，最高的蔬 菜涨幅达 16.4%。长江中下游地区的干旱成为影响物价的新的担忧。机构普遍预测 5 月份 CPI 增幅可能从 4 月份的 5.3%升至 5.5%左右。由于 5、6 月份通胀压力较大，机构普遍表 示，货币政策将继续维持紧缩态势，6 月加息预期强烈。 5 月非制造业 PMI 回落至 61.9% 5 月非制造业 PMI 回落至 61.9% 中国物流与采购联合会(CFLP)3 日公布数据，5 月中国非制造业商务活动指数(PMI)为 61.9%，较上月回落 0.6 个百分点，结束此前连续两个月的升势。此前，CFLP 公布的 5 月 制造业采购经理人指数由之前的 52.9%回落至 52.0%，5 月汇丰制造业 PMI 终值也降至 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 4 51.6%的 10 个月新低。而两项数据中的购进价格指数均出现明显回落，显示通胀预期有所 缓解。 3 年期央票需求申报再启 ，6 月或再现双率齐动 3 年期央票需求申报再启 ，6 月或再现双率齐动 5 月 30 日央行要求公开市场一级交易商上报 3 年期央票需求。根据交易员透露，近期 3 年期央票发行的可能性较大，但预计本次上报的需求总量不会很大。业内人士表示，重启 后 3 年期央票的发行呈现出按流动性状况相机抉择的特点。当前央票发行再度受制于其一 二级市场利差倒挂，因此 6 月份上调存款准备金率和加息的可能性并存， “双率”齐动或再 次出现。 5 月央行公开市场净投放资金 2030 亿元 5 月央行公开市场净投放资金 2030 亿元 央行 5 月 31 日在例行的公开市场操作中发行了 30 亿元一年期央票， 发行利率连续第 8 次持平于 3.3058%。至此，央行在 5 月份向公开市场净投放资金达到 2030 亿元，也是央行 连续两个月向公开市场净投放资金。此前，央行曾在 4 月份净投放资金达 3220 亿元。这看 上去似乎与每月上调存款准备金率，甚至加息收紧流动性的做法相矛盾。分析人士指出，这 主要是考虑维护金融市场的稳定，保持银行体系流动性合理充裕。 三、行业动态 三、行业动态 前 4 月房地产开发投资 13340 亿，同比增 34.3% 前 4 月房地产开发投资 13340 亿，同比增 34.3% 1-4 月，全国房地产开发投资 13340 亿元，同比增长 34.3%，增速同比减缓 1.9 个百分 点，比一季度加快 0.2 个百分点。其中，东部地区投资为 8119 亿元，同比增长 32.7%，增 速同比减缓 4.6 个百分点，比一季度加快 1.5 个百分点；中部地区投资为 2538 亿元，同比 增长 36%， 增速同比加快 5.8 个百分点， 比一季度减缓 3.3 个百分点； 西部地区投资为 2684 亿元，同比增长 37.7%，增速同比减缓 1.4 个百分点，比一季度减缓 1.3 个百分点。 房地产信托市场风险累积 信托销售火爆 房地产信托市场风险累积 信托销售火爆 某研究机构近日发布报告指出， 目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增 速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业自筹资金比重处在历史高位，融 资环境明显趋紧。 多数大型房企转向海外融资，恒大地产、雅居乐、合生创展等多家房企 纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式发力海外资本市场储备资金。 中小房企则全面 转向极具灵活性的金融工具信托融资。 中国信托业协会数据显示， 今年一季度投向房地 产领域的新增信托项目金额高达 710.9 亿元，同比增长 12.5。 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 5 房企存货近万亿，退房率高涨或迫新盘集中上市 房企存货近万亿，退房率高涨或迫新盘集中上市 根据沪深两市 135 家地产上市公司的季报统计，2011 年一季度的楼市存货金额高达 9865.14 亿元，与 2010 年同期相比，大幅增加 40%。较去年末环比也增长了 9.07%。