内江房地产市场报告XXXX63.doc

内江市房地产市场报告集团营销中心2013年6月4日目录一、城市概况3二、市城市规划情况4三、内江市宏观经济情况5四、内江市住宅房地产市场9五、内江市商业情况22六、内江市市场小结35一、城市概况1、 城市简介内江市行政区域图内江市位于四川省东南部，沱江下游中段。地跨北纬2911302、东经1041610526，东西长121.5公里，南北宽94.7公里。东邻重庆，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市，北与资阳市相邻。全市幅员面积5386平方公里，辖三县二区，即市中区、东兴区、资中县、隆昌县、威远县，111个乡镇，2070个行政村，9个街道办事处，253个社区居民委员会。2010年末户籍总人口427.85万，其中非农业人口87.19万，农业人口338.42万，耕地16.46万公顷,人均占有耕地面积0.0387公顷。2、 城市地理位置 内江地处“成渝经济区”核心位置 2011年3月2日国务院通过的成渝经济区区域规划，使成渝经济区的功能定位、总体布局和发展目标正式从国家层面予以明确。成渝经济区包括四川15个市和重庆31个区县，总面积20.61万平方公里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元。 内江市位于经济区的核心位置，周边45个城市环绕，具有得天独厚的区位优势。成渝经济区的优势在于，它有成都和重庆两个特大城市，对成渝之间的二、三级城市可以起到“双核”带动作用。这“双核”一旦演化为“增长轴”，将带动成渝“轴”上城市群的发展。成渝经济区有望成为继长三角、珠三角、环渤海之后的中国第四大经济增长极。3、城市交通状内江地处成渝两个大城市之间，是西南各省交通的重要交汇点。内江交通区位优势得天独厚。内江境内以纵贯全市的成渝铁路、成渝高速公路、成渝公路和沱江航道为主通道。在这条交通运输主道上，还有国、省通讯和电力线路依此交织同行排布。内江是四川省内交通流量最大、最具现代水平的主动脉。这条交通运输的主通道上，横向排布的内（江）宜（宾）、内（江）昆（明）、隆（昌）泸（州）、资（中）威（远）铁路为其铁路支干；以市中区为支点向南、向北延伸的内（江）宜（宾）高速公路，内（江）乐（山）、内（江）泸（州）和内江至南充公路等为公路支干。以及内（江）遂（宁）铁路、内（江）遂（宁）高速公路、隆（昌）黄（贵州黄桶）、隆（昌）大（贵州大方）高速公路正在建设中。内江铁路、公路和沱江航道成网状连接，路网密度高于全国、全省平均水平。二、内江市城市规划情况1、城市总体规划2、现状基本情况内江市位于四川盆地南部，市境东邻重庆，南连自贡，西接眉山，北靠资阳，是川南的腹心地带。截止2011年底，全市辖市中区、东兴区、资中县、隆昌县和威远县，87个镇，24个乡，总面积5386平方公里，总人口426.1万，城镇化率40.2% 。3、内江市城市总体规划（2010-2020）主要内容（1）总体发展目标抢抓发展新机遇，强化高铁引领、推进区域合作，构建川南中心城市，打造成渝经济区重要增长极，形成“一枢纽、一中心、六基地”。一枢纽：面向成渝、辐射西部的区域性综合交通枢纽。一中心：成渝商贸物流中心。六基地：西部钒钛资源综合利用基地、中国循环流化床电站节能环保示范基地、中国城市矿产示范基地、中国西部汽车零部件制造基地、成渝经济区电子信息产业配套基地、成渝经济区绿色食品基地。（2）城市性质成渝经济区重要中心城市、综合交通枢纽和现代产业基地，以书画文化和山水园林为特色的滨水宜居城市。（3）市域城镇空间结构极核带动，轴线推进，形成：“一核三轴三极多点”一核：强化内江市中心城区核心地位，形成区域的交通枢纽、产业聚集中心、商贸物流中心。三轴：依托市域内主要交通廊道形成的发展轴线。具体为成渝高速、内遂内威高速、成自泸赤高速三条交通线形成三条城镇发展轴线。三级：资中、威远、隆昌三个中等城市多点：培育多个重点城镇（4）市域城镇等级体系构建“1个大特大城市3个中等城市19个重点城镇一般特色乡镇”为骨架的梯次衔接、以大带小、功能配套的城镇体系。