沈阳房地产市场报.ppt

分析师白潇q_baixiaozhuo,沈阳房地产市场月报2013年12月,2014年01月10日,宏观环境分析,房产市场分析,土地市场分析,市场走势预测,附：典型新增上市项目,月报大纲,宏观政策解读宏观经济解读城规城建分析,政策内容,政策解读,此次会议体现了新一届政府对房地产调控的双轨思路，即“保障房归政府，商品房归市场”。这也意味着房地产调控和思路转变，即由解决“房价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题。长期来看，房地产市场将会是一方面加大政府性住房供应，另一方面商品房的调控手段将逐步趋于市场化。,宏观政策解读中央政治局：2014年经济工作会议探索住房模式不提房地产调控,中央政治局：2014年经济工作会议探索住房模式不提房地产调控中央经济工作会议在12月10日至13日举行。作为判断下一年经济政策的风向标，本次会议在房地产方面未提调控，有的却是“探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”,近一年重要宏观政策一览,（续上表）,宏观经济解读12月国内CPI环比上涨0.3%，2013全年CPI上涨2.6%,12月国内CPI环比上涨0.3%，2013全年CPI上涨2.6%国家统计局公布的数据显示,受年末节日因素影响,CPI环比波动由降转升,12月国内CPI环比上涨0.3%;但由于通胀水平总体回落,加之2012年同比基数较高,CPI同比增幅由11月的3%回落至2.5%。至此2013全年CPI上涨2.6%,低于年初3.5%的调控目标。,城规城建分析未来市民出行交通更加方面，有利于沈阳房地产发展,未来市民出行交通更加方面，有利于沈阳房地产发展明年沈阳西北二环建4座高架桥二环西北环明年开修四座高架桥，将取消全部近20个信号灯12月，沈阳市城建局相关会议介绍明年城建计划，二环快速路改造二期工程、文化路立交桥二层环岛改造工程、怒江北街下穿三环等工程等均将在明年启动。西北二环工程结束后，二环除五爱街路口将实现全线无信号。,沈抚四条城际公交线开通12月20日，沈阳抚顺四条城际公交线路正式开通，其中一号线为龙之梦理工大学，二号线为四环桥今日装饰城，三号线为四环桥高湾公交枢纽站，四号线为奥体中心公交枢纽站李石老城区。此次四条线路共投放公交型车辆36辆，其中20辆为LNG清洁能源客车，全部安装了GPS卫星定位系统和车载视频监控系统以确保行车安全。,宏观环境分析,房产市场分析,土地市场分析,市场走势预测,附：典型新增上市项目,月报大纲,量价分析结构分析销售排行,供销12月批售比1.03；新增供应146.9万，同比升24%；销售142.7万，同比降8%。库存12月库存3897万，同比增20%；去化周期28.7个月，同比缩短1.1。价格12月成交均价7745元/，环比降5%。,商品房市场量价参考,住宅市场量价分析,量价分析|市场综述,供销供应同比增加,成交同比下降；12月批售比0.93，低于11月批售比12月批售比0.93；新增供应101.5万，同比升2%，环比降48%；销售109.0万，同比降14%，环比降17%。库存库存增加，存量依旧很大；去化周期缩短，压力减小12月库存2897万，同比增20%；去化周期24.5个月，同比缩短1.2个月。价格12月整体市场住宅价格下降12月成交均价6788元/，环比降8%，同比降6%（12月成交户均面积环比减少3；三环外成交比重为51%）。,量价分析|供销关系,基础数据来源：沈阳市房产局,12月供销面积较上月均有下降，；12月批售比0.93，低于11月批售比。,量价分析|供应走势,12月供应面积101.5万，环比降48%，同比升2%。,基础数据来源：沈阳市房产局,量价分析|销售走势,销售面积比上月下降，12月销售面积109.0万，同比降14%，环比降17%。,基础数据来源：沈阳市房产局,量价分析|库存走势,库存增加，12月末库存面积2897万，同比增20%。,基础数据来源：沈阳市房产局,量价分析|去化周期,12月末库存去化周期24.5个月，同比缩短1.2个月。,基础数据来源：沈阳市房产局,量价分析|价格走势,整体市场住宅价格略有上升12月销售均价6788元/，环比降8%，同比降6%（12月成交户均面积环比减少3；三环外成交比重为51%）。