楼市 大量存货积压的现象将越来越严重。与此同时，退房率高涨又让楼市雪上加霜。而据北京市 房地产交易管理网公布的信息显示，2011 年 4 月北京市存量房成交量排名前 5 的房产中介 公司，退房率全部达到或超过 10%。 2011 年中国住房用地计划公布，供应 21.80 万公顷 2011 年中国住房用地计划公布，供应 21.80 万公顷 国土资源部召开 2011 年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会。 2011 年， 全国住房用地计划供应 21.80 万公顷， 与 2010 年全国住房用地供应计划(18.47 万公顷) 和实际供地量(12.63 万公顷)相比，分别增加 18.5%和 72.6%，超过前两年年均 10.17 万公 顷的实际供地量。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是 17.13 万公顷， 占住房用地供应计划的 78.6%，保障性安居工程用地计划是 7.74 万公顷，占住房用地供应 计划的 35.5%。 5 月 29 日，国内首个网上卖房频道亮相 5 月 29 日，国内首个网上卖房频道亮相 5 月 29 日，新浪乐居研发的国内首个综合型房地产电子商务频道正式亮相，将江苏昆 山“游站”项目的 601 套房子全部放到网上开盘，截至记者发稿时，已经在网上卖出 210 套。5 月 31 日，SOHO 中国出具关于 11 套待拍房源的拍卖公告。将于 6 月 11 日在新浪网 公开拍卖旗下 11 套房产。这是 SOHO 中国乐居电商频道第三次网拍。 华润置地首 5 月销售 126 亿，上调全年目标至 300 亿 华润置地首 5 月销售 126 亿，上调全年目标至 300 亿 6 月 1 日，华润置地主席王印于股东大会后表示，截至 5 月 31 日，华润置地共实现合 约销售 126 亿元人民币， 其中签约销售 94 亿人民币， 另有 32 亿人民币的认购额未签约。 其 中，华润置地 5 月单月的签约销售额为 20 亿元人民币，高于 4 月的 17 亿元。王印还称， 有信心完成今年的销售目标，并会将销售目标略微上调至 300 亿人民币。 5 月万科销售金额超 90 亿 比去年同期增长 76.4% 5 月万科销售金额超 90 亿 比去年同期增长 76.4% 万科公告显示，2011 年 5 月份公司实现销售面积 81.0 万平方米，销售金额 90.1 亿元， 分别比 2010 年同期增长 72.4%和 76.4%。 2011 年 15 月份， 公司累计实现销售面积 452.7 万平方米，销售金额 524.2 亿元。 历经证监会两年核准金科集团借壳上市 历经证监会两年核准金科集团借壳上市 历时两年多，重庆地产巨头金科借壳 ST 东源上市终告成功。ST 东源日前公告称，证监 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 6 会已核准该公司以新增 908498204 股股份吸收合并重庆金科实业（集团）有限公司。 金科 集团董事长黄红云家族将持 ST 东源 68603.4507 万股， 按照 5 月 26 日停牌前 14.26 元计算， 总身家 97.83 亿元，其中黄红云夫妇 80 亿元，仅次于龙湖地产吴亚军夫妇，位列重庆富豪 榜第二。金科集团 105 名员账面财富超千万。 经过年后一系列紧缩政策的出台、落实，5 月份中国的整体经济发展得到进一步减速， 成本的推动压力有所缓解，经济扩张明显放缓。但受 CPI 高企及市场流动性货币居高不下， 央票制于其一二级市场利差倒挂，双率齐动可能在 6 月份启动，新一轮的紧缩政策必然将 加剧开发贷、房贷成本和难度，开发商将寻求新的融资渠道和开发销售模式。虽然从统计数 据显示，今年前 4 个月房地产投资同比增长较快，但后期随着开发商资金收紧，房地产投 资将会放缓， 房地产市场将进入内部调整期， 快速回现实现企业的有序开发将成为大多数开 发商应对市场的主要策略。 经过年后一系列紧缩政策的出台、落实，5 月份中国的整体经济发展得到进一步减速， 成本的推动压力有所缓解，经济扩张明显放缓。