个人转让房屋的税收政策.ppt

个人转让房屋需要缴纳哪些税？,个人转让住房交易中的税种,营业税,土地增值税,城建税,个人所得税,印花税,契税,税种,营业税,土地增值税,城建税,个人所得税,印花税,契税,税种,营业税,税目销售不动产计税依据销售额税率5%,相关税收政策1、自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；2、个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；3、对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。4、个人之间的无偿赠与免税,非普通住房,普通住房,差额征收,免税,营业税,不足5年,超过5年,全额征收,国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）关于个人住房转让营业税政策的通知财税2008174号对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。1、将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2、将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。,非普通住房,普通住房,差额征收,免税,营业税,不足2年,超过2年,全额征收,普通住房,非普通住房,差额征收,财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知财税2009157号1、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。4、个人之间的无偿赠与免税,非普通住房,普通住房,差额征收,免税,营业税,不足5年,超过5年,全额征收,普通住房,非普通住房,差额征收,思考：如何规避持证不到5年的营业税？风险何在？,5年：是从取得产权证之日或契税完税证明之日起。房屋产权证和契税完税证明二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。个人将通过通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲赠与方式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。,普通住房标准：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上2、单套建筑面积在120平方米以下3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下各省、自治区、直辖市根据实际情况，可以对单套建筑面积和价格标准进行适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。,个人向他人无偿赠与不动产包括三种情况：继承。继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和个人无偿赠与不动产登记表。遗产处分。遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及个人无偿赠与不动产登记表。其他(包括离婚、赡养、直系亲属赠与等)。受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和个人无偿赠与不动产登记表，上述证明材料必须提交原件。,城建税,计税依据营业税税率市区7县城、镇5不在市区、县城或镇1,印花税,税目产权转移书据计税依据购销合同所载明的金额税率万分之五，由购销双方分别贴花缴纳税目权利许可证照(房屋产权证、土地使用证)计税依据件税率五元,相关政策:财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免税。对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收印花税。从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。,土地增值税,税目地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权。计税依据增值额税率四级超率累进税率,相关税收优惠政策1、因工作调动或改善居住环境转让原自用住房居住满5年或5年以上免征；满3年不满5年减半征收；不满3年按规定征。2、个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。,3、对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征收土地增值税。4、无偿赠与免税。继承免税赠与直系亲属或承担赡养义务人通过境内非营利社会团体、国家机关赠与教育、民政、其他社会福利、公益事业。5、从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。,契税,税目转让房屋权属计税依据购买不动产的价格税率3%5%由购买方缴纳,相关税收优惠政策1、对个人购买自用普通住宅享受减半征收契税优惠仅限一套，对个人购买多套普通住宅用于出租或办公，不得给予减半征税优惠。2、对个人购买经营性房屋的，其契税按规定税率全额征收，不能享受减半优惠。3、对单位购买房屋（办公楼、写字楼、宿舍）、个人购买高档住宅等是不予以照顾的。,4、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。5、个人之间互换住房的，交换价格相等,免征;价格不等由多付货币、实物或其他经济利益的一方,就差额纳税.6、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。,7、对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。法定继承人继承房屋权属，免征契税。法定继承又称为无遗嘱继承，是指由继承法直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配原则的一种继承方式。对个人无偿赠与不动产的，税务机关不为其代开发票。其购房价格按发生受赠行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续.,8、从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。9、成都市地方政策优惠,个人所得税,一、基本制度税目财产转让所得计税依据转让收入减去财产原值和合理费用的余额税率20%,二、查帐征收扣除项目的相关规定：（一）房屋原值：1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。,5、城镇拆迁安置住房房屋原值（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费。（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费,（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。,（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。,（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。,2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。,三、核定征收各级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，按住房转让收入1%-3%的比例征收。四川3%、成都、南京、上海1%,四、税收优惠（一）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。换购的住房必须在同城。成都规定同城是指五城区（含高新区），其他各区县的，在向各区县地税局申请办理。,（二）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。,（三）无偿赠与免税关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税200978号1、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。第一、第二顺序和代位继承,2、赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：（1）国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知（国税发2006144号）第一条规定的相关证明材料；（2）赠与双方当事人的有效身份证件；（3）属于本通知第一条第（一）项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。（4）属于本通知第一条第（二）项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。,个人无偿赠与不动产后续管理的问题对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。,3、除第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。,4、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税（按20%的适用税率计算缴纳个人所得税）。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。,思考：如何减轻亲属间真赠送的税负？,结论：,1、预期税负降低2、当期税负减少3、补贴优惠4、提取公积金,案例思考：,张老汉与李大妈有三个儿女，大儿子张老大，二儿子张老二，三女儿张老三；老两口名下只有一套的普通住房；张老汉于前些日子过世，家人达成一致协议将该套住房全部转入大儿子张老大名下。请问通过何种途径转移能合理避税？,前提假设条件,张老汉2010年3月去世，未有遗嘱。房屋坐落于成都市区，产权时间为1990年，普通住房，张老大将于5年后转让。,根据国家遗产继承法规定，配偶、子女均为第一顺序继承人。由于该套房屋是张老汉与李大妈的夫妻共有财产，因此李大妈拥有此房