,基础数据来源：沈阳市房产局,类型12月商业成交23.8万，环比升41%，占商品房比重17%，比上月增加；办公成交8.8万，环比升430%，占商品房比重6%，与上月增加。,商品房市场结构参考,类型别墅成交量减少，成交比重比上月下降12月别墅成交2.4万，环比降56%；占住宅成交比重为2%，比11月下降。户型月成交户均面积环比降3，大户型成交比重与上月比有所下降；成交户均面积长期低于库存，库存产品去化难度大；去化压力小的面积段70-90，其次是60以下。12月成交户均面积86.1，环比降3；库存户均面积94.5，比上月降0.1。12月成交户型90以内比重为69%，较上月增加；70-90占35%（高于库存比重25%）。,住宅市场结构分析-1,结构分析|户型综述,结构分析|户均面积,户均面积销售长期低于库存；12月销售户均86.1，环比降3。,基础数据来源：沈阳市房产局,结构分析|供应户型,12月供应户型90内69%（其中70-90占36%），持平对应销售户型比重（69%）。,基础数据来源：沈阳市房产局,结构分析|销售户型,12月销售户型90内占69%，其中70-90占35%；其次为60以下占22%。150-180占2%；180以上的占3%。,基础数据来源：沈阳市房产局,结构分析|库存户型,12月库存户型90内占59%；其中60以下占23%（对应销售户型比重为22%）、70-90占25%（对应销售户型比重35%）。,基础数据来源：沈阳市房产局,区域二环内供应量有限，房价高，去化压力仍存（以和平、沈河为代表）；三环外为成交主力区，去化压力小（以东陵、沈北为代表）；三环外为库存主力区，去化压力最大（以沈北、东陵为代表）12月二环内销售比重19%，比库存比重略低（24%）；二三环间销售比重30%，低于库存比重（33%）；三环外销售比重51%，高于库存比重（44%）。,住宅市场结构分析-2,结构分析|区域综述,结构分析|供应环线,12月供应三环外比重占53%，比上月减少；二三环之间比重由上月的27%升至本月的28%；一二环之间比重由上月的5%升至本月的10%；一环内比重占8%。,基础数据来源：沈阳市房产局,结构分析|销售环线,12月销售三环以外比重51%；二三环间比重占30%；二环内比重19%。,基础数据来源：沈阳市房产局,结构分析|库存环线,12月库存变化，与11月相比一致，三环外比重44%（低于销售比重51%）；其次二三环间33%（高于销售比重30%）；二环内比重24%（高于销售比重19%）。,基础数据来源：沈阳市房产局,结构分析|供应区属,12月供应主力区域为于洪，比重为30%；其次是铁西区，比重分别为15%。,基础数据来源：沈阳市房产局,结构分析|销售区属,12月销售主力区域为浑南，比重为16%；其次是于洪、铁西，比重分别为14%、12%。,基础数据来源：沈阳市房产局,结构分析|库存区属,12月库存结构稳定；东陵、浑南为首位，比重均为14%；其次是于洪、沈北，比重均为13%。,基础数据来源：沈阳市房产局,销售排行|住宅项目销售面积,基础数据来源：沈阳市房产局,销售排行|开发企业销售面积,基础数据来源：沈阳市房产局,宏观环境分析,房产市场分析,土地市场分析,市场走势预测,附：典型新增上市项目,月报大纲,量价分析结构分析,注：（1）土地信息数据来源：沈阳市土地交易中心；（2）沈阳市土地交易中心的土地成交信息更新存在时滞，本报告中12月份土地成交和流标数据与其更新同步，截至12月31日，与实际可能存在误差。,供销整体土地供应及商住类土地供应宗数较11月均有所下降土地供应面积较11月下降64%，商住类下降54%成交土地面积较11月上升320%，商住类上升121%12月土地供应共32宗，比11月的103宗少71宗；较去年同期市场下降38%。土地供应面积228万，较11月的630万上升64%，每宗土地平均面积略大于11月土地平均面积。成交面积492万，环比升320%；流标面积22万。价格已成交居住用地楼面地价最高为皇姑区；商业用地楼面地价最高为和平已成交商住类用地溢价率在5%以内的占86%，溢价率在5%-25%的占14%。已成交居住用地中，皇姑区楼面地价最高，为2617元/；商业用地楼面地价最高的为和平，为3423元/。,土地市场量价分析,量价分析|市场综述,12月土地市场与去年同期相比，土地市场成交市场较为活跃。12月土地供销情况，供应量环比下降，成交量环比增加。,量价分析|土地宗数,12月供应土地32宗，环比降69%；成交土地72宗，环比升260%；流标土地3宗。