但受 CPI 高企及市场流动性货币居高不下， 央票制于其一二级市场利差倒挂，双率齐动可能在 6 月份启动，新一轮的紧缩政策必然将 加剧开发贷、房贷成本和难度，开发商将寻求新的融资渠道和开发销售模式。虽然从统计数 据显示，今年前 4 个月房地产投资同比增长较快，但后期随着开发商资金收紧，房地产投 资将会放缓， 房地产市场将进入内部调整期， 快速回现实现企业的有序开发将成为大多数开 发商应对市场的主要策略。 四、市场反应 四、市场反应 5 月份全国百城房价环比微涨 5 月份全国百城房价环比微涨 与今年 4 月相比，全国 100 个城市 5 月住宅平均价格为 8819 元/平方米，较上月上涨 0.53%，其中 76 个城市价格环比上涨，3 个城市与上月持平，21 个城市环比下跌。 二、三 线城市依旧是房价上涨的重点区域。统计显示，5 月住宅价格环比涨幅居前的城市当中，除 乌鲁木齐和沈阳两个省会城市之外，其余都属于标准意义上的二、三线乃至四线城市，如衡 水、湘潭、株洲、新乡等。此外，百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据显示：5 月十大城市平均价格为 15820 元/平方米，环比上涨 0.11%，同比上涨 3.94%。 5 月 30 个主要城市住宅成交量平均涨幅达四成 5 月 30 个主要城市住宅成交量平均涨幅达四成 据某研究院发布的报告显示，2011 年 5 月份，其监测的中国 30 个主要城市中 70%住 宅市场成交面积环比实现上涨，平均涨幅达到 41.6%。其中涨幅最大的是大连，上涨幅度达 166.03%，其次是厦门，上涨幅度为 93.08%。而 5 月住宅市场成交量环比下降的城市中， 温州跌幅最大，跌幅达 71.06%；其次是三亚，跌幅达 38.84%；徐州、汕头、昆明等城市成 交量也有明显下滑，跌幅均接近或超过 30%。2011 年 5 月底，主要城市库存量增加。杭州 商品房可售量增量达 63.18 万平米，北京商品住宅可售量亦增加 33.95 万平米。 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 7 土地成交回落，地方政府积极推地 土地成交回落，地方政府积极推地 1-5 月一线城市土地推出量累计 4258 万平米(5 月土地挂牌量为 863 万平米)，同比放 缓 7.44%；一线城市土地挂牌价进一步回落至 1887 元/平米；1-5 月，二线城市土地推出量 累计 2.64 亿平米(5 月土地挂牌量为 6105 万平米)，同比减少 11.4%；二线城市的土地挂牌 价与上月基本持平，为 1158 元/平米。前五月全国 128 城宅地出让金同比下滑 14%。上半 年土地收入的减少与推地量缩减有关， 但由于开发商资金压力不断加大， 下半年土地成交金 额将维持较低水平，地方政府尤其是调控严厉城市的全年土地出让收入明显下滑基本定调。 广州大规模集中推地，旨在扭转土地市场低迷倾向 广州大规模集中推地，旨在扭转土地市场低迷倾向 广州市 5 月 19 日集中推出 17 宗地块公开拍卖，是该市前四个月推地总量的两倍。政 府对广州土地市场低迷的现状开始重视， 集中大量推地以挽回市场信心。 广州市国土资源和 房屋管理局网站 19 日公布，芳村、白云、番禺等 17 宗地块公开出让，其中，珠江新城 2 块金融用地建筑面积 11 万平方米，大学城 4 块住宅用地建筑面积近 12 万平方米，这些地 块均是目前广州最受开发商青睐的区域。 楼市重心隐现转移，二三线城市坐享“挤出效应” 楼市重心隐现转移，二三线城市坐享“挤出效应” 楼市在限购、限贷及限价这“三座大山”的重压之下，不同的城市及区域的市场分化开 始渐趋明显。 根据相关机构研究数据， 5 月下旬， 全国大多二三线城市的成交数据环比上扬， 其中最为显著的是南京涨幅 56%， 三亚、 苏州、 青岛、 长春的周成交涨幅分别达 38%、 41%、 32%、61%。二三线城市的刚性购买比例比较高，随着最近传出可能提高首套房首付比例的 消息，很多观望人群抓紧入市，促成了楼市放量。市场分析人士指出，政策压力之下，一线 城市所受影响远高于二三线城市。 二三线乃至四线城市的楼市也正因一线城市需求和资金的 挤出效应，而逐渐受到开发企业的重视。 