特大城市（1个）：内江中心城区（110）中等城市（3个）：资中县（30）、威远县（25）、隆昌县（25）重点城镇（19个）：界市、山川、黄家、响石、石燕桥、连界、新场、镇西、新店、龙会、银山、球溪、铁佛、罗泉、宋家、龙江、凌家、郭北、白合，一般特色乡镇：共65个一般乡镇（5）市域综合交通系统 铁路：成渝铁路、 成渝高速穿城而过，对城区用地造成严重分割；交通设施的抑制作用已强于带动作用。建议向西外迁铁路。绵遂内宜高铁、成渝客运专线经过内江城区，在北侧设共用客运站。隆黄铁路在绕城高速外与绵遂内宜铁路相接。改线成渝铁路站点选择：因成渝客专通车后，成渝铁路客流量将大大减少，主要功能转向货运，兼有少量客运，因此，站点考虑设在城西工业园西侧。选址方案一位于内威高速冷家湾立交北侧，选址方案二位于冷家湾立交南侧。 高速公路：为分流过境交通，减少其对城市交通的干扰，在内江城区外围，利用部分成渝高速和内遂高速规划绕城高速。结合绕城高速的建设将遂内高速北侧出入口迁至绕城高速，将遂内高速北段做为城市快速路使用。 国省道公路：现状G321、S206过境线：过境交通对城市交通冲击较大，尤其是老城区。现结合绕城高速建设，将过境交通诱导至绕城行驶，G321向北向东改线；S206向西改线，形成未来物流及货运交通运输的货运通道。同时，对确需入城的货运车辆进行限时段通行。（6）中心城区规模 近期规划到2015年，中心城区建设用地规模达到75平方公里以上，聚居人口达到75-80万；远期规划到2020年，中心城区建设用地规模达到115平方公里，聚居人口达到100110万；远景2020年以后期建设用地150平方公里，人口按照150万控制。（7）中心城区空间布局以沱江为轴线的沿江网络化组团式布局，构建“一心两廊、三城多片”的空间结构。一心：由旧城区商贸服务中心和东兴现代服务业及行政文化中心构成的城市核心。两廊：沱江南北向生态廊道和串联长江森林公园、城市绿心、黄河湖风景区的东西向生态廊道。三城：包括一个主城区和两个产业新城。多片区：含旧城区、东兴、谢家河、高铁高桥、邓家坝、城西综合居住、城西现代物流、白马、乐贤、椑木、椑南和黄河湖及长江森林公园十二个功能片区。（8）道路交通系统构建“一环三射”的城市快速路网结构，以及“一环，8+1”的城市结构性主干道路网结构。（9）绿地系统通过引绿入城，顺应自然，合理划分功能组团关系，形成 “一区一带、一环多楔”的绿地系统结构。构建“郊野公园城市公园社区公园”三级公园体系。依托7条重要水系和1条交通走廊形成各具特色的带状绿色空间绿道。（10）景观风貌以“山水相拥、城江相对，城野相依”体现多元人文的“生态园林式山水新城”为城市总体形象定位，通过城市内外的山水元素与城市组团相结合，形成“绿带绕城、绿水穿城、绿楔入城 ”的景观风貌特色。4、内江城市产业特点坚经过多年的培育和发展，目前，全市工业经济基本形成冶金建材、食品饮料、机械汽配、医药化工、电力能源等产业为支柱，电子制造、纺织服装等产业为补充的产业体系。2011年，五大支柱产业共有规模企业435户，完成产值1464.62亿元、实现增加值421.31亿元、销售收入1460.10亿元、利润总额91.43亿元。四大的产业带：市域核心经济带“内江工业走廊”：以成渝高速公路及321国道为干线，形成汽车零部件、再生资源、电子信息、绿色食品、生物医药、节能建材等为重点的特色产业带。沿沱江旅游文化产业带保护风景旅游岸线，突出城市人文特色，大力发展文化旅游、都市旅游、观光旅游；依托城镇和产业特色，大力发展生态农业、观光农业，把沱江经济文化产业带建成贯穿内江市域南北的风光带、文化带和旅游带内宜及内遂高速产业带以内宜高速、内遂高速及206省道为干线，形 成清洁能源、食用酒精、绿色农产品为重点的特色产业带；成自泸赤及内威高速产业带以成自泸赤高速公路和内威高速为干线， 形成以新型建材、煤化工为重点的特色产业带。三、内江市宏观经济情况1、内江市GDP总量 2012年，内江市实现地区生产总值（GDP）978.18亿元，同比增长13.6%，高于全省1个百分点。地域内财政总收入首次突破百亿大关，完成103.21亿元。在工业方面，内江市大力实施产业、企业、产品“三倍增”计划，工业生产较快发展。