物业管理第十章.ppt

物业管理,授课人：周晓熙E-MAIL:zhouxiaoxi2005,第十章物业管理经费与财务管理,1.物业管理经费的来源2.物业服务费的构成与测算3.维修基金的筹集、使用与管理4.收益性物业的物业服务费构成与测算5.物业管理企业的财务管理,第一节物业管理经费的来源,学习指导1.定期收取物业服务费2.熟悉物业共用部位、共用设施设备维修基金3.熟悉物业管理企业开展多种经营的收入和利润4.政府多方面的扶持,物业管理经费的来源,1.定期收取物业服务费2.物业共用部位、共用设施设备维修基金3.物业管理企业多种经营的收入和利润(1)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动(2)利用自身条件，开展经营活动4.政府多方面扶持5.开发建设单位给予一定的支持6.业主的赞助,第二节物业服务费的构成与测算,学习指导1.了解物业服务费的收费原则2.熟悉物业服务费的定价形式和计费方式3.熟悉物业服务费的构成4.熟悉物业服务费的测算,物业服务费用的构成与测算,1.物业服务费的收费原则合理、公开、费用与服务水平相适应、竞争、双方协商、政府监督2.物业服务费的定价形式和计费方式定价形式：政府指导价、市场调节价计费方式：包干制、酬金制,3.物业服务费的构成包干制：物业服务成本、法定税费、物业管理企业利润酬金制:物业服务支出、物业管理企业的酬金4.物业服务费的测算(1)住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则(2)物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法(3)法定的税费(4)物业管理企业的利润(5)物业管理企业的酬金(6)物业服务费用计算和确定时需要注意的几个问题,案例分析,方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理,做到了环境清洁卫生,公共场地每天清扫,无乱堆乱放,下水道通畅,公共用水池定期清洗;保安人员24小时值班,巡逻;公共配套设施维护良好,水,电,消防设施保障有效.经过方圆物业管理公司一年的努力,小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%,园林绿化维护良好,增加了社区活动场所,开展了正常的社区文体活动,因此,方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出:物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到业主委员会的拒绝.请问:方圆物业管理公司的要求是否合理你有什么建议,第三节维修基金的筹集、使用与管理,学习指导1.熟悉维修基金的筹集方式2.熟悉维修基金的使用与管理,维修基金的筹集,1.商品房销售(购房人按房款23%)2.公有住房出售(双向筹集购房人和公有住房单位)3.续筹,维修基金的使用与管理,1.维修基金的使用专款专用，业主委员会前后管理情况2.维修基金的管理利息的管理，房产转让的管理等,案例分析,如何管理和使用维修基金小李在买房的时候，开发商让他按购房款总价的2%交房屋共用部位、共用设施设备维修基金.小李算了一下，整个小区房屋的建筑面积约30万平方米，按均价每平方米3000元计算，一共要缴纳1800万元的维修基金，这么一大笔巨额款项，物业管理企业如何管理和使用好呢？,第四节收益性物业的物业服务费构成与测算,学习指导1.熟悉收益性物业服务费用测算的特点2.熟悉收益性物业服务费用的构成,收益性物业服务费用测算的特点,1.与国家规定物业服务费用不矛盾前提下，每一个物业管理企业可以用自己的方式来定义费用2.费用项目进行细分3.业主要求的费用分类方式,收益性物业的物业服务费用的构成,1.人工费2.共用部位、共用设施设备日常运作、维修保养费3.清洁卫生费4.绿化管理费5.秩序维护费用6.办公费7.固定资产折旧费用8.共用部位、设施设备及公众责任保险费用9.经业主同意的其他费用10.不可预见费用11.法定税费12.企业管理费及利润13.房产税,第五节物业管理企业的财务管理,学习指导1.熟悉物业管理企业财务管理的含义和内容2.了解有关物业管理企业财务管理的规定3.熟悉财务管理规定的适用范围4.熟悉代管基金的概念及管理5.熟悉成本和费用6.熟悉营业收入与利润,物业管理企业的财务管理的含义与内容,1.含义2.内容,有关物业管理企业财务管理的规定,企业财务通则物业管理企业财务管理规定,财务管理规定的适用范围,1.适用于我国境内各类物业管理企业2.多种经营活动,代管基金的概念及管理,1.代管基金的概念2.代管基金的管理3.物业共用部位和共用设施设备经营收益的管理,成本和费用,1.营业