5 月份大盘项目逆势热销，房地产行业进入规模化时代 5 月份大盘项目逆势热销，房地产行业进入规模化时代 5 月 15 日， 靠近南京的碧桂园凤凰城开盘当天销售 2000 多套， 总销售金额超 15 亿元； 5 月 28 日，济南恒 大城项目开盘当天销售 1100 套，成交金额 9 亿元。这些大盘项目的逆 势热销，引起了市场的关注，在楼市调控从严的背景下，购房者观望情绪浓厚，而对于以自 住需求为主的中低档住宅而言，购房者对于价格的敏感度是最高的，对于这类项目，价格优 势是形成热销的最主要原因。 北京 5 月份二手住宅成交量创 28 个月新低 北京 5 月份二手住宅成交量创 28 个月新低 据北京市房地产交易管理网统计显示，截止到 5 月 29 日，北京 5 月内二手住宅交易套 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 8 数为 7190 套。北京中原地产指出，这是最近 28 个月来二手住宅成交的最低谷。市场处于 急剧降温阶段。首先是限购政策导致自住需求占比上涨，投资及投机需求基本离市；其次， 信贷明显收紧使得大部分购房者以全款为主， 部分非理性的刚需无法入市， 从而进一步抑制 了需求。 限购令和信贷紧缩之下楼市僵局已现松动迹象 限购令和信贷紧缩之下楼市僵局已现松动迹象 根据最新土地市场交易周报显示， 5 月份受监测 20 个主要城市共推出土地 43 宗， 较上 一周减少 120 宗，推出土地面积共计 164 万平方米，环比下跌 74%；成交土地 35 宗，较 上周减少 20 宗，成交面积共计 219 万平方米，环比下降 3%。在今年三四月份的黄金时期 “北上深广”等一线城市，土地市场走低态势明显。有数据显示，截至 5 月 23 日北京市土 地成交收入同比 2010 年 1 至 5 月下降 59.2%。上海市 4 月份土地出让金同样降幅明显，并 创下近两年来单月土地出让金新低。 5 月底，南京 3.4 万套待售新房，够卖一年 5 月底，南京 3.4 万套待售新房，够卖一年 原计划，5 月南京楼市将有 54 家楼盘推出大约 7000 套新房源，然而 5 月份据统计仅 有 2700 套房源上市。虽然成交量较 4 月份回升近五成，但更多的是个别楼盘热销的结果。 而大多数楼盘难卖的情况下，南京楼市的新房库存量已经一度达到 3.4 万套的大关，创下今 年新高。即使按照 5 月份的销量，这个库存也够卖上近一年的。 五、杭州资讯 五、杭州资讯 浙江出台商品房明码标价细则，房屋及车库均须明码标价 浙江出台商品房明码标价细则，房屋及车库均须明码标价 省物价局 5 月底公布浙江省商品房销售明码标价实施细则 ，要求省内的商品房经营 者、中介服务机构，要对其销售的新建商品房和二手房实行明码标价，车库也须明码标价。 根据细则规定，商品房经营者要在商品房交易场所醒目位置放置标价牌、价目表或价格 手册，明确标示商品房的房号、销售状态、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积、分摊的 共有建筑面积等。对已销售的商品房，应当标示实际成交价格。 近期，杭州已明确 11 宗宅地配建保障房 近期，杭州已明确 11 宗宅地配建保障房 除了 5 月初出让的这两宗宅地外，5 月份杭州市国土资源局已确定另外 9 宗要求配建 保障房的宅地，杭州市目前已确定 11 宗宅地，共 631 亩出让土地中将配建保障房。分别位 于滨江、蒋村、祥符、下沙等地，不少算是优质地块，配套比较完善，而且近一半宅地面积 在百亩以上。配建地块保障房部分将采用无偿移交的方式，而且套型比例、建设标准和移交 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 9 方式会在地块的配建协议上加以明确。 萧山至临浦快速通道，连接萧山南片与杭州主城区 萧山至临浦快速通道，连接萧山南片与杭州主城区 萧山主城区至临浦快速通道分为主线和临浦支线。 主线起点位于萧山亚太路， 终点为临 浦镇峙山西路与 03 省道交叉口，长 7.672 公里。临浦支线，起点为主线终点和峙山西路交 叉口，终点与包洪线相接，长 5.077 公里，路线合计全长 12.749 公里。