郑州别墅历年来发展状况及走势分析报告　(1).doc

郑州别墅历年来发展状况分析预测报告报告撰写：黄玉霞完成时间：2004年4月12日目录前言.3内容摘要.4报告正文第一节 郑州别墅19992003年发展状况.5第二节 郑州别墅目前发展态势分析10第三节 2004年郑州别墅发展预测.13附件：楼盘个案调查表鹿港小镇.15九郡弘.16迎宾花园.17水映唐庄.18东方今典.19家和万世20湖左岸21鑫苑名家22天下城23前言目的：通过调查了解郑州别墅市场过去与现在的发展状况，找出市场发展规律、市场空白点或需求点，掌握郑州别墅发展动态及竞争楼盘个案情况，做到“知已知彼，百战不殆”，并希望能为我公司三期产品的市场定位提供必要的参考依据。数据来源：(1)20012003年郑州市房管局楼市发展报告(2)通过对郑州现有楼盘的实际调研(3)报纸(4)网上资料(5)其它房地产公司内部熟人介绍主要内容摘要 历年来郑别墅投放量一直不稳定，忽高忽低，尤其是2002年达20.76万平方米; 20022003年相对前几年来说销售有历史性飞跃，销售量比2001年来说增加了六七倍； 独立别墅相对的投放增长比率最高，其次是叠加，而联排别墅呈逐年下降趋势； 别墅在250平米以下的面积销售率比2002年有明显下降，尤其是180平米以下的面积，需求量就更少；不过200250平米的面积需求量仍是最大； 近三年户均单套面积分别为272、228、255平米，加权产平均为单套面积为252平米； 在2002年别墅的总价在60万以内是最好卖的，销量最大，但在2003年已打破了这个格局，是总价在100万元以上的销量最多； 预测2004年郑州别墅投放量为9.52万平方米，销售量为9.7万平方米。 第一节郑州别墅历史发展状况分析一、郑州别墅历年来投放状况分析从上图可看出，别墅的投放量一直不稳定，忽高忽低，年可谓是郑州的别墅年，共投放个项目，投放面积达20.76万平米，创历年别墅的投放之最，由于积压量过多，年的投放量又直线下降。二、20012003年别墅市场销售状况分析从对历史数据的分析来看，20022003年相对前几年来说销售有历史性飞跃，销售量比2001年来说增加了六七倍，而且这两年销售稳中有升，当然，虽然开发量不高，但都是消化了历史楼盘。三、20022003年别墅形态走势图从统计数据来看，独立别墅相对的投放增长比率最高，其次是叠加，而联排别墅呈逐年下降趋势，当然，并不是联排没有市场，主是开发商认为售价不高，容积率也提不上去，开发商觉得总体利润率低，而且没有好的户型，鹿港小镇开发的套别具一格的联排别墅在不到半年就售了19套就是很好的见证。四、20022003年郑州别墅销售走势图从上图表可看出，近两年来独立别墅销售量虽然逐年在增长，但是总体销售量还是比不是叠加和联排别墅；从销售增长率来看，叠加别墅的销售增长率在逐年上升，而联排别墅在逐年下降，这下引起我们的高度重视。五、20022003年别墅各面积段销售对比分析从上图表显示出：别墅在250平米以下的面积销售率比2002年有明显下降，尤其是180平米以下的面积，需求量就更少；不过200250平米的面积需求量仍是最大，其次是250300平米的面积，而350平米以上的面积销售量虽然也在上升，但需求量明显很低，这在我们三期产品开发上要注意。六、近年来别墅户均面积分析从这三年的别墅户均面积走势图来看，2002年的户均面积最小，主要原因是2002年联排、叠加等经济型别墅“短平快”的放量入市有关，而到2003年别墅户均面积又有所加大，大面积独立别墅投销放量，不仅拉动了别墅市场均价的走高，也提高了别墅市场的户均面积。七、20022003年销售面积与总格段分析图从上图表可看出：在2002年别墅的总价是在60万以上的需求者逐渐减少，也就是别墅的总价在60万以内是最好卖的，但在2003年已打破了这个格局，是总价在100万元以上的销量最多，而其它总价（60100万）的销量几乎持平。