2012年，全市实现工业总产值1488.37亿元，同比增长15.1%，其中重工业实现工业总产值1044.20亿元， 占工业总产值的70%。工业销售产值1475.27亿元，同比增长14.9%，其中重工业1035.80亿元，同比增长17.3%；实现工业增加值502.7亿元，同比增长17.1%，其中重工业实现增加值351.37亿元，同比增长20.1%。重工业在老工业城市崛起中发挥了举足轻重的作用。2、内江市三大产业结构情况当前内江经济中二产业所占比重超过50%，经济发展主要靠二产业拉动，但二产业大而不强，高耗能企业占比较大，高新技术企业太少，尚处在以原料工业、基础工业为中心的重工业化阶段。具有以下特征：（1）、三次产业结构比例不优。（2）重工业化明显。（3）高耗能行业与高新技术产业发展不均。3、内江市物价水平 总体纵观“十一五”，上涨是贯穿内江物价走势的一条主线，CPI指数连续五年上升，经历了“快速上扬、高位运行、涨势减缓、再度攀升”四个阶段，与全国和全省走势基本一致。从同比指数看（上年为100），2006年至2010年消费价格总指数分别为102.7、106.4、105.0、100.8、103.2。其中2006年上涨2.7%，进入上升通道，2007年、2008年连续两年高位运行，分别比上年上涨6.4%、5.0%；2009年受金融危机影响涨幅回落到0.8%；2010年再度攀升，达到3.2%。2006-2010年内江市物价走势图4、内江市固定资产投资情况（1）、总量和速度位次均呈上升趋势，并且全部创历史同期最好水平。与全省相比，内江投资总量居全省第14位，增速居全省第5位，总量和速度在全省的位次均创历史同期最好水平。从总量看，比去年同期提高1个位次；从增速看，全省有15个市州增速高于全省平均水平，6个市州增速低于全省平均水平，内江增速高于全省平均水平8.9个百分点，并且内江增速比去年同期上升7个位次。 （2）、民间投资持续活跃，成为推动投资增长的主力。全市完成民间投资74.67亿元，同比增长40.5%，增速比同期全社会投资增速快10.8个百分点。民间投资占全社会固定资产投资比重达到59.7%。民间投资直接拉动全社会投资增长22.3个百分点，对全社会投资增长的贡献率为75.2%。（3）、项目规模扩大突出发展需求，重点领域投资强力支撑。全市亿元以上项目146个，累计完成投资57.65亿元，占投资总量的46.1%。在一批大项目的带动下，全市重点领域投资继续保持强力支撑，截止3月底，全市基础设施、产业发展、民生及社会事业三大重点领域共完成投资110.18亿元，同比增长45.5%，占全社会固定资产投资的比重达到88.1%，成为全市投资增长的重要支撑。5、内江市居民收入情况 2012年内江城区居民人均可支配收入为18647元，同比增长14.8%，扣除物价上涨因素，实际增长11.5%，增幅高于全省1.2个百分点。居民总收入中，人均工资性收入13445元，增长10.9%，仍是总收入的主要组成部分和增长的重要推动力量；转移性收入4390元，增长21%，增幅在四项收入中居首；经营净收入2338元，财产性收入318元，分别增长11.7%、4.9%。据资料分析，三大因素促进去年居民收入增长。一是经济增长拉动有力，为居民增收奠定了基础；二是市场经营环境好转，为居民经营利润增长创造了条件；三是政策效应带动明显，政府连续第八年增加企业退休人员基本养老金，再次提高最低工资标准和低保标准，进一步规范和提高公务员、事业单位人员津补贴标准。 6、内江市社会消费水平 在国家继续实施扩大内需、促进消费的政策作用推动下，消费品市场保持了较快发展。2012年，全市实现社会消费品零售总额276.06亿元，同比增长15.8%，增速比去年同期放缓了2.3个百分点。一、城镇快于农村市场。2012年，城镇市场实现零售额176.29亿元，同比增长16.9%；乡村市场实现零售额99.77亿元，增长13.8%。二、住宿餐饮业增速居首位。住宿餐饮业继续保持快速发展势头，消费品零售额增长速度居行业首位。2012年，全市住宿餐饮业实现零售额53.73亿元，增长19.6%，高出批发零售业4.7个百分点。