快速通道建成后， 萧山主城区与南部地区行车时间将节省一半， 道路容量也将大大增加， 将为浦阳江区域打造 30 分钟交通圈奠定基础。建成后，能够有效地密切南部乡镇组团与杭州主城区的联系，为 南部地区融入萧山、杭州“1 小时生活圈”打下基础。 2011 第一届绿城集团客户节 5 月 7 日启幕 2011 第一届绿城集团客户节 5 月 7 日启幕 为了感恩回馈客户，实现与客户深度情感维系，绿城集团将于 2011 年 5 月 7 日至 6 月 5 日隆重举办绿城首届客户节“绿城让生活更美好”大型客户服务活动。客户节期间， 绿城集团将组织绿城全国精品项目和杭州重点项目联展， 同时举办丰富多彩的活动， 包括绿 城领先品质解读、绿城全国精品楼盘赏析、房地产论坛、绿城时光周末嘉年华、主流行业顶 尖品牌活动等。 5 月 9 日，2011 年国际昆仑世界为家 全球优选计划启动 5 月 9 日，2011 年国际昆仑世界为家 全球优选计划启动 5 月 9 日下午，由昆仑置业主办的“昆仑置业.2011.国际昆仑”“世界为家”新闻 发布会在昆仑公馆现场销售部隆重举行，昆仑全新开启的“国际昆仑”系列海外置业主题营 销，是由昆仑置业旗下三大项目联合推行的“昆仑置业全球优选计划”：分别是昆仑府“海 外度假计划”，昆仑公馆“海外置业计划”以及昆仑天籁“环球音乐之旅”三大主题营销活 动。 此次计划将全球资源的进行优选配置， 同时也将物业的不动产金融属性提升到了世界资 源的价值平台上。 5 月 13 日，杭州第 11 届人居展开幕 5 月 13 日，杭州第 11 届人居展开幕 5 月 13 日-5 月 16 日，杭城第十一届人居展推出可售楼盘约 90 余个，展示楼盘约 80 个，可售商品房住宅房源多达 3 万多套，房源供应充分，展会参观总人流量约 31 万人次。 从展会现场看， 首次置业的年轻人和为子女购房等刚性需求人数明显增加， 四天人居展会期 间，参展商品房成交 261 套，面积 24563.6 平米，其中商品住宅 203 套，面积 20601.7 平 米，二手房成交 77 套，成交面积 6175.1 平方米，与历年人居展成交情况相比，各项数据 指标处于相对较低的水平。在一系列调控政策作用下，市场发展更加理性。从展会现场看， 消费者心态比较平稳。 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 10 杭州 10 月 31 日前开工 43040 套保障房 杭州 10 月 31 日前开工 43040 套保障房 5 月 19 日，在杭州市举行的全市保障性住房工作会议上，市长邵占维明确指出今年的 保障性住房安居工程建设目标确定为 501 万平方米，共计 48300 套，较此前建委等部门公 布的目标有所增加。其中开工建设廉租住房 7.1 万平方米、1200 套；经济适用住房 88.3 万 平方米、11500 套；拆迁安置房 340 万平方米、25100 套；公共租赁住房 65.6 万平方米、 10500 套；推出公共租赁住房 3600 套。全市廉租住房新增保障 3000 户。主城区经济适用 住房公开销售 50 万平方米。今年要力争在 10 月 31 日前开工 43040 套保障房。 绿城玉园国际化精装修首次发布，样板房即将开放 绿城玉园国际化精装修首次发布，样板房即将开放 5 月 29 日，绿城玉园精装修品鉴会暨品牌签约仪式在余杭大厦举行，西门子中国区产 品总监 Dr.Stumpf、 汉斯格雅亚太区总裁助理 FritschBernd、 柏丽德国总部市场发展部顾问 Dirk Lupberger、 日立营业工程统括总部副总经理后藤隆之， 绿城集团广告策划有限公司总 经理祝军华、绿城玉园项目总经理朱小明等 300 多人参加签约仪式。一直备受市场期待的 绿城玉园高标准的精装修正式亮相。绿城玉园精装修公寓，将打造成为临平副城 CBD 高 端住宅的典范之作。 保利湾天地 45 精装 LOFT 首开当天劲销 85% 保利湾天地 45 精装 LOFT 首开当天劲销 85% 保利保利湾天地首期 5 月 30 日正式开盘， 推出 5 号楼共 382 套 45 平方米及 58 平方 米的精装修 LOFT 房源，总价在 60 万-80 万左右。