八、郑州别墅主要目标客户群体分析通过对近三年别墅主要目标客户群体的分析发现：购买别墅的主要消费群体还是本地人，但是外地消费者的需求拉动也不容轻视，2002年，外地消费者在郑州市场所购买的别墅产品已占到别墅市场全年总销量的，较2001年增长了近十个百分点； 2003年这一消费群体仍在继续增长，所以如何使自已的产品在郑州以外的地区形成品牌效应，最大限度的扩充客户源，也是开发商须要研究的课题。第二节 2004年郑州别墅发展现状分析及预测一、 目前郑州别墅在售楼盘一览表（楼盘个案表见附件）别墅名称总价均价本期产品形态量总体规模户型面积区位湖左岸4552万2600叠加170/180/190北区加洲风情80100万3500联排北区家和万世4880万3000叠加250亩，本期共146户180230北区鹿港小镇6580万联排3100双拼3300联排双拼200亩229/269北区水映唐庄37300万2300双拼独栋四合院100亩/200套140/160/193/278北区九郡弘190400万6000独栋200亩/78户北区迎宾花园180190万独栋130亩/76户192/309/343/434/449北区东方今典150220万4000独栋共占地371亩，二期占地184亩，89栋269/287/290/391东区帝湖花园联排4060万独东3501000万联排独栋178/236/247/350/800西区金桂苑90120万3400独栋70亩，独栋38栋（余12套），联排1栋287/436西北区二、 目前郑州别墅市场存在问题剖析、 多种产品类型混合建设在郑州除了九郡弘是独体别墅外，其它别墅楼盘全部是混合型建筑，这虽然降低了开发商的风险，但产品丰富带来的是客户层次复杂，难以形成同质社区，同样面临风险，如东方今典本来是全部开发独栋别墅，由于受市场联排别墅之风影响，结果在二期开发的联排别墅滞销，现在三期开发的产品又全部是原来的独栋别墅。不过，已成成品的社区，可以采取组团式小区分开，尽量减少这种不利因素的影响。、社区内配套不完善郑州目前有92.3的别墅配套设施严重溃乏，致使入住率普遍不高，造成别墅社区人气不旺，一片冷清景象。、产品创新不够、别墅品质上不去目前，郑州别墅市场无外乎就是联排、双拼、叠加、独栋这几种形式，户型设计上也就是夹层、前后庭院或内庭院等几种，户型的创新不够，而且别墅的施工质量很多不过关，退房现象较多。三、 目前郑州别墅主打广告语楼盘名称主打广告语金桂苑超值空间、私家尊邸湖左岸浪漫生活，从湖畔开始帝湖花园回家是渡假的开始家和万世一块土地、两户人家、三层小楼、四世同堂东方今典别墅就是东方今典迎宾花园御花园里的别墅九郡弘极少数人的领袖别墅鹿港小镇郑州有个美丽的地区水映唐庄新唐风新四合院人文别墅第三节 郑州别墅2004年销售预测 利用需求数据预测，推测数据来源依据： 根据2003年秋季房展会调查统计结果：本次其接触681人，其中有购房意向的为498人，其中有意向购买别墅的客户占2.8%，又根据2003年统计年鉴显示郑州市辖区人口2751638人，郑州市户均人口数为2.93人，家庭年总收入在10万元以上的客户占2%。 