物业接收 工作介绍.ppt

目的1、物业接管的重要性。2、物业接管的基本流程及各部门职责。3、物业接管的注意事项。,期货大厦即将竣工，这座大连的地标性建筑，即将由我们来进行管理。接管已进入倒计时,一、物业接管由以下几方面组成。,1、文件类接管-项目批准文件-各类合同、协议-图纸资料-各类竣工及验收报告,2、实物类接管出租单元内的设备、设施室内公共区域的设备、设施大厦配套的工程设备建筑外墙及屋顶设施地下停车场及设备园林绿化室外道路及设施设备配件及建筑材料,3、责任接管大厦的防火、防爆、防盗责任。大厦设备运行维护责任。大厦卫生、环境管理责任。大厦正常秩序维持责任。,二、物业各部门在接管期间的分工合作,1、维修保养部负责核查大厦整体施工质量，对物业接管的设备设施进行评估、确认使用功能。,2、物业管理部开展接管区域下一步的物业管理及服务工作。,3、安全事务部负责接管区域的全面安全保障工作。,物业接管流程图,物业接管是在工程竣工验收合格的基础上、满足使用功能的前提下进行。.检查表期货大厦工程CHECKLIST.xls,三、按流程逐步做好物业接管工作的重要性,1、草率接管带来得严重后果,案例一：2005年，大连某商场，排水管道施工，因商户开业时间紧迫，施工周期紧，未来得及物业接管就直接投入使用，不到一年，因施工质量的问题导致管道破裂、污水外溢，造成卖场内大量服装被淹、施工单位提出排水管道已投入使用，破裂是因为使用不当，和施工质量无任何关系，后经协调，双方各自承担一半损失，各30000元（保险公司承担20000元）。,案例二：大连某商场，物业接管四年后，地面石材储备砖因日常维修全部更换用光，发现当初物业接管的资料中缺少装饰石材供货合同，而该型地砖规格特殊（313mm*313mm)，市场无处购买，后辗转打听当初施工负责人下落，该人已出国移民，沓无音信,2、认真执行接管流程的结果,案例一：2007年，大连某商场烤肉店，排水管道施工，因商户开业时间紧迫，施工周期紧，但物业接管验收时提出排水管道缺少吊架，存在安全隐患，要求整改，双方形成备忘，1周后，管道发生漏水，流到楼下皮草店卖场区，17件裘皮大衣被污水染脏，造成经济损失110000元。因双方留有设备缺陷记录，由施工方承担全部责任。,案例二：2007年，大连某商场夹层改造，物业在接管时提出关键部位的摄像头应改为隐蔽式，以便于管理，被吸取采纳，后该区域一音乐学校因经营不善，长期亏损，自行破坏消防喷淋头，导致跑水，并以乐器被淹为由讹取40万元，后经录像取证，该商户讹诈未遂、自吞恶果,大连期货大厦物业筹备处,相当重要,相当重要,明确交接双方的责任关系。,根据经验作出预知性判断。,四、物业接管过程中常见的问题,案例一：对施工质量未严格核查某小区竣工，物业接收，1年后，小区内入住率达到40，发现该小区化粪池流水不畅，经常溢冒，后经排查，发现化粪池排水管道内被砌筑了2块砖头。,案例二：对施工质量未严格核查某公寓物业接管一年后，3个楼层的地板热全部出现漏水现象，后将地面刨开，发现地热水管上被扎上细铁钉，经过一年使用，铁钉锈蚀发生漏水，居民、物业损失惨重，施工人员早已不见踪影。,案例三：部门沟通不畅某大厦停车场竣工，工程已验收完毕，物业部新购白钢垃圾桶10余个，因与安全事务部沟通不畅，未安排保安员夜间巡查，第二天.,案例四：后勤准备不足某大厦竣工后，物业接管洗手间，但由于工具购买不及时，导致卫生间堵塞无法及时疏通，卫生间被迫关闭。,案例五：现场情况不熟悉某商场竣工后，物业接管，消防喷淋因天气寒冷被冻裂，造成跑水，物业对设备阀门点不熟，无法及时关闭，造成大量跑水，酿成损失。,案例六：管理规定制定不及时某商场物业接管不久，商户进场二次装修，因未及时制定装修管理规定造成商户在不知情的情况下盲目装修，因未申报消防即装修，被消防局查封并处以5万元罚款，商户提出严重投诉。,案例七：外协关系处理不善某项目在建设阶段，某主管部门全力配合，并派代表参加开业剪彩。物业接管后，因物业未将基础建设时期与该部门的融洽关系进行延续，开业不到半年，该部门即派专人进行专项检查并下发整改通知书。,五、总结1、应有接管计划。2、接管