物业管理01物业管理概论.ppt

第一章物业管理概论,一、物业管理的基本概念,二、物业管理的起源与发展,目录,四、物业管理与社区建设,三、物业管理的目标、内容和原则,（一）物业,一、物业管理的基本概念,（二）物业管理,（一）物业,2物业的分类,1物业的含义,1物业的含义,“物业”一词译自英文的“Estate”或“Property”，其本义为财产、资产、房地产或拥有物等。在我国港澳地区，物业特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。物业管理条例：“物业”应是指已建成并投入使用的各类“房屋及配套的设施设备和相关场地”。,物业是一种具体的物质存在形态，由土地和附属建筑物构成，是建筑物与建筑地块的统一。,房屋建筑物本体,附属设备,公共设施,场地,2物业的分类,（二）物业管理,1物业管理的含义,2物业管理的性质,3物业管理的特点,4物业管理的模式,5物业管理的环节,1物业管理的含义,物业管理具有委托性和有偿性两个基本特征；,物业管理是指物业服务企业接受业主（通过业主大会）的委托，依照物业服务合同的约定，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套、设施设备及场地进行专业化维修、养护和管理，以及维护房屋相关区域内的道路安全、消防安全、环境卫生和秩序的活动，并向物业所有人和使用人提供多方面、综合性的有偿服务。,物业管理的服务主体是物业服务企业及其从业人员；,物业管理的服务对象是业主；,物业管理的管理对象是物业。,2物业管理的性质,物业管理专业化,物业管理市场化,3物业管理的特点,现代物业（不动产）不仅是生活资料，同时也是生产资料和投资产品,业主（客户）是物业管理的权利人和责任人，决定了物业管理的价值需求,物业管理产品是一种综合性、持续性、长期性和稳定性的服务,物业管理产品是基于物业共有部分提供的准公共性服务,物业服务目标的实现必须辅助以管理的手段,物业服务目标的实现受制于建设单位和业主的素质,物业服务企业是人合公司，而非资合公司，其核心竞争力是人力资本,物业管理活动是建立在等价有偿基础上的市场交易行为,4物业管理的模式,业主自行管理（灵活性、分散）,委托物业服务企业或者其他管理人管理,业主自行管理（灵活性、分散）,委托物业服务企业或者其他管理人管理,5物业管理的环节（一）,早期介入（对项目决策、可行性研究、规划设计和施工建设，提出意见和建议）有助于完善物业的规划设计和使用功能；监理建筑施工质量，消除施工质量隐患；为验收接管打下基础；方便制定日后维修保养计划。制定物业管理方案规划物业消费水平，确定物业管理的档次；确定相应的物业服务标准；确定各项物业服务的收费标准和成本支出。选聘或组建物业服务企业,策划阶段,物业服务企业内部机构设置与拟定人员编制物业服务人员的选聘和培训（专业技术、管理方法和职业道德）规章制度的制定（包括：管理规约、管理机构的职责范围、各类人员的岗位责任制、物业各区域内管理规定等）物业租售的介入,前期准备阶段,5物业管理的环节（二）,物业的接管验收质量验收档案资料：规划图、竣工图、地下管网竣工图、各类房屋清单、单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书、公用设施设备及公共场地清单和有关业主或物业使用人的相关资料等。用户入住产权备案和档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。,启动阶段,5物业管理的环节（三）,日常综合服务与管理系统的协调,日常运作阶段,5物业管理的环节（四）,二、物业管理的起源与发展,（一）国际物业管理的起源和发展,（二）中国物业管理产生和发展,（一）国际物业管理的起源和发展,（二）中国物业管理产生和发展,三、物业管理的目标、内容和原则,（一）物业管理的目标,（二）物业管理的内容,（三）物业管理的原则,（一）物业管理的目标,1从物的角度讲，通过物业管理实现物业的保值增值2从人的角度看，通过以人为核心的物业管理，为广大住、用人创造良好的生活、工作环境3从社会的角度看，通过物业管理促进社区管理和社会的和谐和稳定，提高城市的现代文明程度和可持续发展,（二）物业管理的内容,房屋建筑主体的基本管理,房屋设备、设施的基本管理,环境卫生管理服务,绿化管理服务,物业管理区域内的消防协助管理服务,物业装饰装修管理服务,物业管理区域内的保安管理服务,物业管理区域内交通的协助管理服务,物业档案、资料管理,(1)常规性的公共服务,（2）针对性的专项服务,日常生活类,商业服务类,文化、教育、卫生、体育类,金融、中介服务类,（二）物业管理的内容,社会福利类,（3）委托性的特约服务,为满足产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时物业服务企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。,1业主自治自律与专业管理相结合；2服务至上，寓经营、管理于服务之中；3所有权与经营权相分离；4有偿服务和费用合理分担。,（三）物业管理的原则,四、物业管理与社区建设,（一）物业管理与社区建设的关系溯源,（二）社区建设与物业管理的区别,（三）社区建设与物业管理的联系,（四）社区建设和物业管理的整合,（一）物业管理与社区建设的关系溯源,（二）社区建设与物业管理的区别,社区建设和物业管理的组织结构比较,（二）社区建设与物业管理的区别,社区建设和物业管理的区别一览表（一）,（二）社区建设与物业管理的区别,社区建设和物业管理的区别一览表（二）,首先，物业管理是社区建设的重要组成部分；其次，物业服务企业在社区文化建设中作用不可或缺；最后，在流动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提下，物业服务企业协助政府有关部门完成辅助性工作，客观上也推动了社区建设工作。,（三）社区建设与物业管理的联系,物业管理是市场经济的产物，体现的是市场机制；而社区管理是政府管理与居民自我管理相结合的产物，体现的是行政管理和自治管理的机制。物业管理是应市场的需求而产生，应承担社区建设中的“市场”