三、对外贸易较快增长。2012年，全市实现进出口总值31346万美元，增长22.0%，其中，出口26999万美元，增长15.7%；进口4347万美元，增长83.7%。7、内江市人口情况 “十一五”时期，内江市坚持稳定、统筹、提高的方针，人口计生事业稳定健康发展。内江市人全市常住人口为3702847人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的4160305人相比，十年共减少457458人，减少11.0%。年平均减少1.16%。内江市常住人口的地区分布表地区人口数 （ 人 ）比重(%)内江市3702847100.00市中区50128513.54东兴区74981020.25威远县62648216.92资中县119206032.19隆昌县63321017.108、内江市宏观经济情况小结2011年，内江市经济保持平稳较快增长。农村经济稳步发展，工业较快增长，投资、消费需求扩大，财政金融运行平稳，城乡居民收入增加，经济实力进一步增强，实现了“十二五”的良好开局。经济运行的基本情：2011年，内江市实现地区生产总值（GDP）854.68亿元，同比增长15.3%。其中，第一产业增长4.2%；第二产业增长20.5%；第三产业增长9.3%。（一）农业生产稳定发展，粮食连续六年增产（二）工业生产较快发展，企业效益大幅增加（三）投资较快增长，房地产增势回落（四）消费市场稳定发展，对外贸易强势增长（五）物价高位运行，涨幅缓步回落（六）财政收支较快增长，金融运行稳定（七）居民收入增速加快，生活水平不断提高 2012年经济走势预测今年来，内江经济增速虽然有所回落，但仍保持了平稳发展的势头。从世界经济形势看，欧美债务危机加剧，西方主要国家经济停滞不前，全球经济可能长期衰退。从全国的经济形势看，当前实行的稳健货币政策对中小企业的发展影响明显，经济增速呈现逐步回落的态势，但宏观经济形势正向国家调控的预期目标靠拢。从四川经济形势看，虽然今年经济增速有所放缓，但仍然保持较快增长的运行态势，财政收入较快增长，规模工业利润快速增长，经济增长内生动力增强。四、内江市住宅房地产市场1、内江房地产市场总体情况2010年，内江房地产业景气指数始终在“景气”与“不景气”之间徘徊，形势不容乐观。三季度以来，这种情况有了改观，房地产企业景气指数达110.0点，比二季度高幅上升40.0点，促成本季度经营形势扭转的主要因素：（1）、需求好转：三季度内江房地产业土地开发面积景气指数和新开工面积景气指数皆为90.0点，分别去二季度上升30.0点和40.0点，尽管仍然处在“不景气区间”，但情况大有改观，表明行业市场需求在逐步转旺。（2）、销售渐涨：随着“金九”、“双节”的到来，一定程度上拉动了消费。本季度商品房预售面积景气指数为90.0点，比二季度上升40.0点；销售面积景气指数为80.0点，上升10.0点；空置商品房面积景气指数为130.0点，上升20.0点，空置房正在不断减少。（3）投入增加：由于市场行情出现利好，全市房地产也企业家对投资前景的信心更足，企业家信心指数为110.0点，比上季度上升20.0点。信心提高带来的是投入增加：企业劳动力需求景气指数为110.0点，高幅上升50.0点；企业固定资产投资景气指数为120.0点，大幅上升30.0点。2、内江市商品房施工及竣工面积情况数据显示，2012年内江全市商品房施工面积达735.13万平方米，竣工面积为289.37万平方米，同比2011年增长86%。商品房销售面积却大幅缩水，去年全市商品房销售200.84万平方米，同比减少26.8%。2012年内江商品房库存近90万平方米，再加上内江楼市整体低迷的2011年，全市商品房库存(含区县)保守估计超过100万平方米。3、市土地市场情况（1） 、内江市土地供应情况单位：公顷内 容 单 位供地总量其中保障房用地棚改用地中小套型商品房三类用地占总量%其 它存量增量廉租房经济适用房保障房中小套型普 通限 价公 租总计内江市小 计91.245.15.316.57.51.572.976.0632.7市本级39.26.73.50.429.472.5712.6市中区20.414.3706.1东兴区3.60.040.32.474.70.9威远县12.50.421.51.11.55.171.23.7资中县7.68.511.3704.8隆昌县7.929.516.16.410.488.064.5内江市2013年国有建设用地计划指标a.