,12月商住类土地供应19宗，环比降63%；成交37宗，环比升118%；流标3宗。,量价分析|土地面积,12月土地供应面积228万，环比降64%；成交面积492，环比升320%；流标面积22万。,12月商住类土地供应面积132万，环比降54%，成交面积218万，环比升121%，流标面积22万。,量价分析|楼面地价,12月，沈河区、和平区、皇姑区、大东区、铁西区、于洪区、棋盘山、苏家屯有商住类用地成交；已成交的居住用地楼面地价最高为皇姑区，为2617元/；已成交的商业用地楼面地价为和平，为3423元/。,量价分析|溢价水平,12月已成交商住类用地溢价率在5%以内的占86%，溢价率在5%-25%占14%。,区域居住用地供应4个区域，商业用地供应3个区域；居住用地成交6个区域，商业用地成交5个区域；12月，有供应的区域中，居住类和商业类土地供应面积最多的均为铁西区。12月，除了浑南和沈北，其他地区均商住类土地成交，已成交区域中，居住土地成交面积最多的属和平区，商业土地成交面积最多的属于铁西区。,土地市场结构分析,结构分析|区域综述,结构分析|区域分布,12月，铁西居住类土地供应面积最多，商业类土地供应面积也属铁西区最多。,12月，和平居住土地成交面积最多，其次铁西、皇姑等区有土地成交。商业类土地成交最多位于铁西，其次为和平，商业类土地成交共有33.7万。,结构分析|容积率,12月，皇姑区供应居住类土地容积率最高2.6；供应商业类土地容积率属铁西区最高，为1.5。,12月，已成交的居住土地中，和平区容积率最高，均为3.7；已成交的商业土地中，沈河容积率最高，为18.0,宏观环境分析,房产市场分析,土地市场分析,市场走势预测,附：典型新增上市项目,月报大纲,市场走势预测,政策走向中央政治局：2014年经济工作会议探索住房模式不提房地产调控政策解读：中央经济工作会议在12月10日至13日举行。作为判断下一年经济政策的风向标，本次会议在房地产方面未提调控，有的却是“探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”,市场走向刚需占据主流地位，成交价格下降目前沈阳房地产市场整体运行平稳。12月，商品房和商品住宅供应量同比均略有增加，成交量同比下降，成交均价环比下降，刚需群体仍是市场主力。土地市场土地市场供应环比下降，成交面积环比增加和平区为本月居住类土地成交重点区域，成交土地平均容积率3.7，预计和平区域本月成交居住地块未来将以高层为主。住宅市场沈阳整体房地产将在很长一段时间受刚需市场影响90以下住房销售压力较小；70-90产品会在一段时间内仍是销售主力产品；二三环间小面积去化压力最小，三环外成交面积增加，同时库存压力最大。12月市场，商品住宅供应量同比下降，成交量同比增加，沈阳商品住宅供应量环比降48%，成交量环比降17%，成交均价6788元/平，本月东陵（浑南新城）和沈北新区为主的三环以外商品住宅成交增加明显，且60平以下小面积成交量增加，影响本月成交均价环比下降8%。受国家加强保障房建设和房产市场化调控政策影响，预计明年商品住宅市场价格上涨压力大。据市场观测，沈阳市房地产调控政策动向对沈阳商品房主力刚需市场影响较小，未来小户型产品供销量可能增加。,宏观环境分析,房产市场分析,土地市场分析,市场走势预测,附：典型新增上市项目,月报大纲,项目区位图,二环,浑河,项目位于长白区满融板块，距离苏家屯区6.8公里，目前项目周边基础设施较为欠缺;项目1公里内仅有一班公交车站，医院、学校、商场均在1公里外。,项目周边情况,园区规划,共50栋楼：43栋18层小高，6栋24层高层，1栋综合商业体,在售高层,幼儿园,商业综合体,户型图赏析,A1户型两室两厅一卫建筑面积约67,A2户型三室一厅一卫建筑面积约85,A3户型两室两厅一卫建筑面积约102,B1户型一室一厅一卫建筑面积约50,户型图赏析,B2户型两室两厅一卫建筑面积约74,B3户型三室两厅一卫建筑面积约107,户型图赏析,C1户型两室两厅一卫建筑面积约58,C1户型两室两厅一卫建筑面积约76,户型图赏析,C3户型两室两厅一卫建筑面积约81,户型图赏析,开盘流程图,保利茉莉公馆选房流程,8点9点30，客户持相关证件，经审核，将诚意金编号对应乒乓球投入抽奖箱内，客户至摇号等候区等待；9点58，开始摇号，按摇号次序进入选房区；客户考虑是否立即购买，若否，只有五分思考时间，超时则弃权；之后为一系列审核工作，双方确认。