截止傍晚，据开发商统计销售率已超过 85%，买一层送一层，演绎了有限空间的赠送最大化，得到了市场的认可和热捧。 5 月份全国房地产市场延续了 4 月份的回暖态势，大部分城市成交量环比有所上升，成 交均价略有上浮，其中二三线城市表现最为明显，受政策影响较小，住宅供应量的提高、刚 需及首改型客户的回流是成交增长的主要原因。 从土地市场可以看出， 受房地产存量的加大 和开发商资金链的收紧，开发商压力倍增，信心不足，虽然从土地成交溢价来看，目前是开 发商拿地的好时机，但考虑到政策的持续性，开发商拿地积极不会很高，未来房地产市场依 然将处于量稳价平的态势。5 月份杭州十一届人居展的举办，提高了杭州房地产市场的成交 量，但市场依然不容乐观，房地产市场未能回归正常水平，存量继续加大，刚需和首改为目 前主力需求，大多数项目开始通过大规模的客户联谊活动、主题营销活动等实施市场突围。 其中高端项目开始提前入市宣传，以延长蓄客时间，抢占客源。 5 月份全国房地产市场延续了 4 月份的回暖态势，大部分城市成交量环比有所上升，成 交均价略有上浮，其中二三线城市表现最为明显，受政策影响较小，住宅供应量的提高、刚 需及首改型客户的回流是成交增长的主要原因。 从土地市场可以看出， 受房地产存量的加大 和开发商资金链的收紧，开发商压力倍增，信心不足，虽然从土地成交溢价来看，目前是开 发商拿地的好时机，但考虑到政策的持续性，开发商拿地积极不会很高，未来房地产市场依 然将处于量稳价平的态势。5 月份杭州十一届人居展的举办，提高了杭州房地产市场的成交 量，但市场依然不容乐观，房地产市场未能回归正常水平，存量继续加大，刚需和首改为目 前主力需求，大多数项目开始通过大规模的客户联谊活动、主题营销活动等实施市场突围。 其中高端项目开始提前入市宣传，以延长蓄客时间，抢占客源。 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 11 第二篇 房地产一级市场分析 第二篇 房地产一级市场分析 一、土地供应分析 一、土地供应分析 1、土地供应结构分析 1、土地供应结构分析 5 月份杭州八区经营性土地整体供应量有所上升， 其中住宅用地供应增幅明显， 但供应依然 较为谨慎，随着杭州对 2011 年土地供应计划的落实，后期住宅用地将会加快入市。 5 月份杭州八区经营性土地整体供应量有所上升， 其中住宅用地供应增幅明显， 但供应依然 较为谨慎，随着杭州对 2011 年土地供应计划的落实，后期住宅用地将会加快入市。 2011 年 5 月 2011 年 4 月2010 年 5 月环比增长 同比增长 2011 年 5 月 2011 年 4 月2010 年 5 月环比增长 同比增长 住宅供应 （万） 住宅供应 （万） 20.9 4.9 57.2 326.5% -63.5% 商业供应 （万） 商业供应 （万） 32.7 41.3 16.3 -20.8% 100.6% 总共供应 （元） 总共供应 （元） 53.6 46.2 73.5 16% 27.1% 注：以上数据包括杭州八区，数据来源杭州国土局 5 月份杭州八区经营性土地共供应 18 幅地块，供应面积为 53.6 万，其中住宅供应 20.9 万，商业供应 32.7 万，与 11 年 4 月份相比，其中住宅增加了 326.5%，商业下降 了 20.8%，同 2010 年 5 月份相比，住宅下降 63.5%，商业增加了 100.6%，随着对 2011 年 杭州土地供应计划的落实，住宅性质用地供应将会逐步增加。虽然 5 月份整体有所上升， 但住宅用地还是存于谨慎供应，主要原因为开发商信心不足。 2、土地供应区域分析 2、土地供应区域分析 5 月份经营性土地供应依然主要集中在萧山区和余杭区， 且均以商业用地为主， 主城区时隔 一个月后本年度第二次有住宅用地供应。近段时间杭州主城区住宅用地将会加快供应，以 落实 2011 年的供应计划。 5 月份经营性土地供应依然主要集中在萧山区和余杭区， 且均以商业用地为主， 主城区时隔 一个月后本年度第二次有住宅用地供应。近段时间杭州主城区住宅用地将会加快供应，以 落实 2011 年的供应计划。 杭州市 5 月份房地产市场研究报告 服/务/创/造/价/值服/务/创/造/价/值 12 注：以上数据包括杭州八区，数据来源杭州国土局 5