则郑州市需求别墅的家庭户数： 市辖区总人口2751638人X有购房意向的498/681X其中有购买别墅意向的占2.8%X家庭年总收入在10万元以上的占2%=1127人又根据郑州市辖区户均人口数为2.93人，故1127/2.93人=385户 根据郑州市近三年来的别墅户均单套面积，则近三年平均的单套面积约是252平米，详见下图：则预测2004年郑州市别墅的销售量为：252平米X 385户=9.7万平方米附件：项目名称鹿港小镇开发商河南新田置业有限公司项目位置 花园北路116号（天荣国际建材港对面）项目规划总规划面积总规划占地200亩、建筑面积6万平米总体规划设计联排、双拼、叠加本期规划联排、双拼设计建筑风格岭南风情结构框 架层高2.8米4.5米楼 间 距12米16米指 标容积率0.6绿地率50户型面积价格套数配比推出户型种类联排423卫259、双拼523卫229主力户型双拼523卫229均价联排3100元/、双拼3300元/，二期叠加2700元/户型面积总价投销套数配比联排：423卫、259、80万、共17套、已售出14套；双拼：523卫、229、76万、共32套、营销推广策划机构SUNNY TOP光明万象主打广告语郑州有个美丽的地区广告诉求环境、及深厚的文化内含广告投放媒体公交车、路牌广告、报纸数量强度小区配套正在建会所、超市卖点1、 小区内景观环境2、 户型设计（内庭院花园、夹层）主力客户私企老板、公务员优势分析1. 户型面积控制较好，213是其主力户型；楼层较高，客厅大开间，采光、通风效果较好。2. 属于纯别墅小区；框架结构抗震效果好。3. 小区内生活配套设施较完善；小区环境做的较细致，以水景居多；小区外边的风格和整体环境非常匹配。4. 交通便利，32、62、90路公交车从门前经过，离市区较近。劣势分析1.位于主干道，车流量较大，空气质量差；紧挨沙门村，周边环境较乱；2.周边无学区、医院等一些基本生活配套设施，给人一种离尘很近，离城很远的感觉。 项目名称九郡弘别墅开发商河南正弘置业有限公司项目位置 邙山区 迎宾大道30号项目规划总规划面积200多亩总体规划设计独 栋 别 墅本期规划77户设计建筑风格北美、地中海结构框 架层高2.2米7.5米每层设计规划共三层第三层是小阁楼楼间距20米25米指 标容积率0.27超低容积率绿地率70%户型面积价格套数配比推出户型种类四室、五室、六室主力户型均价6000元/最低 最高价190万400万营销推广策划机构大智广告文化传播有限公司主打广告语极少数人的领袖别墅广告投放媒体大河报数量强度每月2次小区配套九条河流、六座廊桥、九龙会所、社区健康道路、超市商业配套主力客户私企老板优势分析1. 户型分为两种风格：北美和地中海风格。北美风格的客厅卧室层高较高；独栋别墅，送的花园露台面积较大。2. 小区容积率低；请的是知名设计单位，环境设计上做到户户临木。3. 九郡弘紧邻三所，周边环境优美，空气质量清新；迎宾大道直通花园路，交通便利。劣势分析1.户型设计利用不高，有些空间被浪费。2. 小区生活配套设施不太完善。项目名称迎宾花园开发商河南迎宾花园置业有限公司项目位置 迎宾大道与桂圆路交叉口项目规划总规划面积130余亩总体规划设计独 栋 别 墅本期规划76户设计建筑风格皇家园林结构框 架层高一层3.9米二层3.3米三层3.3米每层设计规划楼间距20米25米指 标容积率0.5绿地率60%户型面积价格套数配比推出户型种类A、B、C、D、E、F户型主力户型B户型均价最低 最高价180万190多万户型面积总价投销套数配比A型：449.6 11栋 B型：434.12 33栋 C型：343.65 12栋D型：309.45 13栋 E型：394.98 1栋 F型：192.06 6栋营销推广策划机构动力房地产营销策划主打广告语御花圆里的别墅小区配套超市、会所、三所里的一些生活配套设施主力客户私企老板、政府高级官员优势分析1. 户型设计上客厅超大气派，私家花园达到150200。2. 紧邻三所，有一条路直通三所，为业主休闲娱乐提供极大的方便；南临大学城，有浓厚的人文氛围；交通便利。劣势分析1. 小区内无生活配套设施；房子年代已久，外围设计简单，无吸引性的景观。2. 目前只剩下一种户型B型434。