国有建设用地供应总量。2013年市本级计划供地土地25宗（未统计预留的公共管理与服务和交通运输用地宗数），面积5205亩。b.国有建设用地供应结构。其中，经营性用地20宗，面积2000亩，约占总规模的38%；保障性住房用地1宗(不含配建公租房和棚户区改造项目)，面积70亩，约占总规模的1%；工业用地4宗，面积1635亩，约占总规模的32%；公共管理与服务用地（含安置还房）预留面积500亩，约占总规模的10%；交通运输用地预留面积1000亩，约占总规模的19%。c.保障性安居工程供地情况。按规划要求，30亩以上的经营性用地需按不低于住房面积3%的比例配建公租房，且中小套型住房比例需大于70%。若按照70%计算，中小套型住房供地面积为1400亩。今年，我市各类保障性安居工程和自住性中小套型商品房供地计划为1470亩，占住房类建设用地供应总量2070亩（经营性+保障房）的71%，符合国家不低于70%的要求。2012年内江土地市场拍卖情况（2）、土地供应市场总结1、自内江市国土局的数据显示，2010-2012年上半年城区共出让约21宗土地，截至2012年上半年，大部分均在售、在建或待开工，城区在售楼盘剩余面积和待开工建设面积约217万平，按当时销售进度，需6年时间才能完全消化。2、一直以来，内江土地供应量偏少，市场处于饥饿状态。2012年以来，内江市政府将基准地价调低15%的同时，还加大了土地供应量。整个2012年，内江土地供应量达1500亩左右，相当于过去3年的总和，而“未来3年，内江土地供应量将保持在1500亩左右。”土地供应量陡增，将给内江房地产带来不小挑战。4、内江市住宅市场情况（1）、近年来内江房地产销售均价变化情况对于目前内江市房地产市场的现状，内江城区新房的成交均价两区有差异：市中区的房屋大概在4000元/平方米，东兴区的房屋大概在5000元/平方米。一年以来，房价比较稳定，没有大幅波动。对于内江的房价被外界传言 6000元/平方米、8000元/平方米，其实各种优惠、赠送折算下来一样是30005000元/平方米，只是房屋的各种赠送阳台、赠送平台较多，价格呈现虚高状态。虽然目前市民大量观望、楼盘房源少的情况导致市场“低迷”，但会不会一直“低迷”，调控政策控制了房价上涨，但是却控制不了刚需，要买房成家的人不会一直等下去，所以80平方米以上的新房，房价始终居高不下。（2）、新政后内江房地产价格走势历来的房地产新政，对内江城市的影响，有一定的滞后性。 甚至影响基本可以忽略不计，而开发商也没有实施针对性措施。虽然新“国五条”颇有敲山震虎的味道，但是楼市销售正值“暖春”，内江楼市对此反应平淡，近期房价下降的可能性并不大。坊间流传所谓房价“猛涨”，基本不具备可能性，内江房价不会大起大落。（3）、内江市商品房市场小结1、销售热点：东兴区、市中区最热。以沱江为界，分为市中区和东兴区，而且两区房价存在一定差距，除市中区部分沿江楼盘及地处公园内的“公园御景“商住楼外，东兴区房价整体略高于市中区。2、城市建设推动基础设施建设，催热内江楼市价格。近两年来，内江房价持续走高，部分区域房价甚至实现翻番。房地产开发商分析认为，预计今年内江房价依然会上涨，但是涨幅不会很大。3、刚性需求比重任然较大，购房群体大多来自内江三县两区，外地人来此购房的约占总购房人数的4%，且他们几乎只选择一套住房。据此可以分析，外地人入驻内江炒房的可能性小。4、作为新区建设的东兴区，相比老城区市中区在城市规划以及基础设施建设方面等更为靠前，如成渝城际高铁在东兴区的破土动工，从内江到达成都或重庆的时间均不超过半小时，交通的改善加强与外地联系。交通的优势致使更多的市民将目光瞄准东兴区。5、短时间内，内江房价不会跌，未来趋向价格上扬。因购房需求逐渐趋于饱和，内江房市很难有较大突破，即使房价上扬，其幅度也不会很大。