所有认购客户认购后，会有抽奖环节，一等奖为46寸液晶电视。,优惠政策,老带新，新业主购房可享99折优惠，老业主可获得500元物业卡。为庆贺保利地产进入沈阳十周年，特推出如下活动：购房即获5000元黄金礼：持保利地产黄金礼券，到保利地产项目购房可抵现金5000元使用，每套房源均可用。,现场情况,左图：茉莉公馆迎宾拱门，项目在红椿路与南京南街西行100米，路边无路旗，位置不太显眼。,右图：到访客户的车多为大众、现代等中低端车辆。,上图：售楼处外立面,下图：售楼处沙盘实景,现场情况,现场情况,工地实景,目前在建高层已达到17层左右,保利茉莉公馆项目总结,定价：保利茉莉公馆均价5300-5500/平米，目前认购享受5000元优惠客户特征：年龄：27-45之间职业：普通员工。置业目的：婚房，稳定自住，为儿女购买。区域：除沈北地区，其余各地区均有购房者。职业偏好：需求面积在45-80，总价在25-55万。成交：本次认筹88组，当日实际认购客户72组。分析：本次客户认购多看重保利茉莉公馆品牌，其中茉莉公馆推出的小面积段户型因单价低，首付少，较受欢迎。效果：本次保利茉莉公馆蓄客量并不是很多，但解筹率还算较高。气氛：当日采取摇号的方式进行选房，客户热情度较高，整体效果较为不错。优势：自身品牌口碑较好，目前均价较低，约为5500元/平，低于恒大名都5700元/平、九洲御府5700元/平，高于顶盛国际花园4900元/平。劣势：周边配套目前不够完善，未来开发需要一定时间。,维华商业广场,维华商业广场,项目周边及配套,交通配套：112、116、125、141、163、175、202、209、228、242、248、255、267、268、282、283，地铁9号线、地铁10号线,商业：千盛百货、地一大道、北行商场、国美电器、苏宁电器、东北玩具城、永辉超市、塔湾家乐福、塔湾北行农贸市场、维华商业广场,学校：昆山二校、岐山一校、怒江小学、岐山三校、虹桥中学、84中学、116中学、12中学、85中学辽宁大学、沈阳金融学院,医院：皇姑区中心医院、皇姑区妇婴医院、皇姑区中西医结合医院、皇姑区结核医院、龙江医院、沈洲医院、华泰医院、维康医院、沈阳四院、辽宁中医,银行：工商银行、盛京银行、建设银行、招商银行、农业银行、中国银行、兴业银行、工商银行、邮政储蓄,周边公园：碧塘公园、百鸟公园、北陵公园、塔湾公园、怒江公园,项目地处一环室内，皇姑老区，交通便利；周边学校、法院、检察院、住宅小区将为商业提供一定客源；周边商业多为老旧小区底商，缺乏大中型商业综合体。,项目周边及配套,沈阳市皇姑区法院,沈阳市皇姑区人民检察院,昆山西路交通,怒江街交通,项目南侧优特小区,昆山二校,维华商业广场,周边商铺情况,项目商业形态规划,皇姑维华商业广场由两部分组成：一栋34层高层，五层商业广场（地下负二层为停车场、负一层为商场）34层高层规划为商业门市、回迁住宅和高级公寓皇姑维华商业广场商业部分包括大润发超市、维华商场及商业金街组成；地下停车场共有停车位550个，能满足周边半径3公里内的人员停车。大润发超市预计13年12月20日开业；其他商业及住宅预计2014年底交工，启动开业。,1-3层大润发超市预计12月20日开业,1-3层维华广场4层商铺,1层门市2-5层公寓6-34层回迁房,1-2层门市,地下负一层商铺地下负二层停车场,超市+门市+商铺+公寓,项目商业业态规划,维华商业广场几乎涵盖了目前各种商业及休闲功能业态，其中零售占60%；休闲、娱乐、餐饮占40%。,项目共分三大板块：1、传统大众超市：大润发生活超市。2、流行时尚百货：个性潮服、孕婴服饰、休闲运动装、化妆品、鞋包、美容美发、潮流饰品、家居生活等。3、休闲娱乐城：动感电玩、儿童游乐场、影城、健身、KTV、特色主题餐厅、美食广场等。,产权商铺,产权商铺：维华广场4F5-15共126个，开盘推出5-9，共105个。产权40年。销售价格：出售均价5-6万元/平；出租8-10元/平/天。,中间32个5商铺已全部售罄，出租27个,下部32个9商铺已出售13个，出租26个,边区24个7商铺已出售9个，出租18个,上部分10左右商铺今日未推,门市,维华广场门市一层商场门市200-400平，共28门，均价3万/平,怒江街,昆山西路,公寓一层门市13-87共14门均价2万/平,开盘当日去化10套多为公寓小面积门市,公寓,住宅共