项目名称水映唐庄开发商郑州宝隆发展有限公司项目位置 邙山区 开元路项目规划总规划面积100亩总体规划设计叠加 双拼 独栋 立体别墅 四合院本期规划200户左右设计建筑风格唐 风结构框架层高每层设计规划楼间距7米35米指 标容积率1绿地率50%户型面积价格套数配比推出户型种类三室、四室、五室、六室主力户型200左右（193）均价2300元/最低 最高价37万300万户型面积总价投销套数配比140 40户 193 60户 160 40户 278 30户独栋6户 四合院 24户营销推广策划机构厦门上景营销主打广告语新唐风 新四合院 人文别墅广告诉求非常别墅 十分 风广告投放媒体公交、路牌数量强度二七商业 附近小区配套会所、网球场、地下车库优势分析1. 户型种类较多，有可供选择的余地。2. 小区所处位置离三所较近，紧挨大学城，有浓厚的人文氛围；小区以环境作为卖点，环境作的比较细，每一处景观都有一个别致的名字作为卖点。3. 位于开元路主干道，有90路公交车从门前经过，交通便利。劣势分析1. 容积率高，占地100亩，有200户。2. 小区内配套设施少，而且周边也无生活配套设施，非常不方便。项目名称东方今典开发商河南东方置业有限公司项目位置 社区北临郑州市唯一景观大道经南三路，南为经南五路，西靠第三大街，东为第五大街项目规划总规划面积共占地371亩，二期占地184亩建筑面积5.5万总体规划设计独栋别墅共201栋，二期89栋（在建，2004年底交工，2005年3月份交房）设计建筑风格欧式结构框 架层高3.1米，部分户型有局部挑空每层设计规划无楼间距每栋占地580900不等指 标容积率0.23绿地率61%户型面积价格套数配比推出户型种类10种户型（共两层）。533卫、633卫主力户型独栋别墅（269391）E型建面391.52，花园面积585735；J型建面282.22，花园面积492631H型建面287.5，花园面积580602M型建面290.52，花园面积542.80。均价一户一价（根据位置、花园面积定价最低最高价150万350万户型面积总价投销套数配比以250余较小面积的独栋别墅、总价150万元左右的H户型为主营销推广策划机构恒辉企划主打广告语 别墅就是东方今典广告诉求1.纯别墅高尚社区。2.独栋别墅广告投放媒体大河报、郑州晚报、电台广播数量强度约每周一次小区配套老人小孩游乐场、休闲步道主力客户高收入人群优势分析1. 容积率低；2. 南临3000亩高而夫球场，金沙植物园，环境优美；3. 框架结构使户内房间的随意性更大一些。劣势分析1. 没有特色景观；2. 物业公司不负责院落的管理。项目名称家和万世花园开发商国基置业有限公司项目位置 花园路与国基路交叉口向东500米项目规划总规划面积250亩总体规划设计一期联排 二期双拼叠加 三期集合式叠加本期规划156户 设计建筑风格欧式结构框 架层高一层3米二层2.9米三层3.3米楼间距：一期20米、二期15米，三期18米指 标容积率0.98绿地率40%户型面积价格套数配比推出户型种类四室、五室、六室主力户型213平米均价3300最低 最高价48-80万户型面积总价投销套数配比213平米90套180平米40套190平米26套营销推广策划机构动力房地产营销策划主打广告语一块土地、两户人家、三层小楼、四世同堂小区配套超市、会所、糼儿园、美容美发、健身房、洗衣店、游泳馆主力客户私企老板、公务员、自由职业者优势分析1、 套设施完善2、 户型设计和环境设计上做到每走一个地方，给人不一样的感觉劣势分析1、 间距小、容积率高。项目名称湖左岸开发商郑州新世纪住宅建高设有限公司项目位置 花园路58号项目规划总规划面积1500亩总体规划设计叠加 双拼 独栋 立体别墅 四合院本期规划200户左右设计建筑风格欧式结构砖混层高2.2-4.7米楼间距14米指 标容