根据建筑成本计算房价，内江房价还是存在一些泡沫，市民购房需求逐渐趋于饱和，购买力呈下降趋势。今明两年内，内江房价均价原则不会超过5000元。内江房市未来一段时间内，很难再有突破。5、内江房地产市场项目内江市在售楼盘分布图 （1）内江房地产市场总体概况1、内江在售楼盘不多，各项目的销售情况较好，销售率在80%以上的楼盘较多。2、各项目，多层较高层好售且价格要高出约200元/平米，临江楼盘均价达到5500元/平米左右，大项目多集中于东兴区。3、 购房者多选择70-90平米中小户型，100平米以上户型相比小户型销售较慢。4、外地购房者主要是周边区县和外地务工返乡人员，已占到购房者比例的60%。5、房间多、户型小、有幻变空间和赠送面积的住宅较受购房者青睐。6、内江目前没有别墅项目。7、住宅最低4100元/平米（恒大荷香苑）最高6700元/平米（锦官新城）。（2）内江市房地产发展特征1：东、西板块方向发展内江市现辖三县二区，沱江由北至南穿城而过，将内江市划分为市中区与东兴区两大板块。东兴区是由于是城市新区，区域规划更为科学合理，是目前内江新楼盘最集中的板块，开发量最大，市场关注度最高，楼盘规模及品质均相对较高。市中区是内江传统的老城区，商业氛围更为浓厚，人口密度更大，但受旧城改造制约，发展空间相比东兴区较小，其开发量、楼盘规模、楼盘品质、受市场关注度均低于东兴区。价格方面，两板块间价格差异不大，东兴区楼盘占据楼盘品质、规模优势；市中区占据传统商业氛围浓厚，居住便利度更高的优势，各有其特色。旧城区东兴区内江市房地产发展特征2：小高层及高层逐步代替多层为主流产品目前内江市开发的楼盘，除了东兴区部分高档楼盘，其他新近开发项目基本都是以小高层、高层建筑为主，一方面因为内江城市规划局限，发展空间较小，地块有限，地价逐步攀高，多层开发利润较低；另一方面因内江近年城市发展速度较快，市民购房观念受到逐步改善，虽5.12地震对购房者购买小高层、高层造成了一定影响，但目前看来市场已逐步接受此类产品。内江市房地产发展特征3：现代建筑风格、欧式建筑风格为主内江作为三线城市，传统建筑以中式以及现代风格为主，随着近年城市发展加快，目前建筑高层多以现代风格为主，小高层及多层以欧式风格为主。此表明目前内江房地产市场正处于逐步转型阶段，由较初级的中低端住宅开发逐步向高品质、高舒服度中高端住宅开发转变。内江市房地产发展特征4：紧凑型小户型逐渐增多内江楼市的户型基本都是70-120平米的2室和3室，但城区内70平米以下小户型正逐渐增多，140平米以上的四室较少，大部分楼盘基本上都是2室和3室各占一半。内江市房地产发展特征5：不注重售楼部、样板间楼盘较少且装修档次低内江不少项目都不注重售楼部形象，很多售楼部是简易房做的，而且面积小，风格单调，没有档次，常对对项目造成负面影响。内江多数楼盘都没有做样板间，大部分有样板间的项目也只是简单装修，品质感较低，客户进入参观后仅能够感受一下户型结构，而无法形成购买冲动。（三）主要楼盘调研 英伦世家楼盘类型电梯公寓 英伦风格 投资地产楼盘均价4400元/建筑风格纯正英伦楼层情况25.26开盘时间2012-09-25期数第三期房源三期262套 总户数1600户总户数1600物业费待定交房时间2014年开发商四川嘉顺房地产开发有限公司售楼地址内江市中区西林大桥银座二楼项目地址财富城西凤鸣大道卢浮春天楼盘类型电梯公寓Art-Deco风格 欧式皇家园林楼盘均价5600元/建筑风格电梯洋房楼层情况待定开盘时间2011-02-19期数待定房源待定总户数902物业费待定交房时间待定开发商四川兆信房地产开发有限公司售楼地址内江市东兴区东兴大道与红牌路交汇处项目地址内江市东兴区东兴大道与红牌路交汇处锦官新城楼盘类型文化地产 顶级教育地产 绝版公园地产 15层绝版欧式洋房,100米阔景中庭楼盘均价6700元/建筑风格欧式现代主义楼层情况15F开盘时间2013-05-28期数第一期房源户数待定总户数649物业费待定交房时间待定开发商内江锦绣房地产开发有限公司售楼地址内江市东兴区大千路（大千公园旁）项目地址内江市东兴区大千路（大千公园旁）和都国际楼盘类型欧式园林风格 电梯公寓 100亩生活大盘 新城中心楼盘均价5300元/建筑风格欧式园林楼层情况23F 26F开盘时间2012-01-05期数第一期房源第一期496户总户数1720物业费待定交房时间2014年开发商内江市中泽房地产开发有限公司售楼地址东兴区大千路北延线北环路889号6号楼（新中医院对面）项目地址内江市东兴区大千路星耀香颂湖楼盘类型湖景地产 公园地产 电梯公寓 商业地产楼盘均价5900元/建筑风格电梯洋房楼层情况31开盘时间2013-02-13期数第二期（共二期）房源第一期494户总户数494物业费住宅暂定1.3元，商业暂定2元。交房时间2014年底开发商成都星耀房地产开发有限公司售楼地址售楼部已迁至项目三号楼项目地址东兴区星桥街西段与清溪路交汇处揽景苑楼盘类型电梯公寓 学区地产 商业地产楼盘均价5300元/建筑风格简欧风格楼层情况18.26.27开盘时间2013-02-21期数第一期房源第一期房源419套总户数956物业费待定交房时间2014.12.30开发商四川宏正弘房地产开发有限公司售楼地址内江市市中区新华路十小斜对面项目地址内江市新华路十小对面绿岛银座楼盘类型湖景地产 电梯公寓 商业地产 公园地产楼盘均价6100元/建筑风格电梯洋房楼层情况24F开盘时间2013-01-19期数第一期（总期数待定）房源一期住房273套总户数694物业费暂1.5元/月交房时间一期交房2014.12.31开发商四川民德房地产开发有限公司售楼地址汉安大道西段南侧（星桥街西段东侧）项目地址汉安大道西段南侧（星桥街西段东侧）金科中央公园城 楼盘类型滨江高层公寓、情景花园洋房、米兰星光天地楼盘均价4500元/建筑风格意大利托斯卡纳楼层情况33F 34F 6+1F开盘时间2012-12-08期数第一期房源1期房源待定总户数4062物业费待定交房时间2014年开发商金科地产售楼地址内江乐贤（大自然景园旁）或市中区北街54号项目地址内江市乐贤大自然景园旁海棠雅居楼盘类型电梯高层、欧式风格楼盘均价6079元/建筑风格电梯洋房楼层情况25开盘时间2011-05-15期数待定房源待定总户数852物业费待定交房时间待定开发商内江市瑞隆投资有限责任公司售楼地址汉安大道与大千路交汇处项目地址汉安大道与大千路交汇处（四）内江市房地产市场总述 ：2012年内江楼市 关键词之一涅槃新生挺过2011年的调控“寒冬”，2012年，注定是内江房地产“起承转合”关键之年。“重挫之下必有勇夫。”调控严峻依旧，内江房产企业却在“阵痛”中辗转求生。2012年，内江主动思变，频频走出去，筑巢引凤、“请”大牌房企入驻；主动将基准地价调低15%，理性发展成楼市主旋律。数据显示，2012年1-3季度，内江房地产投资占全市投资比重仅为12.1%，全市商品房销售面积比去年同期下降18.8%，同时全市房地产投资增速也不断回落。如趋势持续，将对全市投资增长的后劲产生较大影响。颓势仍未完全扭转。2013年，内江楼市还任重道远，机遇与挑战并存。1、降地价内江主动求变2012年1-9月，内江房地产开发完成投资44.8亿元，增速比1-2月（30.3%）回落14.8百分点。全市商品房销售面积102.46万平方米，比去年同期净减少23.73万平方米，同比下降18.8%。“长此以往，将进一步影响投资者的信心。如果情况得不到缓解，2013年内江房地产将举步维艰。”内江一位资深房产营销老总告诉记者。面对诸多问题，内江市相关部门主动求变。去年8月底，内江主动调整基准地价，商服、住宅、工业分别下调15%左右。下调之后，商服、住宅、工业用地价格水平仍在川南四城市中最高，但差距已经不大。2、“请”大牌 招商引资力度大2012年上半年，数据显示，内江基准地价高居川南4个城市榜首，商业加权平均高30%，住宅高38%、工业高21%。基准地价的高居不下，也让内江尝到了“苦果”，2012年上半年全市土地拍卖屡次流拍。内江四桥区域的地块，楼面地价一度拍出2370元/的高价，而在6月底，同样区域挂牌楼面地价1420元/却无人问津。资阳有恒大、中交，自贡有恒大、绿地、保利等，宜宾和泸州的品牌房企更是数不胜数，而内江在2012年6月之前，没有一个大品牌入驻。“地价川南最高、拆迁难度大，城市发展也亟需进步，大品牌望而却步，部分本地房企固步自封，内江房地产行业发展陷入恶性怪圈，必须要走出去、引进来才有出路。”内江市一位主要领导在公开场合表示。内江市主要领导频频出击，加大了招商引资力度，赴重庆、跑西博，筑巢引凤取得了一系列成绩，金科、大商先后入驻，绿地、万达等大型品牌也有意向。3、商业地产井喷成楼市逆转“破题”之举2012年，受住宅市场调控以及全国房地产市场投资向二三线城市转移的影响，四川的二线城市成为开发商“逐鹿”商业地产的重要战场，内江也不例外。在调控依旧严峻的大背景下，商业地产成为了2012年，内江房地产市场发展转型、逆势求进的“破题”之举、试水之地，不少开发商将重点转移到商业地产，使得内江商业地产呈现井喷发展态势。内江国际家居商贸城、北京华联购物中心、大商兆信城市综合体、威远“雄飞国际新城”城市综合体一个个动辄几十万甚至上百万平方米的商业地产项目落地生根，以商业地产为主的城市综合体呈星火燎原之势。l 卖点 主打区域、地段； 注重对区域升值潜力的描绘。l 产品 开发规模较小，面积5-10万平米项目较多； 高层逐步替代多层成为主要产品形式； 交房标准一般为清水房； 产品面积较大，未来有降低趋势； 80110平米左右户型市场消化速度较快。l 销售 在售项目价格差异不明显； 没有差异化产品出现； 高层住宅销售情况良好，消化速度稳健。l 客户 以自住为主，投资比重较低； 客户主要以企事业员工、公务员、周边乡镇等客户为主； 客户购买能力逐步提高，购房观念逐渐提升，对居住舒适度有一定要求。五、内江市商业情况1、内江城市板块划分以沱江为轴线的沿江网络化组团式布局，构建“一心两廊、三城多片”的空间结构。一心：由旧城区商贸服务中心和东兴现代服务业及行政文化中心构成的城市核心。两廊：沱江南北向生态廊道和串联长江森林公园、城市绿心、黄河湖风景区的东西向生态廊道。三城：包括一个主城区和两个产业新城。多片区：含旧城区、东兴、谢家河、高铁高桥、邓家坝、城西综合居住、城西现代物流、白马、乐贤、椑木、椑南和黄河湖及长江森林公园十二个功能片区。2、内江市商业规划随着内江新城建设逐步推进，内江正向百万人口特大城市冲刺。为了推动城市商业网点，在新的城市发展空间结构中布局更合理。城市总体规划所确定的内江市市中心城区的范围，以绕城高速公路为主要控制界限，包含黄河湖新城片区。城市建设用地110平方公里，人口规模110万人。规划对象为商业中心、商业街区、大型零售网点、农贸市场、商品交易市场、商贸物流中心、特色商业网点等，并对市域商贸流通体系建设提出指导性意见。3、 内江市具体商业情况传统商圈：（1）、西林大道商圈沟通新旧城区的要道，有商业街的基础西林大桥作为连接市中区和东兴区的重要通道，其繁华程度毋庸置疑。车来车往的人气，带来的财气自然是不少。“西林大道北通汉安大道，南接西林大桥，西连东桐路，东临沿江路。四通八达的交通条件，具备区位优势。而这条街道的宽度也适合改造成为一条步行街。这里集中了几家银行，金融氛围也是相当不错。在西林大道中段，与美食街是近邻，有助于聚集人气，将中心商业街与特色商业街融合。西林大道西林大桥（2）、兴盛路商圈周边居民区集人气，临近高铁线路交通便利兴盛路北面有汉安大道东段，西面又有东兴大道，往东也通往高桥，临近高铁线路。正是因为如此便利的交通条件，让这里有了成为商圈的潜力。如今，这边新建的小区也发展起来了，相关的配套设施也正在完善中，无论是从成都下来，还是从重庆上来的人，南北过往的客人都可以在这里聚集，商业中心也自然可以招揽到更多的人气，也可以向过往客人展示内江最繁华的一面。 （3）、大千路北延线、双龙村商圈在内江新城规划中，沱江以东，西林大道以西，汉安大道以北，321国道以南区域，面积约7平方公里的范围内为谢家河片区，属于未来规划中的行政、体育、文化、商贸、金融、居住功能区。目前，大千路上已经有一家大型酒店和一个大千文化园，沿线的高楼大厦也较为密集，居民小区也不少，人气十足。加上大千路、汉安大道、新坝大桥通车后带来的便利交通条件，在大千路北延线的双龙村修建内江未来的繁华中心，是很具可行性的。在未来的改造上，该片区空间大、难度小，是内江未来春熙路的最好选择。相信这里必将成为内江未来商贸、交